2. Phân tích ngành
2.4.5. Áp lực cạnh tranh trong nội bô ngành
a) Mức độ tập trung và sự cân bằng giữa các đối thủ
Đo lường cường độ cạnh tranh bằng các chỉ số về mức độ tập trung của ngành
Theo số lượng 46 doanh nghiệp Bất Động Sản niêm yết trên sàn từ nguồn www.cophieu68.com , top 8 doanh nghiệp có doanh thu cao nhất và doanh thu của công ty SUDICO là
Thứ tự Mã CP Doanh thu (triệu đồng)
2 VIC 3872980 3 ITA 2687780 4 PDR 1573906 5 OGC 1571793 6 NTL 1389725 7 SC5 1236268 8 HQC 1233298 11 SJS 1016750
- Theo số liệu từ trang cophieu68.com, tổng doanh thu cho ngành bất động sản là 36028831triệu đồng (xem file đính kèm). Vậy, nếu xét mức độ tập trung của 8/46 công ty đứng đầu, ta có tổng doanh thu của 5 doanh nghiệp/tổng doanh thu ngành bất động sản = 18092219/36028831=50,2159%
-> Điều đó cho thấy trong nội bộ ngành bất động sản có mức độ tập trung cao, các doanh nghiệp hàng đầu trên thị trường chiếm giữ 1 vị trí quan trọng. Điều đó cũng có nghĩa rằng khả năng thống lĩnh thị trường của các doanh nghiệp lớn, quyền lực trong đàm phán với hệ thống cung cấp hay hệ thống phân phối cũng được tập trung.
b) Sự khác biệt giữa các đối thủ
Hầu hết tất cả các lĩnh vực của bất động sản đều có những công ty đánh vào và khai thác, nên khả năng mở rộng hay tìm 1 phân khúc mới cho thị trường bất động sản là rất khó. Các công ty như HAG, TDH, NBB khai thác nguồn sản phẩm chung cư, căn hộ là chính, trong khi các doanh nghiệp phía Bắc (ngoại trừ VIC) thì khai thác đất nền. Vincom tập trung phát triển các “khu đất vàng” thành những sản phẩm căn hộ cao cấp, TTTM, văn phòng đẳng cấp tập trung tại các thành phố lớn. SJS tập trung vào đất nền để xây dựng nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp. Hoạt động đầu tư khu đô thị là hoạt động không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện được do đòi hỏi vốn lớn. Tuy nhiên, những ưu đãi cho hoạt động này khá hấp dẫn, do vậy việc đầu tư phát triển khu đô thị ngày càng gia tăng trong cả nước. Đặc biệt hiện nay trên địa bàn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và cả nước có rất nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, khai thác nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp.
c) Tỷ lệ tăng trưởng ngành
Tính bình quân cho các doanh nghiệp niêm yết đã công bố số liệu tài chính Q1’2011 tại ngày 16/6/2011, các chỉ tiêu doanh thu, lợi nhuận gộp và lợi nhuận ròng đều có sự tăng trưởng cao (trên 110%) so với cùng kỳ năm 2010. Một điểm tích cực chung là lợi nhuận
gộp tăng trưởng mạnh (trên 181%) hơn tăng trưởng doanh thu (trên 112%) thể hiện sự cải thiện trong tỷ lệ lợi nhuận gộp
Mặc dù các chỉ số doanh thu, LNG và LNR bình quân chung của nhóm ngành tăng trưởng tốt, tuy nhiên, kết quả hoạt động của các công ty có sự phân hóa khá rõ rệt. VIC và NTL dẫn đầu danh sách với tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận ở mức rất cao. Trong Q1’11, bên cạnh việc đẩy mạnh hiệu suất của các trung tâm thương mại, VIC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ việc bán các sản phẩm từ các dự án như Times City, Royal City, vv.
NTL ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ việc bán gần 2.000 m2 đất hạ tầng tại dự án KDTM Bắc Quốc Lộ 32 trong Q1’2011 trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ có doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động xây lắp.
Trong khi đó, các chỉ tiêu doanh thu, và lợi nhuận ròng TDH, VCR và SJS giảm so với cùng kỳ năm trước mà theo các công ty này, nguyên nhân chính là điều kiện thị trường không thuận lợi cho việc tiêu thụ hàng hóa và do ảnh hưởng của các quy định chính sách như có đề cập trên
.
Tuy nhiên, do đặc điểm của ngành bất động sản là doanh thu và lợi nhuận thường được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng và thường tập trung vào giai đoạn cuối năm, do đó, kết quả mà các công ty thực hiện trong quý đầu tiên của năm chưa thể phản ánh hiệu quả hoạt động thực sự của cả năm. Mặc dù vậy, với những yếu tố tác động đến toàn ngành như đã đề cập trên thì năm 2011 sẽ là một năm nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp ngành bất động sản.
d) Sự khác biệt về sản phẩm
• Sự khác biệt về giá : Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao. Chiến lược của công ty bất động sản khác nhau thì giá cả của sản phẩm cũng khác nhau. Thời gian này là khoảng thời gian khó khăn của nước ta, nên trong lĩnh vực bất động sản đã rộ lên chiến lược kinh doanh nhà cho người có thu nhập trung bình thấp. Và một số công ty đã đánh vào thị phần này trong thời buổi khó khăn như hiện nay. Sudico cũng chính thức mở bán căn hộ giá từ 14 triệu đồng/m2 thuộc dự án khu nhà ở Đức Thượng- Tòa tháp Tân Việt Tower, Hà Nội. → Như vậy, ta có thể thấy sự cạnh tranh về giá trong lĩnh vực này là rất cao.
• Sự khác biệt về về cấu trúc, vị trí, vật dụng nội thất : Mỗi công ty bất động sản khác nhau sẽ có các đội ngũ kiến trúc sư trong nước cũng như hợp tác với nước ngoài là khác nhau. Lượng vốn công ty bỏ ra và lợi nhuận nhắm tới cũng khác nhau. Cho nên, sản phẩm của các công ty khác nhau tạo ra là hoàn toàn khác nhau, về vị trí dự
án, ý tưởng kiến trúc, sản phẩm nội thất…. Sảm phẩm càng đẹp, càng tốt thì càng được nhiều khách hàng quan tâm.
e) Sự tăng trưởng về cạnh tranh nước ngoài
Phần lớn trong số đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam gần đây đến từ Singapore, với những công ty được chính phủ hỗ trợ bao gồm Keppel, Sembcorp, Mapletree và những công ty phát triển tiềm lực lớn như CapitaLand đã và đang phát triển các dự án bất động sản nhà ở và khu công nghiệp. Mới đây, cả CapitaLand và Keppel đã thông báo về dự định tăng mức đầu tư vào thị trường Việt Nam trong những năm tới.
Chỉ trong tháng 5.2011, tập đoàn Singapore này đã công bố thành lập 2 liên doanh với các doanh nghiệp Việt Nam. Cụ thể, ngày 10.5, CapitaLand đã ký kết liên doanh với Khang Điền Sài Gòn (thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền) để phát triển khu nhà ở gồm 974 căn hộ tại quận 2, TP.HCM.
Đối với các quỹ quốc tế chuyên đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam như VinaCapital, Indochina Land, Dragon Capital và Prudential, sau khi vượt qua được cơn bão suy thoái, những tổ chức này có tiền để đầu tư và có vẻ đang tập trung vào các cơ hội đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, do đây được xem là lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng nhất và một chiến lược thoát vốn rõ ràng nhất.
Với sự ổn định dần gia tăng tại các thị trường đầu tư quốc tế và tỷ suất lợi nhuận suy giảm đối với các cơ hội đầu tư vào các lĩnh vực truyền thống, dự kiến các yêu cầu đầu tư tại Việt Nam sẽ gia tăng trở lại khi mà các nhà đầu tư quốc tế bắt đầu tìm kiếm mức lợi nhuận cao hơn so với các thị trường đầu tư khác.
Sự phát triển rầm rộ của các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài trong thời gian qua làm cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cho rằng họ đang bị thiệt thòi chính trên sân nhà của mình. Qua khảo sát cho thấy, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đăng ký số vốn điều lệ thấp (thường chỉ là 20% tổng số vốn đầu tư). Con số này chỉ đủ đáp ứng điều kiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản và các doanh nghiệp này không vay từ nước ngoài để chuyển vốn vào Việt Nam kinh doanh.
Nguồn vốn hiện các nhà đầu tư nước ngoài đang huy động lại được vay từ chính các tổ chức tín dụng trong nước hoặc thông qua nhiều hình thức khác nhau từ khách hàng Việt Nam. Điều này không chỉ khiến cho việc thu hút vốn FDI không như kỳ vọng mà còn làm hạn chế khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp trong nước. Đặc biệt, vào thời điểm
nguồn vốn dành cho lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt như hiện nay thì miếng bánh bị san sẻ càng khiến các doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn.
Mặt khác các quy định về: tỷ lệ vốn tối thiểu của các nhà đầu tư trong dự án bất động sản; tỷ lệ vốn tối thiểu của các nhà đầu tư trong các dự án nhà ở thương mại; tỷ lệ vốn tối thiểu của các nhà đầu tư trong dự án Khu đô thị; tỷ lệ vốn tối thiểu (20%) mà các cổ đông sáng lập của Công ty cổ phần phải đăng ký mua... đã tạo sân chơi quá thoáng khiến nhà đầu tư nội phải chịu thiệt thòi trước nhà đầu tư ngoại ngay trên sân nhà.
-> Các doanh nghiệp bất động sản trong nước mong muốn các cơ quan chức năng trợ giúp để được cạnh tranh lành mạnh ngay trên sân nhà. Điều đó cho thấy áp lực cạnh tranh trong nội bộ ngành đến từ các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài đang là 1 sức ép lớn đối với các doanh nghiệp Việt Nam.
f) Những rào cản thoát khỏi ngành
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. Những yếu tố này làm cho việc một công ty đầu tư vào bất động sản khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụ khi một công ty có một dư án đâu tư một t.a nhà địa ốc, thời gian xây dựng là 5 năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Dó đó việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu tư.
Kết luận : Ngành Bất động sản là ngành có áp lực cạnh tranh trong nội bộ ngành rất lớn,
đến từ các doanh nghiệp trong nước và cả doanh nghiệp nước ngoài. Nhưng vì SJS luôn được đánh giá khá cao về quỹ đất, chiến lược kinh doanh cũng như hiệu quả hoạt động, công ty luôn có 1 vị thế cao trong ngành và là đối thủ đáng gờm so với những công ty khác
2.4.6. Tác động của yếu tố chính sách pháp luật : Mô hình 5-forces phân tích 5 áp lực cạnh tranh thường được mở rộng đánh giá về chính sách pháp luật ảnh hưởng tới ngành bất động sản. Bất cứ ngành nghề nào hoạt động đều phải tuân thủ theo mọi quy định của nhà nước, chính phủ, đối với ngành bất động sản cũng vậy. Dưới đây là một số thay đổi mới nhất ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản nước ta.
- Thông tư số 13/2010/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ thu hẹp tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ngân hàng Nhà nước vẫn đang kiểm soát các khoản cho vay với lĩnh vực “phi sản xuất” ở mức 22% trong tháng 6 và dự kiến giảm xuống 16% trong cuối năm".
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ sẽ gia tăng chi phí phát triển các dự án bất động sản.
- Nghị định số 71/2010 NĐ-CP sẽ giảm cầu trên thị trường bất động sản. Nghị định 71 có hiệu lực cũng gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư. Nghị định này quy định, không cho phép việc chuyển nhượng đối với đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (chi tiết ở khoản 1, điều 60). Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Với chủ trương này, cơ hội từ việc "lướt sóng" đối với nhà ở sẽ trở nên khó khăn hơn trước rất nhiều. Thông thường những người đầu tư bất động sản vẫn thích sở hữu các loại giấy tờ pháp lý có dấu đỏ. Nhưng bây giờ nếu mua bán nhà mà chỉ có giấy viết tay thì tính pháp lý không cao. Tâm lý người mua bất an khi giao dịch mà không đủ giấy, vì khi có tranh chấp họ sẽ không được pháp luật bảo vệ. Điều này đã làm cho thị trường ảm đạm hơn, giao dịch èo uột hơn.
KẾT LUẬN
Tuy rằng thị trường hiện nay có nhiều yếu tố bất lợi cho thị trường bất động sản, nhưng về trung hạn, thị trường bất động sản vẫn được các nhà đầu tư đánh giá cao. Việc phân tích, đánh giá 5 áp lực cạnh tranh của ngành bất động sản cho thấy ngành bất động sản không có được ưu thế đàm phán giá nhiều, cũng như từng công ty đang phải cạnh tranh rất gay gắt trong ngành, chỉ có 1 số cổ phiếu có vốn hóa lớn nổi bật và được thị trường định giá cao. Chính vì vậy, việc đầu tư vào cổ phiếu lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn hiện nay cần được tính toán kĩ và nên đầu tư tốt hơn là vào ngắn hạn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. www.kinhtevadubao.com.vn 2. www.vnexpress.net 3. www.stockbiz.vn 4. http://www.vdsc.com.vn 5. www.cophieu68.com 6. www.hsx.vn 7. http://vneconomy.vn 8. http://www.bsc.com.vn
9. Báo cáo thường niên Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà năm 2010
10. Bản cáo bạch Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển đô thị khu Công nghiệp Sông Đà