3.2. Định hướng cải cách chính sách thuế bất động sản
3.2.2. Cải cách các sắc thuế và các khoản thu tài chính khác liên quan đến bất
đến bất động sản
a. Xây dựng Luật thuế đăng ký tài sản thay thế quy định của Chính phủ về Lệ phí trước bạ
Từ những hạn chế về chính sách Lệ phí trước bạ hiện hành như tên gọi
không đúng với bản chất của khoản thu (khoản thu có tính chất thuế chứ khơng đơn
thuần là lệ phí), tính pháp lý chưa cao nên cần kế thừa, sửa đổi, bổ sung chính sách này, nâng thành Luật thuế đăng ký tài sản.Định hướng những nội dung cơ bản của
Luật thuế đăng ký tài sản như sau:
Thuế đăng ký tài sản chỉ đánh một lần vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng khi mua mới hoặc chuyển nhượng một số tài sản thuộc diện Nhà nướccó thể quản lý, trong đó có BĐS.
Tổ chức, cá nhân khi mua sắm, xây dựng mới; khi chuyển nhượng các
tài sản thuộc danh mục Nhà nước quản lý muốn xác lập quyền sử dụng hợp pháp
đối với đất và quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà và các tài sản khác là đối tượng nộp thuế.
-69
-
hướng giống như lệ phí trước bạ hiện nay.
Căn cứ tính thuế: là giá trị thực tế của tài sản ghi tại các chứng từ pháp lý (trên mức giá tối thiểu do nhà nước quy định) và thuế suất hoặc mức thuế. Giá trị thực tế của tài sản ghi tại các chứng từ pháp lý là giá trị thị trường tại các thời
điểm phát sinh nghĩa vụ thuế. Thuế suất có thể quy định theo một mức cố định
tuyệt đối hoặc theo tỷ lệ phần trăm (%) trên trị giá tính thuế tùy thuộc vào tính chất của tài sản chuyển dịch thuộc diện phải đăng ký theo hướng: động viên thấp đối với các tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp, công ty; động viên hợp lý đối với các tài sản có giá trị lớn thuộc diện chịu thuế hàng năm trong quá trình sử dụng;
động viên cao đối với tài sản có tài sản chỉ chịu thuế một lần.
b. Xây dựngsắc thuế thừa kế, quà tặng
Hiện tại thuế thu nhập cá nhân có quy định về thuế đánh vào thu nhập nhận
được do thừa kế, quà tặngvề tài sản với một mức thuế suất thống nhất là 10%. Đây
là quy định mới được áp dụng từ năm 2009. Tuy nhiên về lâu dài, cần nghiên cứu
hoạt động thừa kế, tặng quà để ban hành một sắc thuế riêng, bao quát được nhiều tình huống thừa kế, tặng quà và áp dụng thuế suất lũy tiến. Định hướng những nội
dung cơ bản của sắc thuế thừa kế, quà tặng như sau:Thuế thừa kế, biếu tặng được thu một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặc tặng tài sản (cần lưu ý trường hợp thừa kế, tặng quà nhiều lần trong thời gian ngắn).Đối với BĐS, thuế được tính trên
giá trị của nhà, đất khi thực hiện thừa kế, tặng và thuế suất. Trước mắt do chưa quen với loại thuế này thì áp dụng mức thuế suất thấp hơn việc chuyển nhượng
BĐS, nhưng về lâu dài mức thuế suất có thể cao hơn và cần áp dụng thuế suất lũy tiến từng phần nhằm đảm bảo chính sách phân phối thu nhập, đảm bảo cơng bằng xã hội.
c. Hoàn thiện quy định về thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượngbất động sản
Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay gồm thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp. Hai Luật thuế này vừa được sửa
-70
-
tác động của hai loại thuế này đến việc điều tiết thu nhập, điều tiết thị trường BĐS.
Tuy nhiên vẫn tồn tại một số vấn đề cần hoàn thiệnvề quy định như sau:
Khoản 2, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: “Thu nhập từ chuyển
nhượng nhàở, quyền SDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường
hợp cá nhân chỉ có một nhàở, đất ở duy nhất”. Theo quy định này, được hiểu là khi ai đó có bán BĐS duy nhất thì sẽ được miễn thuế. Tuy nhiên, vấn đề xác định BĐS
duy nhất chưa được quy định chặt chẽ: Luật và các văn bản hướng dẫn chưa quy
định các tiêu chí cụ thể đối với các trường hợp chịu thuế (mảnh đất nhỏ hay to, là ngơi nhà bình thường hay biệt thự...), nếu chủ sở hữu chỉ có 01 mảnh đất lớn hoặc 01 nhà biệt thự thì khi bán sẽ không phải nộp thuế, điều này sẽ làm giảm tính cơng bằng của thuế.Do đó cần quy định rõ diện tích đất, loại nhàở được miễn thuế.
Luật thuế thu nhập cá nhân cũng không quy định số lần được cho, tặng
nhà, đất ở. Vì vậy người sở hữu nhiều căn nhà có thể làm thủ tục cho, tặng người thân rồi bán căn nhà còn lại theo diện BĐS duy nhất. Sau đó lại tiếp tục làm thủ tục nhận cho, tặng lại lần lượt các căn nhà còn lại để bán theo hình thức như trên để trốn thuế. Đây cũng là kẽ hở cần phải quy định hồn thiện.
d. Hồn thiện chính sách thu tài chính khác đối với bất động sản
Chính sách thu tài chính khác gồm nhiều những khoản thu khi được nhà
nước công nhận quyền sử dụng (sở hữu) tài sản (tiền SDĐ, tiều thuê đất) và các
khoản thu mang tính chất dịch vụ, hồn tất thủ tục hành chính (phí thẩm định cấp quyền SDĐ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàở, lệ phí cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng,…). Việc hoàn thiện cần tập trung vào một số vấn đề sau:
Đối với khoản thu tiền SDĐ: Khoản thu này chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu từ BĐS nhưng sẽ có xu hướng giảm dần vì khi q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa hồn thành, nhu cầu SDĐ xây dựng sẽ giảm. Cần tính tốn để thuế
SDĐ có thể bù đắp và thay thế khoản thu này trong tương lai.
Đối với khoản thu tiền thuê đất: Khoản thu này có số thu tương đối ổn
-71
-
giảm dần tỷ trọng khoản thu này trong cơ cấu thu từ BĐS nhằm khuyến khích đầu
tư,sản xuất kinh doanh, đồng thời cần mở rộng diện được hưởng chính sách miễn, giảm tiền thuê đất.
Đối với các khoản thu khác: Rà soát tất cả các khoản thu, mạnh dạn loại
bỏ những khoản phí, lệ phí khơng cần thiết nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho
người dân.