TT Địa bàn Số lƣợng dự án Tổng diện tích đất (ha) Diện tích sàn nhà ở (m2) Số lƣợng căn hộ 1 Quận Bắc Từ Liêm 01 0,19 4.267 72 2 Quận Hà Đông 04 38,80 401.370 5.396 3 Quận Hoàng Mai 07 30,67 470.970 6.210 4 Quận Long Biên 06 15,67 490.183 5.500 5 Quận Nam Từ Liêm 06 14,20 279.682 3.124 6 Quận Thanh Xuân 01 1,26 35.190 500 7 Huyện Chương Mỹ 01 3,90 48.648 1.008 8 Huyện Đan Phượng 01 0,49 34.524 490 9 Huyện Đông Anh 05 28,09 398.113 5.269 10 Huyện Hoài Đức 06 63,95 1.260.062 22.480 11 Huyện Mê Linh 04 27,91 236.406 4.767 12 Huyện Quốc Oai 01 0,69 12.333 130 13 Huyện Thanh Trì 05 11,80 269.297 3.317 14 Huyện Sóc Sơn 01 19,70 105.881 3.529 15 Thị xã Sơn Tây 01 0,38 10.500 150
(Nguồn: Sở Xây dựng Hà Nội, 2020) 2.3.4.5. Về triển khai thực hiện
Để thuận lợi cho công tác chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở xã hội, trên cơ sở ý kiến của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng Hà Nội đã tham mưu, báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 3477/QĐ-UBND ngày 02/8/2012 công bố “Bộ thiết kế cơ sở mẫu nhà ở” gồm nhà ở xã hội (nhà thuê, thuê mua), nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở phục vụ di dân GPMB, nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công
nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung để các tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo áp dụng khi lập thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng các loại nhà ở nêu trên trên địa bàn Thành phố Hà Nội; khuyến khích Chủ đầu tư áp dụng mẫu nhà ở được công bố, khi sử dụng mẫu nhà ở để lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình thì được miễn các thủ tục như thỏa thuận phương án kiến trúc cơng trình, tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở cơng trình; Sở Xây dựng Hà Nội có trách nhiệm hướng dẫn và cung cấp miễn phí hồ sơ thiết kế cơ sở mẫu nhà ở khi các chủ đầu tư lựa chọn và yêu cầu [11].
Thủ tục hành chính trong q trình chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở xã hội cũng được Thành phố quan tâm, điều chỉnh theo hướng đơn giản hóa, rút ngắn thời gian giải quyết, “một đầu mối”, trong đó đa số các chủ đầu tư lựa chọn áp dụng mẫu thiết kế nhà ở xã hội đã có thể rút ngắn đáng kể thời gian thẩm định thiết kế; Thủ tục cho các chủ đầu tư vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cho người dân vay mua, thuê mua nhà ở xã hội từ Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng đơn giản, thuận lợi hơn.
Cơng tác kiểm tra, giám sát các chủ đầu tư trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được quy định cụ thể trong Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành. Việc kiểm tra, giám sát thường xuyên sẽ giúp cho hoạt động quản lý nhà nước không xa dời thực tiễn, đảm bảo rằng các dự án đang được triển khai tuân thủ đúng quy định pháp luật và đúng các nội dung đã được Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận, đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước (các Sở, ngành, UBND cấp huyện) nắm bắt các khó khăn, vướng mắc của chủ đầu tư, phối hợp tháo gỡ hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố giải quyết những vấn đề vượt thẩm quyền nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án, sớm đưa nhà ở vào sử dụng.
2.4. Đánh giá công tác quản lý nhà nƣớc về phát triển nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội của thành phố Hà Nội
2.4.1. Kết quả đạt được
Thành phố đã tập trung hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được duyệt; cơ bản đáp ứng nhu cầu về nhà ở và góp phần nâng cao điều kiện, chất lượng sống cho người dân Thủ đô.
Công tác đầu tư xây dựng nhà ở, khu nhà ở xã hội đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã gắn với phát triển đô thị, chỉnh trang đô thị; các cơng trình nhà ở xã hội cơ bản đáp ứng yêu cầu thiết kế theo hướng hiện đại, đảm bảo không gian xanh, thân thiện với môi trường, áp dụng công nghệ tiên tiến, tiết kiệm năng lượng; ứng dụng công nghệ thông minh trong quản lý sau đầu tư.
Nhà ở xã hội được đầu tư với nhiều hình thức đa dạng từ các nguồn lực xã hội, như: Đầu tư phát triển mới các dự án nhà ở xã hội độc lập; dành diện tích đất, diện tích sàn nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội; triển khai nghiên cứu thí điểm xây dựng 5 khu nhà ở xã hội tập trung với quy mô lớn, hạ tầng đồng bộ, tổng diện tích khoảng 277ha với diện tích 2,5 triệu m2 sàn; bố trí nguồn lực hợp lý của Thành phố để phát triển nhà ở, cho vay ưu đãi và hỗ trợ người nghèo về nhà ở theo chương trình, kế hoạch của Thành phố .
Đến nay, Thành phố có 47 dự án được phê duyệt nghĩa vụ tài chính tại quyết định phê duyệt giá có tách số tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội, với tổng số tiền phải nộp là 3.564,9 tỷ đồng (tương đương tổng diện tích quỹ đất 20% khoảng 15,45ha), trong đó: số tiền đã nộp là 3.464,7 tỷ đồng; số tiền còn phải nộp là 100,2 tỷ đồng.
Đã bố trí nguồn lực hợp lý của Thành phố để phát triển nhà ở, cho vay ưu đãi từ Quỹ đầu tư phát triển Thành phố để phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ người nghèo khó khăn về nhà ở, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở trên địa bàn Thành phố.
Thành phố đã tích cực tham gia góp ý, kiến nghị về lĩnh vực phát triển nhà ở và đã được Chính phủ, Bộ Xây dựng ghi nhận, tiếp thu khi ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng trong công tác phát triển nhà ở của Thành phố, cụ thể: Năm 2018 đã tham gia góp ý Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị; báo cáo kiến nghị về Tổng kết thi hành Luật Nhà ở thực hiện chính sách nhà ở cho cán bộ cơng chức ; năm 2020 đã tham gia góp ý sửa đổi, bổ sung các Nghị định của Chính phủ về phát triển, quản lý nhà ở, nhà ở xã hội.
Xây dựng, ban hành Quy định về quản lý bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội kèm theo Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND ngày 05/11/2019 của UBND thành phố, đây là văn bản quy phạm pháp luật quan trọng để phục vụ công tác phát triển và quản lý nhà ở xã hội; đồng thời tổ chức thường xuyên tổ chức tập huấn, hướng dẫn triển khai Luật Nhà ở và các nghị định của Chính phủ, các văn bản hướng dẫn thi hành cho các Sở, ngành, UBND các quận, huyện, thị xã và các chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, qua đó kịp thời giải quyết, khắc phục các vướng mắc, giúp việc triển khai dự án tuân thủ pháp luật và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, sớm đưa vào khai thác sử dụng.
2.4.2. Tồn tại, hạn chế
Kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 chưa đáp ứng mục tiêu theo kế hoạch của Thành phố đã đề ra (đạt khoảng 20,2% so với Kế hoạch, trong đó: Nhà ở sinh viên đạt khoảng 2,78%; Nhà ở công nhân đạt 0%;
Nhà ở phục vụ các đối tượng theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở đạt khoảng 26,24%). Diện tích sàn nhà ở xã hội đạt tỷ lệ thấp so với tổng số diện tích sàn nhà ở đã phát triển.
Một số quy hoạch đô thị, quy hoạch các khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội; việc bố trí 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội tại các vị trí khơng thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phân bổ chưa đồng đều trên địa bàn Thành phố (15/30 quận, huyện, thị xã) theo quy hoạch. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế (hiện chỉ có 69 ơ đất với tổng diện tích khoảng 1,25ha có thể triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong thời gian tới), việc triển khai nghiên cứu thí điểm các khu nhà ở xã hội tập trung chậm; các dự án nhà ở công nhân mặc dù rất được quan tâm nhưng chưa thể hoàn thành dự án nào.
Số tiền thu được từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tương đương quỹ 20% đất ở tại dự án hiện chưa được bố trí sử dụng hiệu quả để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số
100/2015/NĐ-CP của Chính phủ), trong khi đó nguồn lực tài chính của Thành
phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ nguồn vốn ngân sách còn hạn chế.
2.4.3. Nguyên nhân của tồn tại, hạn chế
2.4.3.1. Nguyên nhân khách quan
Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên xây dựng, ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, đây là nhiệm vụ mới và khó, do đó đề xuất nhu cầu và các chỉ tiêu phát triển nhà ở của Thành phố chưa sát với thực tế, chưa lường hết được các thách thức, phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện.
Các chính sách, văn bản luật của Trung ương chưa kịp thời quy định mới hoặc điều chỉnh, bổ sung các trường hợp phát sinh trong thực tế, đặc biệt hiện nay chưa có chính sách riêng phát triển nhà ở công nhân; chưa thống nhất giữa các luật liên quan đến bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội khi lập, trình phê duyệt quy hoạch các khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao…
Các khu nhà ở xã hội tập trung triển khai chậm do vướng cơ chế, chính sách, quy hoạch các khu nhà ở xã hội tập trung này chỉ được tổ chức lập, trình phê duyệt bởi đơn vị được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án; việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện.
Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội thiếu hụt do đa số chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy mô dưới 10ha đất lựa chọn hình thức nộp bằng tiền thay vì dành quỹ đất hay quỹ nhà trong dự án làm nhà ở xã hội. Ngồi ra, trong bối cảnh chưa có Quy hoạch vùng Thủ đơ, Quy hoạch thành phố Hà Nội, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đang được nghiên cứu điều chỉnh đồng thời với việc xây dựng Chương trình phát triển đơ thị Thành phố, Chương trình phát triển nhà ở Thành phố, do đó việc quy hoạch các khu vực xây dựng nhà ở xã hội thời gian qua chưa thực sự phù hợp với đối tượng được sử dụng, nhiều khu cơng nghiệp chưa có nhà ở xã hội giành cho cơng nhân, người lao động làm việc (chỉ có 4/9 khu cơng nghiệp có nhà ở cơng nhân), một số khu nhà ở xã hội đã hoàn thành nhưng xa nơi làm việc, xa trung tâm, dẫn đến rất ít người đến ở hoặc chủ đầu tư các dự án mở bán cầm chừng, như dự án Bamboo Garden tại xã Sài Sơn, huyện Quốc Oai (cách trung tâm Hà Nội khoảng 20km), mặc dù đã thông báo nhận hồ sơ bán và cho thuê hơn 20 lần, nên nhiều người khơng mặn mà.
Những năm gần đây, tình hình kinh tế thế giới và trong nước suy thối, đặc biệt là ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 từ cuối năm 2019 khiến cho các
dự án đầu tư xây dựng bị dừng triển khai, tâm lý người dân hạn chế chi tiêu, nhất là những sản phẩm có giá trị lớn như nhà ở nên nhà ở xã hội tại các dự án gặp khó khăn trong khâu tiêu thụ dẫn đến nhiều chủ đầu tư dự án phải đầu tư cầm chừng, tránh tồn đọng vốn dễ dẫn đến thua lỗ, phá sản.
2.4.3.2. Nguyên nhân chủ quan
Quy hoạch, lựa chọn địa điểm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho đối tượng công nhân, sinh viên chưa phù hợp, chưa đồng bộ với quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch mạng lưới các cơ sở đào tạo, dẫn đến nhiều dự án có vị trí cách xa, khơng thuận lợi cho công nhân, sinh viên trong việc di chuyển từ nơi ở đến chỗ làm việc, học tập.
Chưa thực hiện tốt cơng tác giải phóng mặt bằng các dự án phát triển nhà ở và công tác giám sát đánh giá đầu tư các dự án nhà ở theo quy định nên chưa kịp thời giải quyết khó khăn vướng mắc của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Các dự án triển khai chậm tiến độ do chủ đầu tư thiếu sự chủ động trong việc tập trung nguồn lực triển khai dự án đúng tiến độ; chính quyền địa phương, chủ đầu tư chưa quyết liệt trong cơng tác giải phóng mặt bằng hoặc bị kéo dài do phải thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cơ chế chính sách ưu đãi hiện hành chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội khu vực ngoại thành và nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng là công nhân, sinh viên do chủ yếu là nhà ở xã hội cho thuê, thời gian thu hồi vốn dài; đồng thời, Thành phố chưa xây dựng kế hoạch riêng xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở mà hiện đang tích hợp trong Kế hoạch phát triển nhà ở chung của Thành phố.
Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm chưa quyết liệt, chưa đủ sức răn đe, chưa tạo ý thức trách nhiệm tự giác tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư mặc dù HĐND Thành phố, UBND Thành phố đã ban hành Kế hoạch thực hiện, cụ thể
là việc rà soát, xử lý vi phạm để chấm dứt hoạt động dự án, thu hồi đất dự án do chậm triển khai đưa đất vào sử dụng theo quy định hoặc xử lý vi phạm do thi công xây dựng không đúng với quy hoạch chi tiết được duyệt, thi công không đúng với giấy phép đã được cấp.
2.5. Bài học kinh nghiệm
Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội mang tính dự báo, định hướng trong khi công tác xây dựng và triển khai thực tế là nhiệm vụ mới, khó, thực tiễn phát sinh nhiều thách thức, do đó rất khó để đánh giá hết các tác động tiêu cực ảnh hưởng trong quá trình thực hiện, thực tế chưa đạt mục tiêu ban đầu kế hoạch đã đề ra.
Phát triển nhà ở xã hội phụ thuộc rất nhiều vào việc tạo lập quỹ đất, cơ chế chính sách thu hút đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội, chế tài xử lý vi phạm, nguồn vốn đầu tư và sự vào cuộc quyết liệt, đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, tính chủ động, phối hợp giữa các cơ quan quyền lực ở địa phương và chủ đầu tư dự án; đồng thời cần có giải pháp đồng bộ, hiệu quả để kiểm tra, giám sát nhằm kịp thời giải quyết các tồn tại, hạn chế và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Công tác quản lý nhà nước đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa thực sự hiệu quả, chính quyền địa phương chưa quyết liệt trong cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù, hỗ trợ tái định cư. Công tác thanh tra, kiểm tra