II. Tác động của các chính sách vĩ mơ đến sự phát triển của các DNVVN
3. Tác động của chính sách đất đa
Luật đất đai đợc ban hành và trực tiếp điều chỉnh vấn đề đất đai với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp từ năm 1993.
Một vấn đề nổi lên hàng đầu hiện nay là nếu mỗi doanh nghiệp có một giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất thì sẽ giảm bớt đợc tính mập mờ về
tính hợp pháp của đất và cho phép đợc sự dụng đất để thế chấp vay.Tuy vậy, hiện nay chỉ có một số ít các DNVVN có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong các khu vực đơ thị phát triển thì quyền sử dụng đất dài hạn lại chủ yếu đợc cấp cho các doanh nghiệp nhà nớc. Các DNVVN hiện nay chủ yếu vẫn phải đi thuê đất.
Về quy định thời hạn cho thuê đất cịn cha rõ ràng, cơ quan nhà nớc thì cho rằng thời điểm cho th đất tính từ khi cơ quan nhà nớc có thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất, cịn doanh nghiệp thì lại cho rằng thời điểm xác định hạn thuê đất tính từ thời điểm thực tế doanh nghiệp nhận đợc đất th. Thực tế thì nền quy định tính từ thời điểm nhận đợc đất thuê là hợp lý trong việc khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
Các văn bản pháp quy liên quan đến quyền sử dụng đất, thế chấp đất cịn nhiều bất cập, phức tạp và khơng rõ ràng, có sự phân biệt đối xử giữa những doanh nghiệp nhà nớc và doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Quyền sử dụng phần lớn đất đai cha đợc xác định vì phải cung cấp một số lợng rất lớn các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, việc có đợc những giấy tờ đó hồn tồn khơng dễ dàng. Hiện vẫn cha có hệ thống cơng khai về các quyền hạn cho th và thế chấp. Giá trị của quyền sử dụng đất do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố xác định chứ không phải theo giá thị trờng và đợc mỗi tỉnh áp dụng theo các cách khác nhau.
Về vấn đề thời hạn cho thuê đất hiện hành áp dụng cho các DNVVN ngoài quốc doanh là 30 năm tạo một thiệt thòi cho các DNVVN trong nớc và đẩy giá thành sản phẩm của các DNVVN này lên cao hơn so với giá sản phẩm của các doanh nghiệp có vốn FDI- loại hình có thể th đất đến 50 năm.
Bên cạnh đó, việc quy định giá trả tiền thuê hàng năm vào khoảng 0,5- 0,7% giá trị quyền sử dụng đất nh hiện nay rõ ràng là tác động hỗ trợ của Chính phủ trong việc giảm mức đầu t ban đầu cho doanh nghiệp, Tuy nhiên lại tồn tại một nghịch lý là nhiều doanh nghiệp chỉ muốn nộp tiền thuê đất luôn một lần cho xong để yên tâm đầu t ( cho dù có phải đi vay) vì e ngại chính sách giá cho th đất hiện nay khơng ổn định. Cho ví dụ các doanh nghiệp sẽ phải trả một khoản tiền là A để đợc thuê đất trong 30 năm và mỗi năm nộp 0,5%A, nhng rất có thể do biến động mà các doanh nghiệp có thể
phải nộp thêm một khoản B > A, lúc đó giá thành sản phẩm của doanh nghiệp sẽ phải tính thế nào cho hợp lý ? Do đó, cần quy định một giá thuê đất ổn định hoặc dao động trong một phạm vi cho phép trong suốt thời gian thuê. Đồng thời cũng cần hạ giá cho thuê đất tại các KCN, KCX để lấp đầy các khu này vì theo con số thống kê hiện nay thì các doanh nghiệp chỉ mới chiếm 19% tổng diện tích.
Nhìn chung, Những vấn đề về đất đai cũng là một trong những thách thức lớn nhất đối với các DNVVN. Thách thức thể hiện ở việc rất khó có đợc đất dùng cho mục đích đầu t, trong khi đó hệ thống xét duyệt của chính phủ đối với việc thực thi các quyền sử dụng đất là rất phức tạp và rắc rối. Các DNVVN gặp nhiều khó khăn trong q trình phát triển khi mà cá quyền sử dụng đất đối với các mục đích thơng mại và cơng nghiệp khơng đợc quy định rõ ràng và các thủ tục dụng đất để thế chấp không đợc nới lỏng.