3.1 .Khái quát chung về Công ty cổ phần kinhdoanh bất động sản Ngọc Lan
4.2. Một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao khả năng tài chính tại Cơng ty cổ
4.2.1. Đẩy nhanh thu hồi công nợ
Nợ phải thu dây dưa là nhân tố lớn nhất kìm hãm sự vịng quay vốn của công ty. Phải đẩy mạnh công tác thu hôi công nợ hiện nay là vấn đề cấp thiết đối với công ty. Đối với các khoản phải thu, chủ yếu là phải thu khách hàng: Do chiến lược mở rộng mạng lưới tiêu thụ để gia tăng thị phần nên việc thu tiền thường bị kéo dài, vì vậy nên khi ký kết các hợp đồng với khách hàng, công ty cần thảo luận và thống nhất các điều khoản về thời hạn thanh tốn, hình thức thanh tốn một cách cụ thể. Căn cứ vào kế hoạch thu hồi nợ, xác định giá trị và thời điểm dịng tiền vào, từ đó điều chỉnh kế hoạch trả nợ. Có như vậy mới giúp cho khả năng thanh tốn của cơng ty được đảm bảo, tài sản được luân chuyển nhịp nhàng, hiệu quả sử dụng tài sản được nâng cao. Đối với các khoản phải thu tồn lâu công ty cần đẩy mạnh thu hồi bằng các biện pháp như gửi thư nhắc nhở, đôn đốc khách hàng nhanh chóng thanh tốn nợ cho cơng ty theo đúng hợp đồng. Bên cạnh đó, cơng ty cần chú ý đến uy tín và khả năng trả nợ của các khách hàng này để từ lần sau có chính sách bán hàng cho phù hợp (có thể yêu cầu đặt trước 100% giá trị đơn hàng) để đảm bảo sự an tồn về các khoản nợ phải thu cho cơng ty.
+ Mặt khác, để thu hút khách hàng, trong q trình bán hàng cơng ty nên thực hiện các chế độ ưu đãi với khách hàng như chiết khấu giảm giá đối với những hợp đồng có giá trị lớn, chiết khấu thanh toán đối với các khách hàng thanh toán
trước hạn… Điều này vừa góp phần kích thích tiêu thụ sản phẩm, vừa giảm bớt được phần nợ cần thu hồi. Tuy nhiên, công ty cần xác định một tỷ lệ chiết khấu, giảm giá hợp lý để phát huy hiệu quả cao nhất. Tỷ lệ này cũng cần xem xét trong mối quan hệ với lãi suất vay vốn ngân hàng. Bởi vì, cho phép khách hàng trả chậm thì trong thời gian đó cơng ty phải đi vay vốn để đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh diễn ra liên tục. Cơng ty cũng nên có sự lựa chọn đối tượng khách hàng có thể cho trả chậm bằng cách nghiên cứu kỹ lưỡng khả năng thanh toán của khách hàng, yêu cầu đặt cọc hoặc bảo lãnh nếu cần thiết. Trong điều kiện thị trường cạnh tranh khốc liệt như hiện nay, bên cạnh các chính sách đối với các khoản phải thu khách hàng, công ty cũng cần nâng cao uy tín của mình và tạo được mối quan hệ tốt đẹp đối với các nhà cung cấp để tránh bị chiếm dụng vốn vào các khoản mục trả trước cho người bán.
Đối với những khoản nợ q hạn thì cơng ty cần xem xét ngun nhân vì sao khách hàng khơng thanh toán đúng hạn, do nguyên nhân chủ quan hay khách quan. Nếu là nguyên nhân khách quan thì cơng ty có thể gia hạn nợ. Nếu như công ty đã đốc thúc, cử người đi địi nợ nhiều lần khơng được thì cơng ty cần có sự can thiệp của pháp luật. Tuy nhiên, công ty cần tránh những biện pháp có thái độ tiêu cực vì nó dễ làm ảnh hưởng đến uy tín của cơng ty.
4.2.2. Giải phóng hàng tồn kho
Một lượng vốn khá lớn của công ty nằm trong hàng tồn kho, vì vậy giải quyết hàng tồn kho được xem là giải pháp khá quan trọng đối với công ty.
Để giải quyết hàng tồn kho công ty cần tận dụng những quỹ đất, khai thác loại hình bất động sản mang tính đầu tư vừa phải. Điều này tạo được thu nhập nhanh nhưng mang lại lợi ích cho xã hội như xây dựng chợ và các Trung tâm thương mại. Mục đích của doanh nghiệp là chuyển đổi những loại hình bất động sản thu hồi vốn lâu sang loại hình bất động sản có chu kỳ thu hồi vốn nhanh hơn. Cơng ty có thể đi theo dịng sản phẩm mới là sản phẩm nhà cho thuê. Khách hàng công ty hướng đến là những người trẻ, mới ra trường đang muốn có một chỗ ở ổn định để lập gia đình và sinh con. Những đối tượng này chưa đủ điều kiện để sở hữu một căn
nhà. Họ sẽ trả một nguồn tiền giống như thuê, nhưng chỉ vài năm sau là họ có căn nhà ở đến 50 năm. Hoặc cơng ty có thể kí một hợp đồng cho th dài hạn với khách hàng, và khi hợp đồng kết thúc thì bán sản phẩm cho khách hàng với giá ưu đãi, như vậy sẽ dễ dàng được khách hàng đón nhận và ủng hộ.Ngồi ra Cơng ty đưa ra các nhiều hình thức như khuyến mãi, chia nhỏ căn hộ hoặc chuyển dự án nhà ở thương mại qua nhà ở xã hội rồi cấu trúc lại các dự án.
4.2.3. Cắt giảm chi phí hiệu quả
Để quản lý chi phí đạt hiệu quả nếu các chi phí được cắt giảm bao gồm tất cả chi phí khơng những khơng cần thiết mà lại cịn khơng tạo ra một giá trị gia tăng nào cả cho cả mặt hàng và khách hàng, doanh nghiệp nên tập trung vào các việc sau:
Thứ nhất, doanh nghiệp phải xác định rõ ràng và nhất qn đâu là chi phí
khơng cần thiết và không tạo ra giá trị gia tăng. Cần lưu ý: có một chi phí nào đó trước mắt đúng là khơng cần thiết vì khơng tạo ra tức thời một giá trị gia tăng nào cả nhưng chi phí ấy lại là một đầu tư để tạo ra những giá trị gia tăng khơng thể khơng có cho q trình cạnh tranh trong tương lai; hoặc một loại chi phí nào đó, nhìn thấy ngay là rất tốn kém nhưng nếu cắt giảm thì sẽ gây hậu quả khơng hay cho việc tăng năng suất lao động, tác động đến kết quả của giá trị gia tăng mà doanh nghiệp muốn có. Ví dụ chi phí đào tạo hay lương thưởng cho nhân viên có năng lực và làm việc hiệu quả.
Thứ hai, sử dụng các mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận và doanh số bán hàng
để khích lệ sự cần thiết và gắn kết với hoạt động quản lý chi phí theo định hướng tăng trưởng bền vững
Thứ ba, doanh nghiệp chỉnh sửa các mục tiêu cắt giảm chi phí cho phù hợp
với thực tế chi phí hiện tại và các chiến lược kinh doanh cụ thể. Một mặt, doanh nghiệp cần đặt ra những mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận hấp dẫn để động viên các nhà quản lý cắt giảm những chi phí khác nhau nhằm phục vụ tăng trưởng, nhưng mặt khác cũng cần xác định rõ bao nhiêu phần trăm trong số lợi nhuận thu được từ việc cắt giảm chi phí và bao nhiêu phần trăm có được từ những nỗ lực cải thiện,
phát triển kinh doanh khác. Khi đặt ra các mục tiêu cắt giảm chi phí, doanh nghiệp cần cân nhắc các yếu tố sau:
Các mức chi phí cắt giảm được so sánh như thế nào với các mức chi phí cho các hoạt động kinh doanh khác trong doanh nghiệp?
Các mức chi phí cắt giảm được so sánh như thế nào với các mức chi phí tương tự của các đối thủ cạnh tranh?
Mức chi phí nào là cần thiết để trợ giúp các mục tiêu tăng trưởng dự định và đảm bảo rằng hoạt động kinh doanh không bị ảnh hưởng?
Thứ tƣ, xây dựng những điều kiện thích hợp cho việc cắt giảm chi phí hiện
tại. Việc thay đổi các quy trình quản lý, tổ chức hiệu quả luôn là những điều kiện tiên quyết cho hoạt động cắt giảm chi phí hiệu quả nhất. Doanh nghiệp nên xây dựng hệ thống báo cáo tài chính có trọng điểm, qua đó cung cấp các chi tiết về những khu vực chi phí cụ thể trong từng bộ phận doanh nghiệp, và có giải pháp ngăn ngừa việc chi tiêu khơng đúng chỗ. “Các chi phí trung tâm” được chia thành từng nhóm dưới sự quản lý trực tiếp của ban quản trị cấp cao. Nhóm các chi phí này bao gồm cả các chi phí cho hoạt động chức năng chủ chốt lẫn các hoạt động kinh doanh quan trọng. Mục đích của việc này nhằm quản lý tốt hơn các chi phí quan trọng, và để nhận ra những khoản ngân sách có thể tiết kiệm được hiệu quả hơn nữa nhưng vẫn đảm bảo được những mục tiêu cơ bản, và qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho mọi hoạt động kinh doanh trong doanh nghiệp.
4.2.4. Nâng cao công tác quản trị rủi ro
Mục đích nhằm hạn chế thấp nhất những tác động tiêu cực của suy thoái kinh tế và thị trường địa ốc đóng băng hiện nay. Các rủi ro từ tính thanh khoản, sản phẩm khơng bán được hoặc bán lỗ, đầu tư dở dang, dự án kéo dài không tiếp cận được nguồn vốn để tiếp tục thực hiện, giá trị tài sản hoặc giá trị cổ phiếu xuống thấp hơn giá thị trường.
Nội dung của quản trị rủi ro bao gồm: nâng cao khả năng dự phòng, cẩn trọng trong đầu tư, tiết kiệm trong chi phí…, linh hoạt trong việc huy động vốn kinh doanh.
Đẩy nhanh việc thực hiện các quy trình, thủ tục pháp lý của các dự án cơng ty đang thực hiện đầu tư, tập trung tháo gỡ những nút thắt, đưa các dự án trọng điểm thực hiện theo đúng tiến tiến độ.
Đa dạng hóa các phương thức kinh doanh (chuyển nhượng, bán sỉ, bán lẻ, bán trả góp, cho thuê, hợp tác, liên kết, ...). Đa dạng hóa các sản phẩm kinh doanh (nhà ở cao cấp, bình dân, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, ...)
Nghiên cứu phân khúc thị trường để chọn lựa sản xuất các sản phẩm theo yêu cầu của thị trường cho từng đối tượng khách hàng trong từng thời điểm, để tính tốn thiết kế các loại nhà có diện tích và giá cả phù hợp với từng đối tượng như: CBCNV, người thu nhập thấp, vợ chồng mới lập nghiệp, cho đến những căn nhà, biệt thự cao cấp thỏa mãn cho đối tượng có yêu cầu cao.
Mở rộng chức năng kinh doanh của công ty, không những mở rộng bán sản phẩm của các dự án cơng ty mà cịn tận dụng cơ hội kinh doanh mua sản phẩm hồn chỉnh hoặc dở dang, quy mơ nhỏ và vừa trên thị trường bất động sản với giá rẻ hiện nay để kinh doanh tạo lợi nhuận.
Phát triển sàn giao dịch bất động sản, tăng cường tiếp thị, mở rộng nhiều hình thức khuyến mãi, hậu mãi để thu hút, tăng cường khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ. Cập nhật, điều chỉnh, thay đổi kịp thời thiết kế mẫu mã, trang trí, cơng nghệ, ngun vật liệu mới để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của kháchhàng.
4.2.6. Dự báo và lập kế hoạch tài chính dài hạn
Lập kế hoạch tài chính là mơ tả chiến lược tài chính, dự báo thành quả tương lai bằng cách sử dụng bảng cân đối kế toán, báo cáo thu nhập, báo cáo nguồn và sử dụng nguồn theo quy ước.
Kế hoạch tài chính là một phần của quản lý tài chính. Hoạt động này địi hỏi phải có sự đầu tư nghiên cứu trước khi bắt tay vào xây dựng. Khơng nên bỏ sót bất kì một thơng tin nào liên quan đến các vấn đề tài chính. Trước khi lập kế hoạch tài chính doanh nghiệp cần phải xác định những nhu cầu tài chính bằng cách trả lời những câu hỏi như: Mục tiêu đầu tư là gì? Sẽ đầu tư bao nhiêu tiền? Đầu tư vào cái gì? Đầu tư dài hạn hay ngắn hạn? Mong đợi quyền lợi gì từ sự đầu tư? Sau khi đã
xác định rõ nhu cầu tài chính, bước tiếp theo là lập ra một bảng kế hoạch tài chính để hiểu thêm về dòng tiền mặt định đầu tư và trách nhiệm pháp lý. Bên cạnh đó, kế hoạch cũng cần xác định rõ các tình trạng lạm phát có thể xảy ra và những rủi ro có thể gặp phải trong tương lai. Và trong kế hoạch tài chính cần đưa ra những ý tưởng triển khai cho những vấn đề đã được xem xét ở bước trước.
Để có một kế hoạch tài chính hồn chỉnh, bộ máy kế tốn của cơng ty phải dựa trên những dự báo về tiềm năng phát triển của nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng trong những năm sắp tới, định hướng phát triền ngành bất động sản cùng với việc đánh giá điểm mạnh, yếu và vị thế hiện tại của mình.
4.2.7. Bố trí nhân sự thực hiện cơng tác phân tích tài chính và nâng cao trình độ chun mơn cho cán bộ, công nhân viên chuyên môn cho cán bộ, công nhân viên
Hiện nay bộ phận quản lý của công ty hầu như khơng có bộ phận chức năng chun làm cơng tác phân tích báo cáo tài chính mà chủ yếu do kế toán trưởng hoặc kế toán tổng hợp thực hiện. Mặt khác, nếu phải tổ chức riêng một bộ phận chuyên trách cơng tác phân tích BCTC thì sẽ phát sinh thêm chi phí, giảm kết quả và hiệu quả kinh doanh. Vì vậy, theo tác giả để tiết kiệm chi phí, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh thì kế tốn các phần hành có thể kiêm nhiệm việc phân tích một hoặc một số các chỉ tiêu tài chính liên quan đến phần hành mình phụ trách như kế tốn cơng nợ có thể phân tích về tình hình cơng nợ, phân tích rủi ro tài chính liên quan đến đến thanh tốn, kế tốn TSCĐ phân tích về hiệu quả sử dụng tài sản, kế tốn tiền phân tích luồng tiền, kế tốn chi phí giá thành phân tích về chi phí, kế tốn trưởng phân tích rủi ro kinh doanh và dự báo các chỉ tiêu tài chính. Để nhân sự tại cơng ty có thể đảm nhiệm tốt cả chức năng phân tích BCTC thì doanh nghiệp cần thường xun có kế hoạch bố trí đào tạo, tham gia các khóa học nâng cao nghiệp vụ kế tốn và phân tích báo cáo tài chính cho các nhân viên kế tốn tại cơng ty.
4.3. Dự báo tài chính
Dựa trên những số liệu thời kỳ quá khứ của 3 năm từ 2013-2015 tác giả muốn đề cập đến việc dự báo tài chính cho Cơng ty CP kinh doanh BĐS Ngọc
Lan giai đoạn 2016 – 2018. Sau đây sẽ trình bày 3 bản báo cáo tài chính bình qn một năm của Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan trong giai đoạn 3 năm tới.
4.3.1 Dự báo doanh thu
Định hƣớng của cơng ty: duy trì ổn định cơng ty, chuẩn bị các điều kiện cơ
sở vật chất để thị trường bật dậy, dự đoán từ năm 2016. Xây dựng cơng ty phát triển tồn diện, trên cơ sở lĩnh vực kinh doanh chủ yếu là đầu tư kinh doanh bất động sản và xây dựng dân dụng, không ngừng phát triển, khẳng định thương hiệu góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở của khách hàng. Đa dạng hóa các dịng sản phẩm nhắm đến nhiều đối tượng khách hàng, từ khách hàng cao cấp, bình dân đến đối tượng nhà ở xã hội. Từng bước chuyển dịch cơ cấu doanh thu, tạo nguồn thu ổn định thường xuyên từ xây lắp, kinh doanh, các loại nhà cho thuê và các dịch vụ khác. Đảm bảo tốc độ tăng doanh bình quân năm đạt 13%/năm.
Doanh thu giai đoạn trƣớc:
Dựa vào báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh tác giả đã tính tốn được tốc độ tăng trưởng doanh thu của công ty theo bảng sau:
Bảng 3.23. Tốc độ tăng trƣởng doanh thu
Chỉ tiêu
Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ
(Nguồn: Tác giả tự tổng hợp số liệu và tính tốn)
Doanh thu của công ty tăng dần trong giai đoạn 2013- 2015, năm 2014 doanh thu tăng 13%, năm 2015 doanh thu chỉ tăng 8%, như vậy trung bình trong giai đoạn này doanh thu của cơng ty có tốc độ tăng trưởng là 10,5%. Trong giai đoạn này doanh thu của công ty chịu tác động của tất cả các biến động trên thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng do vậy tốc độ tăng trưởng doanh thu của
Tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam:
Sau khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, tình hình kinh tế đã có những bước chuyển biến tích cực. Tại Việt Nam, theo Báo cáo của Chính phủ tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XIII, trong giai đoạn 2011 – 2015, lạm phát đã được kiểm sốt, kinh tế vĩ mơ dần ổn định, các cân đối lớn của nền kinh tế về cơ bản được bảo đảm. Trong đó, tốc độ tăng giá tiêu dùng đã giảm mạnh, từ 18,13% năm 2011 xuống còn khoảng 2% vào năm 2015, thấp nhất trong 15 năm qua. Mặt bằng lãi suất cũng