II. Hệ thống Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản
4. Thực trạng và kết quả thực hiện Hệ thống Pháp luật liên quan đến Thị trường
4.3 Tính minh bạch trong thị trường bất động sản ở Việt Nam
Thị trường bất động sản những ảnh hưởng rất lớn đối với sự phát triển kinh tế – xã hội. Quản lý hiệu quả đối với thị trường này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhóm chủ thể tham gia trên thị trường trong sự hài hoà lợi ích của Nhà nước luôn là một đòi hỏi mang tính thường trực đối với các nhà hoạch định chính sách. Để đạt được mục tiêu này, một hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô tác động và điều tiết các hoạt động trên thị trường bất động sản sẽ phải được sử dụng, trong đó công khai thông tin nhằm lành mạnh hoá các giao dịch được xem là vấn đề cốt lõi. Tuy nhiên, không phải ở đâu và vào bất kỳ thời điểm nào cũng có thể dễ dàng tìm ra những lời giải thoả đáng cho bài toán minh bạch hoá thị trường bất động sản.
Tại Việt Nam, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản năm 2006 đứng cuối bảng xếp hạng 56 nước trong vùng lãnh thổ Châu Á – Thái Bình Dương theo xếp hạng của Tập đoàn Jones Lang LaSalle, một tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản. Đánh giá về chỉ số này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xếp hạng của Jones Lang LaSalle là hoàn toàn có cơ sở. Bởi lẽ, cả 5 tiêu chí đánh giá, xếp loại mức độ minh bạch của thị trường bất động sản bao gồm: các chỉ số hoạt động đầu tư, các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản, sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán, các yếu tố pháp luật và quy định, tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp; Việt Nam đều không đáp ứng được. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn sự bứt phá trong chính sách và pháp luật của Việt Nam trong việc xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh, có sức thúc đẩy mạnh mẽ đối với sự phát triển kinh tế – xã hội.
Từ nhiều năm qua, việc công khai thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa thực sự được chú trọng theo đúng vai trò của nó trong việc lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Thêm vào đó, việc Nhà nước duy trì nhiều hệ thống cơ quan quản lý và đăng ký bất động sản trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý đã làm cho hệ thống thông tin về bất động sản thiếu tính đồng bộ và thống nhất. Một tư duy quản lý và lịch sử lưu trữ thông tin về bất động sản như vậy đã dẫn đến hệ quả, Nhà nước không thể kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản để có thể kịp thời đưa ra những phản ứng chính xác theo tín hiệu của thị trường. Do đó, để hướng đến một thị trường bất động sản có tính minh bạch cao, các yếu tố tâm lý – pháp lý trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nói trên sẽ phải nhanh chóng có sự thay đổi.
Tuy thị trường bất động sản của Việt Nam ở trong tình trạng thiếu thông tin, nhưng một số bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thông tin “không chính thức”. Điều này cho thấy rằng, không loại trừ khả năng thông tin về bất động sản bị “tắc nghẽn” ở đâu đó; và việc có được nguồn thông tin này tuỳ thuộc vào nguồn lực
con người và nguồn tài chính của người muốn tiếp cận. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn nỗ lực mở rộng phạm vi thông tin và công khai hoá đến các đối tượng chịu sự tác động của chính sách – pháp luật về bất động sản nhằm ngăn ngừa những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời thể hiện mong muốn của nhà làm luật về một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch với những công ty địa ốc có uy tín và chuyên nghiệp: chủ đầu tư phải có đủ vốn để hoàn thành xong cơ sở hạ tầng hoặc thi công xong phần móng trước khi huy động vốn; người môi giới muốn được hành nghề thì phải có chứng chỉ và phải đăng ký kinh doanh. Theo đó, để minh bạch hóa thị trường bất động sản, luật tách biệt khâu tạo lập – lưu thông bất động sản khi buộc các công ty địa ốc phải bán sản phẩm qua sàn giao dịch chứ không được tự đầu tư rồi tự bán sản phẩm.Trong một giao dịch bất động sản, bên môi giới không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán. Tuy nhiên, các công ty địa ốc luôn tìm ra cách để thoát khỏi những ràng buộc của Luật.
Quy định buộc bán bất động sản qua sàn giao dịch khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế cũng như thông tin dự án cho bên môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm. Đó là cái cớ khiến các công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch bất động sản.
Điều kiện luật định để mở sàn giao dịch không quá phức tạp. Luật Kinh doanh bất động sản chỉ yêu cầu sàn giao dịch phải là pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của công ty địa ốc để hoạt động, có quy chế và cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động.Về mặt nhân sự, sàn bất động sản chỉ cần ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ môi giới. Đáp ứng các điều kiện này không phải là một yêu cầu khó, nhất là đối với các công ty địa ốc lớn.Chi phí thành lập và hoạt động của sàn giao dịch
không quá cao, nhưng lợi ích của sàn đối với công ty địa ốc là tương đối lớn, như chủ động trong khâu tiêu thụ sản phẩm, không phải san sẻ thông tin lợi ích cho bên môi giới. Đồng thời, bản thân hoạt động môi giới của sàn cũng tạo ra lợi nhuận cho công ty địa ốc. Lập sàn giao dịch, như vậy, đúng là một công đôi ba việc cho công ty địa ốc. Và nếu lập sàn giao dịch dưới pháp nhân của công ty con, công ty địa ốc còn thoát luôn quy định “không được vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán”, dù công ty địa ốc trên thực tế vẫn kiểm soát toàn bộ quá trình mua bán.
Kinh doanh bất động sản yêu cầu vốn lớn và đa số công ty bất động sản phải dựa vào nguồn vốn huy động từ người mua để thực hiện dự án. Dù vậy, Luật chỉ cho phép công ty địa ốc huy động vốn từ người mua khi xây xong cơ sở hạ tầng hoặc hoàn thành phần đế móng của công trình. Nhưng từ khi bắt đầu dự án đến khi được phép huy động là một khoảng thời gian dài mà nhiều công ty địa ốc vẫn cần vốn để đầu tư và hoạt động. Nếu không được huy động vốn từ người mua ngay khi bắt đầu thực hiện dự án, các công ty địa ốc phải huy động từ các nguồn khác với chi phí cao. Các công ty địa ốc vì thế luôn có nhu cầu huy động vốn trước cả khi dự án của họ hội đủ điều kiện được phép huy động vốn theo luật.
Hơn nữa, có một thông lệ trong hoạt động kinh doanh bất động sản là đa số các công ty địa ốc đều muốn giữ lại một phần sản phẩm cho các quan hệ đối ngoại của mình (thường được gọi là “đất đối ngoại” hoặc “đất ngoại giao”). Luật Kinh doanh bất động sản buộc công ty bất động sản phải bán sản phẩm qua sàn mà không có ngoại lệ nào, vì vậy, việc giữ lại các lô “đất đối ngoại” hoặc “đất ngoại giao” là không thể thực hiện. Khó khăn này buộc các công ty địa ốc phải tranh thủ sự thiện cảm từ các cơ quan chính sách nhằm nới lỏng các hạn chế đối với việc huy động vốn. Kết quả là Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã cho phép các công ty địa ốc được phân phối 20% sản phẩm (nhà ở) mà không thông qua sàn. Đây có thể coi là một sự thắng lợi của các công ty địa ốc. Một khi các công ty địa ốc được lập sàn giao dịch, sẽ trở về tình trạng như trước khi ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, thời điểm mà các
công ty địa ốc nắm trọn từ xây dựng đến tiêu thụ sản phẩm và tha hồ thao túng giá. Hơn nữa, quy định cho phép bán 20% nhà ở không qua sàn có thể làm sống lại những lô đất hoặc nhà “đối ngoại”, “ngoại giao”, vốn đã bị khai tử theo Luật Kinh doanh bất động sản và không ai biết được 20% nhà này sẽ đi về đâu. Như vậy thí yêu cầu tất yếu về minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam dường như vẫn chỉ là giấc mơ xa vời. Sẽ cần nhiều thời gian và nỗ lực để nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam – vốn là một trong những thị trường kém minh bạch nhất trên thế giới.
Tuy nhiên lại có thêm những quy định về Đăng ký bất động sản. Đây là một giải pháp mới và quan trọng nhằm minh bạch hoá thị trường bất động sản của Việt Nam.
Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.
Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mô và tính chất là bất động sản. Với vai trò và ý nghĩa quan trọng như vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký bất động sản sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản – một trong các mục tiêu của Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của nước ta đến năm 2010.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc đăng ký bất động sản, trong những năm vừa qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc xây dựng và hoàn thiện Pháp luật về đăng ký bất động sản nhằm tạo lập hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng
ký bất động sản. Trên cơ sở đó, hoạt động đăng ký bất động sản cũng từng bước được triển khai rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước đối với bất động sản và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân cần được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Tuy nhiên, một thực tế cần phải được thừa nhận rằng, Hệ thống Đăng ký bất động sản của nước ta vẫn đang vận hành trong quá trình chuyển đổi tư duy quản lý. Thực tế cho thấy, dấu ấn của tư duy quản lý kinh tế kế hoạch hoá tập trung vẫn còn thể hiện khá đậm nét trong nhận thức về vai trò và ý nghĩa thực sự của việc đăng ký bất động sản. Trong cơ chế kinh tế cũ, đăng ký bất động sản được biết đến với tên gọi là “Đăng ký đất đai”. Thời kỳ này, đăng ký đất đai được xem là một trong các nhiệm vụ của Quản lý Nhà nước về đất đai. Điều này cho thấy rằng, tư duy pháp lý ban đầu của chúng ta về đăng ký bất động sản là phục vụ cho mục tiêu quản lý hành chính nhà nước chứ không phải là công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Chính tư duy này đã ảnh hưởng đến tâm lý pháp lý của những người làm công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này về vai trò và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản mà phải mất một thời gian dài mới có thể khắc phục được. Do vậy, một yêu cầu đặt ra là cần phải có sự nhận thức đầy đủ và toàn diện về bản chất của đăng ký bất động sản làm tiền đề cho việc xây dựng cơ chế tác động và hiệu chỉnh phù hợp đối với loại hình đăng ký này.
Cho đến thời điểm hiện tại, Pháp luật thực định của nước ta vẫn chưa có định nghĩa chính thức về đăng ký bất động sản.
- Xét về bản chất, Đăng ký bất động sản là việc công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, phục vụ cho sự vận hành một cách minh bạch và lành mạnh của thị trường bất động sản.
- Xét về nội dung, Đăng ký bất động sản là việc công bố sự tồn tại của các quyền đối với bất động sản. Theo đó, đăng ký bất động sản được thừa nhận rộng rãi là một dạng đăng ký vật quyền (quyền của các chủ thể đối với bất động sản), chứ không phải là đăng ký đối với vật là bất động sản. Tuỳ theo quan niệm của từng quốc gia, và tuỳ từng thời kỳ lịch sử, mức độ rộng hẹp của các quyền này cũng có sự khác nhau, nhưng cơ bản vẫn là các quyền mà việc công khai thông tin về chúng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, như: quyền sở hữu, các quyền có ý nghĩa hạn chế quyền sở hữu như quyền thế chấp, địa dịch…
- Xét về hình thức đăng ký bất động sản là việc Nhà nước ghi nhận các quyền đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân bằng sổ đăng ký, giấy chứng nhận hoặc các hình thức tương tự khác.
Như vậy giá trị tổng quát nhất của việc đăng ký bất động sản: về phía Nhà nước chính là sự kiểm soát thông tin về bất động sản làm cơ sở cho việc quản lý và điều hành thị trường bất động sản. Về phía chủ sở hữu, đăng ký bất động sản là sự khẳng định trước cơ quan nhà nước về tình trạng pháp lý của bất động sản mà mình đang sở hữu hoặc chiếm hữu nhằm tạo ra những bảo đảm về mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với bất động sản đó. Về phía các bên liên quan, đăng ký bất động sản tạo ra sự an toàn về mặt pháp lý khi thiết lập giao dịch bằng bất động sản thông qua việc xác định chính xác chủ thể quyền cũng như tình trạng quyền tồn tại từ trước đối với bất động sản.
Như vậy, hoạt động đăng ký bất động sản đã cho thấy vai trò và ý nghĩa quan trọng của nó trong việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản đến các hoạt động giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá,
tư vấn, quản lý sử dụng bất động sản, thị trường bất động sản sẽ không thể vận hành một cách bình thường trong điều kiện thông tin về bất động sản thiếu tính minh bạch và chính thống. Vì vậy, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, đòi hỏi thông tin về bất động sản phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan và đúng pháp luật. Thực tế cho thấy, điều này chỉ có thể được hiện thực hoá trong điều kiện hệ thống đăng ký bất động sản được thiết lập. Với ý nghĩa đó, đăng ký bất động sản được