CBRE sẽ cung cấp 3 nhân viên kinh doanh và chủđầu tư sẽ tiến cử một kế toán cho dự
án_ông nguyễn Văn A. Ông A cũng là phụ trách mảng kế toán của công ty. Vì đây là dự án nhỏ, các nghiệp vụ kinh tế phát sinh không nhiều nên trong tương lai sẽ không tuyển thêm nhân viên cho dự án bộ phận này. Phòng kinh doanh sẽ hoạt động 7 ngày một tuần từ 8:30 đến 18:00. Mức lương phải trả cho ông A hiện nay là 300USD và tăng 10% mỗi năm.Chi phí lương của ông A sẽ là:
Bảng 8: bảng tính lương nhân viên kế toán Nhân viên kế toán. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 300 330 363 399 439 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 4792 5271
CHƯƠNG 4: KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG
4.1. MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNGTrong 3 năm từ 01/2008 đến cuối năm 2010 hoàn tất xây dựng dự ánvà bàn giao cho khách hàng.
4.2. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN.
Mỗi dự án công ty đều có ban quản lý dự án để kiểm soát hoạt động của dự án trong suốt quá trình hoạt động. Cụ thể ban quản lý dự án gồm các vị trí như sau:
1. Một nhân viên nghiên cứu và phát triẻn dự án. 2. Một nhân viên pháp lý
3. Một nhân viên kế toán. 4. Một nhân viên thiết kế.
5. Một nhân viên quản lý và kiểm soát tài chính của dự án.
Đây là 5 người chịu trách nhiệm quản lý dự án cho đến khi dự án đi vào hoạt động tốt. Ba năm đầu xây xựng ban quản lý dự án làm việc với nhau để kiểm soát hoạt động của dự án. Trong hai năm sau đó, nhân viên thiết kế và nhân viên phát triển dự án sẽ chấm dứt vai trò kiểm soát dự án mà chỉ ở vị trí cố vấn khi cần thiết. Các nhân viên còn lại vẫn duy trì hoạt động trong suốt thời gian hoạt động dự án.
Năm 2008
Năm 2008 hoàn tất khâu thiết kế, thủ tục pháp lý và nhanh chóng tiến hành đền bù giải tỏa. Do dư án thuộc diện ưu đãi đầu tư nên về phần thủ tục pháp lý cũng được đơn giản hóa và mất ít thời gian hơn. Sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý công ty sẽ tiển hành mở thầu chọn nhà đầu tư xây dựng. Thời gian mở thầu và chọn nhà đầu tư thích hợp theo tiêu chuẩn công ty đề ra là khoảng 1 tháng. Công ty An Phú sẽ kết hợp với chính quyền quận 3 nhanh chóng hoàn tất đền bù giải tỏa trong vòng 6 tháng sau đó sẽ tiến hành lễđộng thổ khởi công xây dựng dự án. Dưới đây là các thông sốđầu tư dự toán:
Bảng 9: bảng thông số đất và thông số quy hoạch xây dựng 1. Thông số đền bù Diện tích đất: 2,752.00 m2 Diện tích xây dựng: 1,531.56 m2 Mật độ xây dựng: 56% Số tầng xây dựng: 4 tầng Tổng diện tích sử dụng: 6,126.24 m2
Tỷ lệ sàn sử dụng: 70%
Diện tích các hộ sử dụng: 4,288.37 m2
Diện tích phải đền bù: 4,288.37 m2
Nếu giá đền bù bằng giá bán căn hộ sau khi xây dựng + 20%
Diện tích đền bù 5,146.04 m2
Đơn giá đền bù 2750 USD
2. Các thông số quy hoạch và xây dựng: Đơn vị
Mật độ xây dựng 50% Diện tích xây dựng 1,376.00 m2 Số tầng cao 15 tầng Tổng diện tích tòa nhà 20,640.00 m2 Số tầng hầm (1 tầng xe ô tô, 1 tầng xe máy) 2 tầng Tổng diện tích tầng hầm 2,752.00 m2 Diện tích đỗ 1 xe ô tô 25 m2 Số chỗ xe ô tô 55 chỗ Diện tích đỗ 1 xe máy 3 m2 Số chỗ xe máy 459 chỗ Tỷ lệ sàn sử dụng 80% Diện tích căn hộđể bán 165,512 m2
Đơn giá xây dựng căn hộ 550 USD
Đơn giá xây dựng tầng hầm 400 USD
Phí đỗ xe ô tô hàng tháng 100 USD
Phí đỗ xe máy hàng tháng 10 USD
Phí dịch vụ tiện ích (an ninh và vệ sinh hàng
Chi phí xây dựng tòa nhà 11352000 USD
Chi phí xây dựng tầng hầm 1100800 USD
Tổng chi phí xây dựng 12452800 USD
Về phần chi phí xây dựng sẽđược thanh toán cho bên thầu theo 3 giai đoạn tương ứng
với tỉ lệ 30% năm nhất, 40% năm 2, 30% năm 3, theo từng thời điểm thỏa thuận giữa
hai bên.
Chi phí pháp lý, tư vấn, giám sát, tổ chức đấu thầu và các chi phí phát sinh khác chiếm 5% tổng chi phí xây dựng vảđược chia đều cho 3 năm xây dựng.
Năm 2009
Trong năm này, mọi hoạt động xây dựng tiến hành theo đúng kế hoạch mà ký kết với nhà thầu. Công ty sẽ giám sát chặt chẽ tiến độ xây dựng của dự án. Tiến hành rà soát các hoạt động xem có đúng chất lượng và tiến độ như kế hoạch đặt ra không, cũng như
nhận dạng các rủi ro không lường trước có thể gặp phải mà trong giai đoạn xây dựng kế hoạch chưa nhận ra.
Năm 2010
Giai đoạn này về lý thuyết đã hoàn tất xong xong 70% công trình và 30% phần còn lại sẽ được hoàn thành và bàn giao cho khách hàng vào cuối năm 2010. Do đó, vào đầu năm 2010 công ty sẽ tiến hành chiến lược tiếp thị cho dự án. Hợp đồng sẽđược ký kết giữa 2 bên: công ty An Phú_chủ đầu tư và công ty CBRE_tư vấn, tiếp thị và bán độc quyền căn hộ cho dự án. Hai bên sẽ ký kết hợp đồng theo các điều khoản trong bản hợp đồng đính kèm ở phần phụ lục. Đây là bản hợp đồng mang tích chất tham khảo tại thời điểm lập dự án, do kinh nghiệm trong quá khứ đã từng hợp tác với CBRE trong nhiều dự án. Các chi phí dự toán đã được tính ở phần tiếp thị.
Vào tháng 10/2010 công ty sẽ tiến hành lắp đặt các trang thiết bị nội thất cho tòa nhà bào gồm: Máy lạnh, máy quạt, các thiết bị điện, nước, ADSL, các thiết bị vệ sinh (Máy nước nóng, bồn tắm, ru-mi-nê, bồn cầu, bồn rửa mặt, gương,...), các thiết bị nội thất căn phòng ( cửa, kính, chuông nhà, điện thoại,…).
Chi phí khấu hao.
Công ty không bán hết toàn bộ tòa nhà mà giữ lại hai tầng để kinh doanh. Hai tầng này xem như là tài sản cố định của công ty. Công ty sẽ kinh doanh trong suốt 50 năm. Chi phí khấu hao sẽ được tính trong 20 năm cho hai tầng hầm và theo phương pháp khấu hao đều.Bảng tính khấu hao như sau:
Bảng 10: Bảng tính chi phí khấu hao hai tầng hầm
Nguyên giá Năm tính khấu hao 2011 2012
Tòa nhà (hai tầng hầm) 2765696 20 $138,285 $138,285
Năm 2011
Đây là thời điểm kết thúc dự án, thu hồi vốn đầu tư và bắt đầu triển khai kế hoạch khai thác hai tầng hầm giữ xe và các dịch vụ tiện ích. Công ty cũng sẽ không đầu tư thêm mà chỉ thuê thêm 2 nhân viên vệ sinh và 4 nhân viên bảo vệ và 4 nhân viên giữ xe và một nhân viên quản lý để duy trì hoạt động của hai tầng hầm và tòa nhà. Chi phí hoạt
động khác sau khi bán hết căn hộ là 10% doanh thu năm đó. Chi phí này bao gồm các chi phí như chi phí mua trang phục cho nhân viên bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên giữ xe; chi phí tuyển dụng, chi phí cần thiết mua dụng cụ vệ sinh, thiết bị liên lạc cho nhân viên bảo vệ, và các chi phí khác phát sinh cho 3 công việc: giữ xe, bảo vệ và vệ
sinh cho tòa nhà. Chi phí này không bao gồm chi phí lương. Chi phí lương của 8 nhân viên như sau: Nhân viên bảo vệ Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028 Nhân viên giữ xe Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028
Nhân viên vệ sinh
Số lượng 0 0 0 2 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 3194 3514 Nhân viên quản lý Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 250 275 303 333 366 Tổng lương/năm 3000 3300 3630 3993 4392 Năm 2012
Vẫn tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh 2 tầng đỗ xe và 2 dịch vụ tiện ích vệ sinh và an ninh.
CHƯƠNG 5: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ
5.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH NHÂN SỰTrong công ty có tất cả là 27 nhân viên. Phần lớn nhân sự trong công ty đã lớn tuổi gắn bó với công ty từ khi thành lập doanh nghiệp cách đây 15 năm. Nguồn nhân sự trẻ
trong công ty còn hạn chế và thiếu kinh nghiệm. Do đó mục tiêu của công ty trong thời gian tới là tập trung vào công tác đào tạo.
Bộ phân marketing đang còn khuyết, trong công ty chưa có bộ phận chuyên trách về
mảng này. Nhiệm vụ quan trọng nữa của công ty là xây dựng bộ phận tiếp thị năng
động hiệu quả thích hợp với văn hóa doanh nghiệp vòng trong tương lai công ty An Phú sẽ tự xây dựng kế hoạch tiếp thị cho riêng mình.
Sơđồ tổ chức công ty An Phú:
5.2. YÊU CẦU NGUỒN NHÂN LỰC.
Dự án chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch, vấn đề khó nhất là nhận biết được cơ hội
đầu tư và rủi ro ảnh hưởng đến lợi nhuận. Các vấn đề còn lại nhìn chung là đơn giản. Các hoạt quản lý tòa nhà chủ yếu là các hoạt động liên quan đến an ninh, vệ sinh và bảo đảm chất lượng tòa nhà trong thời gian cam kết. Nguồn nhân sựđể quản lý dự án gồm có các thành viên hình thành ban quàn lý dự án cho căn hộ:
Một nhân viên nghiên cứu và phát triển dự án.
Một nhân viên pháp lý
Một nhân viên kế toán. Một nhân viên thiết kế.
Một nhân viên quản lý và kiểm soát tài chính của dự án.
Đây là 5 người chịu trách nhiệm quản lý dự án trong suốt thời gian hoạt động (trừ
nhân viên thiết kế và nhân viên nghiên cứu phát triển dự án).
Sau khi đã bán hết căn hộ cho người dân việc tiếp theo là khai thác tầng hầm và dịch vụ tiện ích (an ninh và vệ sinh). Về mặt nhân sự phần này cần 10 nhân viên với vị trí
đã nêu trong kế hoạch hoạt động.
5.3. TUYỂN DỤNG.
Về mặt tuyển dụng công ty sẽ không tiến hành tuyển dụng thêm bất kỳ nhân viên nào ngoài các nhân viên kể trên. Trong trường hợp nhân viên nghỉ việc vì một lý do nào
đó, bộ phận nhân sự sẽ tiến hành tuyển dụng để thay thế vào vị trí nhân viên đã nghỉ.
5.4. CHÍNH SÁCH ĐÀO TẠO
Công ty vẫn luôn duy trì các khóa đào tạo đều đặn mỗi năm 2 lần cho các nhân viên trẻ
thiếu kinh nghiệm. Mục tiêu chính của chính sách đào tạo là nâng cao năng lực, kinh nghiệm và kiến thức cho nhân viên.
5.5. CHẾ ĐỘ LƯƠNG.
Công ty sẽ duy trì chính sác tăng lương là 10%/ năm ngoài ra công ty sẽ có chính sách thưởng đặt biệt đối với nhân viên có nỗ lục lớn và đóng góp nhiều cho công ty. Hình thức thường tùy thuộc và từng sựđóng góp của nhân viên. Dưới đây là bản tính lương các các nhân viên tham gia dự án.
Bảng 11: Bảng tính chi phí lương nhân viên
Bộ phận chức năng 2008 2009 2010 2011 2012
Nhân viên nghiên cứu và phát triẻn dự án. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 400 440 484 0 0 Tổng lương/năm 4800 5280 5808 0 0 Nhân viên pháp lý Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 300 330 363 399 439 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 4792 5271
Nhân viên kế toán.
Số lượng 1 0 0 0 0
Tổng lương/tháng 300 330 363 399 439 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 4792 5271
Nhân viên thiết kế. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 300 330 363 0 0 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 0 0 Nhân viên quản lý và kiểm soát tài chính của dự án. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 500 550 605 666 732 Tổng lương/năm 6000 6600 7260 7986 8785 Nhân viên bảo vệ Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028 Nhân viên giữ xe Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028
Nhân viên vệ sinh
Số lượng 0 0 0 2 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 3194 3514 Nhân viên quản lý Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 250 275 303 333 366 Tổng lương/năm 3000 3300 3630 3993 4392 Tổng chi phí lương Tổng lương/năm 21600 23760 26136 33541 36895
CHƯƠNG 6: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH
6.1. GIẢ ĐỊNH TÀI CHÍNHBản kế hoạch kinh doanh dược lập trong 5 năm bắt đầu từ năm 01/2008 đến cuối năm 2012. Lấy năm tài chính bắt đầu từ 01/01 đến ngày 31/12 hằng năm.
Thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý và đền bù giải tỏa là 6 tháng.
Bảng 12: Một số giả định chính cho dự án
Tỉ lệ căn hộ bán được 100% Tỉ lệ cho thuê bãi giữ xe ô tô 80% Tỉ lệ cho thuê bãi giữ xe máy 80% Suất sinh lời kỳ vọng của chủđầu
tư nếu được tài trợ bằng 100%
vốn chủ sở hữu 12%
Lãi suất ngân hàng vay dài hạn 7.5%
Tỉ trọng vốn chủ sở hữu 50%
Tỉ trọng vốn vay 50%
Thuế thu nhập doanh nghiệp 28%
VAT 10%
Các giả định liên quan tới chi phí và thu nhập:
Chi phí tiếp thị và hoa hồng là 2% doanh thu bao gồm VAT
Chi phí tư vấn thị trường là cốđịnh 3000USD/quý theo báo giá của CBRE. Công ty không chia cổ tức trong 5 năm đầu hoạt động.
Chi phí hoạt động khác sau khi bán hết căn hộ là 10% doanh thu năm đó. Chi phí này bao gồm các chi phí như chi phí mua trang phục cho nhân viên bảo vệ, nhân viên vệ
sinh, nhân viên giữ xe; chi phí tuyển dụng, chi phí cần thiết mua dụng cụ vệ sinh, thiết bị liên lạc cho nhân viên bảo vệ, và các chi phí khác phát sinh cho 3 công việc : giữ xe, bảo vệ và vệ sinh cho tòa nhà. Chi phí này không bao gồm chi phí lương.
Chi phí xây dựng được phân bổ trong 3 năm theo tỉ lệ là 30%-40%-30% tổng chi phí xây xựng tương ứng với 3 năm 2008-2009-2010.
Chi phí dự phòng ước tính là 5% tổng chi phí xây dựng và được phân bổ đều cho 3 năm 2008-2009-2010.
Chi phí pháp lý, giám sát, các chi phí liên quan tới chọn thầu xây dựng ước tính 5% chi phí xây dựng.
Chi phí lương và các chi phí hoạt động đều dược thanh toán bằng tiền.
Giá đền bù xây dựng cao hơn giá bán 20% và người đền bù có thể chọn theo hai cách là đổi lấy căn hộ mới hoặc bán lại cho doanh nghiệp.
Toà nhà hoàn thành và giao cho khách hàng vào cuối năm 2010 và kế hoạch bán hàng không có chính sách trả chậm.
Chi phí lãi vay dài hạn của ngân hàng là 7,5%/năm và cốđịnh trong 3 năm.
Chi phí sử dụng vốn sở hữu là 12% theo kinh nghiệm hoạt động 15 năm trong ngành bất động sản của doanh nghiệp.
Các dòng tiền được tính vào cuối năm.
Các khoản thuế tháng nào đóng tháng đó. Thuế thu nhập đóng dư sẽđược khấu trừ vào tháng kế tiếp. Thu nhập chịu thuế âm sẽđược khấu trừ vào tháng sau đó.
6.2. CẤU TRÚC NGUỒN VỐN. Bảng 13: Cấu trúc nguồn vốn Bảng 13: Cấu trúc nguồn vốn
Vốn đầu tư 30000000
Vốn chủ sở hữu 15000000
Vốn vay 15000000
Chi phí sử dụng vốn bình quân của dự án theo lý thuyết M&M được tính như sau: Chi phi sử dụng vốn chủ sở hữu khi có tài trợ bằng nợ vay:12%+(12%-7.5%)*(1- 0.28)*1=15.24%
Chi phi sử dụng vốn bình quân là: WACC=7.5%*(1-0.28)+15.24%*0.5=10.32%
6.3. MỤC TIÊU TÀI CHÍNH
Mục tiêu then chốt của kế hoạch tài chính là bảo đảm sự phù hợp giữa chi phí và lợi nhuận ứng với rủi ro nhất định. Cụ thể, kế hoạch tài chính đảm bảo đủ tiền để trang trải các hoạt động cần thiết tại từng thời điểm, tính toán phương cách tối ưu để thu hồi vốn nhanh nhất nhằm tái đầu tư vào các dự án khác.
6.4. CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH DỰ TOÁN
Quy ước: đơn vị tiền tệ tính là USD
2008 2009 2010 2011 2012
