1. Thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư là gì?
Theo điều 4, khoản 3, luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên
địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư là thẩm định các điều kiện pháp lý của dự án đầu tư. Thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư bao gồm: xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư, dự án có đủ hồ sơ trình duyệt theo đúng trình tự, thủ tục hay chưa? Dự án có phù hợp với quy hoạch, chính sách, quy định của pháp luật khơng?
Mục đích của thẩm định tính pháp lý của dự án: nhằm đánh giá xem dự án có đảm bảo tính pháp lý, có phù hợp với các quy định của nhà nước.
2. Hồ sơ pháp lý của dự án.
• Một dự án cơ bản thơng thường bao gồm những loại giấy tờ chính
như sau:
• Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư. • Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. • Sổ đất.
• Biên bản nghiệm thu phần móng.
• Chấp thuận phịng cháy chữa cháy, đấu nối điện nước, đường giao
thơng nội bộ.
• Giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, giấy phép phần thân, phần
móng.
• Thơng báo bảo lãnh của ngân hàng.
3. Nội dung của thẩm định tính pháp lý của dự án.
Thẩm định tính pháp lý của dự án là nội dung đầu tiên để đánh giá một dự
35
án đầu tư, là tiền đề để thẩm định các nội dung tiếp theo. Khi khía cạnh pháp lý của dự án đầu tư không khả thi thì chắc chắn dự án sẽ khơng thể thực hiện để mang lại hiệu quả cho các chủ thể khác nhau. Vì vậy, nội dung của thẩm định tính pháp lý của dự án bao gồm:
chủ đầu tư.
Theo điều 74 Bộ luật dân sự 2015 thì Pháp nhân là một tổ chức (một chủ thể pháp luật) có tư cách pháp lý độc lập, có thể tham gia vào các hoạt động kinh tế, chính trị, xã hội… theo quy định của pháp luật. Tư cách pháp nhân của tổ chức hoặc doanh nghiệp và năng lực của chủ đầu tư được xem xét trên khía cạnh sau:
Thẩm định tư cách pháp nhân:
• Quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh,
chứng chỉ hành nghề đối với những ngành nghề kinh doanh có điều kiện, giấy chứng nhận đầu tư. Xem xét xem việc thực hiện dự án đầu tư có phù hợp với ngành nghề kinh doanh mà chủ đầu tư được cấp phép hay khơng?
• Chủ đầu tư phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh pháp nhân đó được
thành lập hợp pháp, có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, có giấy phép hành nghê, có quyết định bổ nhiệm người đại diện pháp nhân trước pháp luật. Những tài liệu này có phù hợp với các quy định của pháp luật Việt Nam hay không?
Thẩm định năng lực tổ chức kinh doanh của chủ đầu tư:
• Năng lực kinh doanh được thể hiện ở sở trường và uy tín kinh doanh. • Năng lực tài chính thể hiện ở khả năng nguồn vốn tự có và điều kiện
thế chấp khi vay vốn,… đây là nội dung đầu tiên được xem xét khi thẩm định dự án bởi có nhiều dự án đã phải ngừng hoạt động khi chưa hết thời hạn do chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính và năng lực kinh doanh.
Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội,
36
quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng.
Thẩm định sự phù hợp của các nội dung của dự án với các quy định hiện hành được thể hiện trong các văn bản pháp luật, các quy định, chế độ, chính sách áp dụng với dự án.
Ví dụ: thẩm định dự án xây dựng văn phịng cho th của cơng ty cổ phần Duy Anh.
Thẩm định hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư và dự án bao gồm:
• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 055919 ngày 24/07/2006 với vốn
điều lệ đăng ký là 51.643.500.00 VNĐ.
• Lĩnh vực kinh doanh:
+ Xây dựng dân dụng, công nghiệp
+ Buôn bán tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng + Xây dựng cơng trình giao thông
+ Đầu tư, sản xuất, cung ứng và kinh doanh nhựa đường lỏng + Đầu tư, khai thác sản xuất kinh doanh đá, cát và vật liệu xây dựng …
Vì vậy, lĩnh vực đầu tư xây dựng khu văn phòng cho thuê phù hợp với lĩnh vực kinh doanh đã được đăng ký.
• Các giấy tờ pháp lý đã được thẩm định
+ Quyết định số 466/UB-BQL ngày 02/02/2005 của UBNH TP Hà Nội về việc đồng ý nguyên tắc cho phép 30 doanh nghiệp được đầu tư trong cụm tiểu khu công nghiệp Hai Bà Trưng
+ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất cụm tiểu thủ công nghiệp Hai Bà Trưng do công ty Đo đạc địa chính Sở tài ngun mơi trường và Nhà đất Hà Nội lập tháng 11/2003
+ Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất do công ty tư vấn và thiết kế xây dựng Hà Nội lập tháng 5/2002 được Sở quy hoạch kiến trúc thành phố Hà Nội chấp thuận 05/06/2002
+ Giấy chứng nhận đầu tư số 127/CNĐT-BQL-ĐT ngày 15/08/2005 của Ban quản lý các khu công nghiệp và chế xuất
37
+ Văn bản số 513/TB-TNMT&NĐ-KH ngày 16/6/2006 của Sơ tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội về kết quả thẩm định nhu cầu sử dụng đất + Hợp đồng thuê đất số 165-2006/TNMTNĐ-HĐTĐTN ngày 28/7/2006 giữa Sơ tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội và công ty
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 29/12/2006 + Giấy chứng nhận về thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy
+ Phiếu xác nhận bản đăng ký đạt tiêu chuẩn môi trường
38
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Từ Quang Phương, Phạm Văn Hùng chủ biên(2018), Kinh tế đầu tư, Nhà xuất bản đại học Kinh tế Quốc Dân, Hà Nội.
2. Luật đầu tư 2020.
4. Thông tư 133/2016/TT-BTC. 5. Thông tư 01/2021/TT-NHNN 6. Nghị định 46/2015/NĐ-CP