Cho vay ngắn hạn 16.444.641 27.393.114 41.493.029 50.626.950 Cho vay trung hạn 2.307.879 3.888.204 7.172.977 6.892.923 Cho vay dài hạn 2.479.678 7.100.537 13.679.708 17.143.457
Tổng dư nợ cho vay 21.232.198 38.381.855 62.345.714 74.663.330
(Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank 2009 – 2011)
Xét về TSBĐ của khách hàng thế chấp tại Eximbank, giá trị của TSBĐ được thế chấp tại NH ngày càng tăng. Tỷ lệ dư nợ cho vay so với TSBĐ luơn được Eximbank duy trì ở mức trong khoảng 57% - 65% qua các năm, bảo đảm sự an tồn cho các khoản tín dụng mà NH cấp. Trong cơ cấu TSBĐ: chiếm tỷ trọng nhiều nhất là BĐS, hơn 65%, tài sản là tiền vàng và giấy tờ cĩ giá chiếm tỷ lệ 9.5%, các loại tài sản cịn lại là máy mĩc thiết bị (MMTB) 8.5%, và các loại tài sản khác. Trong đĩ cĩ sự tăng giá trị rõ rệt TSBĐ là BĐS (2011 tăng 3,2 lần so với 2008), tiền vàng và giấy tờ cĩ giá (2011 tăng 2 lần so với 2008) và máy mĩc thiết bị (năm 2011 tăng 7.8 lần so với năm 2008).
Bảng 2.6; Phân tích TSBĐ của khách hàng (ĐVT: triệu đồng)
Chỉ tiêu 2008 2009 2010 2011
Tiền vàng, giấy tờ cĩ giá 5.390.703 10.078.427 19.709.147 11.052.590 Hàng tồn kho 2.179.042 2.731.281 5.696.005 7.216.523 Máy mĩc thiết bị 1.326.956 5.554.095 6.044.007 10.421.477
BĐS 26.010.886 43.441.880 71.076.424 84.016.205
Tài sản khác 2.146.285 4.659.983 2.521.434 2.761.339
Tổng cộng 37.053.872 66.456.666 105.047.017 115.468.134
(Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank 2009 – 2011)
2.3. THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI EXIMBANK 2.3.1. Cơ cấu tổ chức phịng thẩm định giá:
Hiện nay tại trong tồn bộ hệ thống Eximbank chỉ 1 phịng TĐG đặt tại hội sở TP.HCM. Ngồi ra Eximbank cũng vửa thành lập hai bộ phận TĐG đặt tại Cần thơ và Hà Nội trực thuộc phịng TĐG. Những bộ phận này khơng đủ điều kiện năng lực như một doanh nghiệp thực hiện dịch vụ TĐG. Phịng TĐG của Eximbank được tổ chức quy mơ khá lớn, số lượng nhân sự dao động trong khoảng 40 người (bao gồm 1 trưởng phịng, 2
phĩ phịng phụ trách, 4 tổ trưởng và hơn 30 nhân viên). Phịng TĐG cĩ vai trị phụ trách thẩm định hồ sơ tài sản cho tồn bộ hệ thống Eximbank.
Trình độ học vấn của nhân sự trong phịng TĐG Eximbank tồn bộ nhân viên đều tốt nghiệp đại học (80%), số người học vấn sau đại học (bao gồm những người đang học cao học và những người đã hồn tất chương trình cao học) chiếm khoảng 20%, con số này cĩ thể tăng trong những năm tới do chính sách phát triển nguồn nhân lực của Eximbank.
Bảng 2.7: Trình độ lao động tại phịng TĐG tại hội sở Eximbank
Chỉ tiêu Số lượng Tỷ lệ
Nhân viên cĩ thẻ hành nghềthẩm định viên 0 0%
Trình độ học vấn:
Nhân sự cao đẳng, trung học chuyên nghiệp Nhân sự tốt nghiệp đại học
Nhân sự trên đại học (bao gồm những người đang học cao học và đã hồn tất chương trình cao học)
40 0 32 8 100% 0% 80% 20% Cơ cấu nhân sự thực hiện TĐG:
Tốt nghiệp chuyên ngành TĐG
Tốt nghiệp chuyên ngành xây dựng, kỹ thuật liên quan Tốt nghiệp chuyên ngành kinh tế , khác
40 30 4 6 100% 75% 10% 15%
Nguồn: Khảo sát thực tiễn tại phịng TĐG Eximbank năm 2011
Cơ cấu nhân lực thực hiện TĐG chủ yếu cĩ chuyên mơn được đào tạo chính là chuyên ngành TĐG tốt nghiệp tại các trường đại học trong nước chiếm khoảng 75%, cịn lại là các ngành kinh tế, NH chiếm khoảng 15% và các ngành kỹ thuật chỉ chiếm 10%.
2.3.2. Về đối tượng tài sản thẩm định giá:
Cơ cấu TSBĐ được lưu giữ tại NH là BĐS và MMTB chiếm tỷ lệ trên 80% giá trị tổng TSBĐ, và giấy tờ cĩ giá và tiền vàng chiếm tỷ lệ khoảng 9.5% tổng giá trị TSBĐ. Do đĩ BĐS, tiền vàng, giấy tờ cĩ giá và máy mĩc thiết bị được xem là đối tượng thẩm định nhiều nhất của trong hoạt động TĐG TSBĐ tại Eximbank. Vì hình thức TSBĐ là tiền, vàng, và giấy tờ cĩ giá tự thân giá trị của nĩ cũng đã được thể hiện rõ và được pháp
luật cơng nhận, nên xét đến cùng đối tượng chính của hoạt động TĐG tại Eximbank cũng vẫn là BĐS và MMTB.
2.3.3. Về phương pháp thẩm định giá
Theo hướng dẫn quy định về cơng tác TĐG của phịng TĐG, tại NH Eximbank hiện nay đang sử dụng các phương pháp TĐG như sau:
2.3.3.1 Tài sản bảo đảm là máy mĩc thiết bị:
Tại Eximbank, khi TĐG tài sản là MMTB, các phương pháp thường được sử dụng là: phương pháp so sánh trực tiếp (cịn gọi là phương pháp so sánh giá bán hoặc phương pháp thị trường), phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp này đều được quy định áp dụng đối với mỗi loại ĐS cĩ đặc điểm và tính chất riêng biệt.
• Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp TĐG dựa trên các thơng tin thu thập của các tài sản so sánh đã được giao dịch trên thị trường, cĩ những đặc điểm kinh tế, kỹ thuật, cĩ tính hữu ích tương đương với tài sản TĐG làm cơ sở so sánh, phân tích, điều chỉnh mức giá mua, bán để ước tính giá trị thị trường của tài sản TĐG.
Trường hợp áp dụng:thường áp dụng đối với tài sản được bán phổ biến trên thị trường như cơng cụ, dụng cụ máy mĩc, phương tiện vận tải, thiết bị đơn lẻ ….
Cơ sở TĐG: cơ sở giá thị trường.
Ví dụ: Tài sản cần thẩm định giá là một lơ hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất
năm 2006, cơng suất bơm: 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng cịn lại: 85%, mục đích thẩm định giá là cho vay cầm cố để ứng tiền cho khách hàng thanh tốn tiền hàng.
Qua thu thập thơng tin trên thị trường cĩ các thơng tin vào thời điểm thẩm định giá như sau:
- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 cơng suất bơm 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14.400.000 đ/ cái.
- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 cơng suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng cịn lại 85%, giá bán 8.300.000 đ/cái.
- Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2008 cơng suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 13.500.000 đ/cái.
- Giá máy bơm sản xuất năm 2006 bằng 80% giá máy sản xuất năm 2008 cùng đặc tính kỹ thuật;
- Giá máy bơm cĩ độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá máy bơm cùng cơng suất cĩ độ cao cột nước 15m;
- Giá máy bơm chất lượng cịn lại 85% bằng 80% giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật cĩ chất lượng 100%.
Áp dụng phương pháp định giá so sánh thực hiện như sau:
- Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá và các máy bơm so sánh
Yếu tố so sánh MB cần TĐG MB so sánh 1 MB so sánh 2 MB so sánh 3
Năm sản xuất 2006 2006 2006 2008
Chất lượng 85% 100% 85% 100%
Độ cao cột nước độ cao 15m độ cao 15m độ cao 12m độ cao15m Cơng suất 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, Giá bán Cần xác định 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ - Căn cứ vào các thơng tin trên thị trường tiến hành điều chỉnh giá bán các máy thiết bị so sánh như sau: Yếu tố so sánh MB cần TĐG MB so sánh 1 MB so sánh 2 MB so sánh 3 Giá bán 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ Năm sản xuất 0 0 - 20% Chất lượng - 20% 0 0% Độ cao cột nước 0% + 25% 0 Cơng suất 0% 0% 0% Tổng điều chỉnh - 20% + 25% - 20% Giá điều chỉnh (mức giá chỉ dẫn) 11.520.000đ 10.375.000đ 10.800.000đ
Từ các mức giá sau khi điều chỉnh (giá chỉ dẫn) của các máy bơm so sánh cĩ thể ước tính giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá bằng bình quân giá đã điều chỉnh của 3 tài sản so sánh trên:
(11.520.000đ + 10.375.000đ + 10.800.000đ) / 3 =10.898.000đ
• Phương pháp chi phí: Phương pháp dựa trên cơ sở so sánh giá trị của tài sản thẩm định với chi phí chế tạo tài sản cĩ tính hữu ích tương đương với tài sản cần TĐG
Trường hợp áp dụng: áp dụng đối với các tài sản chuyên dùng, thẩm định cho các tài sản với mục đích bảo hiểm, máy mĩc thiết bị và phương tiện vận tải đặc biệt. Phương pháp này được sử dụng như là phương pháp kiểm tra các phương pháp khác.
Cơ sở TĐG:giá thị trường và giá trị phi thị trường (khi sử dụng phương pháp chi phí khấu hao)
Ví dụThẩm định giá trạm trộn bê tơng ướt (di động) của cơng ty X đang sử dụng, do cơng ty ABB nhập khẩu linh kiện và sản xuất lắp ráp tại Việt Nam với các thơng tin sau:
Nguồn gốc xuất xứ thiếtbị:Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính cơng nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực do cơng ty AAB nhập khẩu từ Hoa Kỳ. Các bộ phận cịn lại (kiểu dáng cơng nghiệp; kết cấu; cabin điều khiển được chống nĩng, chống ẩm, bụi và lắp điều hồ nhiệt độ...) do ABB thiết kế và sản xuất.
Tính năng kỹ thuật:
- Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn.
- Cối trộn cĩ dung tích 1.650/1.200 lít . Cơng suất 60m3/giờ. - Tuổi đời kinh tế 30 năm, tuổi đời hiệu quả 6 năm.
Áp dụng phương pháp định giá chi phí thực hiện như sau:
Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt bằng giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và tiền cơng vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị trạm trộn bê tơng ướt, di động (mới 100%) do cơng ty ABB sản xuất, lắp ráp hịan chỉnh tại cơng ty X:
tt Khoản mục Thành tiền
1 Giá vốn nhập khẩu các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính cơng nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực nhập ngoại (thuế suất thuế nhập khẩu thiết bị 0%)
Giá vốn nhập: 516.000.000 đ
Trong đĩ: Giá nhập CIF: 511.000.000 đ
Chi phí vận chuyển: 5.000.000đ
2 Chi phí trực tiếp (sản xuất, chế tạo phần thiết bị trong nước), trong đĩ:
- Chi phí nguyên, nhiên, vật liệu 370.000.000đ - Chi phí máy, thiết bị
- Chi phí nhân cơng
220.000.000đ 310.000.000đ 3. Chi phí quản lý phân xưởng 120.000.000đ 4. Chi phí quản lý xí nghiệp 130.000.000đ 5. Giá thành sản xuất (1+ 2 + 3 + 4) 1.566.000.000đ
6. Lợi nhuận (10% giá thành) 156.000.000đ
7. Chi phí lắp đặt 23.000.000đ
8. Gía bán tại nhà máy 1.745.000.000đ
2. Khấu hao tích lũy thiết bị do cơng ty X sử dụng:
Tuổi đời hiệu quả 6 năm Tỷ lệ hao mịn = ---------------------------- = ------------- = 20% Tuổi đời kinh tế 30 năm
3. Giá trị của trạm trộn bê tơng:
1.745.000.000đ x (100%-20%) = 1.396.000.000đ
Giá trị của trạm trộn bê tơng là 1.400.000.000đ (một tỷ bốn trăm triệu đồng).
• Phương pháp thu nhập: Phương pháp chuyển đổi dịng thu nhập rịng tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thời điểm TĐG) của tài sản thơng qua tỷ lệ vốn hĩa theo cơng thức:
V = I / R
Trong đĩ: V = giá trị tài sản cần TĐG
I = thu nhập rịng trung bình 1 năm do tài sản mang lại R = tỷ lệ vốn hĩa
Điều kiện thực hiện: Cán bộ thẩm định phải cĩ đủ trình độ, khả năng dự báo về thị trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, thị trường sản phẩm, biến động về giá cả, doanh thu của dự án …. tương đối chính xác, qua đĩ đưa ra những đánh giá về hiệu quả của dự án trong tương lai, đồng thời phải am hiểu về cơng tác quản trị dự án.
Ví dụ:TĐG giá trị của một xe buýt vận chuyển hành khách với các thơng tin:
I. Doanh thu ĐVT: Ngàn đồng
Đơn giá vé 200
Tổng thu nhập cho một chuyến xe 48 x 200 / ghế 9.600 Số chuyến trong 1 tuần (khứ hồi) 10 chuyến
Tổng thu nhập cho một tuần 10 x 9.600 96.000
Tổng thu nhập trong 1 năm (52 tuần) 96.000x 52 4.992.000. Tỷ lệ ghế trống trung bình 20% 0.2
Tổng thu nhập thực tế 4.992.000 x 0.8 3.993.600
II. Chi phí
Tiền xăng / dầu 1.600.000
Lương nhân viên 300.000
Sửa chữa và bảo dưỡng máy 900.000
Các chi phí khác 500.000
Tổng chi phí 3.300.000
III. Lãi rịng 3.993.600 – 3.300.000 693.600
IV. Phân chi lãi rịng
- 50% cho chủ doanh nghiệp (bao gồm cả lãi trả vốn vay ngân hàng)
693.600 * 50% 346.800
V. Thu nhập rịng trong 1 năm 346.800
Điều tra thị trường cho thấy lãi suất bình quân ngành dịch vụ vận tải 30%; do đĩ giá trị xe buýt vận chuyển sẽ là: 346.800.000 đ / 30% = 1.156.000.000 đ
2.5.3.2 Tài sản bảo đảm là bất động sản:
Cũng giống như tài sản là MMTB, tại Eximbank các tài sản là BĐS cũng sử dụng các phương pháp thẩm định và cách áp dụng riêng theo tính chất và đặc điểm của chúng.
• Phương pháp so sánh: Phương pháp TĐG dựa trên cơ sở phân tích mức giá của
BĐS tương tự với BĐS cần TĐG đã giao dịch thành cơng hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm TĐG hoặc gần thời điểm TĐG để ước tính giá trị thị trường của BĐS TĐG.
Ví dụ: Bất động sản (BĐS) cần thẩm định giá là một căn hộ cĩ diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng
cách đây 2 năm. Qua thu thập thơng tin trong vịng 12 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này cĩ 5 BĐS giao dịch thành như sau:
- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này cĩ diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20.000.000đ, được bán với giá 692.000.000đ .
- BĐS 2 nằm ở lơ chung cư cách đĩ 30 m và cùng nằm trong cụm chung cư này cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, cĩ diện tích 70m2 nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10.000.000đ, được bán với giá 360.000.000đ.
- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lơ chung cư với BĐS 2 cĩ diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20.000.000đ, được bán với giá 717.200.000đ.
- BĐS 4 nằm ở lơ chung cư cách chung cư cĩ căn hộ cần thẩm định giá 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm cĩ diện tích 42m2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá, được bán với giá 189.000.000đ.
- BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 cĩ diện tích 70m2, trang trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525.000.000đ.
Qua so sánh cho thấy các BĐS so sánh và BĐS cần thẩm định giá cĩ các yếu tố khác nhau cơ bản sau: vị trí các tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư.
Áp dụng phương pháp định giá so sánh thực hiện như sau:
Trước hết điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất.
* Ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá: 672.000.000đ
Đơn giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất: 8.000.000đ /m2
* Ước tính giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BDS cần thẩm định giá: 350.000.000đ
Đơn giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất: 5.000.000đ /m2 * Ước tính giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá: 697.200.000đ
Đơn giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất: 8.300.000đ /m2
* Đơn giá bán BĐS 5: 7.500.000đ /m
Qua đối chiếu vị trí các tầng và vị trí chung cư cho thấy: - BĐS cần thẩm định giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3.