Rủi ro của dự án xuất phát từ các nguồn:
¾ Tỷ lệ lạm phát ở mức cao hai con số sẽ làm cho giá cả tất cả các loại hàng hóa đều tăng. Khách hàng bị giới hạn ngân sách chẳng hạn như những gia đình làm công ăn lương sẽ rất khó có khả năng đủ tiền để mua căn hộ riêng cho họ. yếu tố này sẽ làm mất đi ý nghĩa của dự án là tạo chỗ ở cho khách hàng có thu nhập trên trung bình và giảm phần nào số lượng khách hàng mục tiêu dự án.
¾ Lãi suất ngân hàng tăng do lạm phát cũng sẽ làm ảnh hưởng tới dòng chi dự án do 50% nguồn tài trợ dự ngán bắt nguồn từ vốn vay.
¾ Theo dự kiến thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý và đền bù giải tỏa là 6 tháng. Tuy nhiên vẫn gặp rủi ro trong giai đoạn giải tỏa, tâm lý mất nhà của những dân đang sinh sống tại chung cư cũ sẽ làm họ đòi hỏi giá đền bù cao hơn dự kiến (20% giá bán) và trong trường hợp thõa thuận không thành công sẽ làm ảnh hưởng tới dòng chi của dự
án. Trong trường hợp này, công ty sẽ kết hợp với ủy bản nhân dân quận 3 dề ra giải pháp phù hợp và thỏa đáng nhất cho đối bên.
¾ Doanh thu dự kiến của dự án đạt 100% trong năm 2010 với giá bán là 2500USD (chưa VAT). Trong thị trường bất động sản hiện nay điều ấy hoàn toàn có thể bởi vị trí của chung cưđặt biệt gần trung tâm thành phố và điều kiện tư nhiên hoàn toàn tốt như đã phân tích trên. Tuy nhiên vẫn có thể xảy ra trường hợp bán được với giá thấp hơn hoặc cao hơn hoặc thấp hơn ứng với chi phí sử dụng vốn bình quân khác nhau. Bên dưới là hình mô tả giá trị NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn.
Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn.
Sơđồ trên dưới sẽ cho chúng ta thế rõ hơn về miền khả thi của dự án. Hiện tại giá thị
trường tham khảo bên công ty tư vấn (CBRE) giá chung cư cao cấp này là trên 3000USD/m2. Đây là một tin đáng mừng cho dự án, bởi chính giá cao này sẽ góp phần tạo ra lợi nhuận cao hơn (NPV gần 4 triệu USD, tham khảo phần phụ lục 1).
Tóm lại , rủi ro của dự án lớn nhất là ở khâu pháp lý và đền bù giải tỏa. Với những thủ
tục pháp lý rườm rà hiện nay thì việc trễ tiến độ dự án là hoàn toàn có thể xảy ra. Nếu kết hợp với áp lực tăng giá đền bù từ phía người dân sẽ tạo ra khó khăn lớn làm chậm tiến độ và tăng chi phí của dự án. Điều này có thể sẽ lảm thay đổi giá bán theo chiều hướng tăng. Tuy nhiên vẫn có thể hạn chếđược rủi ro này do đây là dự án thuộc diện
ưu đãi đầu tư của quận 3 nằm trong chương trình cải tạo chung cư cũ, xuống cấp của thành phố. Công ty sẽ kết hợp với ủy ban nhân dân quận 3 để tìm cách tốt nhất hạn chế
rủi ro ngày. Cụ thể là hỗ trợ về mặt đền bù giải tỏa và thủ tục pháp lý đầu tư.
Rủi ro lớn thứ hai là chất lượng của công trình xây dựng rất dễ xảy ra tình trạng thi công không đảm bảo chất lượng, rút giảm nguyên vật liệu của nhà thầu, hoặc không
đảm bảo chất lượng phần nội thất của tòa nhà. Điều này sẽ ảnh hưởng xấu đến cuộc sống của khách hàng và uy tín của doanh nghiệp.
Rủi ro lớn thứ 3 đó là lạm phát tăng hai con số như trong tình hình hiện nay sẽ làm cho chi phí xây dựng tăng đáng kể ảnh hưởng tới dòng chi dự án. Trong trường hợp này, công ty đã có cách đối phó hợp lý la dự phòng 5% chi phí xây dựng nhằm đối phó với tình huống bất ngờ.
CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN
Sau những thành công tạo tiếng vang trong lĩnh vực bất động sản và trước xu thế phát triển mạnh của thị trường này, An Phú đã nhanh chóng nhận thấy một hướng kinh doanh nhiều tiềm năng. Bằng tầm nhìn nhạy bén trong kinh doanh, năm 2004, An Phú
đã tái cấu trúc thành Công ty cổ phần An Phú với hoạt động mũi nhọn là kinh doanh bất động sản. Đến nay, rất nhiều dự án lớn đã được biết đến gắn liền với tên tuổi của công ty Cổ phần An Phú như: Khu dân cư – công nghiệp Hóc Môn, khu công nghiệp Thạnh Đức, căn hộ cao cấp Bình Phú, dự án Lý Chính Thắng…Hiện nay, An Phú vẫn
đang tiếp tục khảo sát các vị trí chiến lược ở các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh cho những dự án sắp đến, hứa hẹn cung cấp thêm nhiều không gian sống mới, văn minh và hiện đại.
Theo chủ trương chung của Chính Phủ trong Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 cũng như của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải cải tạo, xây mới các chung cư cũđã xuống cấp, hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố, Ủy ban nhân dân quận 3 đã kêu gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng các chung cư mới
để thay thế cho các chung cư cũ. Với mong muốn góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của thành phố Hồ Chí Minh, Công ty cổ phần An Phú quyết định đầu tư dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch. Đây sẽ là một dự án chung cư cao cấp, thay thế cho khu chung cư cũ.
Thông qua phân tích thị trường, phân tích tài chính, và các phân tích cần thiết khác cho thấy đây là một dự án khả thi và có ý nghĩa lớn trong việc góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân Quận 3 và sự nghiệp phát triển của thành phố.
Rủi ro của dự án xuất phát từ các yếu tố: phân tích nhu cầu thị trường, khâu hoàn tất thủ tục pháp lý, chất lượng thi công của nhà thầu và lạm phát. Tại mỗi rủi ro công ty
đều có giải pháp giải quyết nhưđã phân tích ở phần phân tích rủi ro. Duy chỉ có yếu tố
phân tích nhu cầu thị trường là khó xác định chính xác nhất và vẫn còn tiểm ẩn nhiều rủi ro vì phần lớn dữ liệu thu thập được là thứ cấp. Tuy nhiên đây là rủi ro chung và công ty An Phú sẽ giảm thiểu rủi ro này thông qua việc mua thông tin từ CBRE.
NHỮNG HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài chưa phân tích tác động của lạm phát lên dòng ngân lưu trong khi lạm phát đang có xu hướng tăng và ảnh hưởng rất lớn đến giá bán trong tương lai.
Đề tài chưa định lượng được năng lực thực sự của từng đối thủ cạnh tranh trong ngành mà chỉ tổng hợp phân tích dựa trên dữ liệu mà công ty CBRE cung cấp.
PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Bảng phân tích giá trị NPV theo giá và WACC
10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% $2,000 -$251 -$519 -$774 -$1,018 -$1,250 -$1,472 -$1,684 -$1,886 -$2,079 -$2,263 -$2,439 $2,100 $166 -$121 -$395 -$657 -$906 -$1,145 -$1,373 -$1,590 -$1,798 -$1,997 -$2,186 $2,200 $583 $277 -$16 -$296 -$563 -$818 -$1,062 -$1,295 -$1,517 -$1,730 -$1,934 $2,300 $1,000 $674 $363 $65 -$219 -$491 -$751 -$999 -$1,237 -$1,464 -$1,681 $2,400 $1,418 $1,072 $742 $426 $124 -$164 -$440 -$704 -$956 -$1,197 -$1,428 $2,500 $1,835 $1,470 $1,121 $787 $468 $163 -$129 -$408 -$675 -$931 -$1,175 $2,600 $2,252 $1,867 $1,500 $1,148 $812 $490 $182 -$112 -$394 -$664 -$922 $2,700 $2,669 $2,265 $1,878 $1,509 $1,155 $817 $493 $183 -$114 -$398 -$670 $2,800 $3,086 $2,663 $2,257 $1,870 $1,499 $1,144 $804 $479 $167 -$131 -$417 $2,900 $3,503 $3,060 $2,636 $2,231 $1,842 $1,471 $1,115 $774 $448 $135 -$164 $3,000 $3,920 $3,458 $3,015 $2,592 $2,186 $1,798 $1,426 $1,070 $729 $402 $89 $3,100 $4,337 $3,855 $3,394 $2,952 $2,530 $2,125 $1,737 $1,365 $1,010 $668 $341 $3,200 $4,755 $4,253 $3,773 $3,313 $2,873 $2,452 $2,048 $1,661 $1,290 $935 $594 $3,300 $5,172 $4,651 $4,152 $3,674 $3,217 $2,779 $2,359 $1,957 $1,571 $1,201 $847 $3,400 $5,589 $5,048 $4,531 $4,035 $3,561 $3,106 $2,670 $2,252 $1,852 $1,468 $1,100 $3,500 $6,006 $5,446 $4,910 $4,396 $3,904 $3,433 $2,981 $2,548 $2,133 $1,734 $1,353
Phụ lục 2: Hợp đồng đề nghị giữa CBRE và An Phú
Trong hợp đồng này nếu không có gì thay đổi (nguyên nhân đặc biệt) cả hai bên nhất trí như sau:
1. Phạm vi dịch vụ
1.1. Dịch vụ tư vấn thị trường.
CBRE sẽ tổng hợp, phân tích và đánh giá tình hình phát triển căn hộ của các dự án căn hộ lân cận, gởi định kỳ cho chủđầu tư hàng tháng.
Định kỳ hàng tháng gởi các bảng danh sách căn hộđã và đang phát triển tại TPHCM cho bên chủđầu tư.
1.2. Dịch vụ quản lý bán hàng.
Trong vòng 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng này được ký kết, CBRE sẽ có trách nhiệm phát triển và duy trì hệ thống quản lý kinh doanh và kế hoạch tiếp thị cho dự án
đạt hiệu quả cao nhất. Cụ thể CBRE sẽ:
Sắp sếp các hoạt động kinh doanh cho nhân viên kinh doanh, CBRE sẽ cung cấp 3 nhân viên kinh doanh và chủ đầu tư sẽ tiến cử một kế toán cho dự án; phòng kinh doanh sẽ hoạt động 7 ngày một tuần từ 8:30 đến 18:00.
Thiết lập thủ tục bán hàng và hệ thống tài liệu bán hàng, soạn thảo chi tiết mô tả về tòa nhà và bộ tài liệu bán hàng. Cung cấp tài liệu mẫu về biểu mẫu đăng ký mua, hợp đồng thỏa thuận mua bán và soạn thảo tất cả tài liệu kinh doanh và tài liệu hợp pháp cho việc kinh doanh sau khi chủđầu tư phê duyệt.
Giới thiệu dự án với các khách hàng mua tương lai, đảm trách tất cả yêu cầu của khách hàng và tiến hành thương thảo và sắp xếp, ký kết bản đăng ký mua và hợp đồng mua bán.
Kết hợp liên hệ với đội ngũ xây dựng và bất kỳ bên thứ 3 nào có liên hệ mọi lúc dưới sự yêu cầu của chủ đầu tưđể nhằm đảm bảo toàn bộ thủ tục kinh doanh trôi chảy, hài lòng khách hàng.
Cộng tác với nhà môi giới bên ngoài:
Để đạt được sự công nhận và công tác của toàn bộ thành viên cộng đồng các nhà môi giới, bên tư vấn bất động sản sẽ trình sổ tay quảng cáo đến các công tác môi giới hàng tháng. Thông qua hệ thống, bên tư vấn sẽ cập nhật cho các cộng tác môi giới khác về
các diện tích trống trong tòa nhà và sẵn lòng giải thích cho các cộng tác môi giới khác bất kỳ những yêu cầu nào từ phía khách mua mà họ không giải quyết được. Bên đại lý tiếp thị sẽ liên lạc thường xuyên với các công tác môi giới và đảm bảo rằng tất cả họ đều được thông báo về những cơ hội kinh doanh tại tòa nhà.
Cung cấp báo cáo kinh doanh hàng tuần và hàng tháng. 2. Nghĩa vụ của CBRE và bên chủđầu tư.
2.1. Bên CBRE:
Kết hợp với chủđầu tư thực hiện chiến dịch và mục tiêu tiếp thị trong khoản thời gian
đã định.
Kết hợp với chủđầu tư chuẩn bị các tài liệu tiếp thị cho tòa nhà và báo cáo những mặt cần thiết, thông tin phản hồi của các công cụ tiếp thị sử dụng.
Bằng cơ sở dữ liệu sẵn có đồng thời kết hợp với mối quan hệ của chủđầu tư trên thị
trường mục tiêu nhằm hướng tới mục tiêu tiếp thị.
Bất kỳ việc chi trả phí môi giới nào đến bên thứ 3 và trang bị cho phòng kinh doanh tại tòa nhà với toàn bộ máy móc và nhu cầu về trang thiết bị phục vụ cho việc kinh doanh (như máy tính, điện thoại, máy fax,…) sẽđược chi trả bởi CBRE.
Phải hoàn thành mục tiêu kinh doanh đề ra nhưđã định trong trong sự thống nhất của chủđầu tư và bên đại lý tiếp thịđộc quyền.
Bên đại lý tiếp thịđộc quyền có trách nhiệm hỗ trợ khách mua, thực hiện khoản thanh toán đầu tiên cho chủđầu tư tương đương 30% giá trị hợp đồng được ký kết, gồm 10%
đặt cọc và 20% đợt thanh toán đầu tiên. 2.2. Bên Chủđầu tư:
Kết hợp với CBRE trong công tác tư vấn và triển khai các đề xuất được chấp thuận. Nhanh chóng phản hồi đối với những đề xuất của CBRE.
Chi trả chi phí tiếp thị cho bên CBRE về các hoạt động tiếp thị, quảng cáo, PR.
Cung cấp miễn phí một văn phòng kinh doanh trong tòa nhà với đầy đủ trang thiết bị
nội thất cần thiết bào gồm khu vực làm việc cho nhân viên kinh doanh và khu vực tiếp khách tham quan dự án trong suốt thời gian hiệu lực của hợp đồng.
Thanh toán phí hoa hồng trong vòng 7 ngày làm việc sau khi nhận được phiếu đề nghị
thanh toán từ bên đại lý tiếp thị và nhận được khoản thanh toán đợt một từ khách mua. 3. Phí và phương thức thanh toán (được đề nghị bởi CBRE)
3.1. Phí tư vấn
Phí tư vấn duy trì ở mức cốđịnh là 3000USD mỗi quý cho vai trò tư vấn tiếp thị. Khoản phí của quý đầu tiên sẽđược thanh toán cho CBRE trong vòng 7 ngày làm việc sau khi hợp động được ký kết.
3.2. Phí tiếp thị bán độc quyền
Phí tiếp thị bán độc quyền cho mỗi hợp đồng được ký kết thành công trong suốt thời hạn hiệu lực của hợp đồng sẽ là 1,8% trị giá hợp đồng.
70% phí hoa hồng cho mỗi hợp đồng ký kết thành công sẽ thanh toán cho CBRE trong vòng 7 ngày làm việc sau khi chủđầu tư nhận được thanh toán đầu tiên từ khách mua. 30% phí hoa hồng cho mỗi hợp đồng ký kết thành công sẽ thanh toán cho CBRE vào thời điểm thanh lý hợp đồng.
3.3. Phí hành chính
Phí hành chính là 150USD trên mỗi căn hộ nếu bên đại lý tiếp thị bán độc quyền thực hiện các công việc hành chính bao gồm chuẩn bị hợp đồng, phiếu thanh toán của đợt
thanh toán đầu tiên cho bất kỳ căn hộ nào do chủ đầu tư bán ra trong thời hạn bổ
nhiệm bằng văn bản. Phí này sẽ cộng thêm 30% VAT và sẽ được thanh toán ngay khi khách hàng mua thanh toán tiền đặt cọc.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Sách
[1] Phạm Ngọc Thúy, Lê Nguyên Hậu,Tạ Trí Nhân, Phạm Tuấn Cường (2004), Kế hoạch kinh doanh, Nhà xuất bản đại học quốc gia TpHCM.
[2] Glenn P.Jenkins & Arnold C.Harberger (2006), Sổ tay hướng dẫn thẩm
định dự án đầu tư, Chương trình giảnh dạy kinh tế Fulbright.
[3] Trần Ngọc Thơ, Vũ Việt Quảng (2007), Lập mô hình tài
chính_Financial modeling, Nhà xuất bản lao động xã hội.
[4] Ts.Tạ Minh Kiều (2006), Tài chính công ty, Nhà xuất bản thống kê. [5] Zvi Bodie, Alex Kane, Alan J.Marcus, Assentials of investments, Irwin McGraw-Hill.
Tài liệu internet
[1] Công ty bất động sản CBRE. Residental Sales Serviecs. Available:
http://cbrevietnam.com/res_hcms.php
[2] Công ty bất động sản Mét Vuông. Dự án bán căn hộ. Available:
http://www.metvuong.com/phat_trien.php?type=both.
[3] Công ty tư vấn đầu tư và kỹ thuật thổ dân_ABBO. Phát triển bất động
sản, toàn cảnh thị trường. Available: