Cơ sở pháp lý của hoạt động

2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại Hội sở

2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động

Công tác định giá, quản lý bất động sản thế chấp tại Hội sở luôn tuân thủ theo các văn bản pháp qui của Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước và NHCT Việt Nam đã ban hành cà có hiệu lực như sau:

- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về việc bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/Thuế TNDN-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ.

- Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/11/2004 của UBNN thành phố Hà Nội về ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới trên địa bàn Hà Nội. 2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Hội sở

Gồm 7 bước:

Bƣớc 1: Xác định vấn đề định giá

Đây là bước cán bộ tín dụng cần nhận biết về BĐS cần định giá, xác định quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS, mục đích và thời điểm định giá, cụ thể như sau:

 Nhận biết các BĐS cần định giá dựa vào địa chỉ địa chính qua mơ tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất - sơ đồ trích thửa)

 Xác định các quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

 Xác định mục đích định giá của khách hàng: xác định mục đích định giá, xác định các phương pháp và những tài liệu cần thiết liên quan đến định giá.

Xác định thời điểm định giá và ngày định giá.

Thoả thuận với khách hàng về giá dịc vụ và thời gian hoàn thành.

Trong bước này, các cán bộ tín dụng của chi nhánh đã tuân thủ nghiêm ngặt. Tuy nhiên, bước này cũng gặp phải những khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản, rất nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng.

Bƣớc 2: Lên kế hoạch định giá

Công việc cần phải làm:

 Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của bất động sản, trạng thái cung cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến bất động sản cần định giá.

Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá.  Thiết kế chương trình nghiên cứu: Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, xác định nhu cầu về nhân lực định giá.

Xây dựng đề cương và hình thức trình bày của báo cáo định giá.

Bước này sẽ được ngân hàng thực hiện hoàn chỉnh nếu như bất động sản thế chấp là lớn, cịn những bất động sản có giá trị nhỏ thơng thường các cán bộ tín dụng không lên kế hoạch mà thực hiện các bước tiếp theo luôn.

Phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu

Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính sách, mơi trường Các tài liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS có thể so sánh Kiểm tra số liệu thu thập được

Nếu cán bộ tính dụng thực hiện tốt bước này thì chất lượng định giá bất động sản có độ chính xác cao. Tuy nhiên, khi mà thị trường thơng tin ở nước ta tính minh bạch thấp, nếu khách hàng có ý khai báo thơng tin khơng tốt, khi chưa có hoặc có rất ít tổ chức cung cấp thơng tin (về doanh nghiệp, về tài sản của doanh nghiệp ...) một cách chuyên nghiệp với độ chính xác cao thì vấn đề này cũng khơng được giải quyết một cách triệt để. Do đó, ở bước này các cán bộ tín dụng của Chi nhánh rất được quan tâm và nỗ lực làm tốt.

Bƣớc 4: Phân tích tài liệu và ƣớc tính giá trị

Phân tích tài liệu dựa trên tài liệu đã thu thập, cần tiến hành các loại phân tích: Phân tích thị trường, phân tích bất động sản, phân tích so sánh, phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Căn cứ vào những phân tích ở trên mà ước tính giá trị băng cách áp dụng phương pháp định giá thích hợp nhất trong các phương pháp sau:

Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí Phương pháp thu nhập Phương pháp thặng dư Phương pháp lợi nhuận

Trên thực tế, bước này chi nhánh thực hiện chưa được tốt. Đó là do các CBTD thông thường họ chỉ áp dụng phương pháp so sánh trên cơ sở giá thị trường kết hợp với khung giá Nhà nước và quyết định mức giá thích hợp.

Bƣớc 5: Chuẩn bị và hồn chỉnh báo cáo định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thơng tin.

Báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, lơgic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.

bản.

Kết quả thẩm định giá phải được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn

Tại Hội sở bước này được thực hiện rất tốt. Sau khi định giá xong bao giờ cũng có văn bản tường trình, những báo cáo hồn chỉnh chứng minh cho công tác định giá của một cán bộ tín dụng đối với khách hàng mà họ phụ trách, đặc biệt những thông tin cần thiết về bất động sản đảm bảo của khách hàng.

Bƣớc 6: Báo cáo định giá

Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của cơng việc định giá. Những nội dung chính của báo cáo định giá:

Mục đích của việc định giá

Mơ tả chính xác các tài sản định giá Thời hạn ước tính giá trị

 Hạn chế ảnh hưởng tới kết quả định giá: hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế.

Bƣớc 7: Lập chứng thƣ định giá (phụ lục số 02 Tiêu chuẩn thẩm định

giá Việt Nam số 04 của Bộ Tài Chính)

Tại Hội sở bước 6 và7 đã được cán bộ tín dụng thực hiện nghiêm túc dựa trên những qui định của pháp luật, những văn bản ban hành của các cơ quan chức năng.

2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạtđộng cho vay theo DAĐT tại Hội sở động cho vay theo DAĐT tại Hội sở

Bất động sản thế chấp tại Hội sở hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Để tiến hành định giá BĐS, cán bộ tín dụng (CBTD) của chi nhánh tuân thủ đúng theo quy trình và phương pháp định giá BĐS cụ thể như sau:

Sau khi khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến bất động sản, sẽ kiểm tra giấy tờ có liên quan đến BĐS thế chấp như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (nhà ở, nhà xưởng…) do UBND quận huyện thành phố cấp; sơ đồ thửa đất do phịng địa chính nhà đất và đơ thị quận, huyện thành phố xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu). Tiếp theo đó, CBTD sẽ kiểm tra giá trị thực tế của BĐS thơng qua việc tìm hiểu những thơng tin liên quan đến BĐS như: vị trí, kích thước của bất động sản, mục đích sử dụng hiện tại, hiện trạng của bất động sản… Sau đó, CBTD sẽ tiến hành định giá BĐS này. Phương pháp mà CBTD của chi nhánh thường sử dụng là phương pháp so sánh trên cơ sở trực tiếp khảo sát thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố.

Hội sở khơng tính giá trị quyền sử dụng đất mà đi tính giá trị tăng thêm của mảnh đất do lợi thế địa điểm.

Để xác định giá trị tăng thêm do lợi thế địa điểm, trước hết cán bộ định giá xác định vị trí, mơ tả lơ đất cần thẩm định giá, có chụp ảnh, bản vẽ hiện trạng, số liệu thực tế. Căn cứ vào đó xác định diện tích hợp lệ ghi trên tờ khai lệ phí trước bạ và giấy cơng nhận chủ quyền. Nếu con số trên 2 loại tờ giấy này là khác nhau thì diện tích đất hợp lệ là diện tích có số liệu ghi nhỏ hơn. Sau khi có số liệu về diện tích hợp lệ thì xác định đơn giá đất thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố. Giá đất ngân hàng định giá không lớn hơn khung giá Nhà nước.

Bảng 3. Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì năm 2008

Đơn vị tính : triệu đồng/m2

STT Tên đường phố Giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp Đường Ngọc Hồi Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 + Phía đối diện đường tàu 5 000 3 500 2 200 1 750

+ Phía đi qua đường cầu 3 900 2 900 1 900 1 450

2 Đường Phan Trọng Tuệ 4 230 3 100 2 000 1 550

3 Đường vào Cơng An hun

Thanh Trì 3 510 2 700 1 800 1 350

4 Đường đôi từ đường Ngọc Hồi đi qua cổng sau UBND huyện Thanh Trì rẽ ra đường vào Cơng An huyện và rẽ ra đường Ngọc Hồi-Tứ Hiệp-Đê Sông Hồng

4 230 3 100 2 000 1 550

5 Đường Tựu Liệt(đoạn thị trấn

Văn Điển) 4 230 3 100 2 000 1 550

6 Đường Tứ Hiệp 4 230 3 100 2 000 1 550

7 Đường từ Phan Trọng Tuệ đi

Vĩnh Quỳnh-Đại Áng 3 510 2 700 1 800 1 350

Nguồn: Theo khung giá đất TP Hà Nội, kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ- UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố

Trong đó:

 Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường phố.  Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m

 Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2 - 3,5m

 Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m.

Để thấy rõ quy trình cũng như phương pháp cụ thể mà ngân hàng áp dụng khi tiến hành định giá quyền sử dụng đất, ta xét ví dụ sau:

Mảnh đất đem thế chấp là khu đất thuộc quyền sử dụng của cơng ty Kim khí Hà Nội, quyền sở hữu này là do UBND Thành Phố Hà Nội cấp ngày 08/12/2003

Mô tả đặc điểm chính của mảnh đất:

Quyền sử dụng đất: Đất thuê 30 năm

 Tổng diện tích: 29.599 m2, trong đó 28.107,7m2 làm kho xưởng sản xuất kim khí và 1.491,5m2 để mở đường theo quy hoạch của thành phố và hành lang bảo vệ tuyến đường cao thế.

Mảnh đất nằm trong khu vực đường đang quy hoạch mở rộng

 Vị trí mảnh đất: Một mặt tiếp giáp với đường giao thơng sang khu đơ thị mới Linh Đàm, mặt cịn lại trên đường 70, Văn Điển, Thanh Trì rất thuận tiện giao thông. Phù hợp xây dựng khu đô thị, xây dựng khu sản xuất, nhà kho cho thuê. Hiện nay xí nghiệp I cịn cho 18 doanh nghiệp khác thuê kho bãi chứa hàng, xưởng sản xuất và văn phòng giao dịch.

Theo khung giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007, vị trí của khu đất xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì nằm ở vị trí 1, 2, 3 thuộc loại giá đất tại các thị trấn, thống nhất chọn vị trí II có giá đất SXKD phi nơng nghiệp là 3,1 triệu đồng/m2.

Thống nhất đánh giá giá trị tăng thêm của tài sản bằng bằng 70% giá trị diện tích đất, tính trên phần đất nằm ngồi chỉ giới đường đỏ.

Vậy giá trị tăng thêm của mảnh đất do lợi thế địa điểm = 28.107,7m2 × 3.100.000đ/m2 × 70% = 60.993.709.000 (đồng)

Vậy tại thời điểm định 18/3/2008 quyền sử dụng mảnh đất của công ty Kim khí là 60.993.709.000 đồng.

Để thấy rõ hơn về phương pháp định giá của chi nhánh, ta xét tiếp ví dụ về thế chấp bất động sản hình thành từ vốn vay sau:

Bất động sản đã được hình thành từ vốn vay nằm trên thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X114532 ngày 28/4/2007 của UBND Thành Phố Hà Nội, cụ thể như sau:

Tên người sử dụng đất: Công ty Cổ phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên Diện tích: 2.120 m2 (hai nghìn một trăm hai mươi mét vng)

Hình thức sử dụng:

- Sử dụng riêng: 2.120 m2

- Sử dụng chung: 0 m2

Mục đích sử dụng: Đất xây dựng cơ bản Thời hạn sử dụng: Lâu dài

Tài sản gắn liền trên đất: Nhà cửa, vật kiến trúc khác đã hình thành Căn cứ theo đơn giá hạch tốn do Cơng ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên cung cấp, Cán bộ thẩm định tiến hành định giá cơng trình xây dựng trên đất như sau:

Bảng 4. Bảng các hạng mục cơng trình trên đất Đơn vị: triệu đồng ST T Hạng mục Đơn vị Số lượng (m2) Đơn giá (trđ/m2) Thành tiền (trđ) Giá trị BĐS thế chấp hình thành từ vốn vay 1 Nhà 4 tầng bên phải, nhà C m2 1.310 1,8 2.358 1000 2 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A2, 3 tầng m2 678 1,5 1.017 500 3 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A1, 3 tầng m2 646 1,5 969 50 4 Nhà 3 tầng phía bên trái, nhà B m2 725 1,2 870 255 5 Nhà trưng bày, giới thiệu sản phẩm, 3

tầng m

2 40 3 120 50 6 Vật kiến trúc khác, sân vườn, hàng

rào, bể phun nước. m

2 50

Tổng 5.384 1.855

Nguồn: Theo đơn giá hạch tốn do Cơng ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên

Tổng giá trị bất động sản thế chấp: 5.384.000.000 đồng (năm tỷ ba trăm tám mươi tư triệu đồng)

Trong đó:

- Bất động sản hình thành từ vốn vay: 1.855.000.000 đồng

- Bất động sản hình thành từ vốn chủ sở hữu: 3.529.000.000 đồng.

Nhận xét:

CN NHCT Đống Đa định giá BĐS tính theo giá thị trường có đối chiếu với khung giá đất của Thành phố. Tuy Chi nhánh có sự tham khảo giá đất trên

thị trường nhưng khi tiến hành định giá, Chi nhánh lại khơng tính theo giá thị trường mà căn cứ chủ yếu vào khung giá đất của Thành Phố. Qua các ví dụ trên có thể thấy rằng đối với giá trị quyền sử dụng đất, Chi nhánh khơng định giá chính xác mà chỉ dựa vào lợi thế thương mại của mảnh đất đế ước lượng giá trị. Cịn đối với cơng trình xây dựng trên đất, căn cứ định giá dựa trên giá trị còn lại của bất động sản (đối với bất động sản đã qua sử dụng) và theo giá trị mới xây dựng căn cứ trên bản quyết toán xây dựng của khách hàng (đối với bất động sản mới hình thành). Như vậy có thể thấy phương pháp mà Chi nhánh áp dụng thường đơn giản, rất dễ dẫn đến việc định giá khơng chính xác. Bên cạnh đó, Chi nhánh chỉ định giá BĐS theo thơng tin mà khách hàng cung cấp nên có thể xảy ra những trường hợp khách hàng gian lận để nhằm đạt được mục đích vay vốn của khách hàng cao hơn, trong những trường hợp như vậy Chi nhánh sẽ gặp phải nhiều rủi ro hơn.

2.3.4. Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Hội sở

Những biến động trên thị trường thường làm biến động giá trị bất động sản. Để tránh rủi ro trong việc biến động quá lớn về giá, Chi nhánh tiến hành định giá lại BĐS trong các trường hợp sau:

 Khi hết thời hạn tối đa là 1 năm kể từ lần định giá gần nhất.

 Bên đảm bảo rút bớt BĐS, bổ sung thay thế BĐS khác hoặc đề nghị điều chỉnh nghĩa vụ được đảm bảo.

 Khi UBND tỉnh, thành phố điều chỉnh bất thường khung giá đất đối