II. Thực trạng đầu t phát triển đô thị mới trong thời gian qua
2. Nguồn vốn đầu t cho các dự án phát triển đô thị mới
Để thực hiện một dự án phát triển khu đô thị mới quy mơ lớn ngồi nguồn vốn tự có của chủ đầu t cịn cần phải huy động rất nhiều nguồn vốn khác trong đó có vốn Ngân sách Nhà nớc, vốn vay tín dụng u đãi, vốn vay tín dụng thơng mại, vốn do phát hành trái phiếu cơng trình và các nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế, các tổ chức và cá nhân. Tính chất quan trọng của từng nguồn vốn đợc xác định căm cứ vào thời điểm và tỷ trọng, mức độ tham gia vào việc thực hiện dự án. Khi bắt đầu triển khai thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, trong giai đoạn chuẩn bị đầu t thờng chỉ có vốn tự có của chủ đầu t, trong một số trờng hợp đợc cấp vốn Ngân sách. Nguồn vốn này th- ờng có hạn, chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu t của dự án nhng chính là khởi điểm để chủ đầu t triển khai những bớc đầu của dự án.
Khi tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Cơng cần phải có ngay lợng vốn rất lớn. Trong khi đó vốn tự có của chủ đầu t lại rất ít, vốn Ngân sách nhà nớc cũng khơng nhiều, Tổng công ty phải vay ngân hàng với lãi suất thơng mại (1,25%/tháng) để đáp ứng. Nguồn vốn này đáp ứng ngay nhu cầu nhng lãi suất cao làm cho chi phí dự án tăng lên. Vì vậy Tổng cơng ty đã đề xuất với các Bộ, các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu cơng trình. Dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm vốn tự có của chủ đầu t chỉ có 14 tỷ đồng, tơng đơng 9,8% so với tổng vốn đầu t (143,1 tỷ đồng). Mặc dù đợc Nhà nớc khuyến khích, tạo mọi điều kiện thuận lợi, cấp cho 28,636 tỷ đồng vốn từ Ngân sách Nhà nớc (chiếm khoảng 20%) nhng cũng cha thể đáp ứng đủ đợc nhu cầu của dự án. Tổng công ty đã chủ động vay Ngân hàng thơng mại 20 tỷ đồng (chiếm 13,98%) với lãi suất 1,25%/tháng và phát hành trái phiếu cơng trình qua Kho bạc Nhà nớc với mức 30 tỷ đồng (bằng 20,96%). Đây là dự án đầu tiên đợc Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu cơng trình, nguồn vốn này có nhiều u điểm và mức lãi suất thấp (12%/năm) đã giúp cho Tổng công ty không những trang trải khoản vốn vay ngân hàng (lãi suất cao) mà còn sử dụng để xây dựng các hạng mục cơng trình kỹ thuật chủ yếu là đờng giao thơng và thốt nớc.
Tiếp đó, khi triển khai xây dựng khu đơ thị mới Định Cơng, vốn tự có là 28,7 tỷ đồng (10%), vốn Ngân sách cấp 29,175 tỷ đồng (10,17%), cha thể đảm bảo cho dự án đợc tiến hành. Tổng công ty tiếp tục đề xuất và đợc phép phát hành trái phiếu cơng trình với giá trị 50 tỷ đồng, ngồi ra cịn phải vay của ngân hàng thêm 120,864 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2).
Trong dự án phát triển khu đô thị mới, một nguồn vốn quan trọng nữa cũng đóng vai trị quan trọng cho việc đảm bảo thực hiện dự án thành công là vốn huy động từ nhân dân. Nguồn vốn này thờng rất lớn, nếu huy động đợc tối đa có thể lên tới 70% tổng vốn mà chủ đầu t cần có trong q trình thực hiện dự án. Qua bài học thực tiễn đăng ký góp vốn đầu t xây dựng nhà ở tại khu đơ thị mới Định Cơng có thể thấy đợc tiền nằm trong túi ngời dân rất dồi dào, điều quan trọng là phải biết khai thác nó. Qua bớc đầu huy động, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm đã huy động đợc 50,464 tỷ đồng, t- ơng đơng 35,3% tổng vốn đầu t cần thiết, dự án khu đô thị mới Định Công huy động đợc 58,216 tỷ đồng, tơng đơng 20,28%.
Ngồi nhiệm vụ chính thực hiện các dự án phát triển khu đơ thị mới có quy mơ lớn (vài chục ha), Tổng cơng ty cịn thực hiện bổ xung các dự án quy mô nhỏ (vài ha) nh: dự án khu nhà ở B5 Giáp Bát, quận Hai Bà Trng - Hà Nội, có tổng vốn đầu t 37 tỷ đồng; dự án khu nhà ở 20 Trơng Định quận Hai Bà Tr- ng - Hà Nội, vốn đầu t 25,558 tỷ đồng.v.v. Các dự án này chủ yếu đợc thực hiện bằng vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng, vốn Ngân sách Nhà nớc cấp và một phần vốn vay. Trong đó vốn huy động từ khách hàng rất lớn, chiếm khoảng trên 40%. Để huy động đợc lợng vốn lớn nh vậy là do Tổng công ty đã thấy đợc tầm quan trọng của việc đầu t có trọng điểm, xác định đợc mối liên hệ chặt chẽ giữa công tác đầu t, tiếp thị và quản lý.
Một nguồn vốn nữa cũng không thể không kể đến trong các dự án phát triển đô thị do Tổng cơng ty làm chủ đầu t. Đó là nguồn tiền sử dụng đất đợc chậm nộp cho Nhà nớc, mà đợc tạm thời giữ lại để tái đầu t. Khi lập dự án khả thi xây dựng các khu đô thị mới nh dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty đã đề xuất đợc chậm nộp tiền sử dụng đất và cho phép sử dụng khoản tiền này nh là vốn Ngân sách để đầu t xây dựng các hạng mục cơng trình hạ tầng xã hội. Nguồn vốn này tạo điều kiện hoàn thiện hệ thống hạ tầng trong một khu đơ thị mới.
Ngồi các nguồn vốn nêu trên, Tổng cơng ty cịn kêu gọi các nguồn vốn từ các nhà đầu t khác dới hình thức liên doanh, liên kết, cho thuê mặt bằng xây dựng các cơng trình chun ngành trong các khu đơ thị mới, nh…
dự án xây dựng cơng trình căn hộ văn phịng V-Tower, Cơng trình căn hộ cao cấp JANA, (chi tiết trong bảng 3)
bảng 3:
cơ cấu nguồn vốn của các dự án liên doanh với nớc ngoài
Stt Tên dự án Tổng VĐT (Tr.USD) Vốn của Tổng cơng ty Vốn bên nớc ngồi Giá trị (Tr.USD) Tỷ lệ (%) Giá trị (Tr.USD) Tỷ lệ (%) 1 Cơng trình căn hộ văn phòng V- Tower 18 3.7 20.56 14.3 79.44 2 Cơng trình căn hộ cao cấp JANA 12 2.6 21.67 9.4 78.33
Vốn góp của Tổng cơng ty ngồi phần góp vốn tự có, Tổng cơng ty góp vốn liên doanh chủ yếu bằng vật t, thiết bị, vật liệu xây dựng, quyền sử dụng đất Nhờ tham gia liên doanh với n… ớc ngồi mà Tổng cơng ty có thêm đợc kinh nghiệm trong công tác đầu t, đào tạo cán bộ, cơ chế quản lý…