đảm tiền vay theo DAĐT tại Hội sở
3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá
Ngân hàng cần chú trọng và áp dụng những phương pháp định giá tiên tiến, có hiệu quả thơng qua việc nghiên cứu tham khảo những phương pháp định giá của ngân hàng trong nước và thế giới. Tuy nhiên, việc vận dụng phương pháp định giá này phải mang tính chất sáng tạo, phù hợp với tình hình thực tiễn của Ngân hàng.
Định giá là một hoạt động khoa học phức tạp, đòi hỏi những kỹ năng và những kiến thức vơ cùng lớn. Tại phịng tín dụng Hội sở hiện nay việc định giá nhìn chung là sử dụng phương pháp đơn giản nhất và phụ thuộc vào ý kiến chủ quan là nhiều hơn cả, Ngân hàng chủ yếu áp dụng khung giá đất để
định giá BĐS. Do vậy chứa đựng nhiều rủi ro tín dụng. Bởi vậy, việc nghiên cứu về định giá và áp dụng những phương pháp khoa học trong định giá là rất cần thiết.
Để q trình định giá BĐS có chất lượng tốt hơn nên ngân hàng nên có những tiêu thức đánh giá giá trị của BĐS dựa trên những thông tin xác thực, có căn cứ khoa học (như: căn cứ định giá BĐS là lấy theo giá thị trường; máy, thiết bị không dựa vào bảng khấu hao mà phải đánh giá lại đúng mức hao mòn hữu hình và vơ hình). Lập ra hội đồng định giá bất động sản để có quyết định chính xác hơn, có thơng tin đầy đủ hơn về bất sản. Một số đơng người tham gia định giá thì độ chính xác và an toàn sẽ cao hơn, tất nhiên phần quyết định vẫn thuộc về cán bộ trực tiếp phụ trách khách hàng.
Ngoài phịng tín dụng phụ trách việc định giá BĐS thì Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên định giá. Việc kết hợp này sẽ đem lại con số chính xác hơn cho cán bộ tín dụng của Chi nhánh.
3.2.2. Về trình độ chun mơn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT
Con người luôn là trung tâm của mọi quá trình hoạt động, vì vậy việc nâng cao chất lượng thẩm định DAĐT của một ngân hàng nói chung và Chi nhánh nói riêng phụ thuộc rất lớn vào quá trình chuyển biến của đội ngũ này. Do đó, việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định là rất quan trọng và mang tính quyết định. Để đáp ứng được những địi hỏi ngày càng khó khăn của cơng việc, rất cần có đội ngũ cán bộ đầy đủ về số lượng, vững vàng về chuyên môn và có kinh nghiệm. Cần cử cán bộ đi học các lớp ngắn hạn về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính… nhằm nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ định giá để cho vay hoặc đào tạo chun mơn hố nhằm nắm rõ
qui trình công nghệ các ngành, từ đó đáp ứng nhanh nhu cầu khách hàng, giảm chi phí.
3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay
Các NHTM áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản đầu tư cho vay. Về vấn đề tài sản bảo đảm, cần chú ý một số nội dung sau:
Chi nhánh cần chỉ đạo các cán bộ phịng thẩm định và phịng tín dụng quán triệt và thực hiện nghiêm túc các chỉ đạo của cấp trên về bảo đảm tiền vay: Các dự án cho vay mới nhất thiết phải có đủ bất động sản thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Các hợp đồng thế chấp, cầm cố phải qua công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo theo qui định.
Khi nhận bất động sản thế chấp, cầm cố, ngoài các thủ tục về giấy tờ, cần đi kiểm tra thực tế từng bất động sản để xác định chính xác quyền sở hữu bất động sản của khách hàng vay vốn, nhằm ngăn chặn và tránh hiện tượng lừa đảo, làm giả giấy tờ sở hữu.
Bất động sản bảo đảm thế chấp phải đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý và kinh tế theo qui định hiện hành, đảm bảo khơng có tranh chấp về quyền sở hữu và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
Nâng tỷ lệ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản nhằm mục đích giảm thiểu tối đa rủi ro dài hạn. Thực hiện các biện pháp bảo đảm bằng bất động sản bổ sung đối với các khoản cho vay dự án chưa đủ bất động sản thế chấp theo qui định.
Bất động sản đảm bảo phải được phép giao dịch và có tính thanh khoản cao, khi xử lý thu hồi nợ dễ dàng, nhanh chóng.
3.2.4. Về thơng tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng
Thơng tin tín dụng có thể thu thập được từ các cơ quan chuyên cung cấp thơng tin như trung tâm thơng tin tín dụng CIC, từ các tổ chức tín dụng khác, từ các nguồn thơng tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, trên cơ sở quan hệ của ngân hàng với tổ chức khác.
Hiện nay, ngành Ngân hàng đã và đang ứng dụng công nghệ thông tin nhiều nhất để đơn giản hố hoạt động của mình. Việc ứng dụng công nghệ trong mọi khâu, đặc biệt với việc thu thập thông tin phục vụ cho vay và đảm bảo khoản cho vay đang được tất cả các Ngân hàng chú trọng. Cũng với cơng nghệ Ngân hàng thì việc quản lý nội bộ, việc kiểm tra, kiểm soát khách hàng cũng sẽ được nâng cao.
Để phục vụ cho công tác định giá BĐS, Chi nhánh nên phát triển một nhánh thông tin con trong website nội bộ ngân hàng. Trong đó chứa đựng thơng tin thị trường nhà đất, các dự án, thông tin quy hoạch của nhà nước… 3.2.5. Một số giải pháp khác
Đa dạng hoá các loại bất động sản bảo đảm. Việc ngân hàng nhận thế chấp, cầm cố bằng nhiều loại bất động sản đảm bảo có giá trị khác cũng có thể mở rộng tài trợ tín dụng cho Ngân hàng.
Ngân hàng tham gia mua bảo hiểm tín dụng hoặc có thể u cầu khách hàng cho vay vốn mua bảo hiểm cho bất động sản đảm bảo. Có chế độ ưu tiên đối với nhứng khách hàng này. Việc làm này của Chi nhánh không những khuyến khích mở rộng quan hệ với khách hàng mà còn dễ dàng xác định mức cho vay và an toàn cho khoản vay.
Thường xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng, bảo quản bất động sản đảm bảo để có những đánh giá kịp thời. Điều này sẽ
làm ý thức người vay vốn cao hơn, tránh được những xử lý phiền phức khi rủi ro đối với bất động sản xảy ra như kiện tụng, phải yêu cầu khách hàng bổ sung bất động sản hoặc giảm dư nợ cho vay của khách hàng.
Trong hoạt động Marketing ngân hàng: Chi nhánh mới chỉ tập trung vào các hoạt động như quảng cáo, khuyếch trương còn việc áp dụng Marketing vào việc phân tích thị trường, nghiên cứu khách hàng nhằm nâng cao chất lượng các dịch vụ cịn chưa tốt, chưa có các biện pháp tích cực để thu hút thêm khách hàng. Do đó, Chi nhánh cần quan tâm hơn đến hoạt động này để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của toàn Chi nhánh nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng.