5. Cấu trúc của khóa luận
2.4. Các vấn đề tồn tại và nguyên nhân trong quy trình thực thi chính
2.4.1. Một số vƣớng mắc, bất cập trong quy trình thực thi chính sách
pháp luật về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
2.4.1. Một số vƣớng mắc, bất cập trong quy trình thực thi chính sách pháp luật về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
Vƣớng mắc trong các dịch vụ công chứng
Thứ nhất, về cách thức thực thi công chứng đối với tài sản là nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu trên QSDĐ ở khi thực thi tặng cho ở mỗi nơi khác nhau thực thi cơng chứng khác nhau. Cụ thể:
Có Văn phịng Cơng chứng u cầu bên tặng cho thực thi việc đăng ký quyền sở hữu tài sản là nhà, cơng trình xây dựng một cách rõ ràng, minh bạch cùng với QSDĐ ở rồi sau đó mới thực thi cơng chứng hợp đồng tặng cho bao gồm cả QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất. Việc yêu cầu này từ phía các Văn phịng Cơng chứng là hồn tồn hợp lý và cần thiết, một mặt đảm bảo tuân thủ triệt để các điều kiện về tặng cho theo quy định của pháp luật “chỉ tài sản nào được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập hợp pháp mới là đối tượng tặng cho”; mặt khác, chúng có tác
dụng phòng ngừa các tranh chấp, bất đồng về tài sản tặng cho là nhà, cơng trình xây dựng trên đất do chưa đăng ký quyền sở hữu.
Có Văn phịng Cơng chứng chỉ ghi nhận và công chứng về tặng cho QSDĐ . Còn tài sản là nhà cơng trình xây dựng chưa được đăng ký quyền sở hữu nên khơng đủ điều kiện được tặng cho, vì vậy, họ từ chối đưa vào trong hợp đồng tặng cho để công chứng. Với trường hợp này cho thấy, nếu xét ở khía cạnh áp dụng pháp luật hiện hành trong hoạt động cơng chứng hồn tồn cho thấy việc làm của công chứng viên là tuân thủ đúng pháp luật. Song ở khía cạnh thực thi cho thấy, việc bỏ ngỏ khơng ghi nhận tình trạng pháp lý về tài sản và cam kết của người tặng cho về những tài sản trên đất đó đang là mầm mống, châm ngòi cho những tranh chấp, bất đồng xảy ra. Theo đó, các chủ thể khác khơng phải là chủ sử dụng đất trong quan hệ tặng cho nhưng có thể là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản là nhà, cơng trình xây dựng trên đất họ sẽ tranh chấp và đòi quyền sở hữu tài sản của mình đối với người hiện đang khai thác và sử dụng tài sản tặng cho là QSDĐ ở. Trong trường hợp này, người nhận tặng cho hồn tồn ở vào tình trạng bất lợi trong việc bảo vệ quyền lợi về tài sản trên đất tặng cho mà mình đang sử dụng. Mặt khác, việc bỏ ngỏ ghi nhận tình trạng pháp lý và ý chí của người tặng cho đối với tài sản là nhà, cơng trình xây dựng khi chưa đăng ký quyền sở hữu cịn có thể bị chính bên tặng cho tranh chấp, địi lại tài sản này bởi chúng không là đối tượng trong hợp đồng tặng cho. Tranh chấp dạng này thường xảy ra trong trường hợp sau tặng cho mà giữa bên tặng cho và bên được tặng cho có phát sinh những mâu thuẫn, bất đồng trong cuộc sống.
Thứ hai, hoạt động đăng ký trước bạ, sang tên đối với giao dịch tặng cho
cũng cịn nhiều vướng mắc.
Dù khơng trực tiếp quy định trình tự, thủ tục thực thi giao dịch tặng cho QSDĐ, song thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên đối với QSDĐ, nhà được tặng cho có điều kiện trên thực tế cũng bộc lộ hạn chế. Theo đó, các Văn phịng Đăng ký nhà và đất thường không ghi nhận điều kiện tặng cho trên Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở nên khi người được tặng cho chuyển nhượng QSDĐ, nhà ở cho người khác vi phạm vào điều kiện tặng cho (ví dụ: điều kiện tặng cho đưa ra là không được bán tài sản tặng cho; tặng cho để làm địa điểm kinh doanh, tặng cho con vừa để ở, vừa là nơi để thờ cúng tổ tiên, cha mẹ..) mà công chứng viên khơng u cầu
họ xuất trình hợp đồng tặng cho tài sản để kiểm tra điều kiện tặng cho thì cơng chứng viên vẫn chứng nhận việc chuyển nhượng đó. Trong trường hợp này, nếu người tặng cho cịn sống mà có u cầu giải quyết thì vụ việc sẽ rất phức tạp. Bởi lẽ, người thứ ba mua tài sản từ đúng chủ sở hữu tài sản (người được tặng cho) và hợp đồng hoàn toàn đáp ứng quy định của pháp luật khi được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Ngược lại, nếu trường hợp người tặng cho đã chết thì lúc này quả thật việc bên được tặng cho đảm bảo thực thi đúng điều kiện khi nhận tài sản tặng cho là điều gần như không thực thi được trên thực tế.