Chƣơng 1 Cơ sở lý luận về quản trị kinh doanh bất động sản
1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến quản trị kinh doanh bất động sản
1.4.1. Các yếu tố bên trong
- Nhóm các nhân tố liên quan đến chủ thể quản trị
Hiệu quả quản trị đối với hoạt động kinh doanh BĐS phụ thuộc rất lớn vào bộ máy quản trị đối với hoạt động kinh doanh mặt hàng này. Bộ phận quản trị vừa có vai trị hoạch định chiến lược, chính sách phát triển hoạt động kinh doanh BĐS; vừa biến những chủ trương, chính sách, kế hoạch đó trở thành hiện thực. Trong quá trình hoạt động, các cơ quan này có thể nắm bắt được thơng tin về doanh nghiệp như tình hình hoạt động, quy mơ thị trường, chất lượng hàng hóa kinh doanh, thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước… để từ đó đưa ra các giải pháp, chính sách điều chỉnh thích hợp nhằm tạo mơi trường thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động trên thị trường.
Kinh doanh BĐS chỉ có thể phát triển được khi có sự phối hợp chặt chẽ với các ngành khác như vật liệu xây dựng, tài chính, ngân hàng. Điều này địi hỏi cơ chế quản trị phải có một bộ máy phù hợp với tính liên ngành của lĩnh vực kinh doanh BĐS. Bộ máy tổ chức quản trị hoạt động kinh doanh BĐS cần được xây dựng thống nhất từ trên xuống dưới.
- Nhóm các nhân tố liên quan đến đối tượng quản trị
Đối tượng quản trị là người lao động trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS chịu sự tác động của nhà quản trị doanh nhiệp để thỏa mãn mục tiêu quản trị.
Thông qua công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, các cơ quan quản trị có thể nắm bắt được những nguyện vọng, địi hỏi của người lao động để từ đó có những thay đổi, điều chỉnh trong đường lối, chính sách phát triển doanh nghiệp. Qua đó, tạo mơi trường thơng thống, lành mạnh cho các người lao động hoạt động; gia tăng sự đóng góp của các người lao động vào phát triển của doanh nghiệp
Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường hiện nay rất nhiều kể cả trong và ngồi nước, nhiều hình thức quản trị khác nhau được áp dụng đối
22
với mỗi doanh nghiệp này, do vậy đây cũng là yếu tố tác động lớn đối với đối tượng quản trị, họ có thể khơng tiếp tục làm việc cho doanh nghiệp nếu điều kiện không đảm bảo yêu cầu.
Hiện nay BĐS đang trong giai đoạn cạnh tranh gây gắt, thị trường đã có những dấu hiệu trầm lắng khó khăn đây cũng là nhân tố tác động mạnh đến đối tượng quản trị. Họ có thể nhảy sang phục vụ cho chủ thể quản trị lĩnh ở vực kinh doanh khác.
1.4.2. Các yếu tố bên ngồi - Mơi trường trong nước
Mơi trường vĩ mơ trong nước có ảnh hưởng nhiều nhất đến hoạt động kinh doanh BĐS là mơi trường luật pháp, cơ chế, chính sách. Nhà nước ta đã ban hành một số luật để điều chỉnh việc thành lập và hoạt động của các cơ sở kinh doanh BĐS trên thị trường như:
+ Luật kinh doanh Bất động sản, Luật nhà ở, Luật doanh nghiệp, luật thương mại, luật cạnh tranh là những đạo luật quan trọng trong việc điều chỉnh thị trường.
+ Các sắc luật thuế: Thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp… để khuyến khích hoặc hạn chế kinh doanh, giám sát tình hình thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước của các chủ thể kinh doanh.
+ Các quy định khác như tiêu chuẩn chất lượng sản phẩm hàng hóa, pháp lệnh giá… quy định chất lượng hàng hóa lưu thơng trên thị trường, cho phép Chính phủ bình ổn giá một số mặt hàng thiết yếu trong đó có BĐS.
+ Các chính sách như: chính sách tài chính tín dụng; các quy định về giá bán, điều kiện kinh doanh; chính sách hỗ trợ thơng tin thị trường… cũng có tác động đến hoạt động kinh doanh BĐS trên thị trường.
-Môi trường quốc tế
Hội nhập kinh tế quốc tế đem lại nhiều thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS và hoạt động kinh doanh các mặt hàng khác của nước ta. Hội nhập kinh tế giúp các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có điều kiện mở rộng thị trường tiêu thụ ra nước ngoài, nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường. Thêm nữa, hội nhập kinh tế quốc tế cũng giúp nước ta hoàn thiện hơn hệ thống văn bản chính sách luật pháp cho phù hợp với luật pháp quốc tế, điều
23
này giúp cho hoạt động kinh doanh BĐS có thêm sức mạnh pháp lý khi tham gia thị trường thế giới.
Trong xu thế toàn cầu hiện nay, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS không chỉ diễn ra trong phạm vi quốc gia mà còn ở tầm quốc tế; mơi trường kinh doanh thì khơng ngừng biến động. Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng, cơ chế chính sách khơng thể thay đổi thường xuyên, liên tục theo ý muốn chủ quan mà phải dựa trên cơ sở phân tích các thơng tin thị trường một cách đúng đắn. Có như vậy mới đảm bảo định hướng cho hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đồng thời cũng khơng gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong quá trình thực thi các chủ trương, chính sách đó.
Kết luận chương 1
Chương 1 của khóa luận nghiên cứu những vấn đề cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, kinh doanh BĐS và các nội dung về quản trị kinh doanh BĐS.
Để hệ thống những vấn đề cơ bản về BĐS, kinh doanh BĐS, khóa luận trình bày các vấn đề lý thuyết như khái niệm, đặc điểm, vai trò, phân loại và tình hình phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam trong thời gian qua.
Chương 1 cũng đưa ra cơ sở lý luận về việc quản trị kinh doanh BĐS qua các nội dung khái niệm, vai trò và nội dung cụ thể của quản trị kinh doanh BĐS.
Để việc quản trị kinh doanh BĐS đạt hiệu quả, hiệu suất cao, khóa luận đã đưa ra các tiêu chí đánh giá đo lường kết quả thực thi, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng tới quản trị kinh doanh BĐS.
Đây là cơ sở lý luận để em đi sâu phân tích thực trạng quản trị kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần thiết lập công nghệ thiết bị System.
24
CHƢƠNG II. THỰC TRẠNG VỀ QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THIẾT LẬP CÔNG NGHỆ
THIẾT BỊ SYSTEM.
2.1. Khái quát về hoạt động của Công ty Cổ phần thiết lập công nghệ thiết bị System
2.1.1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần thiết lập công nghệ thiết bị System
2.1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
Công ty Cổ phần thiết lập công nghệ thiết bị System là công ty chuyên cung cấp giải pháp ngành nước thành lập năm 2016 với mơ hình cơng ty Cổ phần và đến năm 2017 cơng ty có mở rộng quy mô ra lĩnh vực bất động sản để mở rộng kinh doanh với sự điều hành của người đại diện theo pháp luật công ty là ông Nguyễn Văn Hiếu–chức danh giám đốc. Ơng Hiếu là người có hơn 20 năm kinh nghiệm và mối quan hệ trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). Là người sớm bước vào đời trải qua biết bao những thăng trầm trong cuộc sống đã tô luyện cho bà những kỹ năng cũng như kinh nghiệm trong cuộc sống đặc biệt là về nhà đất. Ơng đã nộp đơn vào rất nhiều cơng ty làm việc rất nhiệt tình hăng say, khơng dừng ở đó bà đã đưa sự nghiệp của mình quy mơ rộng hơn và bà đang quản lý một công ty bây giờ với hơn 200 nhân viên trẻ trung, năng động, nhiệt tình. Các thành viên cơng ty đều là người có tư cách đạo đức tốt, có năng lực và hành vi dân sự, được nhiều bạn bè và đối tác tin tưởng.
Công ty System gần 05 năm hình thành phát triển với hơn 60 dự án và hơn 2.500 ha quỹ đất, cung cấp hơn 10.000 sản phẩm ra thị trường. Các dự án do Công ty System đầu tư và phát triển trải dài khắp cả nước, không chỉ dừng lại ở các tỉnh trọng yếu như Vĩnh Phúc mà còn mở rộng ở các khu vực nhiều tiềm năng quanh khu vực Hà Nội.
Với hạt nhân cốt lõi là bất động sản, System chính thức chuyển đổi thành mơ hình cơng ty Cổ phần, đổi mới và xây dựng hồn chỉnh hệ sinh thái bao gồm: đầu tư và phát triển các loại hình bất động sản, xây dựng, công nghệ, kinh doanh trên nền tảng số…
Mơ hình mới với triết lý cộng hưởng nhằm gia tăng giá trị trong hệ sinh thái tồn diện này sẽ giúp System tăng cường sự thích nghi và nâng tầm vị thế hàng đầu tại thị trường bất động sản Việt Nam. Với 05 năm kinh nghiệm, các công ty thành viên trong hệ sinh thái mới sẽ phát huy tối đa năng lực nhằm tạo dựng nhiều hơn nữa những sản phẩm có giá trị thực, mang lại sự tin
25
tưởng, hài lịng và nhiều lợi ích thiết thực cho Quý Khách hàng và Đối tác khi tham gia vào chuỗi sinh thái để cùng nhau phát triển.
2.1.1.2. Cơ cấu tổ chức
Công ty cổ phần là doanh nghiệp có vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau (gọi là cổ phần); Cổ đơng có thể là tổ chức, cá nhân, chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp và có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác (trừ một số trường hợp đặc biệt). Cơng ty cổ phần có quyền phát hành cổ phần các loại để huy động vốn. Do sự linh động trong việc huy động vốn, ngày càng có nhiều doanh nghiệp được tổ chức hoạt động dưới hình thức cơng ty cổ phần.
Luật doanh nghiệp 2014 quy định: Điều 134. Cơ cấu tổ chức quản lý công ty cổ phần
1. Công ty cổ phần có quyền lựa chọn tổ chức quản lý và hoạt động theo một trong hai mơ hình sau đây, trừ trường hợp pháp luật về chứng khốn có quy định khác:
a) Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát và Giám đốc hoặc Tổng giám đốc. Trường hợp cơng ty cổ phần có dưới 11 cổ đông và các cổ đông là tổ chức sở hữu dưới 50% tổng số cổ phần của cơng ty thì khơng bắt buộc phải có Ban kiểm sốt;
b) Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị và Giám đốc hoặc Tổng giám đốc. Trường hợp này ít nhất 20% số thành viên Hội đồng quản trị phải là thành viên độc lập và có Ban kiểm tốn nội bộ trực thuộc Hội đồng quản trị. Các thành viên độc lập thực hiện chức năng giám sát và tổ chức thực hiện kiểm sốt đối với việc quản lý điều hành cơng ty.
2. Trường hợp chỉ có một người đại diện theo pháp luật, thì Chủ tịch Hội đồng quản trị hoặc Giám đốc hoặc Tổng giám đốc là người đại diện theo pháp luật của công ty; trường hợp Điều lệ khơng có quy định khác thì Chủ tịch Hội đồng quản trị là người đại diện theo pháp luật của cơng ty. Trường hợp có hơn một người đại diện theo pháp luật, thì Chủ tịch Hội đồng quản trị và Giám đốc hoặc Tổng giám đốc đương nhiên là người đại diện theo pháp luật của công ty.
Công ty Cổ phần S được tổ chức theo mơ hình Cơng ty Cổ phần phù hợp với quy định Luật doanh nghiệp 2014, cơ cấu của công ty bao gồm:
26
Sơ đồ 2.1: Mơ hình tổ chức của Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ System
a) Hội đồng cổ đông (HĐCĐ)
Hội đồng cổ đông là cơ quan quyết định cao nhất của công ty cổ phần. Cơ quan này bao gồm tất cả các cổ đơng có quyền biểu quyết. Với vị trí là cơ quan quyết định cao nhất trong cơng ty, Đại HĐCĐ có các quyền và nghĩa vụ sau:
Thông qua định hướng phát triển của công ty;
Quyết định loại cổ phần và tổng số cổ phần của từng loại được quyền chào bán; quyết định mức cổ tức hằng năm của từng loại cổ phần;
Bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên Hội đồng quản trị, Kiểm soát viên;
Quyết định đầu tư hoặc bán số tài sản có giá trị bằng hoặc lớn hơn 35% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của cơng ty nếu Điều lệ công ty không quy định một tỷ lệ hoặc một giá trị khác;
Quyết định sửa đổi, bổ sung Điều lệ công ty;
Thông qua báo cáo tài chính hằng năm;
Quyết định mua lại trên 10% tổng số cổ phần đã bán của mỗi loại;
Xem xét và xử lý các vi phạm của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát gây thiệt hại cho công ty và cổ đông công ty;
Quyết định tổ chức lại, giải thể công ty;
Hội đồng cổ đơng Hội đồng quản trị Giám đốc Phịng Hành chính-Nhân sự Phịng Kế tốn Phịng Kế tốn- Tài chính Phòng Kinh doanh
27
Quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của Luật này và Điều lệ công ty. Ký kết hợp đồng kinh tế mua - bán hàng hoá, dịch vụ.
b) Hội đồng quản trị (HĐQT)
Hội đồng quản trị là cơ quan có quyền quyết định cao thứ hai sau HĐCĐ. HĐQT có tồn quyền nhân danh cơng ty để quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của công ty không thuộc thẩm quyền của Đại HĐCĐ. Nhiệm vụ, quyền hạn của HĐQT được quy định như sau:
Quyết định chiến lược, kế hoạch phát triển trung hạn và kế hoạch kinh doanh hằng năm của công ty;
Kiến nghị loại cổ phần và tổng số cổ phần được quyền chào bán của từng loại;
Quyết định bán cổ phần mới trong phạm vi số cổ phần được quyền chào bán của từng loại; quyết định huy động thêm vốn theo hình thức khác;
Quyết định giá bán cổ phần và trái phiếu của công ty;
Quyết định mua lại cổ phần theo quy định tại khoản 1 Điều 130 của Luật Doanh nghiệp năm 2014;
Quyết định phương án đầu tư và dự án đầu tư trong thẩm quyền và giới hạn theo quy định của pháp luật;
Quyết định giải pháp phát triển thị trường, tiếp thị và công nghệ;
Thông qua hợp đồng mua, bán, vay, cho vay và hợp đồng khác có giá trị bằng hoặc lớn hơn 35% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của cơng ty, nếu Điều lệ công ty không quy định một tỷ lệ hoặc giá trị khác. Quy định này không áp dụng đối với hợp đồng và giao dịch quy định, tại điểm d khoản 2 Điều 135, khoản 1 và khoản 3 Điều 162 của Luật Doanh nghiệp năm 2014;
Bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm Chủ tịch Hội đồng quản trị; bổ nhiệm, miễn nhiệm, ký hợp đồng, chấm dứt hợp đồng đối với Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và người quản lý quan trọng khác do Điều lệ công ty quy định; quyết định, tiền lương và quyền lợi khác của những người quản lý đó; cử người đại diện theo ủy quyền tham gia Hội đồng thành viên hoặc Đại hội đồng cổ đông ở công ty khác, quyết định mức thù lao và quyền lợi khác của những người đó;
Giám sát, chỉ đạo Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và người quản lý khác trong điều hành công việc kinh doanh hằng ngày của công ty;
28
Quyết định cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ của công ty, quyết định thành lập cơng ty con, lập chi nhánh, văn phịng đại diện và việc góp vốn, mua cổ phần của doanh nghiệp khác;
Duyệt chương trình, nội dung tài liệu phục vụ họp Đại hội đồng cổ đông, triệu tập họp Đại hội đồng cổ đông hoặc lấy ý kiến để Đại hội đồng cổ đông thông qua quyết định;
Trình báo cáo quyết tốn tài chính hằng năm lên Đại hội đồng cổ đông;
Kiến nghị mức cổ tức được trả; quyết định thời hạn và thủ tục trả cổ tức hoặc xử lý lỗ phát sinh trong quá trình kinh doanh;
Kiến nghị việc tổ chức lại, giải thể, yêu cầu phá sản công ty;
Quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của Luật này và Điều lệ công ty.
c) Giám đốc hoặc Tổng giám đốc
Giám đốc hoặc Tổng giám đốc là người điều hành công việc kinh doanh hằng ngày của công ty, chịu sự giám sát của Hội đồng quản trị, chịu trách