Không nên quá chú trọng vào tài sản đảm bảo trong công tác cho vay

3.4.1 .Về quy trình, thủ tục cho vay

3.4.3. Không nên quá chú trọng vào tài sản đảm bảo trong công tác cho vay

vay

Tài sản đảm bảo không phải là yếu tố quan trọng nhất khi xét duyệt khoản vay mà quan trọng nhất là thiện chí và khả năng trả nợ của khách hàng. Thực chất tài sản đảm bảo chỉ là động lực thúc đẩy khách hàng trong việc trả nợ, nếu đến hạn khách hàng khơng có khả năng trả nợ buộc Ngân hàng phải tịch thu tài sản đem bán để xử lý khoản nợ.

3.4.4. Tăng cƣờng công tác kiểm tra, giám sát sau khi cho vay

- Kiểm tra không chỉ đóng vai trị quan trọng trong khi xét duyệt cho vay mà ngay cả sau khi cho vay, bởi vì tiếp xúc với khách hàng càng nhiều thì CBQHKH sẽ hiểu thêm về khách hàng, phát hiện ra được những rủi ro tiềm ẩn, đồng thời hiểu được những nhu cầu hiện tại của khách hàng để có thể tư vấn cho khách hàng các sản phẩm phù hợp. Công tác kiểm tra phải đảm bảo theo đúng quy định của BIDV như:

- Theo định kỳ được quy định thì CBQHKH phải tiến hành kiểm tra (hàng tháng, hàng quý hay đột xuất theo yêu cầu của cấp trên,…)

- Nội dung kiểm tra thay đổi linh hoạt, mỗi lần kiểm tra là một nội dung khác nhau. - Sau mỗi lần kiểm tra, nhân viên phải báo cáo lên cấp trên về nhận định, ý kiến của mình, nếu thấy rủi ro phải đề xuất biện pháp lên cấp trên để có hướng giải quyết kịp thời.

3.4.5. Gia tăng số lƣợng khách hàng

3.4.5.1. Duy trì mối quan hệ với khách hàng cũ

- Đối tượng khách hàng này là nguồn thu ổn định cho Ngân hàng. Vì những khách hàng đã có giao dịch với Ngân hàng thường có xu hướng quay lại giao dịch tiếp với Ngân hàng. Đối tượng này đã được Ngân hàng thẩm định qua là có uy tín và hợp tác tốt với Ngân hàng, thông tin khách hàng đáng tin cậy hơn, giảm rủi ro trong khâu thẩm định khách hàng. Ngân hàng nên có sự ưu tiên cho đối tượng khách hàng này. Không ai khác, chính khách hàng là người mang đến lợi nhuận cho Ngân hàng.

- Ưu tiên về lãi suất: dựa vào số tiền vay, thời hạn vay, lãi suất có thể thấp hơn cho mức độ rủi ro, mức này nằm trong khung lãi suất hiện hành. Khách hàng sẽ thấy mình là một phần quan trọng được Ngân hàng quan tâm, đãi ngộ.

59

- Thực hiện tư vấn miễn phí đưa ra một số ý kiến về hoạt động kinh doanh, chiều hướng thị trường để hai bên trao đổi thêm cho khách hàng có cái nhìn đúng đắn.

- Đưa ra sản phẩm - dịch vụ mới, khách hàng truyền thống được Ngân hàng để mắt đến trước tiên nhằm khuyến khích khách hàng tới những tiện ích của Ngân hàng.

- Tiếp thị bán chéo, dành nhiều ưu đãi cho khách hàng này như tặng quà vào các dịp lễ, Tết, khen thưởng theo giá trị dịch vụ, thời gian giao dịch.

- Duy trì sự gắn bó lâu dài với khách hàng thơng qua các chương trình, sự kiện do BIDV tổ chức và thực hiện.

3.4.5.2. Tìm kiếm, thu hút khách hàng mới đến với Ngân hàng

- Ngoài lượng khách hàng cũ, Ngân hàng cần phải có một lượng khách hàng mới để tránh rủi ro, nâng cao lợi nhuận đồng thời mở rộng thị phần nhằm nâng cao vị thế, uy tín, thương hiệu của Ngân hàng.

- Đẩy mạnh các hoạt động tuyên truyền, quảng cáo trên tivi, báo đài, tạp chí,... để tiếp thị sản phẩm đến với khách hàng, tạo ấn tượng với khách hàng bằng các chương trình khuyến mãi.

- Tăng cường các hoạt động PR giúp Ngân hàng trở nên gần gũi, thân thiện với công chúng hơn.

- Để thu hút khách hàng về phía mình, Ngân hàng nên có sự hợp tác với các cơng ty địa ốc với dịch vụ thanh tốn trọn gói mua nhà qua Ngân hàng, dịch vụ này vừa có lợi cho bên mua và bên bán và cả khách hàng.

- Thành phố có số lượng dân nhập cư đông, nhu cầu nhà ở chung cư cũng được ưa chuộng nên khách hàng cá nhân là khách hàng lâu dài mà Ngân hàng cần hướng đến.

- Quảng cáo qua thư điện tử về một số sản phẩm như cho vay du học, cho vay mua ơ tơ trả góp,... Hiện nay, Internet là một kênh thông tin được khá nhiều người sử dụng ở Việt Nam, đặc biệt là các đối tượng như học sinh, sinh viên, những cá nhân và gia đình có thu nhập cao. Thơng qua đó, ngân hàng có thể giới thiệu về các sản phẩm cho vay tiêu dùng, thông điệp mà ngân hàng muốn gửi tới khách hàng.

3.4.5.3. Mở rộng liên kết với các công ty xây dựng địa ốc, nhà ở

- Để tăng doanh số cho vay, Ngân hàng cần có chiến lược thực hiện liên kết, ký hợp đồng với các công ty xây dựng nhà ở để đẩy mạnh việc bán sản phẩm dưới hình thức gián

60

tiếp. Khách hàng có nhu cầu mua nhà chỉ cần đến các cơng ty liên kết với Ngân hàng để làm thủ tục mua nhà. Sau đó Ngân hàng sẽ trả tiền trực tiếp cho các cơng ty này thay vì thơng qua khách hàng. Điều này vừa giúp Ngân hàng tăng doanh số cho vay, vừa giúp kiểm tra được mục đích sử dụng vốn của khách hàng.

- Tăng cường liên kết với các công ty, bệnh viện, trường học,... để mở rộng tiếp thị sản phẩm đến với các cán bộ, cơng nhân viên, vì lượng khách hàng này tương đối lớn, nhu cầu vay cũng khá cao, thu nhập lại ổn định. Vì vậy nếu tiếp thị thành cơng thì Ngân hàng sẽ có lượng khách hàng tương đối lớn.

3.4.5.4. Đẩy mạnh, tăng cường hoạt động marketing

- Xác định thị trường mục tiêu cho Ngân hàng: trong cho vay mua nhà trả góp thì thị trường mục tiêu của Ngân hàng hiện nay là đối tượng khách hàng có thu nhập thấp và trung bình.

- Đẩy mạnh các hoạt động tuyên truyền, quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng để tiếp thị sản phẩm đến với khách hàng, tạo ấn tượng tốt cho khách hàng bằng các chương trình khuyến mãi, và các dịch vụ bổ sung tốt,... bằng cách đa dạng hố các hình thức quảng cáo tạo sự khác biệt với đối thủ cạnh tranh.

- Tăng cường hoạt động PR, tổ chức các buổi trò chuyện về sản phẩm mới mà Ngân hàng muốn giới thiệu đến với khách hàng và có thể đăng ký giao dịch ngay nếu khách hàng có nhu cầu.

3.4.5.5. Tăng cường thời hạn vay

Việc tăng cường thời hạn vay nhằm cạnh tranh với các Ngân hàng khác, đồng thời thu hút khách hàng về phía mình. Vì thời hạn vay là một trong những yếu tố quyết định sự lựa chọn ngân hàng để vay của khách hàng.

3.4.5.6. Tăng cường khả năng thu thập thông tin của Ngân hàng

Cần tăng cường khả năng thu thập thông tin của Ngân hàng bằng cách tăng cường quan hệ với các Ngân hàng khác nhằm thu thập thông tin cần thiết về khách hàng, đồng thời nâng cao đào tạo trình độ nghiệp vụ của CBQHKH nhằm có những kiến thức cần thiết để phỏng vấn khách hàng, thu thập được thơng tin chính xác, phục vụ cho nhu cầu thẩm định trong công tác cho vay.

61

3.5. Kiến nghị đối với cho vay mua nhà 3.5.1 Đối với Ngân hàng 3.5.1 Đối với Ngân hàng

- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cần có các văn bản hướng dẫn

và định hướng phát triển cụ thể hơn đối với hình thức cho vay mua nhà.

BIDV cần hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn, tổng kết việc thực hiện công văn số 1342 về Cho vay hỗ trợ nhu cầu về nhà ở để ban hành văn bản hướng dẫn chính thức. Ban hành kịp thời các văn bản hướng dẫn thực hiện các quy định của NHNN hoặc các sản phẩm cho vay mua nhà mà BIDV chưa triển khai.

Ngoài ra, BIDV nên tạo điều kiện hỗ trợ để các chi nhánh nói chung và CNSGD2 – BIDV nói riêng tổ chức đào tạo, nâng cao chất lượng cán bộ tín dụng đặc biệt là nâng cao kiến thức về lý luận và nghiệp vụ cho vay trong điều kiện mới. Đồng thời BIDV phối hợp với CNSGD2 tổ chức thi tuyển cán bộ, kiểm tra trình độ và phân loại cán bộ tín dụng nhằm tạo ra đội ngũ cán bộ tín dụng có chất lượng cao, năng động sáng tạo trong cơ chế mới, được đối xử cơng bằng với trình độ và kiến thức tương ứng. Điều này sẽ tác động đến nhận thức và hiệu quả làm việc của cán bộ tín dụng, từ đó tác động đến hoạt động tín dụng nói chung và quy mơ cho vay tiêu dùng nói riêng.

- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cần xem xét nâng mức cho vay và kéo dài thời hạn cho vay đối với các sản phẩm cho vay mua nhà.

BIDV cần xem xét, nâng mức cho vay đối với cán bộ công nhân viên tại các địa bàn là đơ thị để Ngân hàng có thể chủ động hơn trong việc đáp ứng nhu cầu cho vay mua nhà của dân cư, đồng thời cũng tạo điều kiện CNSGD2 mở rộng quy mô cho vay. Mức cho vay hiện tại tối đa bằng 85% giá trị hợp đồng mua bán/nhận chuyển nhượng/xây dựng, cải tạo, sửa chữa, lãi suất có thể thấp hơn 2%. Thẩm quyền cấp tín dụng tối đa đối với một khách hàng vay theo quy định sản phẩm này tại BIDV là 20.000 triệu đồng. Khi nâng mức cho vay, CNSGD2 có thể tận dụng tốt hơn các cơ hội trong kinh doanh, từ đó hoạt động hiệu quả và có sức cạnh tranh lớn hơn so với các Ngân hàng khác, đem lại lợi nhuận cao hơn cho Chi nhánh.

- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cần rà soát để xác định đơn giản hóa các thủ tục cho vay tiêu dùng nhưng vẫn đảm bảo tính chặt chẽ và đúng pháp luật.

62

Việc xem xét để giảm bớt các giấy tờ khơng cần thiết, mang nặng tính hình thức sẽ tạo tâm lý thoải mái cho khách hàng khi đến làm thủ tục vay vốn. Tuy nhiên, việc loại bỏ các giấy tờ này không làm ảnh hưởng đến sự chặt chẽ của một bộ hồ sơ vay vốn, đảm bảo cho hoạt động cho vay của Chi nhánh được an toàn với mức rủi ro thấp nhất.

3.5.2. Đối với Nhà nƣớc

3.5.2.1. Đối với các cơ quan bộ ngành có liên quan

Nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho sự hình thành các định chế

tài chính, tín dụng phi Ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, tổ chức tái cho vay thế chấp nhà ở, trái phiếu dự án, quỹ tiết kiệm nhà ở,... Đồng thời, cải tiến và gỡ bỏ các rào cản đang hạn chế hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và ngân hàng thương mại, mở rộng hướng thu hút nguồn vốn.

Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật, rà soát các quy định chồng chéo, chưa phù

hợp, hồn thiện các chính sách thuế, cơ cấu tổ chức, đặc biệt là cần phải cân đối cung cầu trên thị trường bất động sản nhằm ổn định an sinh xã hội, đảm bảo thị trường phát triển cơng khai, minh bạch góp phần đổi mới và nâng cao vai trị quản lý thị trường nhạy cảm này.

Cải cách thủ tục hành chính liên quan đến việc công chứng, đăng ký giao dịch đảm

bảo. Bộ và Sở Tư pháp cần có những hướng dẫn cụ thể trong công tác này, tránh tình trạng khơng thống nhất, thủ tục phức tạp gây phiền hà cho các bên tham gia. Vấn đề này đã được tranh luận rất nhiều trên khắp các phương tiện thông tin đại chúng. Tuy nhiên đến nay vẫn còn nhiều vướng mắc, chẳng hạn việc cơng chứng đối với tài sản hình thành trong tương lai vẫn chưa có sự thống nhất về quan điểm và cách thực hiện giữa các cơ quan công chứng và ngân hàng. Sự không thống nhất và cảm tính trong cách làm việc của các phịng cơng chứng cũng gây ra nhiều khó khăn cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

Chấn chỉnh tình hình các cơng ty địa ốc thực hiện sai quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Vụ việc các công ty Vạn Phát Hưng, Phú Mỹ Hưng bị buộc phải trả lãi tiền

“thành ý” cho khách hàng vì chưa hồn thành xây dựng phần móng đã tiến hành bốc thăm và thu tiền của khách hàng. Nếu tiếp tục để các Công ty này tuỳ tiện thực hiện không tuân thủ pháp luật sẽ gây nên tâm lý mất lòng tin ở nhà đầu tư, các đối tác liên kết

63

trong dự án,... Các ngân hàng cũng sẽ gián tiếp bị ảnh hưởng đến doanh số cho vay nhu cầu nhà ở.

Nâng cao năng lực quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng về

quy hoạch, kiến trúc. Các địa phương phải có quy hoạch sử dụng đất lâu dài. Công khai quy hoạch để chống đầu cơ, giảm cầu ảo, đẩy giá bất động sản phát triển “bong bóng”. Đẩy nhanh thời gian và tiến độ cấp Giấy Chứng nhận Quyền sở hữu nhà và Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất. Tiến hành rà soát lại các dự án giao dất, thúc đẩy các dự án đã được phê duyệt triển khai đúng tiến độ. Đối với các dự án phát triển nhà ở phải ưu tiên xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội đồng bộ, hoàn chỉnh, đẩm bảo các tiện ích cơng trình dịch vụ cơng đa dạng, cảnh quan và mơi trường sống văn minh, hiện đại. Phải tính toán đa dạng hoá nguồn cung ngay từ khâu phê duyệt dự án đáp ứng nhu cầu đầu tư đa dạng.

Cung ứng vốn và hàng hoá cho hoạt động kinh doanh bất động sản bằng nhiều

kênh, nhất là vốn trung dài hạn. Hình thành quỹ nhà được xây dựng mới hàng năm, có giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp, trung bình thơng qua một số biện pháp như: trích một tỷ lệ nhất định từ nguồn thu tiền giao đất, cho thuê đất của dự án thương mại, tiền bán nhà và cho thuê nhà của Nhà nước. Miễn giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế đối với các dự án xây dựng nhà ở cho những người có thu nhập thấp, nhà tái định cư.

Hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách theo hướng bảo đảm nguyên tắc đồng bộ,

nhất quán, tôn trọng các quy luật thị trường, đồng thời phải giúp tăng cường tính cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà nước cần ban hành một số chính sách tài chính, tín dụng, thuế,... hợp lý để thị trường bất động sản phát triển đúng hướng và lành mạnh, chẳng hạn như áp dụng thuế lũy tiến trong việc sử dụng đất để hạn chế đầu cơ.

Thực hiện mạnh hơn cơng tác cải cách hành chính trong việc đấu giá, phê duyệt dự án, cho thuê đất. Trong tình hình hiện nay cần quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án

đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế sự mất cân bằng nguồn cung cho thị trường.

64

Cần xây dựng một thị trường bất động sản công khai và minh bạch với đầy đủ

thông tin cung cấp cho cả người mua và người bán. Thành lập các cơ quan chuyên môn về thẩm định và dự báo giá cả bất động sản để có thể chứng khốn hố các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, phát mãi.

3.5.2.2. Đối với Ngân hàng Trung ƣơng.

Về gói 30.000 tỷ đồng nên cho phéo kéo dài thời hạn trả nợ đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân từ 10 năm lên 15 năm. Khơng giới hạn về quy mô và thời gian triển khai thực hiện của gói tín dụng ưu đãi cho vay hỗ trợ nhà ở. Ngoài ra, cần sớm xem xét cho mở rộng đối tượng vay vốn là các hộ dân ở vùng thường xuyên xảy ra bão lũ thuộc các tỉnh duyên hải, miền Trung đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, chưa có nhà ở hoặc đã có nhà ở nhưng chưa đảm bảo an tồn khi xảy ra bão, lũ được vay để xây dựng mới