4.2 .8Nâng cao trình độ của cán bộ, cơng nhân viên
4.2.9 Nghiên cứu các điều kiện đối với khách hàng mua căn hộ xây thô
Trên thực tế hiện nay, không chỉ dự án KĐTM TĐL XVNT có nhiều các căn hộ xây thơ đang bị bỏ hoang, xuống cấp. Tuy nhiên, việc xây thô lại giúp cho chủ đầu tƣ giảm 20-30% chi phí so với hồn thiện tồn bộ căn hộ. Điều này giúp chủ đầu tƣ giảm bớt áp lực về tài chính mà giá bán căn hộ lại rẻ hơn so với các căn hộ đã hoàn thiện. Nhƣng điều này sẽ làm khách hàng có tâm lý chờ đợi nhau sau khi mua nhà, điều này khiến cho dự án bị bỏ hoang gây mất mỹ quan của dự án.
Vinaconex 9 nên có quy định rõ ràng đối với khách hàng phải hoàn thiện các căn hộ xây thô sau 1 khoảng thời gian quy định. Điều này sẽ giúp cho dự án tránh khỏi việc khách hàng khơng chịu hồn thiện sau khi mua nhà dẫn đến tình trạng các căn hộ xây thơ xuống cấp, bị bỏ hoang khiến tâm lý ngƣời mua không muốn mua. Tâm lýchung của ngƣời mua nhà đều muốn nhìn thấy một căn hộ tiện nghi , hồn chỉnh về hạ tầng có nhƣ vậy ngƣời mua mới thấy đƣơc ̣ giátri vạạ̀chất lƣơng ̣ căn hô ̣hơn làchỉgiới thiêụ đến khách hàng một căn hộ xây thơ, chƣa hồn thiện. Hơn nƣƣ̃a môṭcăn hơ ̣xây thơ thiạ̀rất
khó để nhìn thấy các tiện ích của dự án . Nếu khơng cóquy hoacḥ phát triển hơp ̣ lý, các dự án xây thô rất dễ rơi vào bế tắc , làm gia tăng lƣợng hàng tồn kho thay vìgiúp nógiảm bớt đi.
KẾT LUẬN
Các dự án đầu tƣ của Vinaconex 9 đang trong giai đoạn tiếp tục triển khai và hoàn thiện sau khi tiến độ dự án kéo dài. Dƣới tác động của điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, cơng tác dự báo, đánh giá các yếu tố rủi ro tác động đến dự án đầu tƣ chƣa chính xác dẫn đến việc xây dựng các chỉ tiêu, kế hoạch chƣa đúng với thực tế. Các dự án đầu tƣ đang đƣợc triển khai nhƣng với hiệu quả chƣa cao khiến nguồn nhân lực, vật lực của công ty phân bổ chƣa hiệu quả. Trong khi đó, cơng ty đang phải chịu áp lực lớn về nguồn vốn trong việc thanh toán cho các hợp đồng đối với các đối tác cung cấp dịch vụ khi cơng việc đã hồn thành. Chi phí để duy trì Ban quản lý dự án, cơng tác bảo vệ, sửa chữa máy móc trong hoạt động thi công dự án cũng đang ngày một tăng cao khi thời gian thực hiện dự án kéo dài hơn với dự kiến…
Có thể nói, việc phân tích, đánh giá hiệu quả đầu tƣ đối với Vinaconex 9 cần chú trọng hơn nữa. Việc hiệu quả của quá trình đầu tƣ giữa thực tế và kế hoạch sai lệch khiến cho cơng ty gặp nhiều khó khăn.
Thơng qua việc nghiên cứu và phân tích hiệu quả dự án đầu tƣ xây dựng của Vinaconex 9, tác giả đã đánh giá đƣợc các nguyên nhân gây ảnh hƣởng tới hiệu quả thực tế và dự kiến nhằm đánh giá tình hình tài chính của Cơng ty. Qua đó, tác giả nhận thấy mặc dù Vinaconex 9 đã rất quan tâm tới việc phân tích, đánh giá hiệu quả của dự án và đã thu đƣợc những kết quả khá tích cực. Tuy nhiên, trong q trình thực hiện đầu tƣ dự án, Cơng ty vẫn cịn bộc lộ những mặt hạn chế cần khắc phục.
Trên cơ sở phân tích, so sánh và đánh giá các chỉ tiêu tài chính và các chỉ tiêu hiệu quả đầu tƣ, luận văn đã đƣa ra những điểm mạnh, điểm hạn chế, nguyên nhân và các giải pháp góp phần nâng cao hơn hiệu quả đầu tƣ dự án. Hy vọng với những giải pháp và kiến nghi của tác giả đã trình bày trong luận văn sẽ phần nào đóng góp đƣợc những quan điểm và ý kiến góp phần nâng
cao hiệu quả đầu tƣ dự án xây dựng cho Vinaconex 9 trong tƣơng lai.
Mặc dù tác giả đã hết sức cố gắng nhƣng do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, luận văn khó tránh khỏi những khuyến khuyết nhất định. Vì thế tác giả rất mong nhận đƣợc sự góp ý của Q thầy cơ, bạn bè và những cá nhân, tập thể có quan tâm đến lĩnh vực đầu tƣ dự án xây dựng để luận văn đƣợc hoàn thiện hơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Phạm Xuân Anh , 2005.Nâng cao cơ sở khoa học của việc phân tích dự
án đầu tư cho một số loại hình cơ sở hạ tầng. Luận án tiến sĩ. Trƣờng Đại học
Xây dựng Hà Nội.
2. Nguyễn Thế Bá, 2004. Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị. Hà Nội:Nhà xuất bản Xây dựng.
3. Nguyễn Thị Bình, 2012. Hồn thiện quản lý Nhà nước đối với đầu tư
xây dựng cơ bản từ vốn ngân sách trong ngành giao thông vận tải Việt Nam.
Luận án tiến sĩ, Trƣờng Đại học Kinh tế Quốc dân.
4. Bộ xây dựng, 2005.Thông tư số 12/2005/TT- BXD về quản lý chất
lượng cơng trình xây dựng và điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng.
5. Bộ xây dựng, 2005. Thông tư số 04/2005/TT-BXD hướng dẫn việc lập
và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng.
6. Ngơ Thế Chi, 2009. Phân tích tài chính doanh nghiệp. Hà Nội: Nhà xuất bản Tài chính.
7. Phùng Chu Cƣờng, 2006. Nâng cao chất lượng phân tích hiệu quả tài
chính dự án đầu tư - trường hợp dự án khách sạn Đà Lạt. Luận văn thạc sĩ.
Trƣờng Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh.
8. Chính phủ, 2009. Nghị định số 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu
tư xây dựng cơng trình.
9. Chính phủ, 2009. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về
quy hoach sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
10. Chính phủ, 2013. Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát
triển đô thị.
11. Nghiêm Văn Dĩnh, 2010.Giáo trình quản lý đầu tư và xây
dựng.Hà
12. Lê Thanh Hƣơng, 2005. Nghiên cứu một số vấn đề về quản lý dự án
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông vận tải ở Việt Nam. Luận án tiến sĩ kinh tế. Trƣờng Đại học Giao thông Vận tải.
13. Phƣớc Minh Hiệp và Lê Thị Vân Đan, 2007.Thiết lập, thẩm định dự
án đầu tư. TP Hồ Chí Minh:Nhà xuất bản Thống Kê.
14. Nguyễn Đình Kiệm, 2008. Tài chính doanh nghiệp. Hà Nội: Nhà xuất bản Tài chính.
15. Đinh Văn Khiên, 2006. Giáo trình kinh tế xây dựng. Hà Nội:Nhà xuất bản Xây dựng.
16. Trần Thị Quỳnh Nhƣ, 2014. Nghiên cứu một số giải pháp nâng cao
hiệu quả đầu tư xây dựng giao thông đường bộ khu vực duyên hải Nam Trung Bộ.Luận án tiến sĩ kinh tế, Trƣờng Đại học Giao thông Vận tải.
17. Nguyễn Phạm Khôi Nguyên, 2011. Phân tích kinh tế và tài chính dự
án thủy điện Hạ Sê san 2 - Vương quốc Campuchia. Luận văn thạc sĩ. Trƣờng
Đại học Đà Nẵng.
18. Nguyễn Bạch Nguyệt,2012. Giáo trìnhLập dự án đầu tư. Hà Nội: Nhà xuất bảnĐại học Kinh tế quốc dân.
19. Từ Quang Phƣơng,2005. Giáo trình quản lý dự án đầu tư.Hà Nội: Nhà xuất bản Lao động Xã hội.
20. Từ Quang Phƣơng và Phạm Văn Hùng, 2013. Giáo trình kinh tế đầu
tư.Hà Nội: Nhà xuất bản Kinh tế Quốc Dân,
21. Quốc hội nƣớc Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2003.Luật xây dựng
2003.
22. Quốc hội nƣớc Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2014. Luật xây
dựng 2014.
23. Lê Thế Sáu, 2012. Hiệu quả dự án đầu tư bằng vốn Ngân sách Nhà
24. Đỗ Phú Trần Tình, 2009.Giáo trình lập và thẩm định dự án đầu
tư -
Lý thuyết tình huống, bài tập. Hà Nội: Nhà xuất bản Giao thông vận tải.
25. Bùi Ngọc Toản, 2006.Tổ chức quản lý thực hiện dự án xây dựng cơng
trình.Hà Nội: Nhà xuất bản Giao thông vận tải.
26. Nguyễn Văn Thất, 2010.Kinh tế xây dựng. Hà Nội: Nhà xuất bản Xây
dựng.
27. Nguyễn Bá Vỵ và Bùi Văn Yêm, 2007.Giáo trình lập định mức xây
dựng.Hà Nội: Nhà xuất bản Xây dựng,
28. Vinaconex 9, Báo cáo tài chính hàng năm.
29. Vinaconex 9, 2004.Báo cáo khả thi dự án Khu đô thị mới Tây đại lộ
Xô Viết - Nghệ Tĩnh. 30. Các Website : http://www.vinaconex-9.com/ http://moc.gov.vn/ , http://giaxaydung.vn/ … http://cafef.vn/
Phụ lục 1
Tổng mức đầu tƣ dự án Khu đô thị mới Tây đại lộ Xô Viết - Nghệ Tĩnh Lô 2
TT Nội dung chi phí
I Chi phí xây dựng, thiết bị
1 Xây dựng hạ tầng
2 Xây dựng nhà chung cƣ 9 tầng (CT,A) 3 Xây dựng nhà chung cƣ 12 tầng (CT,B) 4 Xây thô nhà ở thấp tầng II Đền bù GPMB và nộp tiền sử dụng đất 1 Đền bù GPMB 2 Tiền sử dụng đất Trong đó: - Tiền đất thấp tầng
IV Chi phí tƣ vấn 1 Tƣ vấn xây dựng hạ tầng 2 Tƣ vấn XD chung cƣ 9 tầng CT,A 3 Tƣ vấn XD chung cƣ 12 tầng CT,B 4 Tƣ vấn xây dựng nhà thấp tầng V Chi phí khác 1 Chi phí khác phần hạ tầng
2 Chi phí khác chung cƣ CT,A
3 Chi phí khác chung cƣ CT,B
4 Chi phí khác nhà xây thơ
VI Dự phịng (10% phần cịn phải TH) Tổng cộng:
Phụ lục 2
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tƣ dự án
1. Dòng tiền thu của dự án KĐTM TĐL XVNT lơ 2
Nội dung năm hoạt động 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
2. Dịng tiền chi của dự án Nội dung/ Năm hoạt Dòng tiền chi động 2004 9,647,348,458 2005 24,462,571,768 2006 7,854,845,331 2007 6,282,514,152 2008 8,672,308,824 2009 96,234,771,289 2010 48,157,157,974 2011 72,652,243,835 2012 46,032,210,480 2013 68,791,213,322
2014 53,984,505,333
2015 68,555,627,437
3. Hiệu số Dòng tiền thu - chi của dự án
STT Nội dung/ Năm
hoạt động 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Phụ lục 3
Kế hoạch chi phí của dự án KĐTM TĐL XVNT Lơ 2
STT Chỉ tiêu I Tổng chi phí 1 Chi phí chuẩn bị 2 Chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng 3 Chi phí xây dựng hạ tầng 4 Chi phí xây dựng nhà ở 5 Các chi phí khác
6 Chi phí quản lý doanh
8 Chi phí dự phịng
Phụ lục 4
Kế hoạch doanh thu của dự án KĐT TĐL XVNT Lô 2
STT Chỉ tiêu 1 Tổng doanh thu Doanh thu bán nhà, 2 biệt thự, nhà vƣờn, nhà liên kế 3 Doanh thu bán nhà chung cƣ
Doanh thu từ chuyển
4 quyền sử dụng đất có