Theo Luật đất đai năm 2003, tại khoản 23 điều 4 có quy định “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định.”. Như vậy, đã có sự đồng nhất giữa giá trị QSDĐ và giá đất. Việc xác định giá trị QSDĐ (hay giá trị đất) vào giá trị DNNN để cổ phần hóa được quy định như sau:
Giá trị QSDĐ chỉ chính thức được đề cập vào trong giá trị DN từ tháng 6 năm 2002 trong nghị định 64/2002/NĐ-CP về chuyển nhà nước thành công ty cổ phần và thông tư 79/2002/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị đinh 64/NĐ-CP. Trước đó, nó hoàn toàn không được tính vào trong giá trị DN, tuy có nhắc đến giá trị lợi thế do vị trí địa lý (ở nghị định 44/1998/NĐ-CP) nhưng nó không phản ánh được giá trị QSDĐ của DN.
Theo thông tư này thì các DNNN khi chuyển sang công ty cổ phần phần lớn lựa chọn hình thức thuê đất và không tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp.
Đến nghị định 187/2004/NĐ-CP về chuyển DNNN thành công ty cổ phần và thông tư 126/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 187 quy định về việc xác định giá trị QSDĐ cho DNNN cổ phần hóa cũng không có gì khác nhiều so với thông tư 79 và nghị định 64. Tuy nhiên đã được quy định cụ thể hơn:
- Nếu doanh nghiệp đang thuê đất thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp, công ty cổ phần tiếp tục kí hợp đồng thuê đất theo qui định của pháp luật và quản lí sử dụng đúng mục đích, không được bán.
- Nếu diện tích đất đã được nhận giao, đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước, mua quyền sử dụng đất của các cá nhân, pháp nhân khác nay chuyển sang thuê đất thì chỉ tính vào giá trị doanh nghiệp các khoản chi phí làm tăng giá trị sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất như: chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng.
* Trong trường hợp DN thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất:
- Đối với diện tích đất doanh nghiệp đang thuê: giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp theo giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định nhưng không tính tăng vốn Nhà nước mà hạch toán vào khoản phải nộp Ngân sách Nhà nước. Công ty cổ phần phải nộp số tiền này cho Ngân sách nhà nước để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với diện tích đất doanh nghiệp đã được giao, đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước: phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá do UBND tỉnh qui định. Khoản chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất xác định lại với giá trị hạch toán trên sổ kế toán được tính vào giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
Như vậy, theo quy định tại Nghị định này, trường hợp DN thực hiện hình thức thuê đất thì không phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp (hay không có một khoản nào liên quan đến giá trị đất được tính vào giá trị DN. Giá trị đất trong trường hợp này là bằng 0). Còn nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao đất thì phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp, và được tính theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương ban hành.
Hiện nay, giá trị QSDĐ được tính vào giá trị DNNN cổ phần hóa theo tinh
thần của nghị định 109/2007/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần và thông tư 146/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 109/NĐ-CP.
Việc tính giá trị QSDĐ để tính vào giá trị doanh nghiệp theo quy định tại điều 30 nghị định số 109/2007/NĐ-CP và nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất, trong đó:
* Trường hợp Doanh nghiệp thực hiện hình thức thuê đất:
- Đối với các doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính giá trị tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp có sử dụng các lô đất thuộc loại đất đô thị thì phải xác định giá trị lợi thế địa lý của lô đất để tính vào giá trị doanh nghiệp.
- Đối với các doanh nghiệp đã nộp tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê đất hoặc đã nộp tiền thuê đất cho nhiều năm trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất Đai có hiệu lực thi hành) thì việc xác định giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp là phần chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường so với giá do UBND tỉnh công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp (là giá trị lợi thế vị trí địa lý)
- Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước nay chuyển sang hình thức được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá trị QSDĐ được giao không tính vào giá trị doanh nghiệp.
Giá trị lợi thế vị trí địa lý được tính theo quy định tại tiết a, điểm 4.7, mục
A, phần III thông tư 146: “ Giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (theo quy định tại khoản 12 điều 1 nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất) so với giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung Ương quy định và công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp”.
* Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì việc xác định giá trị QSDĐ được tính như sau:
- Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa đang thực hiện hình thức thuê đất nay chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải tính giá trị QSDĐ
vào giá trị doanh nghiệp.
“Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường theo quy định tại khoản 12 điều 1 nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chính phủ về sửa , bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NFF-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất”.
- Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho Ngân sách Nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp thì phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp.
Giá đất để xác định giá trị QSDĐ được tính như trên. Nếu giá trị QSDĐ xác định lại cao hơn chi phí thực tế về QSDĐ đang hoạch toán trên sổ kế toán thì khoản chênh lệch tăng được tính vào giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
- Ngoài ra còn một số trường hợp quy định cụ thể khác đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp.
Như vậy, hiện nay có thể thấy rằng giá trị QSDĐ được xác định trong doanh
nghiệp cổ phần hóa phụ thuộc vào hai hình thức lựa chọn của Doanh nghiệp đó là: Thuê đất hay giao đất. Tương ứng với hai hình thức này (trong một số trường hợp) thì phải tính giá trị lợi thế vị trí địa lý hoặc giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp. Vậy việc định giá đất cho DNNN cổ phần hóa phụ thuộc vào việc xác định giá trị
QSDĐ để tính vào giá trị doanh nghiệp (đó là giá trị QSDĐ hay giá trị lợi thế vị trí địa lý). Việc định giá này chủ yếu dựa trên cơ sở của giá trị thị trường và giá do UBND cấp tỉnh quy định.