- Thuận lợi
mặt hồi phải tiếp dỏp vớiđường,mặt sau tiếp giỏp với khuụn viờn cõy cỏ,bờn cạnh khuụn viờn là đường,cú 2 mạt tiền giỏp đường
- tương đối thuận lợi mặt hồi trỏi tiếp giỏp với đường,mặt sau tiếp giỏp với khu chế xuất cụng nghệ cao.
8. Mụi trường- Độ ồn ào - Độ ồn ào
- Độ bụi
- it ồn ào
- Bụi hơn do phớa sau giỏp với khu chế xuất cụng nghệ cao.
- Ồn ào
-Ít bụi
9. Tài sản trờn đất -Khụng -Khụng
10. Tớnh chất của
cuộc mua bỏn -Tự nguyện-Tự nguyện 11.Hướng đất
-Hướng Tõy Bắc -Hướng Đụng Nam
12.Lối ra vào
-Thoỏng chạy dài thoải mỏi vỡ đường chạy qua mặt hồi phải của lụ đất
-Thoỏng nhưng khụng chạy dài vỡ đường chạy qua mặt hồi trỏi
khụng cụt
của lụ đất bị cụt ở phớa ngay đằng sau gõy tõm lý ức chế tầm nhin hạn chế 13.Phong thủy -Khỏ tốt -Tốt 14.Vị trớ so với cỏc trung tõm(Trung tõm Hội Nghị Quốc Gia,trung tõm thương mại Big C,Ngó tư Phạm Hựng…
-xa -Gần
Từ việc so sỏnh, cơ quan định giỏ đó rỳt ra được kết quả 2 khu đất trờn cú 6 tiờu chớ giống nhau và 8 tiờu chớ khỏc nhau. Để xỏc định sự khỏc biệt giữa cỏc yếu tố so sỏnh giữa cỏc khu đất để điều chỉnh mức giỏ, cơ quan định giỏ của tổng cụng ty ỏp dụng phương phỏp chuyờn gia kết hợp với phương phỏp thống kờ cỏc chứng cứ thị trường để tớnh ra hệ số khỏc biệt giữa cỏc tiờu chớ.
Cú thể sử dụng cỏch chấm điểm theo thang điểm cú điểm cao nhất là điểm 10 ỏp dụng cho từng tiờu chớ cú điều kiện tốt nhất, (vớ dụ, khi xột về vị trớ, nếu đất cú vị trớ tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xột về loại đường phố, nếu đất ở đường phố cú khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Cỏc điểm dưới 10 ỏp dụng cho cho cỏc tiờu chớ cựng loại cú điều kiện kộm hơn. Căn cứ tỡnh hỡnh cụ thể, địa phương xõy dựng thang điểm để định giỏ cụ thể:
- Hướng của khu đất
Hướng đẹp hơn: 10 điểm Xấu hơn: 8 điểm
Thuộc khu đất BT2 Thuộc khu đất Lụ số 6 - Lối ra vào Chạy dài hơn: 9 điểm Thuộc khu đất Lụ số 6
Ngừ cụt: 8 điểm Thuộc khu đất BT2
- Giao thụng
Thuận lợi: 10 điểm Kộm thuận lợi: 8,5 điểm
Thuộc khu đất Lụ số 6 Thuộc khu đất BT2
- Độ bụi
Bụi: 9 điểm Ít bụi hơn: 8 điểm
Thuộc khu đất BT2 Thuộc khu đất Lụ số 6 -Phong Thủy Khỏ tốt: 8 Tốt :8,5 Thuộc khu đất BT2 Thuộc khu đất Lụ số 6
Mỗi điểm kộm giảm đi 5% giỏ, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thờm 5% giỏ của khu đất so sỏnh (BT2). Số điểm kộm giảm giỏ và tăng giỏ bao nhiờu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sỏt thị trường. Với qui ước như vậy thỡ:
Trờn cơ sở mức giỏ đấu giỏ thành cụng của khu đất BT2là 12.876.800.000 VNĐ so sỏnh để định giỏ cho khu đất Lụ số 6, mức giỏ của khu đất Lụ số 6 sẽ bị giảm:
-Hướng khu đất: BT2 kộm Lụ số 6: 1 điểm, giảm 5% = 1.287.680.000VNĐ - Lối ra vào: BT2 kộm Lụ số 6: 0,5 điểm, giảm 2% = 643.840.000 VNĐ - Giao thụng: BT2 kộm Lụ số 6: 1,5 điểm, giảm 6,5% = 836.992.000 VNĐ - Độ bụi :BT2 hơn Lụ số 6: 1 điểm, giảm 5% = 643.840.000 VNĐ -Phong Thủy : BT2 kộm Lụ số 6:0,5 điểm, giảm 2,5% = 321.920.000VNĐ
Tổng số giảm giỏ do khỏc biệt BT2 hơn Lụ số 6 = 643.840.000 VNĐ
Tổng số tăng giỏ do khỏc biệt Lụ số 6 hơn BT2 = 1.693.292.000 VNĐ
Giỏ khu đất BT2 được điều chỉnh lại (kớ hiệu là BT2’) theo những yếu tố khỏc biệt của Lụ số 6 được tớnh toỏn như sau:
Tớnh ra đơn giỏ một một vuụng là = 129.511.928 VNĐ/m2
Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giỏ lựa chọn được thờm 2 khu lụ 7 và lụ 5 nữa để so sỏnh với khu đất Lụ số 6 Kết quả phõn tớch, so sỏnh đó xỏc định được đơn giỏ của khu đất loo đó điều chỉnh theo cỏc yếu tố của khu đất Lụ số 6 là 127.000.000 VNĐ/m2
và của khu đất lụ sụ 7 đó điều chỉnh là 130.000.000 VNĐ/m2
Đơn giỏ khu đất Lụ số 6 được xỏc định bằng cỏch lấy mức giỏ trung bỡnh của 3 mức giỏ đó điều chỉnh ở trờn:
(129.511.928+127.000.000+30.000.000 ):3 =128.837.309(triệu đ/m2)
Ghi chỳ: Trước khi tiến hành định giỏ, tại sàn bất động sản chỳng tụi ký hợp đồng định giỏ, sau khi hoàn thành việc định giỏ: Sàn bất động sản SacomReal trao cho khỏch hàng Chứng thư định giỏ.