Ở Bƣớc 1, khách hàng cần chuẩn bị một bộ hồ sơ hoàn chỉnh bao gồm: Hồ sơ pháp lý (CMND, hộ khẩu, tình trạng hơn nhân.v.v.), hồ sơ tài sản đảm bảo (nhà, đất, xe.v.v.), hồ sơ chứng minh năng lực tài chính (tài sản hiện có, thu nhập hiện tại), hồ sơ chứng minh mục đích, phƣơng án vay tiền…
Bƣớc tiếp theo (Bƣớc 2), khách hàng cần liên hệ và gửi hồ sơ cho ngân hàng, ngân hàng sẽ thẩm định và phê duyệt sơ bộ, cụ thể. Nhân viên chi nhánh ngân hàng sẽ xử lý hồ sơ vay vốn, kiểm tra giấy tờ nhà đất, kiểm tra pháp lý nhà đất, kiểm tra nhân thân, chứng minh nhân dân, hộ khẩu v.v., kiểm tra lịch sử nợ xấu của khách hàng vay. Bƣớc này thông thƣờng kéo dài 1 đến 2 ngày làm việc, bao gồm cả việc tiếp xúc trực tiếp khách hàng để tìm hiểu đánh giá nhu cầu vay. Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc không đạt yêu cầu, hồ sơ khách hàng sẽ bị loại bỏ, khoản vay bị từ chối. Ngƣợc lại, cán bộ chi nhánh ngân hàng sẽ trình lên cấp trên và sắp xếp cho khách hàng vay gặp ngƣời có thẩm quyền để thẩm định cho vay. Tiếp theo, ở Bƣớc 3, bộ phần xử lý hồ sơ của ngân hàng sẽ thẩm định tài sản thế chấp (nhà, đất, xe ...) của khách hàng vay. Nếu hồ sơ đã đầy đủ ngân hàng sẽ tiến hành định giá tài sản dự định thế chấp. Ngân hàng có thể tự định giá hoặc ngân hàng liên kết với công ty định giá độc lập để định giá tài sản của
For matted: N ot H ighlight
44
khách hàng. Cán bộ chi nhánh ngân hàng sử dụng các giấy tờ định giá liên quan làm căn cứ để đánh giá cho khách hàng vay vốn. Sau khi có kết quả định giá chính thức đủ đảm bảo cho khoản vay thế chấp, nhân viên tín dụng sẽ phối hợp với lãnh đạo chi nhánh/PGD/bộ phận phê duyệt tập trung của hội sở, tiến hành đi thực địa và thẩm định chính thức khách hàng vay và kiểm tra tài sản thế chấp của khách hàng. Kết quả đồng ý phê duyệt hoặc từ chối khoản vay sẽ có sau 2-4 ngày làm việc tùy vào khoản vay lớn hay nhỏ và mức độ phức tạp của hồ sơ.
Sau quá trình thẩm định, định giá, kiểm tra nợ xấu CIC, nếu hồ sơ vay vốn hợp lệ, phƣơng án vay rõ ràng, nguồn thu nhập chứng minh đủ trả nợ, ngân hàng sẽ soạn hồ sơ vay vốn cho khách hàng (Bƣớc 4). Trong hồ sơ sẽ quy định rõ ràng về các điều khoản tài chính hai bên cần tuân thủ nhƣ số tiền đƣợc vay, thời hạn vay, điều khoản trả lãi… Thời gian để hoàn thiện bộ hồ sơ vay vốn mất khoảng 2 ngày, tùy theo lƣợng giấy tờ và dữ liệu liên quan cần xử lý.
Sau bƣớc thẩm định và hoàn thiện hồ sơ vay vốn, ngân hàng sẽ liên hệ khách hàng để hẹn lịch công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo (Bƣớc 5). Có hai trƣờng hợp trong bƣớc này. Đối với khách hàng vay lần đầu, nhân viên ngân hàng sẽ tƣ vấn đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết mang theo cơng chứng. Chi phí cơng chứng sẽ đƣợc tính theo phần trăm nhất định của khoản vay. Đối với khách hàng đang vay bên ngân hàng khác, khách hàng cần xóa giải chấp tại phịng cơng chứng lần trƣớc đã thế chấp với ngân hàng khác, xóa giao dịch đảm bảo tại Văn phòng đăng ký tài sản. Hoặc ngân hàng cho vay mới chủ động xử lý các thủ tục xóa thế chấp giúp khách hàng.
Sau khi hồn thành thủ tục cơng chứng, trong Bƣớc 6 của quy trình, bộ phận tác nghiệp của Ngân hàng sẽ mang giấy tờ nhà đất của khách hàng vay, đi nộp tại Chi nhánh Văn Phòng Đăng Ký tài sản (văn phòng đăng ký đất đai, nếu tài sản thế chấp là bất động sản, công ty thẩm định giá nếu là tài sản khác). Thông thƣờng khoảng 3 ngày làm việc, văn phòng đăng ký tài sản sẽ trả kết quả. Sau khi nhận đƣợc kết quả công chứng, ngân hàng bổ sung các giấy tờ cần thiết, hoàn thiện hồ sơ cho vay (Bƣớc 7), và tiến hành giải ngân vào tài khoản vay của khách hàng mở tại ngân hàng vay hoăc giải ngân vào tài khoản của bên thứ 3 theo đúng mục đích vay mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng trong hồ sơ vay
Ngân hàng sẽ niêm phong và giữ những giấy tờ gốc liên quan đến tài sản thế chấp (Bƣớc 8) (giấy chứng nhận nhà đất, sổ đỏ, sổ hồng v.v.), các giấy tờ khác (nếu có) nhƣ thơng báo nộp lệ phí trƣớc bạ, quyết định thay số nhà, cam kết tài sản riêng, hợp đồng mua bán, hợp đồng nhƣợng quyền.v.v.
45
Sau khi nhận đƣợc giải ngân số tiền vay, khách hàng vay sẽ có nghĩa vụ trả dần theo định kỳ và lãi suất đƣợc quy định trong hồ sơ vay vốn đã thống nhất với ngân hàng. Trƣờng hợp khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ trả dần đúng theo các điều kiện đã thống nhất, các điều khoản phạt tƣơng ứng trong hồ sơ vay vốn sẽ đƣợc kích hoạt.
Trên đây là quy trình thực hiện vay thế chấp bằng tài sản đảm bảo của ngân hàng BIDV.
Trong những năm qua, ngành ngân hàng tại Việt Nam đã có những bƣớc tiến vƣợt bậc về ứng dụng công nghệ số, mang lại trải nghiệm và tiện ích sử dụng ngày càng thuận tiện cho khách hàng. Tuy nhiên, khi xem xét một cách kỹ lƣỡng, nhiều nghiệp vụ ngành ngân hàng hiện nay, trong đó có cả nghiệp vụ cho vay thế chấp ở trên vẫn đang chứa đựng những thách thức cần giải quyết, những điểm có thể cải tiến để đem lại hiệu quả hoạt động cao hơn.
4.1.2. Hạn chế của quy trình truyền thống
Trên thực tế, quy trình vay thế chấp trình bày ở trên cịn tồn đọng những bất cập, gây khó khăn cho ngƣời đi vay và bên cho vay, trong trƣờng hợp này cụ thể là giữa khách hàng và ngân hàng.
Về phía ngân hàng
Một trong những bất cập có thể kể đến ở đây là định giá tài sản thế chấp ở Bƣớc 3 của quy trình. Định giá tài sản thế chấp là hoạt động quan trọng đối với ngân hàng. Việc định giá tài sản là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tƣ, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, hoạt động định giá này còn yếu do nhiều nguyên nhân nhƣ: các nhân viên định giá cịn thiếu tính chủ động, sáng tạo, thiếu thông tin từ thị trƣờng, thông tin
thị trƣờng khơng nhất qn, khó đánh giá...
Trong các ngân hàng thƣơng mại hiện nay, tài sản thế chấp (TSTC) là một điều kiện để hạn chế rủi ro tín dụng. Nợ xấu tại các ngân hàng xuất phát từ các TSTC, đặc biệt là bất động sản (BĐS) chiếm tỷ lệ cao.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2020, tín dụng bất động sản vẫn trong xu hƣớng tăng, trong đó dƣ nợ đối với hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản tăng tới 21%, đạt 633.740 tỷ đồng. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nƣớc, tính đến 31/12/2020, tỷ lệ nợ xấu bất động sản chiếm khoảng 1,85% tổng dƣ nợ lĩnh vực này. Con số này tuy thấp hơn đáng kể so với năm 2017 (2,48%) và năm 2018 (1,95%) nhƣng cao hơn so với năm 2019 (1,58%) . [ 2120], hoặcay là do định giá sai giá trị thực của tài sản. Mặc dù vậy, dịch vụ thẩm định giá mà nhất là thẩm định giá cho ngân hàng thƣơng mại (NHTM) Việt
46
Nam vẫn còn hạn chế. Những mặt hạn chế khiến hoạt động này chƣa phát triển thể hiện qua các điểm sau:
Các doanh nghiệp (DN) thẩm định và thẩm định viên rất ít. Năm 2020 mới có 298 DN và hơn 1.390 thẩm định viên đƣợc cấp phép hoạt động theo danh sách đính kèm Thơng báo 1240/QĐ-BTC cấp ngày 31 tháng 12 năm 2019. Bộ Tài Chính, số lƣợng DN và thẩm định viên trong những năm trƣớc đó lại càng ít. Bên cạnh đó, cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá tài sản nói riêng chƣa đƣợc đầy đủ.
Mặt khác, khi khách hàng vay vốn hầu hết đều giao tài sản thế chấp cho các ngân hàng tự đánh giá tài sản mà không cần ý kiến chuyên môn hay tham khảo những nguồn tin khơng chính thống. Điều này ảnh hƣởng vơ cùng lớn đến quá trình định giá tài sản thế chấp.
Ngoài ra, việc định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng chủ yếu do bộ phận tín dụng đảm nhiệm. Hiện tại ở BIDV và phần lớn các ngân hàng đã thành lập một bộ phận định giá độc lập nhƣng mỗi ngân hàng có một cách thức và quy trình định giá tài sản thế chấp riêng nên chƣa có sự thống nhất giữa các ngân hàng. Do đó q trình triển khai gặp rất nhiều khó khăn vì xung đột lợi ích hay hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới việc định giá TSTC quá thấp hoặc quá cao không đúng với giá trị thực nhận.
Để đảm bảo an tồn cho tín dụng, giải pháp cần làm là siết chặt điều kiện TSTC, đặc biệt là BĐS thế chấp. Hơn hết là cần có tổ chức đứng độc lập trong việc định giá TSTC để giá trị TSTC đƣợc đánh giá đúng mức và phòng ngừa tín dụng.
Vay thế chấp liên quan đến một số lƣợng lớn các trung gian pháp lý, tài chính và bất động sản hoạt động cho ngƣời mua, ngƣời bán và ngƣời cho vay, mỗi trung gian sẽ thêm phí và thời gian cho giao dịch. Thời gian xử lý kéo dài, từ khi chấp nhận đề nghị đến khi hoàn thành. Hồ sơ đăng ký bất động sản đƣợc phân cấp, dựa trên giấy tờ, liên quan đến một số tổ chức chính phủ, khiến việc vay thế chấp trở thành một q trình dài và khó hiểu.
Về phía khách hàng
Để đƣợc ngân hàng duyệt một khoản vay, khách hàng cần hoàn thiện các bộ hồ sơ theo quy định của ngân hàng, thông tin cần khai báo trong hồ sơ thƣờng nhiều và liên quan đến nhiều đơn vị tổ chức khác nhau. Ngồi những thơng tin cơ bản đƣợc khai báo trong hồ sơ pháp lý, khách hàng cần bổ sung hồ sơ tài sản đảm bảo (nhà, đất, xe…), hồ sơ này bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sở
47
hữu/ quyền sử dụng, quản lý tài sản dùng làm bảo đảm khi vay vốn, những giấy tờ trong hồ sơ tài sản đảm bảo cần đƣợc những đơn vị nhà nƣớc có thẩm quyền xác thực. Thiếu những giấy tờ này, đƣơng nhiên hồ sơ vay sẽ bị loại, việc xin cấp lại những loại giấy tờ này cũng mất rất nhiều thời gian cho khách hàng.
Hồ sơ chứng minh năng lực tài chính là loại hồ sơ tiếp theo khách hàng cần cung cấp, hồ sơ này minh chứng tài sản, thu nhập, tiền mặt, vốn, nguồn vốn của cả nhân hoặc tổ chức bằng những hồ sơ, giấy tờ có tính pháp quy, đƣợc pháp luật công nhận, đƣợc các cơng ty, doanh nghiệp, tổ chức, có chun mơn nghiệp vụ về lĩnh vực tài chính xác nhận.
Hồ sơ chứng minh mục đích, phƣơng án vay tiền đƣợc xem là cơ sở để ngân hàng xem xét, đánh giá và quản lý các khoản vay của khách hàng một cách hiệu quả. Hiện nay, ở Việt Nam, ứng với mỗi mục đích sử dụng sẽ là những giấy tờ đi kèm nhƣ sau:
Vay mua nhà đất Giấy đặt cọc.
Hợp đồng mua bán với chủ đầu tƣ hoặc chủ nhà có cơng chứng. Vay thế chấp sổ hồng đã sang tên ngƣời vay (bổ sung trong vòng 60
ngày).
Vay xây dựng, sửa lại nhà cửa Giấy phép xây dựng. Bảng vẽ xây dựng. Hợp đồng thi cơng. Hóa đơn mua vật liệu. Vay mua ô tô
Hợp đồng mua bán xe. Hợp đồng bảo hiểm xe.
Carvet số khung số máy của xe (bổ sung trong 20 ngày sau khi nhận xe).
Vay tiêu dùng
Hóa đơn mua sắm (bổ sung sau 30 ngày đƣợc ngân hàng giải ngân). Vay kinh doanh
Hóa đơn thanh tốn chi phí kinh doanh (bổ sung sau 30 ngày ngân hàng giải ngân).
48
Có thể thấy là các loại hình giấy tờ yêu cầu khá đa dạng và khách hàng sẽ phải liên hệ nhiều tổ chức/pháp nhân khác nhau để tổng hợp đủ giấy tờ. Sau khi hoàn thiện những hồ sơ theo quy định và gửi đến ngân hàng, thông thƣờng khách hàng sẽ phải đợi ngân hàng xét duyệt, thẩm định từng loại hồ sơ. Quy trình thẩm định cũng mất khá nhiều thời gian chờ đợi.
Thực hiện đầy đủ các hồ sơ, thủ tục theo quy trình nhƣ trên, trung bình 8 đến 10 ngày khách hàng mới có thể đƣợc duyệt một khoản vay. Hơn nữa, trong thời gian thẩm định, cơng chứng v.v… có thể phát sinh những sự việc khác nhau nhƣ thiếu giấy tờ, sai lệch các thông tin kê khai, chữ ký khách hàng không khớp
.v.v., khiến thời gian bổ sung và hoàn thiện hồ sơ tăng lên. Điều này sẽ đẩy thời
gian phê duyệt hồ sơ vay kéo dài hơn dự kiến, khơng hiếm trƣờng hợp có thể lên đến cả tháng, khách hàng gần nhƣ phải làm lại những thủ tục này từ đầu.
Trong thời gian thực hiện khảo sát thông tin, phục vụ cho nội dung luận
văn, tác giả đã gặp một vài trƣờng hợp cá biệt từ lúc khách hàng nộp hồ sơ và xử
lý xong kéo dài đến 415 ngày. Cụ thể:
Bƣớc 3 khi cần thẩm định tài sản một ngƣời cần vay vốn đã phải di chuyển qua lại vài tỉnh thành khác nhau (Hà Nội và địa phƣơng có tài sản…) cũng nhƣ đi gặp nhiều cơ quan chuyên môn (Tài ngun mơi trƣờng, tịa án…) mới có thể hồn thành tồn bộ hồ sơ. Các bƣớc sau vì thấy tài sản hồ sơ phức tạp nên các bộ phận liên
quan đều phải rà soát kỹ trên văn bản giấy tờ, nên thời gian xử lý bị nên kéo dài vì phát sinh nhiều ngoại lệ cần chờ duyệt từ cấp trên.
Nhân viên văn ngân hàng không thể hỗ trợ đẩy nhanh những trƣờng hợp này làm tổng thời gian xử lý gặp nghẽn.
Có thể thấy mặc dù trong quy trình truyền thống hiện tại, thông thƣờng một trƣờng hợp hồ sơ trên lý thuyết chỉ cần 8-10 ngày là đƣợc giải ngân. Nhƣng trên thực tế, trong một số trƣờng hợp tài sản đảm bảo hay các yếu tố khác bao hàm sự phức tạp thì tình trạng đợi chờ diễn ra rất lâu, làm nản lịng ngƣời có nhu cầu vay vốn.
Những dạng hồ sơ này tuy chiếm số nhỏ nhƣng làm ảnh hƣởng rất lớn đến hình ảnh của ngân hàng và nhà nƣớc.
Với những bất cập tồn tại kể trên, cần có một khung giải pháp tổng thể, vừa có thể giải quyết đƣợc thách thức trong định giá tài sản thế chấp từ phía ngân hàng, vừa có thể giải quyết vấn đề xác minh thơng tin kê khai trong hồ sơ
For matted: N ormal, Indent: F irst line: 0.5",
49
khách hàng một cách đầy đủ, minh bạch. Từ đó, rút ngắn thời gian thực hiện các quy trình, thủ tục thẩm định, công chứng giấy tờ liên quan một cách nhanh chóng và chính xác. Những thơng tin liên quan đến thủ tục vay đƣợc công khai, bất kể lúc nào các bên cũng có thể tra cứu, xác thực thơng tin chính xác, giảm thiểu thời gian phải di chuyển qua lại giữa các đơn vị, để xin cấp hoặc xác minh lại một số giấy tờ do thiếu sót trong q trình kê khai hồn thiện hồ sơ.
4.2. Áp dụng Smart contract vào nghiệp vụ vay thế chấp bất động sản
Từ những nhu cầu đã phân tích, tác giả đề xuất áp dụng Smart Contract vào nghiệp vụ cho vay thế chấp đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu sở hữu nhà ở trong khi chỉ sở hữu tiền mặt nhỏ hơn giá trị bất động sản cần mua. Đây là nghiệp vụ tốn nhiều thời gian và cần can thiệp của nhiều bên, đồng thời mang lại lợi ích to lớn cho xã hội khi tập khách hàng chủ yếu là ngƣời trẻ tuổi, giúp họ an cƣ lạc nghiệp góp phần khơng nhỏ thúc đẩy năng suất lao động xã hội.
Một số yếu tố then chốt sẽ đƣợc cải thiện khi áp dụng Smart Contract vào