CHƯƠNG 1 : HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở
2.1.3. Trình tự nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo
tương ứng theo tiến độ
Căn cứ Nghị định 209/NĐ-CP/20045 và Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
371-2006, trình tự nghiệm thu chi tiết mà bên cho thuê nhà nhà ở hình thành
trong tương lai cần phải đáp ứng để được cấp văn bản nghiệm thu thoả mãn là điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Chi tiết
Bước 1: Kiểm tra tại chỗ đối tượng nghiệm thu: bộ phận cơng trình xây dựng, giai đoạn thi công xây dựng, thiết bị chạy thử đơn động không tải, thiết bị chạy thử liên động không tải;
Bước 2: Kiểm tra các hồ sơ ghi trên;
Bước 3: Trong khi nghiệm thu, trường hợp cần thiết có thể tiến hành thêm
các cơng việc kiểm định sau:
- Kiểm tra sự phù hợp giữa khối lượng, chất lượng các đối tượng nghiệm
thu với số liệu ghi trong biên bản, tài liệu trình để nghiệm thu;
- Yêu cầu nhà thầu xây lắp lấy mẫu kiểm nghiệm từ đối tượng nghiệm thu ở cơng trình để thí nghiệm bổ xung;
- Thử nghiệm lại đối tượng nghiệm thu;
- Kiểm tra mức độ đúng đắn của những kết luận ghi trong biên bản nghiệm
thu vật liệu, thiết bị, sản phẩm chế tạo sẵn trước khi sử dụng; biên bản nghiệm thu công việc xây dựng; biên bản nghiệm thu lắp đặt tĩnh thiết bị
có liên quan, các kết quả thí nghiệm có liên quan đến chất lượng đối tượng
nghiệm thu do nhà thầu xây lắp thực hiện và cung cấp.
Bước 4: Đối chiếu các kết quả kiểm tra, kiểm định với tài liệu thiết kế được duyệt, yêu cầu của các tiêu chuẩn kĩ thuật chun mơn khác có liên quan,
các tài liệu hướng dẫn hoặc các tiêu chuẩn kĩ thuật vận hành thiết bị máy móc để
đánh giá chất lượng.
Bước 5: Trên cơ sở đánh giá chất lượng ban nghiệm thu đưa ra kết luận: Trường hợp thứ nhất: Chấp nhận nghiệm thu các đối tượng đã xem xét và lập
biên bản theo một trong các mẫu do chủ đầu tư quy định.
Trường hợp thứ hai: Không chấp nhận nghiệm thu khi các đối tượng chưa thi
không đáp ứng được những yêu cầu của tiêu chuẩn đánh giá chất lượng cơng
trình và những yêu cầu của các tiêu chuẩn kỹ thuật chun mơn khác có liên
quan. Ban nghiệm thu lập biên bản (vào sổ nhật kí thi cơng) về nội dung sau: - Những công việc phải làm lại;
- Những thiết bị phải lắp đặt lại;
- Những thiết bị phải thử lại;
- Những sai sót hoặc hư hỏng cần sửa lại;
- Thời gian làm lại, thử lại, sửa lại;
- Ngày nghiệm thu lại.
2.2. Vấn đề áp dụng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai tại
Việt Nam
2.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên
Theo qui định tại Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
“1.Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai.
2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành
trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.”
Căn cứ vào Khoản 2, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho thuê
nhà ở hình thành trong tương lai cũng tương tự với các quyền và nghĩa vụ
trong hợp đồng cho thuê khoán nhà ở đã được phân tích ở trên. Ta cịn có thể suy ra trong hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai các bên còn
thành trong tương lai tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,
bổ sung 2020 do tính chất gần như tương đồng của hai QHPL này. Cụ thể như sau:
“ Quyền yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng và kiểm tra thực tế tại cơng trình của bên thuê. Ứng với nghĩa vụ cung cấp
thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng và tạo điều kiện để bên thuê kiểm tra thực tế
tại cơng trình của bên cho thuê. Quyền này để đảm bảo nhà ở hình thành theo đúng tiến độ phục vụ cho mục đích sử dụng để kinh doanh, để ở… của bên thuê
và ngăn ngừa những thiệt hại có thể xảy ra cho bên thuê trong trường hợp nhà ở hình thành chậm trễ tiến độ.
2.2.2. Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng
Ngoài những nội dung chủ yếu bắt buộc phải có ở hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định cụ thể tại tại 2 VBQPPL là: Luật Kinh doanh bất động sản
2014 sửa đổi, bổ sung 2020 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP như đã phân tích ở Chương 1. Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cịn có các nội
dung đặc trưng cần lưu ý như sau:
Thứ nhất là về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, hình thức áp dụng phổ biến nhất hiện nay là các bên sẽ thỏa thuận thời hạn hợp đồng có hiệu lực là khi nhà ở hình thành và bên cho thuê bàn giao nhà ở cho bên thuê. Nội
dung này cần phải được ghi nhận trực tiếp trong hợp đồng hoặc trong phụ lục hợp đồng được kí kết giữa các bên.
Thứ hai là điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng như bồi thường thiệt hại, đền cọc trong trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp nhà ở khơng hồn thành đúng tiến độ do lỗi bên cho thuê gây thiệt hại cho bên thuê.
Thứ ba là biên bản đính kèm giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tịa nhà đó trong trường hợp mục đích sử dụng là để ở. Danh mục giấy tờ về nghiệm thu được qui định cụ thể tại phụ lục đính kèm theo Thông tư 05/2015/TT-BXD: Giấy phép xây dựng, hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi
công xây dựng (nếu có), báo cáo kết quả khảo sát xây dựng, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng, báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng, bản vẽ hồn cơng (trong trường hợp việc thi cơng
xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng), báo cáo kết quả
thí nghiệm, kiểm định (nếu có), văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của
các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an tồn phịng cháy, chữa cháy; an tồn vận hành thang máy.
2.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan
Tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở
hình thành trong tương lai khi phát sinh hiệu lực và trong quá trình thực hiện bên cho thuê sẽ phải chịu thuế TNCN hoặc thuế TNDN, thuế GTGT và lệ phí mơn
bài. Như đã phân tích ở trên, cũng chia làm ba trường hợp chính căn cứ Thông tư 40/2021/TT-BTC và Nghị định 139/2016/NĐ-CP:
TH1: Bên cho thuê là cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập từ dưới 100 triệu/năm hoặc 8,4 triệu/tháng thì rơi vào đối tượng không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT và lệ phí mơn bài.
TH2: Bên cho thuê là cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập từ trên 100 triệu/năm hoặc 8,4 triệu/tháng thì vẫn phải chịu thuế TNCN, thuế GTGT theo
Thuế giá trị gia tăng 2009 sửa đổi, bổ sung 2013. Tuy nhiên, đối với lệ phí mơn
bài, mức lệ phí sẽ phụ thuộc vào mức doanh thu. Cụ thể:
“- Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm;
- Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm; - Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.”
TH3: Bên cho thuê là doanh nghiệp có thu nhập từ quá trình cho thuê nhà ở
hình thành trong tương lai. Phần thu nhập này là thu nhập chịu thuế để tính thuế TNDN theo mức thuế suất phụ thuộc vào tổng doanh thu căn cứ Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2009 sửa đổi, bổ sung 2013. Về lệ phí mơn bài, mức lệ phí sẽ phụ thuộc vào vào quy mô vốn điều lệ, vốn đầu tư hoặc chức năng của nhà ở. Cụ thể:
“ - Quy mô vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư trên 10 tỷ đồng: 3.000.000 đồng/năm; - Quy mô vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư từ 10 tỷ đồng trở xuống: 2.000.000
đồng/năm;
- Chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh, đơn vị sự nghiệp, tổ chức kinh tế khác: 1.000.000 đồng/năm.”
2.3. Tranh chấp, bất cập tồn tại trong thực tiễn thực hiện hợp đồng: 2.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến:
Thông qua tra cứu, sàng lọc và tổng hợp một số bản án về hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nói chung và hợp đồng cho thuê
nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng6, rút ra một số dạng tranh chấp điển
hình như:
i. Tranh chấp về góp vốn điều lệ thông qua phương pháp cho chính
ii. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại, đền cọc trong trường hợp bất động sản hình thành chậm tiến độ dẫn đến chậm trễ thời hạn bàn
giao ghi nhận trong hợp đồng.
iii. Tranh chấp về phát sinh nghĩa vụ thanh toán, đặt cọc.
2.3.2. Một số bất cập tồn tại
Hành lanh pháp lí xoay quanh vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đặc biệt là cho thuê cịn lỏng lẻo. Chưa có QPPL qui định cụ thể
quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai mà qui định bằng các QPPL chồng chéo lên nhau dễ gây hiểu lầm, khó hiểu cho các bên khi thực hiện hợp đồng.
Phụ thuộc quá nhiều vào ý chí của các bên thỏa thuận các vấn đề xoay
quanh trong hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai như: thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng, bồi thường thiệt hại phát sinh trong trường hợp bất động sản hình thành chậm tiến độ dẫn đến chậm trễ thời hạn bàn giao, góp vốn dưới hình thức cho chính cơng ty nhận góp vốn thuê nhà ở hình thành trong tương lai,…
Vì chưa có nhiều QPPL qui định cụ thể dẫn đến các cấp Tịa án có nhiều
quan điểm mâu thuẫn dẫn đến tình trạng “hủy án”, “xét xử lại” gây kéo dài, trì trệ quá trình xét xử.
2.3.3 Kiến nghị hồn thiện
Trong thực tiễn thực hiện hợp đồng, xuất hiện các tranh chấp giữa các bên
chủ yếu xoay quanh các vấn đề nghĩa vụ thanh tốn, góp vốn điều lệ thơng qua phương pháp cho chính cơng ty nhận góp vốn th bất động sản hình thành trong tương lai, bồi thường thiệt hại, đền cọc trong trường hợp bất động sản hình thành chậm tiến độ… Các bất cập tồn tại trong các quy định pháp luật áp dụng để giải
quyết cũng như trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tồ. Để giải quyết dứt điểm và hạn chế tình trạng nêu trên, nhóm tác giả kiến nghị:
Thiết lập hành lang pháp lí chặt chẽ hơn xoay quanh vấn đề cho th nhà ở
hình thành trong tương lai thơng qua việc cụ thể hóa, sửa đổi hoặc bổ sung các
qui định cụ thể tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 về
quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Hình thành các khn khổ pháp lí cụ thể thơng qua các qui định được cụ thể hóa thơng qua Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 hoặc các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành về các vấn đề xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai như: thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng, bồi thường thiệt hại phát sinh trong trường hợp bất động sản hình
thành chậm tiến độ dẫn đến chậm trễ thời hạn bàn giao, góp vốn dưới hình thức
cho chính cơng ty nhận góp vốn th nhà ở hình thành trong tương lai,… Để bắt
buộc các bên tuân theo, tránh những trường hợp tự thỏa thuận trái pháp luật dẫn đến tranh chấp.
Tinh giảm, rút ngắn thủ tục tố tụng tại Tòa bằng cách ban hành án lệ, thủ tục rút gọn về vấn đề tranh chấp trong hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể hóa các điều luật tránh tình trạng khơng có điều luật áp dụng dẫn đến mâu thuẫn quan điểm giữa các cấp xét xử gây tình trạng “hủy án”,”xét xử lại”.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Cũng như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Chương I, vấn đề ứng dụng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai được chia ra để giải quyết
theo từng giai đoạn cụ thể từ xác lập, xây dựng đến thực hiện hợp đồng. Do có
khá nhiều vấn đề trùng lặp nhau nên trong quá trình giải quyết vấn đề ứng dụng
hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Chỉ chủ yếu nêu các nội
dung khác biệt giữa hai chương và sơ lược, khái quát các nội dung trùng lặp. Trong giai đoạn xác lập hợp đồng, vấn đề nhận được rất nhiều sự quan tâm
của bên cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai ( thường là các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án ) hiện nay liên quan tới điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Trong số các loại giấy tờ mà Khoản 1 Điều 55 Luật
Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 yêu cầu, giấy tờ về nghiệm thu là đặc biệt và đáng lưu ý hơn cả. Loại giấy tờ này chỉ có thể tiến hành đề nghị cấp sau quy trình kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau khi kết
thúc một giai đoạn thi công theo tiến trình của dự án. Khơng như hầu hết các giấy tờ khác được cấp trước khi tiến hành thi cơng. Theo đó, nhu cầu hiểu biết, nắm rõ về trình tự nghiệm thu là rất cấp thiết. Pháp luật về hợp đồng cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai cũng đã có qui định rất chi tiết về trình tự
này. Cụ thể ở hai văn bản QPPL Nghị định 209/NĐ-CP/2004 và TCXDVN 371- 2006.
Giai đoạn xây dựng hợp đồng hoàn toàn tương tự như hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở về quyền và nghĩa vụ của các bên kèm theo tình huống, rủi ro pháp lí cũng như hướng giải quyết, nội dung cơ bản, thuế phí,… Chỉ có một vài khác biệt nho nhỏ về quyền và nghĩa vụ, các nội dung cần lưu ý như: thời điểm phát
sinh hiệu lực của hợp đồng, điều khoản bồi thường thiệt hại do nhà ở hình thành
chậm tiến độ…
Về giai đoạn thực hiện hợp đồng, thông qua tổng hợp một số bản án tại Mục D - Danh mục tài liệu tham khảo, khoá luận đã rút ra được một số dạng
tranh chấp phổ biến thường phát sinh giữa các bên. Cũng như một số hạn chế, bất cập còn tồn tại trong pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho thuê nhà ở hình
thành trong tương lai. Từ đó, rút ra kiến nghị hồn thiện pháp luật mang tính xây
dựng và tham khảo.
KẾT LUẬN
Căn cứ vào nhu cầu “an cư lạc nghiệp” của đại đa số bộ phận dân số Việt
Nam hiện tại và giá bất động sản đang bị thổi phồng quá cao so với GDP bình
quân đầu người của Việt Nam. “Thuê nhà để ở, kinh doanh…” đang là nhu cầu thiết yếu, một trong những hình thức kinh doanh bất động sản phổ biến nhất ở Việt Nam. Chính vì lẽ đó, xuất hiện nhu cầu hiểu biết khái quát những vấn đề