1. Khái niệm và định nghĩa
a) Định nghĩa tổng chi phí
Định nghĩa (kinh tế) AFNOR1
“Tổng chi phí bao gồm chi phí mua, sử dụng, bảo trì, cải tạo, tháo dỡ”.
Định nghĩa MIQCP2
• Tổng chi phí cơ bản = vốn đầu tư + quản lý, bảo trì và sử dụng
• Tổng chi phí mở rộng = Tổng chi phí cơ bản + tác động mơi trường
• Tổng chi phí “bền vững” = Tổng chi phí mở rộng + tác động xã hội
1AFNOR: Cơ quan quy chuẩn của Pháp
2MIQCP: Cơ quan liên bộ về chất lượng xây dựng tịa nhà cơng sở cơng sở
1AFNOR : Agence Franỗaise de Normalisation
2MIQCP : Mission Interministérielle pour la Qualité des
60 61
Phần 2
Partie 2
b) Notions liées au cỏt global et à la qualité environnementale des bâtiments environnementale des bâtiments
Notion de « temps de retour »
Faire des travaux peut permettre de dégager un « bénéfice »
- Travaux d’économie d’énergie,
- Production d’énergie renouvelable (avec ou sans revente au réseau).
Économies ou recettes en €
Le temps de retour = durée de remboursement de
l’investissement initial. Cỏt global Cỏt global Elargi Partagé Cỏt global Elémentaire
b) Khái niệm liên quan đến tổng chi phí và chất lượng mơi trường của tịa nhà lượng mơi trường của tịa nhà
Khái niệm “thời gian hồn vốn”
Thực hiện một hạng mục cĩ thể giúp tạo ra “lợi nhuận”: - Tiết kiệm năng lượng
- Sản xuất năng lượng tái tạo (bán hoặc khơng bán cho lưới điện)
Tiền tiết kiệm hoặc thu nhập tính bằng €
Thời gian hồn vốn = thời gian thu hồi vốn đầu tư ban đầu.
Tổng chi phí Tổng chi phí Tổng chi phí mở rộng Tổng chi phí “bền vững” Tổng chi phí cơ bản
Temps de retour suivant plusieurs hypothèses d’évolution du cỏt de l’énergie (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thời gian hồn vốn với một số giả thuyết biến động giàu năng lượng
Biến động giá năng lượng 10% Biến động giá năng lượng 15%
Exemple de travaux d’isolation d’une toiture
Lyon, Mairie du 7e arrondissement
Travaux d’isolation : 45 000 €TTC Économie : 44 000 kWh/an, 2 700 €/an Temps de retour brut = 16 ans
9 ans avec augmentation du prix de l’énergie de 10%/an
Hypothèses avec augmentation du prix de l’énergie : plus l’énergie est chère et plus le temps de retour sur investissement est court.
Ví dụ: Cách nhiệt cho mái nhà
Tịa thị chính quận 7, Lyon
Hạng mục cách nhiệt: 45.000 € (bao gồm thuế) Tiết kiệm: 44.000 kWh/năm, 2.700 €/năm Thời gian hồn vốn = 16 năm
9 năm nếu giá năng lượng tăng 10%/năm
Giả thuyết về tăng giá năng lượng: giá năng lượng càng cao, thì thời gian thu hồi vốn càng ngắn.
Notion « d’analyse de cycle de vie »
ACV, définition (Norme ISO 14040) :
•Périmètre : de l’extraction des matières premières
jusqu’à son traitement en fin de vie
•Prise en compte exhaustive de l’impact :
ressources énergétiques (énergie grise), eau,
émissions de gaz à effet de serre, pollutions…
Attention à l’échelle / champ de l’étude !
• Matière première / produit fini / procédé / bâtiment
/ quartier
Une approche relative
• Toute action a un impact
• Faire des choix pour minimiser ces impacts
Khái niệm “phân tích vịng đời”
Định nghĩa (Chuẩn ISO 14040):
• Phạm vi: từ lúc khai thác nguyên liệu cho đến việc xử lý cuối cùng,
• Lưu ý đến các tác động: nguồn năng lượng (năng lượng xám), nước, phát thải khí gây hiệu ứng nhà kính, ơ nhiễm…
Cách tiếp cận tương đối (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Hoạt động nào cũng cĩ tác động
- Lựa chọn để giảm thiểu các tác động này
Ví dụ phân tích đa tiêu chí:
Khu đơ thị Lyon Confluence: phân tích vịng các tịa nhà, lơ A, B và C Sản xuất sản phẩm Phân phối Sử dụng Kết thúc vịng đời Tái chế Lọc nguyên liệu ban đầu Sản xuất vật liệu Sản xuất các thành phần Vịng đời Mức đầu tư
62 63
Phần 2
Partie 2
Les impacts sur les hommes :
la qualité d’usage environnementauxLes impacts
Sur le cadre de vie Insertion dans le site Qualité des espaces intérieur Culture et patrimoine s
Sur les ressources Energétiques Matériaux
Sur la productivité Absentéisme Taux de fréquentation ERP
Sur le climat Emissions de GES dont CO2
Sur les risques induits par le bâtiment sur les utilisaturs
Risques sanitaires
Sur la pollution Rejets hydrauliques Déchets d’activité
Sur la biodiversité Faune et flore locale
Notion d’impact :
L’impact sur :
•la biodiversité peut être négatif mais il peut
aussi s’avérer positif si le projet prévoit une forte végétalisation.
•la culture et le patrimoine : en changeant le
paysage urbain, on impacte le cadre de vie
•la productivité : la qualité du bâtiment a un impact
sur le niveau de productivité des personnes. On
suppose que les gens travaillent mieux dans un environnement dans lequel ils se sentent bien.
•le taux de fréquentation des équipements recevant
du public : une salle de spectacle inconfortable par exemple voit son taux de fréquentation baisser.
•la santé des usagers du bâtiment : certaines
maladies sont en effet liées à la fréquentation du (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
bâtiment (matériaux tel que l’amiante ou autre produit volatile nuisible). Le choix de matériaux sains contribue à un air plus sain et par conséquent à de meilleures conditions sanitaires de travail.
Khái niệm tác động
Tác động đối với:
• Đa dạng sinh học: cĩ thể tiêu cực nhưng cũng cĩ thể tích cực nếu dự án tính trước việc gia tăng mảng xanh.
• Văn hĩa và di sản: khi thay đổi cảnh quan đơ thị, tức là tác động đến mơi trường sống
• Năng suất lao động: chất lượng của tịa nhà cĩ tác động đến năng suất làm việc của người lao động. Người lao động thường làm việc tốt hơn trong mơi trường họ cảm thấy thoải mái, dễ chịu.
• Việc người dân đến với các cơng trình cơng cộng: ví dụ, người dân sẽ ít đến nhà hát nếu trong nhà hát đĩ họ cảm thấy khơng thoải mái, dễ chịu
• Sức khỏe của người sử dụng tịa nhà: một số bệnh cĩ liên quan đến việc sử dụng tịa nhà (sử dụng vật liệu xây dựng cĩ chứa amiant hoặc chất bay hơi nguy hại). Việc lựa chọn vật liệu xây dựng sạch sẽ gĩp phần tạo ra bầu khơng khí trong lành trong tịa nhà và tạo điều kiện làm việc tốt hơn.
Cách tiếp cận kinh tế
Approche économique - Les cỏts différés représentent plus de 75 %
des cỏts d’un bâtiment sur son cycle de vie.
- 70 % du cỏt global de l’opération est décidé au stade des études préalables, d’ĩ
l’importance de se poser les questions des
cỏts différés dès la conception.
Nécessité d’une approche en amont
Notion d’impact
• Nécessité d’une approche en amont
- Difficulté à estimer les cỏts et l’impact d’un
projet sur le long terme,
Cần cĩ cách tiếp cận ngay từ đầu
Khái niệm tác động
• Cần cĩ cách tiếp cận ngay từ đầu
- Khĩ ước tính chi phí và tác động của dự án trong dài hạn,
- Các chi phí sau khi tịa nhà đi vào hoạt động
chiếm hơn 75% tổng chi phí của tịa nhà trong suốt vịng đời của nĩ,
- Phương án được chọn trong giai đoạn nghiên cứu, thiết kế dự án quyết định 70% tổng chi
phí cho tịa nhà. 2. Points importants pour la maỵtrise des cỏts
a) Recensement du cỏt globalCỎTS D’INVESTISSEMENT (initial) CỎTS D’INVESTISSEMENT (initial) Cỏts d’approche Etudes de faisabilité Bornage Etudes de pollution
Etude d’impact sur l’environnement Programmation
Frais de concours et jury Honoraires maỵtrise d’oeuvre Organisme de contrơle (CT) CSPS OPC Plans Etudes techniques Relevé topographiques (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Sondage, études géotechniques
Cỏts d’étude CỎTS D’INVESTISSEMENT (initial) Cỏts d’accom- pagnement
Mandat, conduite d’opération AMO
Frais de publication reprographie
Charge foncière (acquisition) Libération des emprises (démolition) Dépollution des terrains
Viabilité du terrains, espaces verts Marché des entreprises (dont avenants) Travaux complémentaires sur MBC Equipements spécialisés (matériel de cuisine, équipements sportifs….)
Cỏts fonciers
Cỏts des travaux (hors foncier)
2. Các điểm quan trọng để kiểm sốt chi phí
a) Thống kê các chi phí
CHI PHÍ ĐẦU TƯ (ban đầu)
Chi phí tiếp cận
Nghiên cứu khả thi Cắm mốc
Nghiên cứu ơ nhiễm
Nghiên cứu tác động mơi trường Lập kế hoạch xây dựng
Tổ chức cuộc thi và ban giám khảo Tư vấn
Kiểm tra, chứng nhận (CT)
Điều phối, đảm bảo an tồn và bảo vệ sức khỏe (CSPS)
Tổ chức và điều phối Bản vẽ
Nghiên cứu kỹ thuật Khảo sát địa hình Khảo sát địa chất
Chi phí nghiên cứu
CHI PHÍ ĐẦU TƯ (ban đầu) Chi phí
tư vấn cho chủ đầu tư
Ủy quyền quản lý dự án Tư vấn, hỗ trợ Chi phí in ấn Photo Mua đất Giải phĩng mặt bằng (tháo dỡ) Khử ơ nhiễm đất
Xây dựng cơng trình, khơng gian xanh Hợp đồng với đơn vị thi cơng Phần việc bổ sung thêm
Trang thiết bị đặc biệt (thiết bị nhà bếp, thiết bị thể thao...)
Chi phí đất đai
Chi phí thi cơng
Tác động đến con người Tác động đến mơi trường Chất lượng cuộc
sống Tài nguyên (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Năng suất lao
động Khí hậu
Nguy cơ gây ra bởi các tịa nhà đối với người sử dụng
Ơ nhiễm Đa dạng sinh học
64 65
Phần 2
Partie 2
CỎTS DIFFERES (annuels) / CHI PHÍ SAU XÂY DỰNG (hàng năm) Cỏts d’exploitation technique / Chi phí vận hành kỹ thuật
Téléphone / Điện thoại Eau / Nước
Gaz / Gaz Electricité / Điện Fioul / Nhiên liệu
Chauffage urbain / Sưởi ấm
Main d’œuvre (régie directe) / Nhân sự (quản lý trực tiếp)
Fournitures / Thiết bị Entreprises / Doanh nghiệp
Cỏts indirects / Chi phí gián tiếp (Ban quản lý kỹ thuật tịa nhà)
Gardien (agent logé) / Bảo vệ
Cỏts de la maintenance / Chi phí bảo trì
Frais de ménage et de petit entretien (produits d’entretien, vêtements de travail) Chi phí dọn vệ sinh và bảo trì nhỏ (sản phẩm bảo trì, quần áo lao động)
Personnel de l’établissement (agents d’entretien + vacataires + encadrement) Nhân viên của cơ quan (nhân viên bảo trì + nhân viên quản lý)
CỎTS DIFFERES (annuels)
Cỏts d’exploitation fonctionnelle
Prestations du centre technique Prestations extérieures d’entretien, réparation matériel, contrơles périodiques Carburant + assurance véhicule agent de maỵtrise
Mobilisation humaine Informatique
Travaux liés à des déménagements de personnes
Restructuration liées à des besoins pédagogiques
Redistribution des locaux Déconstruction Charges de copropriété Impơts fonciers Recettes ? (loyers) Cỏts d’occupation Travaux de modifications fonctionnelles Cỏts de pilotage de l’exploitation
CHI PHÍ ĐẦU TƯ (ban đầu) Chi phí
trang thiết bị
Bàn ghế Thiết bị nhỏ Thiết bị bảo dưỡng Lãi vay
Thuế Bảo hiểm
Đấu nối vào mạng lưới hạ tầng Chi phí cho cơng chứng viên Chi phí pháp lý (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thẩm định
Xác nhận của thừa phát lại
Chi phí khác liên quan đến đầu tư
CHI PHÍ SAU XÂY DỰNG (hàng năm)
Chi phí vận hành kỹ thuật
Vận hành khu kỹ thuật
Dịch vụ do đơn vị bên ngồi cung cấp, sửa chữa thiết bị, kiểm tra định kỳ Nhiên liệu + bảo hiểm xe cho nhân viên Nhân sự
Tin học
Thi cơng liên quan đến việc chuyển nhà của người dân
Tái tổ chức liên quan đến nhu cầu đào tạo Phân bổ lại khơng gian
Tháo dỡ
Chi phí quản lý theo nguyên tắc đồng sở hữu
Thuế đất
Thu nhập? (tiền cho thuê)
Thi cơng cải tạo chức năng Chi phí sử dụng Chi phí chỉ đạo quản lý
b) Kiểm sốt tổng chi phí: cách tiếp cận chất lượng
b) Maỵtrise du cỏt global : une démarche qualité
• Maỵtrise du cỏt global : une démarche qualité
1. Bien définir son besoin
2. Réaliser des études préalables
3. Suivre les travaux
4. Suivre l’exploitation du bâtiment
– Localisation, Dimension de l’ouvrage – Fonctionnement, activités
– Qualité des prestations – Exploitation technique
– Respect des cahiers des charges – Bonne mise en œuvre
– Réception et mise en service – Maintenance préventive / corrective – Entretien
– Suivi des consommations et dépenses
– Description technique (plans, cahiers des charges) – Estimation des consommations d’énergie, d’eau... – Estimation des couts d’entretiens dt de maintenance
Définition duprogramme programme Études du programme Suivi d’exécution Mise en service et exploitation
• Kiểm sốt tổng chi phí: cách tiếp cận chất lượng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1. Xác định rõ nhu cầu
2. Thực hiện các nghiên cứu ban đầu
3. Theo dõi thi cơng
4. Theo dõi vận hành tịa nhà – Vị trí, kích thước tịa nhà – Hoạt động
– Chất lượng dịch vụ – Vận hành kỹ thuật
– Tuân thủ điều kiện sách – Triển khai xây dựng tốt
– Nghiệm thu và đưa vào sử dụng – Bảo dưỡng phịng ngừa/sửa chữa – Bảo trì
– Theo dõi tiêu thụ và chi phí
– Mơ tả kỹ thuật (bản vẽ, điều kiện sách) – Ước tính tiêu thụ năng lượng, nước,... – Ước tính chi phí bảo trì và bảo dưỡng
Xác địnhchương trình chương trình Nghiên cứu khái niệm Theo dõi thi cơng Vận hành và khai thác
66 67
Phần 2
Partie 2
Points importants pour la maỵtrise des cỏts
Dans le cadre d’un projet de construction de bâtiment, le Maỵtre d’ouvrage doit définir ses besoins de la manière la plus fine possible. Plus cette définition est précise, plus l’investissement réel est susceptible d’être maỵtrisé.
Si ces besoins sont surdimensionnés, le cỏt d’investissement mais aussi les cỏts différés (en entretien et maintenance) en seront d’autant grossis. Or, mieux vaut investir dans un bâtiment
plus petit mais plus performant.
C’est un arbitrage qui appartient au Maỵtre d’ouvrage.
Le suivi d’exécution est également important pour s’assurer d’une réalisation qui soit conforme aux cahiers des charges.
Il est important de préciser le mode d’exploitation technique si celui-ci est connu : la maintenance est-elle assurée en régie ou est-elle externalisée ? Le personnel a-t-il les compétences nécessaires pour utiliser les technologies prévues ? Dans le cas contraire, un tel investissement s’avère inutile. Connaỵt-on la durée d’occupation journalière du bâtiment ? Sa capacité d’accueil ?
Exemple : la ville de Lyon a investi dans une chaudière particulière pour un de ses
bâtiments afin de réaliser des économies. Or la chaudière étant allemande, une seule
entreprise détient le savoir-faire pour l’entretien et la faire venir cỏte très cher. Exemple : un gymnase est équipé d’une chaudière à faible consommation de bois car
alimentée par des granulés. Or, au terme de la première année de fonctionnement du
bâtiment, on constate une consommation double à celle prévue.
Après étude, il s’avère que le gymnase est ouvert jusqu’à 20h au lieu de 17h comme prévu au départ. La durée quotidienne de chauffage est donc rallongée d’autant. D’ĩ une surconsommation. De plus, le local de stockage n’est pas assez grand pour accueillir le stock nécessaire de granulés, engendrant des problèmes de logistique. Il ne s’agit pas de figer dans le marbre le bâtiment dont une des qualités doit être l’adaptabilité. En effet, les besoins peuvent évoluer. Mais il faut pouvoir analyser les écarts constatés entre le
réel et le projet initial.
Các điểm quan trọng để kiểm sốt chi phí
Trong khuơn khổ dự án xây dựng tịa nhà, Chủ đầu tư phải xác định nhu cầu càng chính xác càng tốt. Nhu cầu càng chính xác thì chi phí thực càng dễ được kiểm sốt.
Nếu ước tính nhu cầu q cao, thì chi phí đầu tư và chi phí khi tịa nhà đi vào vận hành (bảo trì, bảo dưỡng) cũng sẽ tăng lên. Do đĩ, nên đầu tư xây dựng tịa nhà nhỏ, nhưng cĩ hiệu quả năng lượng cao. Đây là sự lựa chọn của Chủ đầu tư. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Việc theo dõi thi cơng cũng rất quan trọng để đảm bảo cơng tác thi cơng tuân thủ đúng điều kiện sách.
Cũng cần nêu rõ phương thức sử dụng, bảo trì tịa nhà. Cơng tác bảo trì do đơn vị sử dụng trực tiếp thực hiện hay ký hợp đồng bảo trì với đơn vị bên ngồi ? Người sử dụng cĩ đủ trình độ để sử dụng các cơng nghệ lắp đặt trong tịa nhà khơng ? Nếu khơng, việc đầu tư này sẽ khơng hiệu quả. Cũng cần phải biết trước tịa nhà được sử dụng bao nhiêu giờ mỗi ngày và khả năng phục vụ của tịa nhà.
Ví dụ: Thành phố Lyon đã đầu tư một một hệ thống sưởi đặc biệt để tiết kiệm năng lượng cho một tịa nhà. Nhưng hệ thống đĩ của Đức và chỉ cĩ một cơng ty ở Đức biết kỹ thuật bảo trì hệ thống này. Do đĩ, mỗi lần bảo trì rất tốn kém.
Ví dụ: Một trung tâm tập TDTT được trang bị lị sưởi sử dụng viên gỗ tạp, ép. Sau khi tịa nhà đi vào hoạt động 1 năm, người ta nhận thấy lượng viên gỗ mà lị sưởi này tiêu thụ tăng lên gấp đơi.
Sau khi kiểm tra, người ta nhận thấy Trung tâm này trên thực tế hoạt động đến 20h, thay vì đến 17h như tính tồn ban đầu. Do đĩ, thời gian sử dụng lị sưởi cũng tăng hơn so với dự kiến. Ngồi ra, khu vực trữ viên gỗ để sưởi cũng khơng đủ lớn và do đĩ phát sinh chi phí vận chuyển viên gỗ.
Việc sử dụng tịa nhà sẽ thay đổi theo thời gian, nên cần cĩ phân tích để xác định các chênh lệch giữa thực tế sử dụng và thiết kế ban đầu.
L’importance de la mise en œuvre :