3.2 .1Giới thiệu chung về dự án
3.2.2 Dự kiến và kỳ vọng hiệu quả tài chính của dự án của Vinacone
Dự án xây dựng khu đô thị mới tây đại lộ Xơ Viết -Nghệ Tĩnh là một dự án có quy mơ lớn, tập trung nhiều nguồn lực về ngƣời và tài chính của Cơng ty. Chính vì thế việc lập dự án đầu tƣ, trong đó có phân tích hiệu quả tài chính dự án là một khâu vơ cùng quan trọng đối với Công ty. Tại Vinaconex 9, việc lập dự án đầu tƣ, theo dõi, phân tích và báo cáo hiệu quả dự án đầu tƣ đƣợc ban lãnh đạo cơng ty giao cho phịng Đầu tƣ phối hợp với phịng Tài chính kế hoạch và các phịng ban khác đảm nhiệm.
Nhằm mục đích nắm đƣợc các thơng tin sử dụng cho việc phân tích tài chính dự án đầu tƣ, các nhân viên phải thu thập đƣợc thông tin về môi trƣờng
vĩ mô nhƣ: đối thủ cạnh tranh, giá cả thị trƣờng, tình hình phát triển kinh tế xã hội, tỷ lệ lạm phát…; các thơng tin về chính sách của Nhà nƣớc và địa phƣơng nhƣ: Chính sách đầu tƣ, chính sách thuế, luật xây dựng…; các thông tin về kỹ thuật, công nghệ áp dụng cho dự án.
Các nhân viên phịng Đầu tƣ của Cơng ty đã sử dụng các thông tin thu thập đƣợc liên quan tới dự án dựa trên việc khảo sát tình hình thực tế tại thành phố Vinh - Nghệ An, dựa trên các quy định của Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng…(về suất vốn đầu tƣ, giá thiết kế, đơn giá xây dựng, chi phí thẩm tra và tƣ vấn đầu tƣ), các thơng tin thơng qua internet và báo chí, các thơng tin về các dự án khu đô thị khác trên địa bàn, về tình hình kinh doanh của Cơng ty… Phịng Đầu tƣ sẽ phối hợp với các phòng chức năng xây dựng khác để xây dựng lên kế hoạch chi tiết về quá trình thực hiện dự án và dự kiến những hiệu quả tài chính và kinh tế mà dự án mang lại cho Công ty và cho địa phƣơng. Kế hoạch này nêu nội dung các hạng mục cơng trình, thời gian thực hiện từng hạng mục, các bƣớc thực hiện, chi phí của từng hạng mục cơng trình…
Các phịng ban khác với chức năng chun mơn của mình có thể đề xuất các kiến nghị đối với dự án nhƣ: các giải pháp kỹ thuật, thiết kế, công nghệ và thiết bị sử dụng cho từng hạng mục cơng trình… nhằm tối ƣu hóa doanh thu và giảm thiểu chi phí đối với dự án.
Tổng vốn đầu tƣ căn cứ theo quyết định đầu tƣ đƣợc phân chia theo các giai đoạn đầu tƣ căn cứ theo tiến độ thực hiện.
Quá trình thực hiện dự án phân làm 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật từ năm 2004- 2005
- Giai đoạn 2: Xây dựng hoàn thiện dự án và khai thác từ năm 2005-
chuyên ngành thẩm định thiết kế và có văn bản thoả thuận của các cơ quan quản lý chuyên ngành.
Qua các thông tin thu thập đƣợc, phịng Đầu tƣ của Cơng ty đã tiến hành phân tích tài chính dự án. Theo tính tốn của, tổng mức vốn đầu tƣ của dự án đƣợc xác định nhƣ sau:
Bảng 3. 2 Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án
TT Danh mục
1 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 2 Chi phí chuyển quyền sử dụng đất 3 Chi phí hạ tầng
4 Chi phí xây dựng nhà ở 5 Chi phí khác
6 Chi phí quản lý doanh nghiệp 7 Dự phịng phí (10%)
8 Trả lãi vay ngân hàng
Tổng mức đầu tƣ (Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2)
Giải pháp tài chính của dự án:
Nguồn vốn tài chính của dự án đƣợc thực hiện bằng các nguồn vốn tự có của Chủ đầu tƣ, vốn huy động của các đơn vị, các cá nhân có nhu cầu về nhà ở, vốn vay và các nguồn vốn hợp pháp khác. Vốn đầu tƣ dự kiến đƣợc phân bổ nhƣ sau:
- Đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án trong phạm vi đất dự án (khơng tính hạ tầng kỹ thuật cấp thành phố).
- Đầu tƣ xây dựng các cơng trình phải đền bù (hạ tầng kỹ thuật) nhƣ mƣơng, cống thoát nƣớc, giải pháp đƣờng điện chạy qua khu đấtv.v...
- Đầu tƣ xây dựng hệ thống cấp nƣớc, thoát nƣớc, cấp điện tạm từ điểm đầu nguồn trạm về khu đất trong khi chờ quy hoạch hoàn chỉnh của thành phố để đấu nối.
Ngồi nguồn vốn tự có chủ đầu tư có thể tạo nguồn vốn bằng cách sau:
- Vốn huy động: huy động từ các chủ đầu tƣ thứ phát, các tổ chức cá nhân có nhu cầu về nhà ở theo phƣơng thức tạm ứng trƣớc hoặc cùng tham gia đầu tƣ ngay từ giai đoạn đầu, giai đoạn xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
- Vốn vay: Để góp phần bảo đảm vốn thực hiện dự án, chủ đầu tƣ dự án kiến nghị đƣợc vay một phần vốn từ quỹ phát triển nhà của thành phố và đƣợc trả chậm.
Trong đó, cơ cấu nguồn vốn của dự án nhƣ sau:
Bảng 3. 3Cơ cấu nguồn vốn dự kiến của dự án
TT
1 Vốn tự có
2 Vốn vay tín dụng thƣơng mại
3 Vốn huy động của khách hàng
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2)
Kế hoạch huy động vốn theo dự kiến của công ty như sau:
Kế hoạch sử dụng vốn đƣợc xây dựng trên cơ sở tổng vốn đầu tƣ của dự án và tiến độ triển khai của dự án. Về nguyên tắc, toàn bộ vốn đầu tƣ của dự án là một phần vốn tự có và vốn vay ngân hàng thƣơng mại. Tuy nhiên, trong thực tế, khi xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án, chủ đầu tƣ sẽ sử dụng một phần tiền thu đƣợc từ việc khai thác tiền ứng trƣớc của ngƣời sử dụng đất.
Căn cứ vào doanh thu và chi phí đã đƣợc dự kiến, nhu cầu vốn đƣợc Công ty xác định bằng tổng vốn đầu tƣ các kỳ trừ đi doanh thu của các kỳ.
Nhƣ vậy, nhu cầu vốn chính là dịng tiền sau thuế của dự án trong trƣờng hợp dự án khơng đầu tƣ bổ sung ngồi kế hoạch và lƣợng phát sinh đã dự kiến. Trong đó 25% vốn đầu tƣ ban đầu là vốn tự có và vay ngân hàng 75%. Từ năm 2005, doanh thu vƣợt q chi phí nên khơng cần huy động vốn bổ sung vốn:
Bảng 3. 4Kế hoạch huy động vốn của dự án
Đơn vị tính: 1000đ STT Chỉ tiêu 1 Doanh thu 2 Tổng chi phí 3 Nhu cầu vốn 4 Vốn tự có 5 Vốn vay NHTM
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lơ 2) Theo ƣớc tính, mỗi năm Cơng ty sẽ huy động vốn của khách hàng thông qua việc chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng, thu từ việc kinh doanh nhà xây thô, các căn hộ chung cƣ tại các tòa 9 tầng và 12 tầng, thu chuyển nhƣợng hạ tầng đất nhà trẻ, mẫu giáo.
Dự tính Vinaconex 9 sẽ chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng ngay khi đƣợc cấp giấy phép đầu tƣ. Bởi vì đây là nguồn huy động vốn nhanh nhất của Công ty từ dự án. Đối với đất thấp tầng, Công ty chia thành các lơ đất với diện tích khác nhau nhằm đa dạng hóa sản phẩm. Diện tích thấp nhất của các lơ đất là 129.5m2, diện tích lớn nhất của lơ đất là 500m2. Trong đó, đa phần chủ yếu các lơ đất đƣợc chia thành các lơ có diện tích nhỏ.
Đối với các nguồn huy động vốn dựa trên việc kinh doanh nhà xây thơ, căn hộ… địi hỏi Công ty phải đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng và xây thơ sau đó mới thực hiện việc huy động vốn từ các nguồn này đƣợc. Chính vì thế, khi
bắt đầu xây dựng, Cơng ty ƣu tiên xây dựng hạ tầng trƣớc để tạo điều kiện cho việc chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng.
Dự kiến dự án sẽ đƣợc xây dựng từ năm 2004 - 2012, Vinaconex 9 bắt đầu huy động vốn từ năm 2005 và đầu tƣ xây dựng chi phí hạ tầng và chi phí xây dựng tịa nhà chung cƣ 9 và 12 tầng. Cơng ty sẽ ƣu tiên hoàn thiện 2 chung cƣ trƣớc để nhanh chóng đƣa vào kinh doanh. Do Vinaconex 9là đơn vị có nhiều kinh nghiệm trong thi cơng xây dựng nhiều cơng trình khác nhau nên việc tính tốn chi phí xây dựng tƣơng đối đầy đủ và chi tiết với các hạng mục cơng trình cụ thể.
Để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án hai chỉ tiêu quan trọng bậc nhất trong phân tích hiệu quả của dự án đƣợc xác định là NPV và IRR. Ngoài ra dự án cũng tính thêm một số chỉ tiêu khác nhƣ thời gian hoàn thành vốn giản đơn và thời gian hoàn thành vốn chiết khấu. Tỷ lệ chiết khấu của dự án (chi phí cơ hội của vốn) xác định bằng 12% năm.
Vòng đời của dự án là 5 năm chi phí quản lý doanh nghiệp đƣợc phân bổ đều cho 5 năm hoạt động của dự án. Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án đƣợc xác định bằng tổng luồng tiền sau thuế do năm đầu chi phí lớn hơn doanh thu tƣơng đối nhiều, dòng tiền thuần, theo luật thuế thu nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp đƣơc chuyển lỗ sang năm sau để tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Hiệu quả dự án đƣợc tính nhƣ sau :
Bảng 3. 5 Chỉ tiêu dự kiến hiệu quả kinh tế của dự án Đơn vị tính: 1000 đ Chỉ tiêu Tổng doanh thu Tổng chi phí Nhu cầu vốn Vốn tự có Vốn vay Luồng tiền trƣớc thuế Thuế 28%
Luồng tiền sau thuế Chiết khấu
Luồng ròng tiền Suất chiết khấu NPV
IRR T Lãi gộp Lãi rịng
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lơ 2) Luồng tiền rịng của dự án sau 5 năm là 30.970.209.000 đồng, hệ số IRR là 13.58%.Thời gian hồn vốn của dự án đƣợc tính theo phƣơng pháp thơng thƣờng bao gồm lợi nhuận thuần và khấu hao. Phần khấu hao trong thi cơng đã đƣợc tính trong giá trị xây lắp theo thơng tƣ 09 của Bộ Xây dựng. Do vậy thời gian hoàn vốn sẽ đƣợc xác định bằng luồng rịng tiền sau thuế. Thời gian hồn vốn là 2 năm .
án cịn có thể hiệu quả hơn nữa nếu có chính sách tiếp thị hợp lý, thúc đẩy nhằm tăng doanh thu và tốc độ xây dựng của dự án.
Căn cứ vào các chỉ tiêu đã đƣợc tính tốn và phân tích, Vinaconex 9 đƣa ra kết luận là dự án “Khu đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh - Lơ 2, Xóm 19 Xã Nghi Phú -TP. Vinh - Nghệ An” khả thi và tiến hành đầu tƣ xây dựng.
3.2.3 Thực trạng tài chính của dự án KĐTM TĐL XVNT - Lô 2
Trên thực tế, dự án không sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng. Công ty sử dụng vốn tự có và phần tiền có đƣợc từ việc kinh doanh các sản phẩm của dự án (Phụ lục 2).
3.2.3.1 Tổng mức đầu tư và chi phí của dự án
Theo tính tốn của Vinaconex 9, tổng chi phí đầu tƣ của dự án nhƣ sau:Tổng mức đầu tƣ của dự án tính tới thời điểm hiện tại và dự kiến cònphải thực hiện là: 623,358,743,509 đồng ( Phụ lục 1) Chi phí đền bù GPMB và nộp tiền sử dụng đất Chi phí quản lý dự án 26.73% Chi phí tư vấn 67.15% Chi phí khác Dự phịng phi
Biểu Đồ 3. 1 Chi phí của dự án
Tổng mức đầu tƣ đƣợc tính dựa trên các khoản chi phí thực tế cần thiết để xây dựng dự án. Các chi phí này bao gồm:
- Chi phí xây dựng, thiết bị bao gồm các chi phí xây dựng hạ tầng, xây dựng nhà chung cƣ 9 tầng, nhà chung cƣ 12 tầng và xây thô nhà ở thấp tầng chiếm 67.15% TMĐT.
- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất chiếm 26.73% TMĐT.
- Chi phí quản lý dự án chiếm 1.9% TMĐT.
- Chi phí tƣ vấn bao gồm các chi phí tƣ vấn xây dựng hạ tầng, tƣ vấn xây dựng chung cƣ 9 & 12 tầng, tƣ vấn xây dựng nhà ở thấp tầng chiếm 1.51% TMĐT.
- Chi phí khác bao gồm các chi phí khác xây dựng hạ tầng, tƣ vấn xây dựng chung cƣ 9 & 12 tầng, tƣ vấn xây dựng nhà ở thấp tầng chiếm 0.28% TMĐT.
- Dự phịng phí (10% cịn phải thực hiện) chiếm 2.44% TMĐT.
Chi phí phải thực hiện chiếm 27% TMĐT, chi phí này phần lớn công ty dùng để xây dựng phần thô nhà ở thấp tầng chiếm 56% tổng chi phí cịn phải thực hiện; chi phí hồn thiện hệ thống giao thơng, hệ thống nƣớc, hệ thống điện và chỉnh trang đơ thị chiếm 35% tổng chi phí cịn phải thực hiện và cịn lại là dự phịng phí.
Các chi phí trên cho thấy khối lƣợng cơng việc cịn phải hoàn thành của doanh nhiệp cịn rất lớn. Điều này có thể ảnh hƣởng tới tiến độ thực hiện dự án và các chi phí phát sinh nếu thời gian kéo dài.
Ngồi ra, các chi phí phản ánh thực trạng và chiến lƣợc của công ty đối với dự án đầu tƣ trên. Cơng ty ƣu tiên xây dựng, hồn thiện và chuyển nhƣợng các căn hộ khu chung cƣ 9 tầng và 12 tầng đồng thời chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng để tiếp tục đầu tƣ xây dựng các hạng mục tiếp theo của dự án. Đây là hƣớng đi đúng và hợp lý của Vinaconex 9 để đảm bảo nguồn vốn cho dự án khi Công ty không sử dụng nguồn vốn vay của ngân hàng.
Nhƣ vậy, tổng mức đầu tƣ của dự án trong thực tế đã tăng lên 152,661,663,509 đồng. Nguyên nhân do các chi phí trong q trình thực hiện dự án tăng mạnh( Phụ lục 2). Cụ thể nhƣ sau:
Chi phí xây dựng, thiết bị tăng lên : 146,240,514,578đồng.
102,847,717,074đồng.
Chi phí quản lý dự án tăng lên : 9,122,906,412đồng.
Chi phí tƣ vấn tăng lên : 9,382,769,152 đồng.
Chi phí khác giảm xuống : (8,705,923,028) đồng.
Theo phân tích, tác giả nhận thấy nguyên nhân dẫn tới việc chi phí thay đổi so với dự tính ban đầu của cơng ty là do các nguyên nhân sau đây:
Đối với chi phí xây dựng, thiết bị tăng do có sự thay đổi về giá cả nguyên vật liệu trong quá trình thực hiện dự án so với dự tính ban đầu tại thời điểm năm 2004. Tuy thị trƣờng vật liệu xây dựng cũng gặp nhiều khó khăn cùng với thị trƣờng bất động sản và do các năm khủng hoảng kinh tế nên hàng tồn kho nhiều và chịu cạnh tranh lớn nên các doanh nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng phải chịu bán lỗ. Khi thị trƣờng vật liệu xây dựng “ấm lên”, các doanh nghiệp tranh thủ tăng giá để bù lỗ. Điều này dẫn đến việc khi xây dựng và hoàn thiện các căn hộ hoặc các căn nhà xây thơ của dự án địi hỏi chi phí cao hơn so với dự kiến.
Đối với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng chủ yếu do tiền sử dụng đất mà Vinaconex 9 cịn phải nộp tăng. Ngun nhân do có sự thay đổi về văn bản quy phạm pháp luật khiến cho tiền sử dụng đất của Công ty tăng lên cao. Ngồi việc phải đóng tiền sử dụng đất cho phần đất kinh doanh, Cơng ty cịn phải đóng tiền sử dụng đất cho phần đất sử dụng làm cơng viên, cơng trình cơng cộng.
Chi phí quản lý dự án, chi phí tƣ vấn tăng do thời gian thực hiện dự án kéo dài so với dự kiến.
Chi phí khác của doanh nghiệp giảm xuống do các chi khác phát sinh thực tế thay đổi so với dự kiến ban đầu của dự án.
3.2.3.2 Doanh thu của dự án
9 đã thu 8,691,760,368 đồng tiền chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng. Từ năm 2004 đến 2007 tổng số tiền Công ty thu đƣợc từ việc chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng là: 62,727,802,472 đồng, năm 2008 Công ty bắt đầu thu từ việc chuyển nhƣợng căn hộ chung cƣ 9 tầng là: 188,437,952 đồng. (Phụ lục 2)
Doanh thu từ kinh doanh đất thấp tầng
Trên thực tế, doanh thu của đất thấp tầng đã kinh doanh của Vinaconex 9 nhƣ sau:
Bảng 3. 6 Doanh thu đất thấp tầng thực tế của dự án
TT Diện tích ơ đất (m2) 1 2 3 4 5 6 7 8 Tổng
Giá trung bình mỗi m2 đất 3.390.000 đồng/m2.
Trong khi đó, doanh thu dự kiến của Vinaconex 9 từ việc chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng đƣợc Công ty dự báo theo từng loại hình mục đích sử