3.6. Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại BIDV CNSGD2 38
3.6.2. Những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại 41
Trong quá trình định giá, phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp. Tuy nhiên khi vận dụng phương pháp này, đặc biệt trong việc xác định giá trị BĐS, cán bộ định giá chưa trình bày rõ việc điều chỉnh các yếu tố để đưa ra mức giá đó. Chính vì vậy, theo tơi khi vận dụng phương pháp này, kết quả định giá cịn mang tính chủ quan, ước lượng.
Khi thực hiện định giá BĐS, ngân hàng thường lấy giá trị của những tài sản tương tự để đối chiếu, so sánh nhưng điều chỉnh giảm xuống một chút. Do đó, các BĐS thường được định giá thấp hơn giá thị trường. Các ngân hàng thường định giá tài sản thấp hơn giá thực tế để đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay. Việc định giá thấp tài sản cũng có cái lợi cho ngân hàng nhưng cũng có hại vì mức vốn vay thấp thì khách hàng sẽ khơng đáp ứng nhu cầu, dẫn đến kinh doanh có thể khơng tốt, ảnh hưởng khả năng trả nợ của khách hàng, gây nên rủi ro cho ngân hàng.
Thông qua các mẫu báo cáo thẩm định giá trị tài sản của BIDV – CN SGD 2 cho thấy, thông tin tham khảo được lấy từ các cuộc mua bán giao dịch diễn ra trên thị trường mà các cán bộ định giá thu thập được từ các nguồn: mạng Internet, báo chí,… đây là những nguồn thơng tin hữu ích, cung cấp đa đạng các cuộc mua bán diễn ra trên thị trường cũng như các mức giá chào bán. Khi tiến hành định giá BĐS thì cán bộ định giá sẽ tìm những thơng tin về các BĐS tương đồng để làm căn cứ cho việc đưa ra mức giá. Nói vậy để biết rằng nguồn thông tin là vô cùng quan trọng và ảnh hưởng rất nhiều đến chất lượng của cuộc định giá. Tuy nhiên nguồn thơng tin này rất nhiều. Do đó cần phải chọn lọc thơng tin dựa trên những nguồn đáng tin cậy. Bên cạnh đó, các thơng tin trên giá bán chỉ là giá mời chào. Khi ngân hàng sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế.
Trong việc xác định giá trị còn lại của cơng trình trên đất, ngân hàng chủ yếu sử dụng phương pháp chi phí. Phương pháp này địi hỏi cán bộ định giá phải xác định được chi phí xây dựng cơng trình, giá trị cịn lại của cơng trình,… Đây là một cơng việc địi hỏi cả năng lực lẫn kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng. Nhưng trên thực tế, việc xác định giá trị cịn lại của cơng trình chủ yếu dựa trên quan sát, nhận định mang tính chủ quan của cán bộ định giá.
Hệ thống thông tin của ngân hàng chưa được hồn thiện. Các nguồn thơng tin cán bộ định giá có nhiều nhưng chưa có tổng hợp để dễ dàng trong việc sử dụng. Bên cạnh đó thơng tin về các cuộc định giá chưa được lưu trữ tốt nhằm phục vụ cho công tác định giá.
3.6.2.2. Nguyên nhân
Để giải quyết một bộ hồ sơ, cán bộ phịng QHKH có từ 5 – 7 ngày để hồn thành tất cả công việc sau: Đánh giá chung về khách hàng, thẩm định tình hình tài chính của khách hàng, chấm điểm tín dụng khách hàng, phân tích đánh giá về Phương án sản xuất kinh doanh, đánh giá về TSBĐ, đánh giá toàn diện rủi ro và các biện pháp phịng
ngừa, lập báo cáo đề xuất tín dụng. Cơng việc thì nhiều mà kết quả định giá phải đáp ứng yêu cầu nhanh và chính xác để phục vụ cho việc cấp tín dụng của ngân hàng. Trong đó, việc định giá BĐS địi hỏi rất nhiều thời gian và cơng sức để tìm hiểu, phân tích mới có thể đưa ra mức giá hợp lý. Thực tế, cán bộ định giá cũng chỉ phân tích được một cách tương đối về đặc điểm của BĐS như: vị trí, cơ sở hạ tầng, an ninh, dân trí. Cịn những yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của BĐS như: phong thủy, rủi ro thiên tai, chính sách đền bù giải tỏa,… thì cán bộ định giá khơng có đủ thời gian để tìm hiểu một cách kỹ càng. Đây cũng là một trong các lý do mức giá mà ngân hàng đưa ra thường thấp hơn giá thị trường.
Nguyên nhân từ thủ tục hành chính. Rất nhiều các giấy tờ khi nộp cho ngân hàng cần phải có sự cơng chứng, của cơ quan Nhà nước. Trong khi đó thủ tục cơng chứng ở nước ta hiện nay cịn rất phức tạp, rườm rà, mất rất nhiều thời gian. Như vậy sẽ làm cho thời gian để vay được vốn của khách hàng kéo dài, ảnh hưởng đến việc kinh doanh của khách hàng.
Cán bộ định giá trong ngân hàng đa số còn rất trẻ, kinh nghiệm xử lý các tình huống phát sinh trong q trình định giá cịn chưa nhiều, dẫn đến việc kết quả định giá có thể khơng chính xác, mang nặng tính chủ quan.
Nguyên nhân từ sự biến động phức tạp của thị trường BĐS, giá cả liên tục thay đổi, thiếu thông tin về BĐS và các giao dịch.
CHƯƠNG 4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI BIDV – CN SGD 2