2010 2011 estimate 2012 estimate
Country GDP Inflation GDP Inflation GDP Inflation
Bangladesh 5,8 7,3 6,3 8,0 6,7 8,5 China 10,3 3,3 9,6 4,6 9,2 4,2 Hong Kong 6,8 2,4 5,0 4,5 4,7 3,3 India 8,6 9,2 8,2 7,8 8,8 6,5 Indonesia 6,1 5,1 6,4 6,3 6,7 5,8 Malaysia 7,2 1,7 5,3 3,0 5,3 3,0 Pakistan 4,1 11,7 2,5 16,0 3,7 13,0 Philippines 7,3 3,8 5,0 4,9 5,3 4,3 Singapore 14,5 2,8 5,5 3,2 4,8 2,0 South Korea 6,1 2,9 4,6 3,5 4,6 3,0 Sri Lanka 7,6 5,9 8,0 8,0 8,0 7,5 Taipel, China 10,8 1,0 4,8 2,8 5,0 2,9 Thailand 7,8 3,2 4,5 3,5 4,8 3,0 Vietnam 6,8 9,2 6,1 13,3 6,7 6,8 Developing Asia 9,0 4,4 7,6 5,3 7,7 4,6
Nguồn: The Asset, Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB)
Lạm phát và chỉ số giá tiêu dùng tăng ảnh hưởng trực tiếp đến COTECLAND trong hoạt động kinh doanh như phải đối phó với việc giá tăng ở các yếu tố đầu vào và việc hạch toán tăng giá đối với sản phẩm đầu ra trong khi thị trường cạnh tranh
Lãi suất
Lãi suất vay ngân hàng trong Quý I/2010 lên tới 17-18%/năm, đến tháng 8/2010 vẫn phổ biến ở mức trên 13%/năm. Tình hình lãi su ất năm 2011 vẫn tiếp tục tăng, lãi suất huy động trần mà Ngân hàng Nhà nước quy định ở mức 14%, tuy nhiên, nhiều Ngân hàng vẫn lách và huy động lên tới 16-17%/năm. Việc này làm cho lãi suất cho vay cũng đ ội theo, hiện nay, nhiều doanh nghiệp phải vay lãi suất 21- 23%/năm.Việc lãi suất tăng cao trong thời gian qua là hệ lụy từ chính sách điều tiết nền kinh tế vĩ mơ của Chính phủ khi thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ.
Đối với COTECLAND, việc ngân hàng thắt chặt tín dụng ảnh hưởng đến cả ng̀n vốn vay và việc bán BĐS đối với khách hàng mua trả góp theo tiến độ dự án.
Thị trường ngoại hối, vàng và chứng khoán
Thị trường ngoại hối
Có sự tham gia điều tiết nền kinh tế vĩ mơ của chính phủ, thị trường ngoại hối bị kiểm soát chắt chẽ với các quy định cấm hoạt động của thị trường tự do, điều này giúp NHNN kiểm soát được tỷ giá ngoại tệ.
Chỉ trong vòng 2 ngày, NHNN ban hành 2 thông tư và một quyết định về việc yêu cầu các doanh nghiệp nhà nước và các tập đồn, Tởng cơng ty phải bán ngoại tệ cho các tở chức tín dụng từ ngày 1/7. Và cũng chỉ trong một tháng, NHNN đã 2 lần tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc ngoại tệ đối với các NH thương mại từ 4% lên 6% (tháng 5/2011), rồi tăng lên 7% từ tháng 6/2011. Đây được xem là động thái gia tăng biện pháp ổn định tỉ giá.
Thị trường vàng
Trong những năm gần đây, giá vàng có xu hướng tăng nhanh. Năm 2010 thị trường vàng biến động bất thường với những mức giá kỷ lục liên tiếp được thiết lập. Tháng 11/2010 người dân đã ch ứng kiến giá vàng trong nước đạt mức giá 38 triệu đờng/lượng.
Trước tình hình tăng phi mã c ủa giá vàng trên thế giới và trong nước, trong những năm qua Chính phủ đã thực thi nhiều chính sách nhằm bình ởn tình hình thị trường. Với mục tiêu làm giảm sức hấp dẫn của kênh đầu tư vàng, loại bỏ dần việc vàng
hóa, NHNN hy vọng Thơng tư 22 sẽ khiến các NHTM bán lượng vàng đang nắm giữ, làm giảm sức nóng của thị trường. Qua đó tăng cường quản lý hoạt động kinh doanh vàng, ổn định thị trường ngoại hối, thị trường tiền tệ.
Thị trường chứng khoán
Mặc dù vẫn chưa thể khẳng định giá vàng đã bước vào chu kỳ giảm giá dài hạn hay chưa và vàng vẫn cịn nhiều cơ hội gia tăng do tình hình kinh t ế xã hội thế giới cịn nhiều bất ổn nhưng có thể thấy sự quan tâm về vàng trong giới đầu tư toàn cầu đang có xu hướng sụt giảm. Nếu trong dài hạn xu thế này vẫn tiếp tục duy trì thì TTCK thế giới nói chung và nhất là TTCK Việt Nam với giá đang ở mức quá thấp sẽ trở nên hấp dẫn và góp phần thu hút dịng tiền quay trở lại mạnh mẽ.
Có thể thấy rằng, với việc thị trường ngoại tể và thị trường vàng đang mất dần sức hấp dẫn thì chỉ có thị trường chứng khốn sẽ sánh vai cũng th ị trường BĐS trong việc thu hút vốn của giới đầu tư. COTECLAND hoạt động trong ngành BĐS sẽ là cơ hội để thu hút đầu tư.
Thuế
Luật thuế liên quan đến BĐS thường xuyên thay đổi. Đây cũng là khó khăn đối với các doanh nghiệp và điều này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS. Thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với cá nhân, doanh nghiệp cũng đã nhiều lần thay đởi dẫn đến nhiều tình trạng dở khóc dở cười.
Điển hình có thể kể đến là sự bất hợp lý trong quy định tại Thông tư 12 của Bộ Tài chính. Thông tư hướng dẫn thu thuế suất thuế thu nhập cá nhân 25% đối với tài sản hình thành trong tương lai, điều này làm cho nhiều người đầu tư không chấp nhận vì số thuế phải đóng cao do dự án triển khai nhiều năm, giá gốc ban đầu rất thấp. Tóm lại, khi phân tích mơi trường kinh tế thông qua các chỉ số cơ bản như GDP, lạm phát, CPI, lãi suất và cái nhìn sơ lược về Thành phố Hờ Chí Minh, chúng ta có những nhận xét sau:
Thách thức
- Do ảnh hưởng bởi mục tiêu kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tốc độ tăng trưởng nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng khơng cao.
- Lạm phát dự báo cao, chỉ số giá tiêu dùng lĩnh v ực nhà ở và vật liệu xây dựng tăng cao, kèm theo đó lãi suất cho vay cao làm cho thị trường BĐS lắng xuống.
- Lãi suất cao là rào cản lớn đối với COTECLAND trong việc sử dụng vốn vay và đầu tư cho các dự án bất động sản (tỷ trọng vốn vay trong cơ cấu vốn của COTECLAND là 50%). Lãi suất cao cũng là rào cản đối với khách hàng muốn mua bất động sản bằng hình thức vay thế chấp.
- Thị trường chứng khoán ẩn chứa nhiều cơ hội hơn trong năm 2011, điều này cũng là thách thức lớn đối với thị trường bất động sản.
- Thuế thay đổi liên tục cũng là một trong những mối lo ngại khi kinh doanh BĐS.
Cơ hội
- Có thể thay đổi tỷ trọng vốn chủ sở hữu trong cơ cấu vốn dựa vào uy tín của COTECLAND trên thương trường. Việc sử dụng vốn chủ sở hữu trong giai đoạn này nhằm tránh được rủi ro do việc điều chỉnh tăng lãi su ất (lãi suất là công cụ hữu hiệu nhằm điều chỉnh lạm phát).
- Thị trường vàng đang tạm lắng, thị trường ngoại hối bị kiểm soát chặt chẽ, điều này làm cho thị trường bất động sản được quan tâm.
- Thị trường Thành phố Hờ Chí Minh là thị trường đầy tiềm năng so với cả nước.
2.2.1.2 Mơi trường chính trị và pháp luật Mơi trường chính trị
Namyang Chinese - tờ báo hàng đầu của Malaysia nhận định: “Năm 2010, Việt Nam
đạt mức tăng trưởng 6,5-6,7% và mục tiêu tăng trưởng 7-7,5% năm 2011 cũng không phải là quá khó khăn. Sở dĩ có sự thành cơng này là nhờ Việt Nam giữ vững được ổn định, phát triển khu vực tư nhân năng động, tích cực tham gia kinh tế quốc tế, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, gỡ bỏ các rào cản trong kinh doanh, cải thiện mơi trường đầu tư nước ngồi,…”.9
Chính sách đổi mới, mở cửa cùng với sự ởn định về chính trị, mơi trường sống an toàn, an ninh là những nguyên nhân cơ bản khiến lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam, trong đó có Nhật Bản năm 2010 tiếp tục tăng.
Theo kết quả thống kê chỉ số hịa bình tồn cầu (GPI – Global Peace Index) của Viện Kinh tế và hịa bình Úc năm 2011, Vi ệt Nam nằm trong danh sách các quốc gia ổn định nhất Đông Nam Á với thứ hạng 30, chỉ sau Malaysia (19) và Singapore (24), tăng 8 bậc so với GPI năm ngoái.
Mơi trường chính trị ởn định giúp cho COTECLAND thuận lợi hơn trong việc thu hút đầu tư và chủ động hơn trong việc đầu tư dự án.
Mơi trường pháp luật
Phó Tổng thư ký T ổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) – Mario Amano khẳng định: “Các doanh nghiệp nước ngoài đã d ần thay đổi quan niệm về tình trạng quan liêu, thủ tục phức tạp mà họ thường gặp phải trong quá trình đầu tư vào Việt Nam trước đây”. Đó đều là những kết quả ấn tượng mà Chương trình t ởng thể cải cách thủ tục hành chính của Việt Nam trong 10 năm qua, đặc biệt là trong 3 năm gần đây, kể từ khi bắt đầu thực hiện Đề án 30. Chương trình c ải cách thủ tục hành chính của Việt Nam là một quyết tâm chính trị lớn, nhằm tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.
Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh BĐS. Pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất v.v.. Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS,…
Bên cạnh những thành công, hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS của nước ta còn bộc lộ một số điểm hạn chế và mở ra một số cơ hội cho COTECLAND cụ thể là:
Thách thức
- Sự chưa hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật BĐS, đặc biệt “mê hồn trận” thủ tục hành chính vẫn gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Hệ thống văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện đang quá nhiều. Riêng hệ thống pháp luật về đất đai đã có tới vài trăm văn bản. Ngồi luật lại cịn các Nghị định của Chính phủ, Thơng tư của các bộ, các văn bản của 64 tỉnh, thành phố trong phạm vi cả nước. Tất cả tạo nên một hệ thống văn bản lộn xộn, nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với Luật, Nghị định.
- Nhiều công chức ở cơ quan Nhà nước hoạt động theo tiêu chuẩn ISO này nọ hẳn hoi vẫn làm việc kiểu “ầu ơ ví dầu”, khơng muốn hướng dẫn đầy đủ thủ tục một lần, khiến doanh nghiệp phải mất công đi lại, sửa đổi hồ sơ, chầu chực,… rất vất vả và tốn thời gian. Do đó, doanh nghiệp đành chi “tiêu cực phí” để công việc triển khai nhanh hơn.
- Thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch ở Việt Nam thực hiện mất từ 2 - 3 năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai rất khó khăn và triển khai chậm tiến độ. Điều này làm cho doanh nghiệp BĐS nói chung và COTECLAND nói riêng gặp nhiều khó khăn khi triển khai dự án, tăng chi phí giành cho dự án.
- Hệ thống pháp luật chưa ổn định, thường xuyên thay đổi cũng là thách th ức không nhỏ đối với COTECLAND.
- Riêng về bất động sản, một trong những lĩnh vực thu hút vốn FDI nhiều nhất, Việt Nam đã ưu đãi doanh nghi ệp nước ngồi, các cơng ty đầu tư bất động sản đã có mặt tại Việt Nam và đó là thách thức rất lớn đối với không chỉ COTECLAND mà còn với các doanh nghiệp BĐS nói chung.
Cơ hội
- Chính trị ởn định góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng ởn định của thị trường BĐS.
- Thể chế chính sách đang dần hồn thiện, tính minh bạch trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập đến hoạt động giao dịch
mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản đang được chú trọng, góp phần tạo sự ổn định và minh bạch trong thị trường BĐS. Nghị định 71 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở được xem như một điểm sáng về chính sách, phần nào thúc đẩy thị trường bất động sản hướng tới sự minh bạch. Nghị định này góp phần đưa thị trường trở nên chuyên nghiệp hơn. Điều này tạo tâm lý an tâm của khách hàng, đó chính là dấu hiệu tốt của thị trường.
- Ngày càng nhiều chủ trương nhằm hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS. Với việc công bố lần đầu các chỉ số giá BĐS được tiến hành từ quý III/2011, Bộ Xây dựng hy vọng, tình trạng mập mờ về thơng tin như từ trước tới nay sẽ được “quét” sạch. Nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể dễ dàng tra cứu và có được bức tranh tương đối rõ nét về biến động giá cả cũng như số lượng giao dịch ở một địa bàn cụ thể.
2.2.1.3 Mơi trường văn hóa xã hội Mơi trường văn hóa
Việt Nam có một nền văn hóa phong phú và đa dạng trên tất cả các khía cạnh. Với
những ảnh hưởng từ xa xưa của
của
Việt Nam đã có những thay đởi về văn hóa theo các thời kỳ lịch sử, có những khía cạnh mất đi nhưng cũng có những khía cạnh văn hóa khác bở sung vào nền văn hóa Việt Nam hiện đại.
Ông cha ta có câu: “An cư lạc nghiệp”, quan điểm này đã ăn sâu vào tâm th ức và ảnh hưởng đến thị trường BĐS ngày nay. Phần đông người Việt Nam muốn sở hữu BĐS trong tay như để muốn an cư rồi sau đó lạc nghiệp. của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, không thể bỏ qua yếu tố phong thủy do ảnh hưởng của hàng ngàn năm Trung Quốc đô hộ. Văn hóa “truyền miệng” cũng tỏ ra có một chút uy lực trong thị trường BĐS.
Nhân tố văn hóa kết hợp với các nhân tố của mơi trường xã hội sẽ giúp ích cho doanh nghiệp BĐS nói chung và COTECLAND nói riêng trong việc nắm bắt xu
hướng tiêu dùng BĐS của khách hàng, tạo cơ hội kinh doanh hiệu quả.
Môi trường xã hội
Dân số
Theo Niên giám thống kê năm 2010, TP.HCM với 7,4 triệu người và mật độ dân số lớn nhất nước 3530 người/Km2
, thu nhập bình quân đầu người cũng cao nhất nước, tỷ lệ nghèo thấp nhưng hệ số bất bình đẳng trong phân phối thu nhập (GINI) lại cao 0,41 năm 2008.
Cơ sở hạ tầng
Tại TP.HCM, giao thông trong nội ô là vấn đề nhức nhối. Do tốc độ tăng dân số nhanh, quy hoạch yếu, hệ thống đường xá nhỏ,... khiến thành phố luôn phải đối mặt với vấn đề ùn tắc. Để giải quyết vấn đề giao thông đô thị, TP.HCM đang đầu tư cho
hệ thố
Với tốc độ gia tăng dân số quá nhanh, cơ sở hạ tầng chưa kịp quy hoạch nâng cấp tổng thể, ý thức một số người dân lại quá kém trong nhận thức và bảo vệ mơi trường chung,… Vì vậy, TP.HCM hiện nay đang phải đối mặt với vấn đề động cao, xảy ra cả trong mùa khơ. Diện tích khu vực ngập lụt khoả
ới 85% điểm ngập nước nằm ở khu vực trung tâm.
Du lịch
và dịch vụ đã đóng góp tích cực vào nền kinh tế Việt Nam. Số lượng khách du lịch đến Việt Nam liên tục tăng nhanh trong vòng 10 năm k ể từ 2000-2010. Năm có khoảng 5.0 triệu lượt khách quốc tế, đem lại nguồn thu ngoại tệ khoảng 4.4 tỉ USD.