II. Hệ thống Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản
2. Tổng quan về hệ thống pháp luật về bất động sản ở các nước
3.5 Pháp luật về nhà ở
Luật Nhà ở được ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005 quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
3.5.1 Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở (Điều 9)
Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;
b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật Nhà ở;
c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật Nhà ở và Nghị quyết 19/2008
3.5.2 Phương thức phát triển nhà ở (Điều 33)
1.Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường (sau đây gọi là nhà ở thương mại);
2. Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (sau đây gọi là nhà ở riêng lẻ);
3. Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (sau đây gọi là nhà ở xã hội);
4. Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (sau đây gọi là nhà ở công vụ).
3.5.3 Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở
• Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở;
• b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II (áp dụng đối với chủ đầu tư cấp I);
• Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận;
• Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác
kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận;
• Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
3.5.4 Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư (Điều 70) 3.5.4.1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán)
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
3.5.4.2. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm
a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; b) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định;
c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư
3.5.5 Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư (Điều 71)
1. Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
• Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.
• Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị.
2. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó.
3. Số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cư tối đa là ba năm. Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.
3.5.6 Bảo hành nhà ở (Điều 74)
2. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.
Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó.
3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra.
4. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau:
a) Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước; b) Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;
c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này.
3.5.7 Bảo trì nhà ở (Điều 75)
1. Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.
2. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở của mình theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật về xây dựng.
3.5.8 Cải tạo nhà ở (Điều 76)
1. Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp hoặc mở rộng diện tích nhà ở hiện có.
2. Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được phép cải tạo nhà ở trong trường hợp được chủ sở hữu nhà ở đồng ý bằng văn bản. Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật về xây dựng.
Bên cạnh Luật nhà ở, còn có Nghị quyết 18/NQ-CP và Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị để góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng bảo đảm an sinh xã hội.
Đối với nhà ở sinh viên được quy định tại Nghị định 69/2008/NĐ-CP ngày 30 tháng 5 năm 2008 của Chính phủ. Và quy định UBND cấp tỉnh là cơ quan tổ chức quản lý các dự án nhà ở sinh viên trên địa bàn, và quy định việc sử dụng quỹ đất và nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở sinh viên, và quy định tiêu chuẩn thiết kế và giá cho thuê nhà ở sinh viên.
Quyết định 17/2008/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành bảng giá chuẩn cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại.
Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002 và Nghị quyết số 48/2007/NQ-CP ngày 30/8/2007 của Chính phủ đã điều chỉnh một số nội dung chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ, giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Quyết định 65/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê.
Quyết định 66/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê.
Quyết định 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Quyết định 96/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê . Sửa đổi các Điểm b, c Khoản 2 Điều 5 Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê và sửa đổi các Điểm b, c Khoản 2 Điều 5 Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
3.6 Pháp luật về kinh doanh bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản được ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản.
3.6.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản ( Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản)
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
3.6.2 Các hình thức kinh doanh bất động sản (khoản 1, Điều 9, Luật KDBĐS) - Kinh doanh nhà, công trình xây dựng:
+ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
(Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua);
+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; + Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Kinh doanh quyền sử dụng đất
+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
3.6.2 Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản
- Cá nhân, tổ chức trong nước (được kinh doanh đủ 5 hình thức);
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được kinh doanh dưới 2 hình thức:
+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
3.6.3 Điều kiện với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật (khoản 1, Điều 8, Luật KDBĐS).
- Điều kiện để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: - Phù hợp quy hoạch
- Điều kiện về tài chính (Điều 5 NĐ 153/2007)
3.6.4 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (Điều 6 của LKDBĐS) - Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. 3.6.5 Điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh
3.6.5.1 Đối với nhà, công trình xây dựng (Khoản 1 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản)
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
3.6.5.2 Đối với quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản)
b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;