CHƯƠNG 2 CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHUNG CƯ
2.2. Các hình thức pháp lý đối với giao dịch chung cư
2.2.2. Vấn đề pháp lý của hình thức mua bán nhà chung cư
2.2.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà chung cư
Hiện nay chưa có khái niệm cụ thể về khái niệm hợp đồng mua bán nhà chung cư, nhưng về bản chất nó là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở nên ta có thể rút ra khái niệm như sau: “Hợp đồng mua bán nhà chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, cịn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
định bởi cấu trúc xây dựng, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. Căn hộ đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định. Giá trị của căn hộ sẽ là khác nhau đối với các vị trí khác nhau (ở trung tâm hay ngoại thành, tầng thấp hay tầng cao, diện tích căn hộ…) và khoảng cách của ngơi nhà đó gắn với đất theo vị trí các tầng khác nhau đối với nhà chung cư.
Vì mua bán căn hộ trong nhà chung cư là một dạng của hợp đồng mua bán nhà, do đó, căn hộ mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau :
+ Căn hộ không thuộc đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội…
+ Căn hộ không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của căn hộ.
+ Căn hộ phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.
2.2.2.3. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ, không phân biệt mức độ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, đối với những cá nhân khơng có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất thiết phải tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ thông qua người đại diện theo pháp luật của mình.
Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam.
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện : + Bên bán phải có quyền định đoạt đối với căn hộ bán;
Đó có thể là chủ sở hữu đối với ngôi nhà;
Hay người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt với căn hộ;
Hay là người có quyền định đoạt với căn hộ theo thỏa thuận với chủ sở hữu căn hộ hay theo quy định của pháp luật.
+ Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự khi tham gia kí kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ. Chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ khơng nhằm mục đích kinh doanh;
+ Bên mua căn hộ nếu là cá nhân trong nước thì khơng phụ thuộc vào nơi đăng kí hộ khẩu thường trú, nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì phải thuộc diện được sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở 2014, nếu là tổ chức thì khơng phụ thuộc vào nơi đăng kí kinh doanh.
2.2.2.4. Nghĩa vụ của các bên
2.2.2.4.1. Nghĩa vụ của bên bán căn hộ trong nhà chung cư
Nghĩa vụ thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với mua bán như căn hộ đang cho th… Nếu khơng được thơng báo mà sau đó bên mua mới phát hiện ra thì có quyền hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu bồi thường thiệt hại;
Nghĩa vụ trong trường hợp bán căn hộ đang cho thuê. Trường hợp chủ sở hữu bán căn hộ đang cho thuê thì phải thơng báo cho bên th căn hộ biết về việc bán và các điều kiện bán căn hộ;
Nghĩa vụ giao căn hộ theo tình trạng như đã thỏa thuận và kèm theo các giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ cho bên mua;
Nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật như công chứng, chứng thực, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và một số loại thuế khác theo quy định của pháp luật.
2.2.2.4.2. Nghĩa vụ của bên mua căn hộ trong nhà chung cư
Nghĩa vụ tôn trọng quyền của các bên liên quan đến căn hộ mua như tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê cho đến hết thời hạn thuê đối với bên đang thuê căn hộ mua.
Nghĩa vụ nhận căn hộ đúng thời hạn. Nếu bên mua chậm nhận căn hộ thì phải chịu các chi phí liên quan đến việc trơng coi, bảo quản căn hộ và phải chịu mọi rủi ro xảy ra đối với căn hộ mua.
nhận căn hộ và tại địa điểm nơi có nhà mua bán. Nếu chậm thanh tốn thì phải trả lãi theo lãi suất cơ bản tương ứng với thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại cho bên bán.