Phương pháp nghiên cứu ựược thực hiện trên cơ sở vân dụng tổng hợp các phương pháp cụ thể sau:
- Phương pháp ựiều tra thực ựịa: Tiến hành thu thập thông tin số liệu, tài liệu làm cơ sở ựể so sánh những quy ựịnh ựã ựược ựưa ra và việc áp dụng vào thực tế hiệu quả hơn.
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa có chọn lọc những nội dung, vấn ựề có liên quan ựến những quy ựịnh chung về chuyển quyền sử dụng ựất và thực tế áp dụng tại ựịa phương.
2.3. QUY TRÌNH THỰC HIỆN đỀ TÀI.
- Thu thập số liệu về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bình
đại.
- Thu thập số liệu về tình hình sử dụng ựất ựai, tình hình chuyển quyền sử
dụng ựất giai ựoạn 2005 - 2008 tại huyện Bình đại. Từ ựó phân tắch, ựánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng ựất qua các năm.
- Tổng hợp và xử lắ số liệu. đưa ra những thuận lợi, khó khăn ,kết luân, kiến nghị
và hướng các giải pháp khắc phục. - Viết báo cáo.
Thu thập số liệu
điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội Tình hình SDđđ, số liệu CQ giai ựoạn 2005-2008 cuả huyện Bình đại Tổng hợp số liệu Thuận lợi và khó khăn Kết luận và kiến nghị Viết báo cáo
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1.CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VÀ CÁC QUY đỊNH CHUNG CÓ LIÊN QUAN đẾN CÔNG TÁC CẤP CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG đẤT CỦA
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG. 3.1.1. Các văn bản pháp luật ựất ựai.
- Hiến pháp năm 1992.
- Luật đất ựai năm 1993 ựược Quốc hội thông qua ngày 24/07/1993. - Luật thuế CQSDđựược Quốc hội thông qua ngày 22/05/1994. - Luật đất ựai 2003 ựược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị ựịnh 17/1999Nđ-CP ngày 29/03/1999 của Chắnh phủ về thủ tục chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDđ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDđ.
- Nghịựịnh 79/2001/Nđ-CP ngày 1/11/2001 của Chắnh phủ sửa ựổi bổ sung một sốựiều, của Nghịựịnh 17/1999/Nđ-CP.
- Thông tư số 71/2002/TT-BTC ngày 19/08/2002 của Bộ Tài chắnh về sửa
ựổi, bổ sung thông tư số 83/TC/TCT ngày 07/10/1994 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thi hành Nghịựịnh 94/CP ngày 25/08/1994 của Chắnh phủ quy ựịnh chi tiết thi hành pháp lệnh thuế nhà ựất.
- Nghị ựịnh 04/2000/Nđ-CP ngày 11/02/2000 của Chắnh phủ về thi hành Luật sửa ựổi bổ sung một sốựiều Luật đất ựai.
- Nghị ựịnh 19/2000/Nđ-CP ngày 08/06/2000 của Chắnh phủ quy ựịnh chi tiết thi hành Luật thuế CQSDđ và Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật thuế CQSDđ.
- Nghịựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004; quy ựịnh về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDđ.
- Nghị ựịnh 182/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 quy ựịnh về xử phạt vi phạm hành chắnh trong lĩnh vực ựất ựai.
- Nghịựịnh 198/2004/Nđ- CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng ựất. - Thông tư 1883/2001/TT-TCđC ngày 12/11/2001 của Tổng cục địa chắnh hướng dẫn mẫu các hợp ựồng ựể thực hiện các quyền của người sử dụng ựất.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCđC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chắnh hướng dẫn ựăng ký ựất ựai, lập hồ sơựịa chắnh cấp GCNQSDđ.
- Thông tư 29/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quả lý hồ sơựịa chắnh.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 về việc hướng dẫn một số ựiều của Nghịựịnh 181/CP/Nđ-CP ngày 29/10/2004.
- Nghị ựịnh 90/2006/Nđ-CP ngày 06/11/2006 của Chắnh phủ quy ựịnh chi tiết và hướng dẫn thi Luật nhà ở.
- Luật Dân sự.
- Thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường số
04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp ựồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng ựất.
3.1.2. Các quy ựịnh chung về việc cấp chuyển quyền sử dụng ựất của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Chuyển quyền sử dụng ựất là những trường hợp người sử dụng ựất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDđ hoặc nhà ở gắn liền với QSDđ ở. để thực hiện các thủ tục về công tác chuyển quyền cần ựảm bảo các vấn ựề sau:
điều kiện chuyển quyền sử dụng ựất.
- điều kiện chuyển ựổi QSDđ nông nghiệp của hộ gia ựình, cá nhân (điều 102/Nđ):
+ đất chuyển ựổi là ựất: được Nhà nước giao hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp.
+ Chỉ ựược chuyển ựổi giữa các hộ gia ựình, cá nhân trong cùng một xã.
- đất thực hiện dự án ựầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở (Quy ựịnh tại điều 100/Nđ) thì chỉ ựược chuyển nhượng diện tắch ựất ựã hoàn thành việc ựầu tư
theo dự án ựược xét duyệt.
- Hộ gia ựình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho có ựiều kiện trong những trường hợp sau (quy ựịnh tại điều 104/Nđ):
+ đất trồng lúa nước ựược Nhà nước giao chỉ ựược chuyển nhượng, tặng cho hộ gia ựình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
+ đất ựược Nhà nước giao lần thứ hai (ựất nông nghiệp giao không thu tiền, ựất ởựược miễn tiền) do ựất giao lần ựầu ựã chuyển nhượng và không còn
ựất thì không ựược chuyển nhượng, tặng cho trong thời hạn 10 năm kể từ ngày
ựược giao ựất lần thứ hai.
+ đất ở, ựất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản nằm xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ựặc dụng mà chưa có ựiều kiện chuyển ra khỏi phân khu ựó thì chỉựược chuyển nhượng, tặng cho hộ gia ựình, cá nhân sinh sống trong phân khu
ựó.
+ đất ở, ựất sản xuất nông nghiệp ựược Nhà nước giao trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ ựược chuyển nhượng, tặng cho hộ gia ựình, cá nhân ựang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộựó.
điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng ựất.
- điều kiện chung ựối với người nhận CQSDđ:
+ Người nhận quyền phải sử dụng ựất ựúng mục ựắch, trong thời hạn
ựã xác ựịnh ựối với thửa ựất trước khi chuyển quyền.
+ Hộ gia ựình, cá nhân ựược nhận chuyển nhượng QSDđ không phân biệt nơi cư trú (trừ trường hợp quy ựịnh tại khoản 3, 4 điều 103 và điều 104/Nđ).
- Những trường hợp không ựược nhận chuyển nhượng, tặng cho (điều 103/Nđ):
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia ựình, cá nhân không ựược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho ựối với trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho.
+ Tổ chức kinh tế không ựược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDđ chuyên trồng lúa nước, ựất rừng phòng hộ, ựất rừng ựặc dụng của hộ gia
ựình, cá nhân, (trừ trường hợp ựược chuyển mục ựắch sử dụng ựất theo quy hoạch, kế hoạch ựã ựược xét duyệt).
+ Hộ gia ựình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
ựược nhận chuyển nhượng, nhận tặng ựất chuyên trồng lúa nước của hộ gia ựình, cá nhân khác.
+ Hộ gia ựình, cá nhân không ựược nhận chuyển nhượng, nhận tặng
ựất ở, ựất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ựặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng ựặc dụng, rừng phòng hộựó.
- điều kiện nhận chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp ựể thực hiện dự án
ựầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Quy ựịnh tại điều 100/Nđ):
+ Mục ựắch sử dụng ựất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch ựược duyệt.
+ được UBND cấp có thẩm quyền: cho phép chuyển mục ựắch sử
dụng ựất, xác ựịnh thời hạn sử dụng ựất ựồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử
dụng ựất.
+ Phải thực hiện nghĩa vụ tài chắnh ựối với việc chuyển mục ựắch sử
dụng ựất.
- Xử lý diện tắch ựất nông nghiệp do hộ gia ựình, cá nhân nhận chuyển quyền vượt hạn mức quy ựịnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (Quy ựịnh tại
+ đối với diện tắch nhận chuyển quyền vượt hạn mức do Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy ựịnh thì việc chuyển sang thuê ựất theo quy ựịnh của
Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
- Trước mắt (chưa có quy ựịnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì diện tắch ựất nông nghiệp của hộ gia ựình, cá nhân nhận chuyển quyền không phải chuyển sang thuê ựất.
- đối với diện tắch ựất nông nghiệp ựã nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế
mà vượt hạn mức sử dụng ựất theo Luật đất ựai năm 1993 và ựã chuyển sang thuê ựất nhưng không vượt hạn mức do Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy ựịnh thì không phải chuyển sang thuê ựất ựó kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2004; thời hạn sử dụng ựất là thời hạn còn lại của thời hạn giao ựất.
Trước mắt (chưa có quy ựịnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì diện tắch
ựất nông nghiệp của hộ gia ựình, cá nhân nhận chuyển quyền không phải chuyển sang thuê ựất.
Thuế chuyển quyền sử dụng ựất.
Ngày 22/06/1994, Luật thuế CQSDđựược ban hành nhằm tăng cường quản lý nhà nước về ựất ựai, khuyến khắch sử dụng ựất có hiệu quả, bảo ựảm công bằng về nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng ựất khi CQSDđ.
Tuy nhiên, Luật thuế CQSDđ quy ựịnh thuế suất quá cao. đối với ựất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, người CQSDđ nộp 10% giá trịựất. đối với ựất ở, ựất phi nông nghiệp, người chuyển quyền ựóng 20% giá trịựất. Riêng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nộp lệ phắ trước bạ là 2%. Do vậy, trong thực tế người sử dụng ựất tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý của nhà nước.
Trên cơ sở ựó, ngày 21/12/1999, Quốc hội khoá X ban hành Luật số
1/1999/QH10, luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật thuế CQSDđ ựã giảm thuế rất nhiều (ựất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là 2%. đối với ựất ở, ựất xây dựng công trình và các loại ựất khác là 4%) tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng.
Ngày 8/06/2000, Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh 19/2000 Nđ-CP quy ựịnh chi tiết thi hành Luật thuế CQSDđ và Luật sửa ựổi, bổ sung một sốựiều của Luật thuế CQSDđ.
Ngày 23/10/2000, ban hành Thông tư số 104/2000/TT-TCđC hướng dẫn thi hành nghịựịnh 19/2000/Nđ-CP.
Việc ban hành Luật thuế sửa ựổi, bổ sung và các Nghịựịnh, thông tư hướng dẫn cụ thể Luật thuế CQSDđ ựã tạo sự tin cậy cho người sử dụng ựất, ựảm bảo sự công bằng và góp phần vào nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Căn cứ tắnh thuế:
Căn cứ tắnh thuế CQSDđ là diện tắch chuyển quyền, giá ựất và thuế suất CQSDđ.
- Diện tắch chuyển quyền: diện tắch thực tế ghi trong hợp ựồng chuyển quyền.
- Giá ựất: là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh trên cơ sở khung giá của chắnh phủ.
- Thuế suất:
+ Bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền:
Ớ đối với ựất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản là 2%.
Ớ đối với ựất ở, ựất chuyên dùng là 4%.
+ Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phắ trước bạ:
Ớ Lệ phắ trước bạ nhà, ựất là 1%. Các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng ựất .
- Hộ gia ựình, cá nhân, tổ chức, muốn CQSDđ cho nhau phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Chỉ những hộ gia ựình, cá nhân có QSDđ hợp pháp mới ựược CQSDđ. - Pháp luật không thừa nhận việc dùng ựất lấn chiếm, ựất không thuộc quyền sử dụng của mình, ựất không có giấy tờ hợp lệựể chuyển quyền. Người có hành vi như vậy sẽ bị xử lý nghiêm chỉnh trên cơ sở các quy ựịnh của Nghịựịnh 04/CP ngày 10/01/1997 về việc xử lý vi phạm trong việc quản lý và sử dụng ựất.
- Khi chuyển quyền, các bên tham gia quan hệ ựất ựai có quyền thỏa thuận các nội dung cơ bản trong hợp ựồng CQSDđ cho phù hợp với các quy ựịnh hiện hành của Bộ Luật Dân sự và pháp luật vềựất ựai.
- Bên nhận CQSDđ phải sử dụng ựúng mục ựắch, thời hạn ghi trong quyết
ựịnh giao ựất của bên chuyển quyền, phù hợp với quy hoạch của ựịa phương, có diện tắch sử dụng dưới hạn mức, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn ựộ màu mỡ của
ựất ựai, không làm tổn hại ựến lợi ắch của những người sử dụng ựất xung quanh. - Do tắnh chất ựặc biệt của ựất ựai, việc chuyển CQSDđ phải ựảm bảo những vấn ựề sau:
+ đảm bảo quyền sỡ hữu tối cao ựối với Nhà nước.
+ đảm bảo lợi ắch chắnh ựáng của người sử dụng ựất, ựồng thời khuyến khắch ựầu tư vào việc sử dụng ựất ựểựem lại hiệu quả cao nhất.
+ Sử dụng ựúng mục ựắch, thời hạn. Hạn chế các trường hợp chuyển quyền ựất nông nghiệp vào mục ựắch khác.
+ Việc chuyển quyền phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả
năng sinh lợi của ựất ựể giải quyết lợi ắch vật chất giữa hai bên. + Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên.
Những trường hợp không ựược chuyển quyền hoặc chuyển quyền có
ựiều kiện.
điều 103 Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP quy ựịnh trường hợp không ựược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDđ.
1. Tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân không ựược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng ựất ựối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDđ.