.8. Tổng mức đầu tư của dự án
Tổng mức đầu tư của dự án là tồn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng cơng trình và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng cơng trình.
Tổng mức đầu tư bao gồm: - Chi phí xây dựng.
- Chi phí thiết bị.
- Chi phí quản lý dự án.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. - Chi phí khác và chi phí dự phịng.
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình được tính theo cơng thức sau:
G = GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Trong đó:
- G: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình - GXD: Chi phí xây dựng của dự án
- GTB: Chi phí thiết bị của dự án - GQLDA: Chi phí quản lý dự án
- GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - GDP: Chi phí dự phịng
Chi phí dự phịng được tính bằng 10% chi phí đầu tư cho xây lắp, thiết bị và lắp đặt thiết bị, chi phí khác.
.8.1. Chi phí xây lắp cơng trình
- Chi phí xây lắp cơng trình được xác định dựa trên danh mục các hạng mục cơng trình, tính theo giá trị khái tốn xây lắp.
- Dựa trên hồ sơ thiết kế cơ sở cho cơng trình khách sạn.
.8.2. Chi phí thiết bị, lắp đặt thiết bị
- Căn cứ vào nhu cầu trang thiết bị trong dự án bao gồm các thiết bị trong khu nhà ở, khu quản lý và điều hành dự án.
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường bao gồm: giá mua, chi phí vận hành, lắp đặt, lấy theo thực tế số lượng loại thiết bị, bảng báo giá thiết bị trong thiết kế về trang thiết bị cho cơng trình.
.8.3. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định dựa trên các công việc quy định cụ thể ở từng giai đoạn của dự án theo các quyết định về luật xây dựng và luật đầu tư, một số các quy định khác của nhà nước. Và được tính tốn theo tỷ lệ vốn xây lắp, thiết bị hoặc theo vốn đầu tư cơ bản với tỷ lệ tính được Bộ xây dựng quy định trong Thông tư 05/2007 và Quyết định 957/QĐ- BXD.
.8.4. Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án được xác đinh theo Định mức chi phí quản lý dự án công bố tại Quyết định 957/QĐ- BXD là nguồn kinh phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa cơng trình vào khai thác sử dụng.
.8.5. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng
Khu đất được Thành phố Huế san lấp và giải phóng mặt bằng trước khi giao cho Chủ đầu tư nên trong TMĐT sẽ khơng có chi phí phát sinh do giải phóng mặt bằng nhưng là khu đất thực hiện dự án là đất thuê nên trong TMĐT sẽ tính thêm phần chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng.
.8.6. Chi phí khác
- Vốn lưu động: đảm bảo năm đầu tiên sẽ đủ vốn để trang trải các chi phí trong hoạt động kinh doanh của khách sạn. Ta tính bằng cách chia chi phí hoạt động của năm ổn định cho số lần luân chuyển vốn lưu động và cộng thêm một khoản dư trù do đề phịng phát sinh chi phí ngồi ý muốn và để đảm bảo cho nhu cầu vốn cần cho những tháng cao điểm khách sạn hoạt động với công suất cao.
Do đặc thù của khách sạn là doanh thu và chi phí phát sinh theo từng tháng nên ta sẽ chọn số lần luân chuyển vốn lưu động là 12. Lượng vốn dự phòng sẽ chọn là số vốn cho một tháng hoạt động với công suất ổn định.
- Lãi vay trong thời gian xây dựng - Lệ phí cấp đất và giấy phép xây dựng
- Các khoản chi phí thẩm tra phê duyệt quyết tốn và kiểm tốn. - Bảo hiểm cơng trình.
.8.7. Chi phí dự phòng
Chi phí dự phịng được tính cho các khoản cần phải chi có thể phát sinh trong quá trình đầu tư mà khi lập dự án do quy mô dự án lớn, khối lượng công việc nhiều và ở nhiều giai đoạn nên q trình tính tốn khối lượng cơng việc có khả năng thiếu sót. Nếu khơng tính đến chi phí dự phịng thì trong q trình đầu tư sẽ thiếu hụt một khoản chi phí khá lớn, ảnh hưởng đến việc triển khai đầu tư.
Chi phí dự phịng được tính bằng 10% chi phí đầu tư cho xây lắp, thiết bị và lắp đặt thiết bị, chi phí khác. Bảng tổng hợp các chi phí ở phụ lục 4.1 BẢNG TỔNG HỢP TMĐT 1000 Đồng STT Hạng mục chi phí Thành tiền 1 Phần xây lắp cơng trình 59.953.050 2 Phần thiết bị 15.265.952
3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 3.112.570
4 Chi phí quản lý dự án 1.235.985
6 Chi phí khác 22.661.237
7 Chi phí dự phịng 9.677.625
Tổng mức đầu tư 106.453.875 .9. Cơ cấu các nguồn vốn – kế hoạch huy động các nguồn vốn.
.9.1. Cơ cấu nguồn vốn.
Từ việc xác định tổng mức đầu tư, và với khả năng huy động vốn cho dự án, ta có thể xác định cơ cấu nguồn vốn như sau :
- Vốn đầu tư thuần : 84.965.341.000 đồng - chiếm 79,8% tổng mức đầu tư. - Lãi vay trong thời gian xây dựng : 16.025.000.000 đồng - chiếm 15,05% tổng mức đầu tư.
- Vốn lưu động : 5.463.534.000 đồng - chiếm 5,1% tổng mức đầu tư.
Trong đó, vốn chủ sở hữu là 50.452.939.000 đồng chiếm khoảng 43,56% tổng mức đầu tư, còn lại 65.350.000.000 đồng vay Thương mại với lãi suất 20%/năm.
Thời gian vay sẽ là 7 năm (2011-2017), giải ngân trong 3 năm (2011-2013) và trả nợ trong 4 năm đến năm 2017 là trả hết nợ vay.
.9.2. Kế hoạch huy động các nguồn vốn
Sau khi đã xác định được nhu cầu về vốn đầu tư và lựa chọn được các nguồn tài trợ cho dự án. Ta tiến hành tính tốn, dự trù kế hoạch huy động vốn cho các giai đoạn khác nhau của quá trình đầu tư dự án với mục đích làm sao cho việc sử dụng vốn đầu tư đó trong q trình tiến hành đầu tư có hiệu quả.
Để xây dựng kế hoạch phân bổ vốn đầu tư, việc tính tốn dựa trên cơ sở các kế hoạch về mua sắm máy móc thiết bị, xây dựng cơ bản...
Có 2 nguồn vốn có thể huy động cho dự án: Vốn tự có, vốn vay Ngân hàng thương mại. Dựa vào năng lực của Chủ đầu tư, tỷ lệ cơ cấu vốn phân tích, kế hoạch xây dựng và hoạt động kinh doanh vạch ra kế hoạch huy động vốn.
Nhu cầu sử dụng vốn và kế hoạch vay vốn dựa vào bảng tiến độ của dự án được lập. Theo kế hoạch sẽ giải ngân song song vốn vay và vốn chủ sở hữu để đảm bảo giảm bớt rủi ro cho tiến độ của dự án.
BẢNG TỔNG HỢP NHU CẦU VỐN TRONG CÁC NĂM
STT NỘI DUNG NHU CẦU NHU CẦU VỐN NĂM 2011 2012 2013 I CHI PHÍ XÂY LẮP 59.953.050 16.185.915 32.371.830 5.395.305 II CHI PHÍ THIẾT BỊ 15.265.952 - 13.018.680 2.247.272