3.6. Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại BIDV CNSGD2 38
3.6.1. Những kết quả đạt được, thuận lợi và khó khăn trong cơng tác định giá bất động
công tác định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2
3.6.1.1. Những kết quả đạt được
Dựa trên việc nghiên cứu về các quy định, chỉ thị, quy chế, các quyết định của NHNN và pháp luật về các hoạt động có liên quan đến ngân hàng, các ngân hàng đã tự xây dựng cho mình một quy trình định giá riêng. Quy trình định giá của BIDV – CN SGD 2 nhìn chung khá chặt chẽ từ việc tiếp nhận hồ sơ, thu thập thơng tin, phân tích thơng tin thu thập được để tiến hành định giá và đưa ra kết quả định giá, góp phần thúc
đẩy tăng trưởng doanh số cho vay. Bộ phận quan hệ khách hàng đã hoạt động tương đối hiệu quả trong việc định giá các loại tài sản bảo đảm. Theo số liệu thống kê của phòng Kế hoạch tổng hợp của BIDV – CNSGD2, tổng hồ sơ được định giá là 4562 hồ sơ, trong đó tổng các bất động sản được định giá tại ngân hàng là 3553 hồ sơ, chiếm 77,88% tổng hồ sơ.
Bảng 3.4. Số lượng hồ sơ định giá năm 2012 của BIDV – CNSGD2 STT Loại TSBĐ Số lượng hồ sơ được định giá Loại TSBĐ/ Tổng hồ sơ TSBĐ (%) Tăng giảm so với 2011 Tăng giảm so với 2011(%) 1 Bất động sản 3553 76,21 503 16,49 2 Máy móc thiết bị 560 12,01 64 12,90 3 Giấy tờ có giá 421 9,03 103 32,39 4 Các khoản phải thu, quyền đòi nợ, quyền phát sinh từ các hợp đồng kinh tế
128 2,75 36 39,13
Tổng 4662 100,00
Nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp BIDV – CNSGD2
Rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng giảm thiểu đáng kể. Điều đó có thể được chứng minh dựa vào bảng số liệu sau:
Bảng 3.5. Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ/ Tổng dư nợ của BIDV –CN SGD 2
Chỉ tiêu 2010 2011 2012
Dư nợ có TSBĐ/ Tổng dư nợ 42,6% 44,1% 45,2%
Nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp CN SGD 2
Bảng 3.6. Tỷ lệ nợ xấu của BIDV –CN SGD 2
Chỉ tiêu 2010 2011 2012
Tỷ lệ nợ xấu 1,09% 1,95% 3,19%
Nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp CN SGD 2
Ta thấy dư nợ có tài sản bảo đảm trên tổng dư nợ của BIDV – SGD 2 năm 2010 là 42,6% và tăng nhẹ qua các năm, đến năm 2011 là 44,1% và đến năm 2012 là 45,2%. Tỷ lệ này qua các năm chiếm chưa tới 50% dư nợ. Điều này có thể nói rằng ngân hàng cho vay tín chấp nhiều.
Tuy nhiên là tỷ lệ nợ xấu tại ngân hàng trong 2 năm 2010 và 2011 được duy trì ở mức dưới 2%. Đến năm 2012, tỷ lệ nợ xấu đã tăng lên 3,19%. Con số này nếu so sánh với các ngân hàng khác như Vietinbank là 1,46%, Sacombank là 1,89%, Eximbank là 1,2% thì vẫn cao hơn. Nhưng việc phân loại nợ của ngân hàng được thực hiện theo tiêu chí định tính theo Điều 7 Quyết định 493 của Ngân hàng Nhà nước. Cụ thể tiêu chí định tính là tiêu chí được sử dụng ngay từ khi phê duyệt hồ sơ, bao gồm một hệ thống 14 chỉ tiêu tài chính, 40 chỉ tiêu phi tài chính, mỗi chỉ tiêu lại có trọng số khác nhau ứng với từng lĩnh vực và ngành nghề kinh doanh, giúp ngân hàng có đầy đủ cơ sở để đánh giá tiềm lực và khả năng thanh toán nợ của khách hàng một cách chính xác và đầy đủ hơn. Tiêu chuẩn phân loại đó được đánh giá là tiếp cận dần các chuẩn mực quốc tế và tốt hơn so với các ngân hàng trên khi vẫn đang phân loại theo Điều 6 Quyết định 493, nghĩa là phân loại nợ dựa vào yếu tố định lượng là thời gian quá hạn của khoản nợ.
3.6.1.2. Thuận lợi
Để có được những kết quả nêu trên là do hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản luôn được Nhà nước, lãnh đạo của ngân hàng đặc biệt quan tâm bởi cho vay là một hoạt động thường xuyên của ngân hàng.
Về cơ sở pháp lý, các quy định về tiếp nhận hồ sơ, định giá và quản lý bất động sản thế chấp được quy định chặt chẽ và cụ thể. Điều này có vai trị rất lớn trong cơng tác định giá bất động sản bởi TSBĐ mà cụ thể ở đây là bất động sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn, thị trường biến động mạnh nên tiềm ẩn nhiều rủi ro. Căn cứ vào giá trị mà công tác định giá đưa ra cộng với việc đánh giá xếp hạng tín dụng nội bộ khách hàng, ngân hàng sẽ xác định mức cho vay hợp lý, bảo đảm an toàn cho ngân hàng và đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách hàng.
Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nước như UBND, Phịng cơng chứng, Tịa án, Sở địa chính,… tạo điều kiện cho ngân hàng giải quyết các giấy tờ phát sinh trong quá trình định giá bất động sản thế chấp đồng thời giải quyết những tranh chấp, phát mại tài sản.
Trong một tổ chức thì yếu tố con người là vô cùng quan trọng cho sự thành cơng của tổ chức đó. Các nhân viên tại Phịng QHKH của BIDV – CN SGD 2 đều là những người có kiến thức, trình độ và tinh thần trách nhiệm, nhiệt huyết với nghề. Ban lãnh đạo thường xuyên kiểm tra tính chính xác của báo cáo thẩm định giá trị tài sản cũng như tinh thần trách nhiệm, thái độ làm việc của nhân viên.
Việc thành lập một tổ định giá là một bước quan trọng trong việc định giá TSBĐ của ngân hàng, vì có nhiều loại TSBĐ rất phức tạp, nhiều loại hình khác nhau, địi hỏi người định giá cần phải có kiến thức và kinh nghiệm phong phú. Cùng với sự phát triển và cạnh tranh trong lĩnh vực ngân hàng và mức độ rủi ro tín dụng tăng cao thì tầm quan trọng của hoạt động định giá ngày càng trở nên quan trọng. Ở BIDV – CN SGD
2, khi có khách hàng đến vay và cần định giá TSBĐ, tổ định giá của ngân hàng sẽ tiến hành công việc này. Việc này sẽ giúp ngân hàng thu thập được nhiều thơng tin hơn về tài sản. Từ đó có thể đưa ra quyết định chính xác và an tồn hơn. Bên cạnh đó, Ngân hàng có phịng quản lý rủi ro thực hiện nhiệm vụ thẩm định thường xuyên kết quả định giá của bộ phận QHKH để tránh việc khơng khách quan trong q trình định giá.
3.6.1.3. Khó khăn
Bên cạnh những thuận lợi mà BIDV – CN SGD 2 có được thì vẫn cịn tồn tại những khó khăn nhất định.
Hoạt động định giá, xử lý BĐS thế chấp được quy định tại nhiều văn bản pháp luật như: Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn nhưng các văn bản này chưa thực sự thống nhất, nội dung chưa đi sâu vào hướng dẫn và còn tồn tại nhiều bất cập so với thực tế. Đơn cử như là bảng giá đất do UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành còn chênh lệch lớn với giá thị trường. Điều này sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng khung giá của UBND vào định giá BĐS thế chấp thì giá trị của BĐS sẽ thấp hơn nhiều so với giá thị trường, điều này sẽ làm nản lịng khách hàng và khơng đáp ứng được nhu cầu vay vốn của họ. Còn nếu ngân hàng định giá theo giá thị trường thì trong trường hợp khách hàng không trả được nợ, việc thu hồi được đủ nợ gốc và lãi là khó khăn vì khi tịa án xác định giá trị BĐS lại áp dụng khung giá nhà nước.
Một khó khăn nữa mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định của thị trường bất động sản nước ta. Thị trường BĐS ở nước ta chịu nhiều ảnh hưởng từ Nhà nước, thị hiếu và nhu cầu ảo của người tiêu dùng. Việc đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn sẽ làm cho giá cả tăng lên, không phản ánh giá trị thực của BĐS trên thị trường, gây nên những sai lệch về thông tin. Thị trường liên tục trải qua những cơn sốt về nhà và đất, lại có những khi thị trường lại đóng băng. Những điều này đều gây khó khăn cho cán bộ thẩm định trong quá trình định giá bởi ngân hàng định giá chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng trong một thị trường có quá nhiều biến động như hiện nay thì thơng tin có thể khơng chính xác, hiệu quả của việc định giá sẽ khơng cao.
Khó khăn từ phía khách hàng. Có một số trường hợp khách hàng cung cấp thông tin khơng chính xác về BĐS thế chấp, chưa có các giấy tờ hợp lệ. Thêm vào đó khi khách hàng phá sản hoặc mất khả năng thanh toán, ngân hàng phải phát mại BĐS thế chấp để thu hồi nợ cũng gặp một số khó khăn như: khách hàng phá hoại hoặc tẩu tán BĐS thế chấp trong thời gian vay, khách hàng cố tình lẩn trốn nhằm tránh việc hợp tác xử lý BĐS, khách hàng cản trở khi xử lý BĐS.