về chuyển QSDĐ

bán trao tay không có sự công nhận của Nhà nước. Điều này cũng gây thất thu cho ngân sách và việc quản lý quỹ đất đai của phường.

Về công tác chuyển đổi: Do đã nhắc đến là đặc thù của phường Phan Đình Phùng nằm ở trung tâm thành phố, diện tích đất nơng nghiệp cịn rất ít nên khơng hề có bất cứ một trường hợp chuyển đổi QSDĐ nào xảy ra trong giai đoạn 2013-2015.

Về công tác thừa kế: Đây là hình thức chuyển quyền có từ lâu và đã thực sự phát triển ở phường. Số lượng hồ sơ thực hiện quyền thừa kế rất cao. Năm 2013 có 282 hồ sơ thừa kế, năm 2014 giảm x́ng cịn 128 hồ sơ, năm 2015 có 85 hồ sơ.

Về công tác cho thuê, cho thuê lại: Hình thức này chiếm tỉ lệ rất thấp trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường. Trong 3 năm từ 2013- 2015 chỉ có 24 hồ sơ cho thuê mà không có hồ sơ nào cho thuê lại.

Về công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Đây là một nội dung chuyển quyền mới diễn ra ở phường trong vài năm gần đây. Do sự phát triển của nền kinh tế, một số người dân cần có vốn làm ăn nên đã thế chấp bìa đỏ (bìa hồng). Trong giai đoạn 2013-2015 tất cả các hồ sơ thế chấp đều được thực hiện hết không phải trả lại hồ sơ nào.

4.3.2 2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích của phường Phan Đình Phùng trong giai đoạn 2013 - 2015.

Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2013 - 2015 theo diện tích

Các hình thức chuyển QSDĐ

1.Chuyển đổi QSDĐ 2.Chuyển nhượng QSDĐ 3.Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 4.Tặng cho QSDĐ

5. Thừa kế QSDĐ 6. Thế chấp QSDĐ 7. Góp vốn QSDĐ

Tồng

4.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển QSDĐ

4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về những quy định chung của QSDĐ theo sô liệu điều tra

Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển QSDĐ

(Đơn vị tính %) Nội dung câu hỏi

1.Chuyển QSDĐ là quyền của người chủ SDĐ

2.Có bao nhiêu hình thức chuyển QSDĐ

3.Đất tham gia chuyển QSDĐ phải có các điều kiện: có GCNQSDĐ, đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án, đất trong thời hạn sử dụng

4.Người tham gia chuyển QSDĐ phải nộp thuế và làm thủ tục đầy đủ cho nhà nước

( Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng 4.10 cho thấy tỉ lệ trả lời đúng về các vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ của cán bộ quản lí tại phường Phan Đình Phùng đạt mức tối đa 100,0%.Nhóm đối tượng NDSXPNN và nhóm đối tượng NDSXNN có sự hiểu biết về chuyển QSDĐ là tương đối như nhau, cụ thể nhóm NDSXPNN 87,5% , nhóm NDSXNN 89,58%.

100% người dân trong các nhóm đối tượng đều trả lời đúng chuyển QSDĐ là quyền của người sử dụng đất.

72,22% người dân trong các nhóm đối tượng hiểu đúng là Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ. Kết quả này cho thấy sự nhầm lẫn của người dân tại câu hỏi này là khá cao tất cả các đối tượng trả lời đúng tỷ lệ thấp, đối tượng CBQL tỷ lệ trả lời đúng là 100,0% cao nhất trong 3 đối tượng được điều tra, đối tượng NDSXNN trả lời đúng với tỷ lệ thấp nhất 50,0%.

100% CBQL hiểu đúng về điều kiện để tham gia chủn QSDĐ, cịn các đới tượng khác như nhóm NDSXPNN và nhóm NDSXNN có tỷ lệ hiểu đúng là đất tham gia chuyển QSDĐ phải có các điều kiện: có GCNQSDĐ, đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án, đất trong thời hạn sử dụng lần lượt là 83,33% và 75,0%.

100% người dân đều hiểu đúng là người tham gia chuyển QSDĐ phải làm đầy đủ thủ tục và nộp thuế cho Nhà nước.

Từ kết quả phỏng vấn cho thấy sự hiểu biết đúng của người dân về những vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ là khá cao. Trong đó tỷ lệ chênh lệch của các nhóm là không lớn, nhóm CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất cũng bởi vì công việc của nhóm này thường xuyên tiếp cận với pháp luật và vai trò của họ trong việc quản lý, nhóm đối tượng NDSXNN và nhóm NDSXPNN có tỷ lệ thấp hơn đối tượng CBQL nhưng tỷ lệ là không cao có được như vậy là do sự tiếp cận với các nguồn thông tin của người dân hiện nay cũng khá dễ dàng trình độ của người dân phường Phan Đình Phùng ngày càng được nâng cao.

4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong phường Phan Đình Phùng về các hình thức chuyển QSDĐ

Bảng 4.11 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển đổi QSDĐ

Nội dung câu hỏi

1.Chuyển đổi QSDĐ là hành vi bao hàm việc “đổi đất lấy đất’’ giữa các chủ thể SD

2.Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục đích tổ chức lại SX nhằm khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai

3.Dồn điền đổi thửa là hình thức chuyển đổi QSDĐ

4.Người SDĐ muốn chuyển đổi QSDĐ phải làm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ gửi lên UBND xã

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng 4.11 cho thấy sự hiểu biết của người dân về hình thức chuyển đổi QSDĐ tương đối cao 91,66% và tỷ lệ trả lời đúng ở các câu hỏi khá lớn. Sự chênh lệch về tỷ lệ trả lời đúng của các nhóm đối tượng cũng không quá chêch lệch. Nhóm đối tượng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất 100,0% nhóm đối tượng NDSXNN có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất 91,66% và nhóm đối tượng NDSXPNN có tỷ lệ trả lời đúng 93,74%.

91,66% người dân thuộc nhóm đối tượng NDSXPNN hiểu đúng về chuyển đổi QSDĐ là “ đổi đất lấy đất”. Nhóm NDSXNN có tỉ lệ trả lời thấp nhất là 83,33% . Nhóm CBQL tỷ lệ trả lời đứng thứ nhất, cụ thể của nhóm này là 100,0%

100,0% người dân thuộc nhóm đối tượng CBQL hiểu đúng về việc chuyển đổi QSDĐ là để tổ chức lại sản xuất nhằm khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai. Các đối tượng thuộc nhóm NDSXPNN và nhóm NDSXNN có tỷ lệ trả lời

Người sử dụng đất muốn chuyển đổi QSDĐ phải làm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ rồi gửi lên UBND phường trong câu này thì tất cả đối tượng trên địa bàn phường trả lời đúng chính xác 100,0%.

4.4.2.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển nhượng QSDĐ

Bảng 4.12 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển nhượng QSDĐ

( Đơn vị tính %)

Nội dung câu hỏi

1.Chuyển nhượng QSDĐ là cho người khác trên cơ sở có giá trị 2.Chuyển nhượng QSDĐ chính là mua bán đất đai

3. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho VPĐK QSDĐ

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng số liệu cho thấy sự hiểu biết của CBQL và của người dân trên địa bàn phường Phan Đình Phùng về hình thức chuyển QSDĐ ở mức khá cao 89,82%.

100% số người dân trong các nhóm đối tượng hiểu rằng chuyển nhượng QSDĐ chính là mua bán đất.

Vẫn cịn mợt vài người dân chưa hiểu hết về giấy tờ hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ chính là mua bán đất đai nhất là nhóm đối tượng NDSXPNN và NDSXNN.

Như vậy qua số liệu điều tra ta thấy sự hiểu biết của người dân phường về chuyển nhượng QSDĐ là khá cao sự chênh lệch giữa các đối tượng là không cao, cơ bản người dân tại đây đã có sự tìm tịi và thường xun tiếp xúc với hoạt đợng chủn QSDĐ này.

Bảng 4.13 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về tặng cho QSDĐ

( Đơn vị tính % )

Nội dung câu hỏi

1.Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ chỉ diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống

2 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được phép tặng cho QSDĐ không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân

3.Hồ sơ tặng cho QSDĐ gồm: giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng tặng cho QSDĐ, giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu[bản sao] và các giấy tờ khai thuế

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng số liệu cho thấy sự hiểu biết của người dân về tặng cho QSDĐ ở mức khá là 81,48% mặc dù trong thực tế hoạt động này diễn ra rất thường xuyên và khá sôi động tỷ lệ trả lời đúng ở nhóm đối tượng là CBQL 100,0%, tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất là người dân thuộc nhóm đối tượng NDSXPNN và NDSXNN 72,22%.

Có 80,56% người dân thuộc các nhóm đối tượng cho rằng tặng cho QSDĐ diễn ra trong quan hệ tình cảm huyết thống.

Trong Luật Đất đai 2013 quy đinh cụ thể các trường hợp tặng cho QSDĐ phải chịu thuế với nhà nước và trường hợp được miễn thuế trong vấn đề này thì tỷ lệ trả lời đúng ở các đối tượng là 63,89%.

Có 100,0% người dân thuộc các nhóm đối tượng cho rằng hồ sơ tặng cho QSDĐ gồm: giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng tặng cho QSDĐ, giấy khai sinh [bản sao] các giấy tờ khai thuế

4.4.2.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về thừa kế QSDĐ

Bảng 4.14 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về thừa kế QSDĐ

( Đơn vị tính % )

Nội dung câu hỏi

1. Để thừa kế QSDĐ có 2 hình thức: thừa kế theo di chúc và theo pháp luật cho người khác 2. Người trong hàng thừa kế theo pháp luật được hưởng như nhau

3. Hồ sơ thừa kế QSDĐ có di chúc hoặc biên bản phân chia tài sản

(Nguồn: số liệu điều tra)

Qua bảng 4.13 cho thấy tỷ lệ người dân có hiểu biết đúng về thừa kế QSDĐ khá cao, tỷ lệ trả lời đúng ở nhóm đối tượng CBQL là cao nhất 100,0% thấp nhất là nhóm đối tượng NDSXNN với 80,57%.

100% người dân đều hiểu để thừa kế là để lại QSDĐ của mình cho người khác trong gia đình.

80,9% người dân thuộc cả ba nhóm đối tượng điều tra hiểu được là hồ sơ thừa kế QSDĐ phải có di chúc hoặc biên bản phân chia tài sản. Mức độ chênh lệch giữa các đối tượng trong ba nhóm điều tra là không lớn.

Qua số liệu điều tra ta thấy sự chênh lệch giữa các nhóm đối tượng điều tra là khá lớn.

4.4.2.5 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Bảng 4.15 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về cho thuê và cho thuê lại QSDĐ

( Đơn vị tính %)

Nội dung câu hỏi

1.Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác theo thỏa thuận trong thời gian nhất định bằng hợp đồng

2.Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ khác nhau ở nguồn gốc đất cho thuê

3.Hồ sơ cho thuê đất có bao gồm hợp đồng cho thuê QSDĐ và giấy chứng nhận cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Hầu hết người dân thuộc các nhóm đối tượng đều phân biệt nguồn gốc rõ ràng giữa cho thuê và cho thuê lại nhưng tỷ lệ trả lời cũng chưa cao.

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã là hình thức còn mới mẻ người dân cũng chưa hiểu về vấn đề này lắm, nhưng số người trả lời đúng ở cả ba

đối tượng vẫn chiếm tỷ lệ là 77,76% người dân có những hiểu biết tổng quát về vấn đề cho thuê và cho thuê lại đất nhưng khi đi vào tổng quát thì nhiều người dân vẫn chưa nắm vững được.

4.3.2.6 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Bảng 4.16 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về góp vớn bằng giá trị QSDĐ

( Đơn vị tính % )

Nội dung câu hỏi

1.Góp vốn bằng giá trị QSDĐ có thể thực hiện linh động giữa hai hay nhiều đối tác

2.Góp vốn bằng giá trị QSDĐ cũng được quy định trong luật dân sự

3.Khi góp vốn người góp vốn có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng số liệu điều tra cho thấy tỷ lệ hiểu biết đúng của người dân về hình thức này cũng tương đối 71,32%, sự chênh lệch về hiểu biết của các nhóm là khá cao, cao nhất là nhóm đối tượng CBQL 100,0% thấp nhất là nhóm đối tượng NDSXNN 45,63%.

100,0% người dân thuộc nhóm đối tượng CBQL hiểu rằng góp vốn bằng giá trị QSDĐ có thể thực hiện linh động giữa hai hay nhiều đối tác, trong khi đó nhóm đối tượng NDSXPNN là 72,3%, và nhóm đối tượng NDSXNN là 50,9%.

69,27% người dân được điều tra cho rằng góp vốn cũng được quy định tại Luật Dân sự.

4.4.2.7 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Bảng 4.17 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Nội dung câu hỏi

1.Thế chấp QSDĐ là hình thức chuyển quyền nửa vời. 2. Hồ sơ thế chấp QSDĐ gồm: hợp đồng thế chấp QSDĐ (có xác nhận của UBND xã), giấy chứng nhận QSDĐ

3.Việc chuyển quyền thực sự chỉ có thể xảy ra khi bên thế chấp không có khả năng hoàn trả vốn.

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng số liệu cho thấy tỷ lệ người dân hiểu đúng về hình thức thế chấp giá trị QSDĐ ở mức cao 86,34%, tỷ lệ hiểu biết cao nhất là ở nhóm đối tượng CBQL là 100,0%, thấp nhất là thuộc nhóm đối tượng NDSXNN 71,57%. Sự chênh lệch về tỷ lệ trả lời đúng của người dân ở các nhóm đối tượng điều tra là khá lớn.

100,0% người dân trong nhóm đối tượng CBQL hiểu đúng khi cho rằng thế chấp là hình thức chuyển quyền nửa vời, tỷ lệ này cao hơn hẳn khi điều tra đới với nhóm NDSXPNN 90,2% cịn người dân thuộc nhóm NDSXNN có tỷ lệ trả lời đúng là 73,7%.

Hồ sơ thế chấp bằng giá trị QSDĐ bao gồm: giấy chứng nhận QSDĐ và hợp đồng thế chấp [có xác nhận của UBND xã] có 100,0% người dân trong nhóm đối tượng CBQL cho rằng đây là đúng, nhóm đối tượng NDSXPNN là 86,0%, nhóm đối tượng NDSXNN là 80,5%.

82,23% người dân trong nhóm đối tượng điều tra hiểu được rằng việc chuyển quyền thực sự diễn ra khi bên thế chấp không có khả năng hoàn lại vốn. Trong đó có 100,0% trong nhóm đối tượng CBQL hiểu đúng vấn đề này, tỷ lệ này giảm dần từ nhóm đối tượng NDSXPNN 86,2% và nhóm đối tượng NDSXNN 60,5%.

4.4.3 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển QSDĐ

Những vấn đề cơ bản nhất của chuyển QSDĐ thì người dân và CBQL hiểu biết một cách chính xác hơn, sâu hơn so với khi đi vào từng chi tiết cụ thể của các hình thức. Trong các hình thức chuyển QSDĐ thì được đánh giá cao nhất là hình thức chuyển nhượng QSDĐ, hình thức mà người dân và CBQL am hiểu ít nhất là góp vốn bằng giá trị QSDĐ, các hình thức như tặng cho QSDĐ, cho thuê,cho thuê lại QSDĐ thì người dân cũng chưa tìm hiểu nhiều vì vậy mà tỷ lệ trả lời đúng của CBQL và người dân của hai hình thức này cũng rất thấp. Các hình thức còn lại thế chấp, chuyển đổi, thừa kế sự hiểu biết đúng của người dân cũng khá cao.

4.5 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục những tồn tại về chuyển QSDĐ

Đới với cán bợ phịng Tài nguyên và Môi trường: cần có được sự sắp xếp công việc một cách hợp lý, khoa học để rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ. Cần tuyển dụng thêm cán bộ chuyên môn để chia nhỏ công việc, tránh tình trạng một người đảm nhận công việc sẽ khiến nhiều việc hoàn thành kết quả khó khăn.

Đới với phịng ban có liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai với phòng Tài nguyên và Mơi trường và Văn phịng đăng ký qùn sử dụng đất cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn tạo điều kiện cho công việc hoàn thành với hiệu quả cao. Hoàn thiện và nâng cao các chính sách pháp luật, thuế để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thuận lợi hơn, rút ngắn được thời gian trong quá trình thực hiện.

phường Phan Đình Phùng