Thuế sử dụng dắt
Thuế sử dụng đất lă loại thuế đânh văo việc sử dụng đất đối với tô chức, hộ gia
đình, câ nhđn vă chủ thể năy có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhă nước khi sử dụng đất
(không âp dụng đối với đất thuí). Thuế năy có tâc dụng thúc đđy người sử dụng đất sử
dụng đất có hiệu quâ đồng thời góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất. Chủ sử dụng
đất nếu không sử dụng hoặc sử dụng đất không có hiệu quả thì vẫn phải nộp thuế cho
cơ quan Nhă nước, do đó, trong trường hợp năy, để tiết kiệm chi phí (tiền nộp thuế) buộc người sử dụng đất phải chuyín nhượng quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khâc sử dụng.
Theo quy định của phâp luật hiện hănh thì thuế sử dụng đất bao gồm hai (02) luật thuế khâc nhau, thuế sử dụng đất nông nghiệp vă thuế nhă, đất nhưng hiện nay tạm thời chưa thu thuế nhă.
Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp: Căn cứ để tính thuế lă diện tích, hạn mức vă
định suất thuế tính bằng kilôpgram thóc trín một đơn vị diện tích của hạng đất. Trong đó: Diện tích tính thuế được căn cứ văo số địa chính hoặc tờ khai của người sử dụng đất (tùy theo có số địa chính hoặc chưa lập số địa chính). Tiíu chuẩn để xâc định hạng
đất tính thuế căn cứ văo câc yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết, điều kiện tưới tiíu đồng thời tham khâo năng suất bình quđn trong điều kiện canh
tâc bình thường của 5 năm. Hạng đất tính thuế được ỗn định trong thời hạn 10 năm. Để chia hạng đất, căn cứ văo đất trồng cđy lđu năm; đất trồng cđy hăng năm vă đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản vă khả năng sinh lợi của đất. Định suất thuế một (01) năm tính bằng kilôgram thóc trín một (01) ha của từng hạng đất. Hạng đất căng cao thì định suất thuế căng thấp.
Đối với thuế nhă, đất: Căn cứ tính thuế lă diện tích, hạng đất vă mức thuế bằng từ 1
đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Hiện nay ở Việt Nam, thuế sử dụng đất được chia lăm hai (02) loại: thuế sử dụng
đất nông nghiệp năm 1993 vă thuế nhă, đất năm 1994. Hai loại thuế năy đê trải qua
hơn 10 năm thực hiện, nín đê bộc lộ một số bất cập cần được khắc phục. Một số tồn tại của hai sắc thuế:
Trung tđ[frPtfgtft IS.) JVẤ lí "han sử hư la" ốPt0 SA Sưu lă không hợp lý, do đđt ở, đđt xđy dựng ông có liín quan đín đầt nông nì6hiệp, hơn &G® C©
nữa hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp được giữ ổn định trong vòng 10 năm, nó đê trở nín lạc hậu so với thời kỳ hiện nay nhưng tốc độ đô thị hóa ở nước ta ngăy căng cao.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp được tính bằng hiện vật (kg thóc/1ha/Inăm) do
UBND địa phương quyết định nhưng lại thu bằng câch quy ra tiền nín dẫn đến bất hợp lý ở từng địa phương do giâ thóc khâc nhau. Ngoăi ra, thuế năy còn phđn biệt giữa câc loại cđy trồng để phđn hạng đất dẫn đến việc không khuyến khích người dđn chuyển dịch cơ cđu cđy trông.
Qua một số tồn tại trín, người viết xin đưa ra một số giải phâp nhằm hoăn thiện thuế sử dụng đất vă khắc phục tình trạng đầu cơ đất. Nín bêi bỏ hai luật thuế trín thay văo đó lă Luật thuế sử dụng đất nhằm thống nhất đối tượng chịu thuế lă đất nông nghiệp vă đất phi nông nghiệp trong một sắc thuế. Trong đó:
Bêi bỏ câch xâc định mức thuế bằng hiện vật (kg thóc/1ha/1năm) thay văo đó căn
cứ tính thuế sử dụng đất: diện tích, giâ đất tính thuế vă thuế suất (có thể sử dụng hai
loại thuế suất âp dụng cho hai loại đất nông nghiệp vă phi nông nghiíp). Đối với đất nông nghiệp không phđn biệt đất trồng cđy lđu năm hay đất trồng cđy hăng năm, đất có
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuđn 44 SVTH: Bùi Thị Kiều
mặt nước nuôi trồng thủy sản để phđn hạng mức mă quy định chung miễn lă đất nông nghiệp sẽ chịu mức thuế suất giống nhau, nhằm khuyến khích người dđn thay đổi cơ cầu cđy trồng theo hướng sản xuất hăng hóa.
Đối với diện tích sử dụng vượt mức (âp dụng đối với hộ gia đình, câ nhđn): Đối với diện tích năy Nhă nước không cần quy định bắt buộc phải chuyển sang hình thức thuí
mă nín quy định thuế suất cao để âp dụng, giả sử, đối với đất nông nghiệp thuế suất 5%, 10% đối với đất phi nông nghiệp (giâ trị quyền sử dụng đất vượt hạn mức) vă cứ mỗi năm sử dụng đất vượt mức tiếp theo sẽ tăng thuế suất thím 1%. Với quy định năy, người viết tin rằng sẽ sớm khắc phục được tình trạng đầu cơ đất hiện nay, vì nếu câc chủ thể năy không chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt mức cho chủ thể khâc sử dụng mă đầu cơ thì họ không thu được lợi nhuận mă thậm chí bị thua lỗ khi phải bỏ ra chỉ phí khâ lớn để thực hiện nghĩa vụ tăi chính về đất đai cho cơ quan Nhă nước. Đồng thời câc nhă kinh doanh quyền sử dụng đất cũng không thí gìm đất lại để nđng giâ do không thu hút được những người có tiền (chủ yếu lă người nhận chuyển nhượng đất để giănh hoặc đầu cơ) nhưng đê sử dụng đủ hạn mức. Lúc năy, cầu thực sự mới bộc lộ, những người có nhu cầu vă có khả năng thanh toân, đưa giâ đất trở về với giâ trị thực của nó để đưa thị trường quyền sử dụng đất phât triển ổn định vă lănh mạnh hơn.
Trung tđp teajÍwpldiGCđa, LAø @, Nải liíu ăoulônăngihiđn qứu
dụng đối với từng loại đất (không phđn hạn mức đối với hình thức giao đất vă nhận
chuyín nhượng mă Nhă nước nín quy định lại hạn mức sử dụng chung đối với mỗi hộ gia định, câ nhđn đối với từng loại đất) âp dụng riíng cho từng vùng, miền vă hạn mức năy được âp dụng trong khoảng 5, 10 năm. Tuỳ văo dđn số hiện tại, tốc độ tăng dđn số, diện tích từng loại đất, khả năng tăng trưởng kinh tế,.... mă Nhă nước đưa ra hạn mức đối với từng loại đất cho phù hợp với từng vùng, từng miễn.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ đânh trín câc giao dịch, không quan tđm đến lợi nhuận thu được từ hoạt động chuyển quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển cho người khâc quyền sử dụng đất của mình theo quy định của phâp luật). Đối tượng
nộp thuế lă hộ gia đình, câ nhđn (tô chức khi thực hiện câc giao dịch chuyển quyín sẽ phải nộp thuế theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiíp).
Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất lă diện tích đất chuyển quyền, giâ đất
tính thuế vă thuế suất. Trong đó:
Diện tích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất lă diện tích đất thực tế ghi trong hợp
Giâ đất tính thuế chuyín quyền: Giâ do UBND cấp tỉnh công bố văo ngăy 01 thâng
01 hăng năm hoặc giâ do hai bín thực hiện giao dịch tự thỏa thuận; trong trường hợp
chuyển quyền dưới hình thức đấu giâ thì giâ tính thuế lă giâ trúng đấu giâ (cả hai loại giâ năy nếu thấp hơn giâ do UBND cấp tỉnh công bố thì giâ đất để tính thuế lă giâ do
UBND cấp tỉnh công bố)
Thuế suất tính thuế: 2% đối với đất nông nghiệp vă 4% đối với đất phi nông
nghiệp.
Đề thực hiện một câch đồng bộ với Luật thuế sử dụng đất Nhă nước nín miễn thu thuế đối với trường hợp hộ gia đình, câ nhđn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với điện tích đất vượt hạn mức cho chủ thí khâc sử dụng.
Thuế thu nhập doanh nghiệp dối với hoạt động chuyển quyển sử dụng dắt, chuyển quyền thuí đất
Đối tượng nộp thuế lă tổ chức sản xuất, kinh doanh hăng hóa, dịch vụ có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyín quyền thuí đất. “Thu nhập chịu thuế từ chuyển quyển sử dụng đất, chuyển quyín thuí đất được xâc định bằng doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trừ chỉ phí hợp lý liín quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyín thuí đất”).
Trung tđm BẠN liíu ĐỊT Gần THỜ CỤ Tải TUù DỌC lập VĂ HONIE” cựu 28%, sau Khi đóng với thuí suđt 28%, phẩñ thu nhập còn lại phải nộp thuí tu nhập bô
sung theo biểu thuế lũy tiễn từng phđn.
Khi không còn hiện tượng đầu cơ thì những chủ thể năo thật sự có nhu cầu sử dụng vă có khả năng thanh toân mới trở thănh cầu trín thị trường quyền sử dụng đất vă lúc năy thị trường quyền sử dụng đất không còn thu hút những người đầu cơ vă tất nhiín cầu sẽ giảm-cầu trở về đúng nghĩa. Do đó, nếu nhă kinh doanh không để giâ đất hình thănh theo qua luật cung cầu thì họ sẽ khó tổn tại trong thị trường năy. Như thế, giâ đất do Nhă nước quy định vă giâ đất để thực hiện giao dich trín thị trường có khả năng chính lệch không cao lắm, do đó, với thuế suất 28% trín lợi nhuận ròng, ngoăi ra khi đê đóng theo mức thuế suất trín, thu nhập còn lại còn phải nộp thuế bố sung theo biểu thuế lũy tiến từng phần. Với câch đânh thuế theo quy định hiện nay lă quâ cao so với
lợi nhuận mă nhă đầu tư phải bỏ ra, thị trường quyền sử dụng đất đòi hỏi vốn nhiều,
thời gian thu hồi vốn chậm mă lợi nhuận lại không cao, điều năy sẽ không thu hút nhă
đầu tư kinh doanh văo lĩnh vực năy. Do đó, Nhă nước nín xem xĩt lại thuế suất năy để phù hợp với thuế sử dụng đất mới, nín bỏ thuế bổ sung đối với thu nhập còn lại khi đê
$? Điều 13 Nghị định số 24/2007/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chỉ tiết thi hănh Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp năm 2003.
Tung
đóng thuế chính vă nín giảm mức thuế xuống khoảng còn 20% để kích thích câc nhă
đầu tư tham gia kinh doanh trín thị trường quyền sử dụng đất. 2.2.4. Câc chính sâch có liín quan
> Đđy mạnh công tâc cấp giấy chứng nhận quyín sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Lă giấy chứng nhận do cơ quan Nhă nước có thẩm quyín cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền vă lợi ích hợp phâp của người sử dụng đất”).
Vă chúng ta đặt quyết tđm đến năm 2005 cơ bản hoăn thănh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đến đầu năm 2007 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất chưa được hoăn thănh trong cả nước “29 ứỉnh đê cơ bản hoăn thănh việc cấp
giấy chứng nhận quyín sử dụng đất nông nghiệp, 11 tỉnh cơ bản hoăn thănh việc cấp giấy chứng nhận quyín sử dụng đất lđm nghiệp. Việc cấp giấy chứng nhận quyín sở hữu, sử dụng đất ở đô thị đê hoăn thănh khoảng 60%, ở nông thôn đạt khoảng 75% diện tích cần cấp”””. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm so với dự định lă do: Trước hết, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nhiều nơi còn chưa rõ răng, minh bạch. Phâp luật đất đai quy định, đối với đất không có giấy tờ, đất không có nguồn gốc rõ răng nhưng phù hợp với quy hoạch thì vẫn được cấp giầy chứng nhận quyín sử dụn đất, nhữn Binh hợp sử dụng đất ôn định trước”
tiêÖÿ) 10 Bấm (962 (li ga nhônhguGi tă tăi.iinh nhiG líIBu Vô INGi6i0 @97U
dụng hoặc còn lúng túng trong câch âp dụng. Thứ hai, Nhă nước chưa cho phĩp ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nín vẫn còn tồn tại một khối lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được người sử dụng đất đến nhận do còn
khó khăn về mặt tăi chính. Chính điều năy dẫn đến nhiều giao dịch về quyền sử dụng
đất nằm ngoăi sự kiểm soât của cơ quan Nhă nước. Hiện nay, trín thực tế đối với câc loại đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện. Theo nhđn viín phòng nhă đất 96B Võ Thị Sâu: “Những trường hợp chưa có “số đỏ” vẫn có thể tham gia giao dịch, chỉ cđn người bân có những cam kết cần thiết vă đúng phâp luật về đất đai””) hay theo nhận định của Ông Nguyễn Văn Minh, giâm đốc trung
tđm giao dịch bất động sản Hă Nội “câc giao dịch không bị ảnh hưởng, bởi theo Điều
146 Nghị định số 181, hợp đông về quyín sử dụng đất, câc giấy tờ về quyín sở hữu bất động sản vẫn có giâ trị thực hiện theo quy định của Luật dđn sự”, Theo Nghị định 181 hướng dẫn thi hănh Luật đất đai kế từ ngăy 01 thâng 01 năm 2007 câc giao dịch liín quan đến quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được
thực hiín. Do đó, để khắc phục nhược điểm dẫn đến giao dịch phi chính thức của Nghị
Ế*) Khoản 20 Điều 4 Luật đất đai năm 2003.
£#) Tiếp tục hoăn thiện chính sâch, phâp luật về đất đai ngăy 08 thâng 3 năm 2007 (TTXVN) Hă Nội. 9) ĩ1 Cần hoăn thiện hệ thống phâp luật ngăy 12 thâng 01 năm 2007, Nguyễn Cao.
định 1S1 ngăy 25 thâng 5 năm 2007, Chính phủ đê ban hănh Nghị định 84/2007/NĐ- CP nhằm thúc đđy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vă sự phât triển của thị trường quyền sử dụng đất. Theo đó Nghị định 84 đê phần năo giải quyết được nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay, vă người viết tin rằng nếu thực hiện tốt theo tỉnh thần của Nghị định năy thì không bao lđu nữa công tâc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước sẽ được hoăn thănh vă đồng thời câc giao về quyền sử dụng đất sẽ nằm trong sự kiểm soât của Nhă nước.
> Hoăn thiện hệ thống thông tin về thị trường quyền sử dụng đất
Hiện nay, hệ thống thông tin trín thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta chưa đầy đủ, thiếu minh bạch vă khó tiếp cận. Câc giao dịch về quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra theo con đường phi chính thức, do đó thường diễn ra câc cơn sốt về giâ đất do thiếu
thông tin về quy hoạch, thay đổi chính sâch của Nhă nước. Chính điều năy đê lăm xuất
hiện nhiều cò đất góp phần cho giâ đất ngăy căng tăng đột biến. Do đó, để thị trường quyền sử dụng đất hoạt động có hiệu quả, giảm chỉ phí giao dịch,... thì việc hình thănh
hệ thống thông tin về thị trường quyền sử dụng đất lă điều cần thiết. Để phât triển hệ
thống thông tin về thị trường quyền sử dụng đất cần thực hiện một số giải phâp:
Trước tiín Nhă nước phải đi đầu trong việc thực hiện minh bạch hoâ về thông tin, theo đó câc chính sâch phâp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có liín quan đến
Trung đđm ý+pphâi@iĩdtiluG@ậpqujeosŒðurzðiâli@ø tưpe điệptt/¿izvâhúínu@ỨU
có liín quan đín việc quản lý vă phât triín thị trường quyín sử dụng đđt. Đông thời khuyến khích câc doanh nghiệp kinh doanh quyền sử dụng đất đưa câc thông tin về câc loại sản phẩm, giâ cả, câc giao dịch về quyền sử dụng đất lín trang web của công ty. Theo đó, những người có quan tđm sẽ dễ dăng tìm kiếm được thông tin về thửa đất, điều năy sẽ góp phần hạn chế biến động của giâ cả do tâc động của câc nhă đầu cơ, câc cò đất do câc bín thiếu thông tin.
Ngoăi ra, Nhă nước nín tạo điều kiện vă khuyến khích câc loại hình tư vẫn về giâ đất, định giâ đất, tư vẫn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,... đồng thời cần phải phât triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh quyền sử dụng đất.
> Chính sâch về tăi chính
Kinh doanh quyền sử dụng đất đòi hỏi nhă đầu tư phải có nhiều vốn. Hầu hết câc
nhă đầu tư không đủ vốn để đầu tư văo hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, do
yíu cầu vốn rất lớn, đặc biệt khi Nghị định 181 có hiệu lực, Nhă nước quy định câc