Tài sản được thẩm định trên cơ sở ước lượng giá trị các cấu phần tài sản của nĩ. Các tài sản này được ghi nhận trên bảng cân đối kế tốn. Giá trị của những tài sản được báo cáo thường khơng phù hợp với giá trị sổ sách vì cĩ những thay đổi của tài sản hữu hình cĩ thể sẽ khơng được ghi nhận vào sổ sách. Một vấn đề nữa, các phương pháp này định giá tài sản trong trạng thái tĩnh, và vì thế khơng quan tâm đến những triển vọng tương lai của tài sản, cũng như yếu tố giá trị theo thời gian của tiền tệ. Vì thế, nếu một tài sản hiện hữu cĩ quy mơ khơng lớn nhưng lại cĩ tiềm năng tăng trưởng hoặc thu được giá trị cao trong tương lai được TĐG theo các phương pháp này, thì cĩ thể xảy ra tình huống giá trị của nĩ được ước tính quá thấp.
Ưu điểm đặc thù của các phương pháp thuộc nhĩm này là chúng cho phép các đối tượng quan tâm thấy rằng giá trị tài sản cĩ thật, nghĩa là cho phép họ kiểm chứng, đối chiếu kết quả thẩm định với những bằng chứng kế tốn rõ ràng.
Trong nhiều trường hợp mà phương pháp này áp dụng, các chuyên gia thẩm định phải dựa vào ý kiến của các chuyên gia khác. Ví dụ: để xác định thị giá của máy mĩc, hoặc các thiết bị chuyên mơn, chuyên gia thẩm định phải dựa vào một chuyên gia buơn bán thiết bị hoặc một nhà đấu giá để hỗ trợ cho mình.
Một phương pháp khác nhằm ước tính giá trị theo phương pháp tài sản là phương pháp chi phí thay thế. Theo phương pháp này, giá trị thu được bằng cách xác định giá trị thay thế của một tài sản của cơng ty.
Phương pháp tài sản sẽ cung cấp một giá trị sàn của tài sản do phương pháp này ước tính giá trị tài sản theo mức giá trị sổ sách của tài sản đã trừ khấu hao thời gian sử dụng do đĩ giá trị tài sản chỉ là giá trị thực chất cịn lại của tài sản.
1.3.1.2. Đặc điểm.
- Ưu điểm:
Phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản cĩ thị trường hạn chế, tài sản khơng mua bán phổ biến trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.
Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt tốn học, số liệu dùng để tính tốn tương đối cập nhật. Tính tốn chính xác giá trị tài sản, cách tính rõ ràng
Phương pháp hữu ích trong việc tìm ra mức giá chỉ dẫn của tài sản và trong quyết định một cơng trình kiến trúc mới đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và tối ưu của nĩ.
- Nhược điểm:
Do khơng xuất hiện trên bảng cân đối kế tốn, những yếu tố phi vật chất cĩ khả năng tác động đến giá trị tài sản như: bối cảnh hiện hành của ngành kinh doanh, nguồn tài nguyên, hay các tiến bộ khoa học kỹ thuật...hầu như khơng được xem xét đến trong các phương pháp này.
Thêm vào đĩ, trong nhĩm này, kỹ thuật TĐG bằng phương pháp dựa vào giá trị sổ sách là khá phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, cơng sức, và chi phí.
Giá trị tài sản xác định theo phương pháp này chỉ là những thơng tin lịch sử mang tính tham khảo trong quá trình vận dụng các phương pháp khác.
Chi phí khơng phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của tồn bộ. Việc ước tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan. Thẩm định viên phải hiểu biết về kỹ thuật và phải cĩ kinh nghiệm
Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp thị trường cũng là những hạn chế đối với phương pháp tài sản.
1.3.1.3. Các phương pháp chủ yếu thường dùng theo cách tiếp cận này:
• Phương pháp TĐG theo giá trị sổ sách
• Phương pháp TĐG theo giá trị sổ sách điều chỉnh • Phương pháp TĐG theo giá trị thanh lý
• Phương pháp TĐG theo giá trị thay thế
1.3.2. Phương pháp thẩm định giá dựa vào thu nhập
1.3.2.1. Nội dung:
Khơng giống như các phương pháp thẩm định dựa vào tài sản, phương pháp này dựa trên bảng báo cáo thu nhập (cịn gọi là báo cáo kết quả kinh doanh) của doanh nghiệp. Phương pháp thu nhập thẩm định giá trị nội tại, cho rằng giá trị của tài sản dựa trên dịng tiền mong đợi thu được do hoạt động trong tương lai mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đĩ cĩ giá trị hơn so với một tài sản khơng mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp. Dựa chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.
Chúng thẩm định tài sản thơng qua quy mơ thu nhập, doanh thu, và những chỉ báo khác của tài sản.
Theo phương pháp này, giá trị của một tài sản được xác định bởi một quá trình tập hợp hiện giá các dịng tiền mong đợi trong tương lai điều chỉnh trừ đi cho các khoản chi phí. Các dịng tiền mong đợi trong tương lai thu được dựa trên kế hoạch kinh doanh và mong đợi trong tương lai.
Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản khi việc so sánh với những tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khĩ khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Nhĩm các phương pháp này được sử dụng khá thường xuyên và thường được ca ngợi là cĩ nhiều ưu điểm khơng chỉ bởi vì chúng dễ được chấp nhận do dựa trên nền tảng giá trị thị trường và những thơng tin cơng bố trên thị trường, mà cịn vì chúng cho phép cĩ được kết quả TĐG một cách nhanh chĩng, hỗ trợ cho các đối tượng quan tâm ra quyết định kịp thời.
Kết quả TĐG từ các phương pháp này cũng thường được sử dụng để so sánh với kết quả của các phương pháp khác. Sự so sánh này giúp nhà phân tích đạt được một kết quả TĐG phù hợp và đáng tin cậy hơn, cũng như nhận diện được sự khác biệt giữa tài sản được thẩm định và tài sản được sử dụng để so sánh.
1.3.2.2. Đặc điểm:
Các phương pháp này địi hỏi người sử dụng phải cĩ nhiều trải nghiệm thực tiễn, phân tích chi tiết các bản báo cáo tài chính và hiểu biết sâu sắc tài sản cần TĐG và bối cảnh ngành kinh doanh của ngành liên quan đến tài sản đĩ trong tương lai. Do mang nặng tính kinh nghiệm chủ quan nên các phương pháp thuộc nhĩm này thường cho ra những kết quả TĐG cĩ độ phân tán cao, và thường gây ra nhiều tranh cãi.
Phương pháp thu nhập tích hợp rủi ro vào trong cách thẩm định thơng qua việc sử dụng tỷ lệ chiết khấu hoặc tỷ lệ vốn hĩa. Tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ vốn hĩa là thước đo rủi ro của việc thu về các dịng tiền từ tài sản được thẩm định và để xác định thị giá của dịng tiền mong đợi thu về trong tương lai.
Phương pháp thẩm định dựa vào nguồn thu nhập chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận. Mặt khác, lợi nhuận ước tính cĩ thể khơng phản
ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao cĩ thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đĩ.
• Ưu, nhược điểm.
- Ưu điểm:
Đơn giản trong áp dụng;
Cĩ độ chính xác tương đối cao khi khơng cĩ những chứng cứ về các thương vụ cĩ thể so sánh được.
Ít chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngồi (ví dụ, biến động thị trường, các yếu tố kinh tế vĩ mơ thay đổi) hơn so với các phương pháp TĐG trị khác.
Linh hoạt, hướng tới tương lai, nhĩm phương pháp này cĩ thể dự đốn kết hợp với sự thay đổi của các biến số chính (như là,tốc độ tăng trưởng, hoạt động lợi nhuận ¸ vốn, dịng tiền và chi phí vốn dự kiến)
Cho phép các nhà thẩm định xem xét nhiều phương án và giả định tương lai khác nhau.
- Nhược điểm:
Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều thơng tin liên quan: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai... Mang những thơng tin hạn chế về những giả định về dịng tiền trong tương lai.
Hiệu quả của tài sản trong quá khứ cĩ tầm quan trọng hàng đầu trong việc đánh giá giá trị của tài sản, thì phương pháp này lại đề cao tập trung vào lợi nhuận rịng tiềm tàng. Mang những thơng tin hạn chế về những giả định về dịng tiền trong tương lai. áp dụng một tỷ lệ vốn hố cố định.
Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, thẩm định viên phải cĩ kiến thức vững vàng về tình hình kinh doanh, cĩ nhận định đúng đối với những rủi ro của các khoản thu nhập tương lai để tính tốn chính xác tỷ lệ vốn hĩa của tài sản.
Cĩ thể dựa trên các dự báo tài chính cĩ thể là quá lạc quan hoặc quá bi quan, dựa trên những động lực và quan điểm của người thẩm định. Đặc biệt nhạy cảm cao với những giả định được sử dụng để dự đốn dịng tiền, lãi suất chiết khấu, và giá trị thiết bị đầu cuối
• Phương pháp vốn hĩa dịng tiền CCF (Capitalized Cash Flow - CCF) (dành cho những tài sản cĩ dịng tiền vơ hạn và ổn định)
Cơng thức áp dụng:
V = A×YP hoặc
Trong đĩ:
- V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai - A: thu nhập rịng từ BĐS
- i: tỷ lệ vốn hố (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn)
- YP: (Year’s Purchase) là nghịch đảo của i và được gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm.
• Phương pháp chiết khấu dịng tiền DCF (Dicounted Cash Flow - DCF) (dành cho những tài sản cĩ dịng tiền khơng ổn định và khác nhau qua các năm)
o Dịng tiền rịng thu được đều nhau hàng năm: Cơng thức áp dụng:
Trong đĩ:
- V: giá trị của tài sản
- A: thu nhập rịng hàng năm - T: Giá trị thanh lý năm n - n: số năm hoạt động - i: tỷ lệ lãi địi hỏi
o Thu nhập rịng thu được khơng đều nhau hàng năm: Cơng thức tổng quát sau:
Trong đĩ:
- V: Giá trị hiện tại của thu nhập rịng trong tương lai và cũng bằng giá trị thị trường hiện hành của tài sản.
- At: Thu nhập rịng trong tương lai ở năm thứ t.
i A V = ∑ + + + = n t t n i T i A V 1 (1 ) (1 ) n n i T i i A V ) 1 ( ) 1 ( 1 + + + − = −
- T: Giá trị thanh lý năm n
- i: Tỷ lệ chiết khấu, (tỷ lệ vốn hố). - n: Thời gian nhận được thu nhập
1.3.3. Phương pháp thẩm định giá dựa vào thị trường.
1.3.3.1. Nội dung:
Giả thuyết của phương pháp thị trường là giá trị của một tài sản cĩ thể xác định bằng cách so sánh tài sản đĩ với các giá trị của các tài sản tương tự đã được thị trường xác định hay dựa trên giá trị đã được thanh tốn cho những tài sản tương tự trong quá khứ. Nĩ là phương pháp định giá tương đối: tiếp cận giá trị của tài sản thơng qua việc tính tốn các tỷ lệ giá trị giao dịch hoặc theo giá cả thanh tốn trong các giao dịch của các tài sản tương tự và áp dụng tính tốn tỷ lệ của các chỉ số tài chính tương tự của tài sản cần định giá để thu được giá trị của nĩ.
Thuật ngữ tỷ lệ của các chỉ số được sử dụng trong phương pháp này cĩ thể là là một tỷ số tài chính, như là thu nhập, hoặc thu nhập rịng … hoặc các tỷ số thể hiện đặc điểm của tài sản: diện tích, chất liệu, tiêu chuẩn kỷ thuật …..
Phương pháp dựa trên giá cả tài sản được niêm yết và buơn bán cơng khai trên thị trường, thơng tin này cĩ thể dễ dàng quan sát trên thị trường mua bán và tương ứng với việc đánh giá của một số lượng lớn người mua và người bán. Giá mua bán thường được xem là một chỉ số định giá chính, trong giả thuyết các thị trường hiệu quả.
Bởi vì các thơng tin mua bán các tài sản khơng được thơng tin rộng rãi trên thị trường, nên cĩ rất ít thơng tin tài chính liên quan cĩ sẵn, do đĩ phương pháp này chỉ áp dụng cho các tài sản được niêm yết cơng khai.
1.3.3.2. Đặc điểm:
- Ưu điểm:
Phương pháp cung cấp một chỉ số giá trị khách quan thể hiện trên thị trường cơng chúng, và mức giá trị đặt trên tài sản được so sánh bởi các thị trường cơng khai, để đo lường xu thế ngành, các triển vọng phát triển, các yếu tố rủi ro, và các tiềm năng lợi nhuận và hoạt động trong tương lai dự kiến.
Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất vì là phương pháp hầu như khơng gặp khĩ khăn về mặt kỹ thuật, vì nĩ khơng cần thiết phải xây dựng các
cơng thức hoặc mơ hình tính tốn, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị;
Nĩ thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nĩ cĩ cơ sở vững chắc, cĩ sức thuyết phục khi trình bày báo cáo, cĩ cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý cơng nhận, nĩ cịn là cơ sở đầu vào cho nhiều phương pháp định giá khác.
- Nhược điểm:
Khĩ khăn để thiết lập một nhĩm tài sản cĩ thể so sánh tương ứng với tài sản được chọn do các khác biệt về đặc điểm riêng của tài sản quy mơ, quy mơ, tiêu chuẩn kỹ thuật, mức độ mới cũ ….
Giả thuyết là giá trị mua bán phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Nếu thị trường trong từng khu vực đặc thù là khơng hiệu quả, thì giá trị tài sản cĩ thể bị định giá quá cao hoặc quá thấp.
Các đặc trưng của tài sản cĩ thể hạn chế sự so sánh và tính hữu ích của các dữ liệu TĐG.
Khơng cĩ thơng tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ khơng sử dụng được. Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: trong điều kiện thị trường biến động, những thơng tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vịng một thời gian ngắn, ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định.
Phương pháp khơng cĩ cơng thức hay mơ hình cố định, mà nĩ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Vì vậy khi sử dụng phương pháp này, địi hỏi các nhà thẩm định phải cĩ kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc TĐG một cách thích hợp
1.3.3.3. Các phương pháp chủ yếu thường dùng theo cách tiếp cận này:
Cĩ 2 phương pháp chính thường được chấp nhận để TĐG một tài sản theo phương pháp thị trường:
• Phương pháp bội số giá trị trường: Phương pháp bội số giá thị trường ước tính giá trị của tài sản bằng cách phát triển một loạt nhĩm các tài sản tương tự, sử dụng thị giá của nhĩm này để tính tốn số nhân thị trường, sau đĩ áp dụng những bội số này để tính giá trị của tài sản đích.
• Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp ước tính giá trị của tài sản bằng cách so sánh giá mua bán của những tài sản tương tự. Một nhĩm các thương vụ mua bán tương đồng được lập và giá được thanh tốn trong những thương vụ đĩ sẽ được dùng để tính số nhân thương vụ, sau đĩ áp dụng những bội số này để tính giá trị của tài sản đích.
• Cơng thức áp dụng tổng quát cho 2 phương pháp:
Trong đĩ:
- V1: Giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
- V0: Giá trị của tài sản so sánh.