2 3
3.1 Bài học kinh nghiệm từ quá khứ:
Từ sau ngày Việt Nam được hồn tồn giải phóng đến nay, chúng ta chứng kiến có 3 đợt “sốt” BĐS nổi bật, đó là các giai đoạn 1991-1993, 2001- 2003 và 2005-2010. Qua các giai đoạn đó, chúng ta đã rút ra được rất nhiều bài học kinh nghiệm từ nhiều khía cạnh khác nhau, sau đây là một vài bài học kinh nghiệm điển hình:
Thứ nhất, thị trường BĐS đã phát triển thiếu ổn định, khi thì “sốt nóng”, khi thì trầm lắng, thậm chí là “đóng băng”, ảnh hưởng đến cân đối vĩ mơ, tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Có thể thấy tình trạng trầm lắng, “đóng băng” của thị trường BĐS giai đoạn 2011 - 2014 là một ví dụ điển hình.
Thứ hai, chính sách tài chính, tín dụng BĐS chưa hồn thiện và cịn bất hợp lý. Hệ thống các định chế tài chính BĐS chưa được hồn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. Chính sách tín dụng BĐS thiếu ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân.
Thứ ba, năng lực các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, kể cả về năng lực chun mơn cũng như năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp cịn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp. Tình trạng đầu tư các dự án kinh doanh BĐS ngồi ngành, nghề kinh doanh chủ yếu và khơng phù hợp với năng lực kinh doanh BĐS của nhiều doanh nghiệp còn khá phổ biến, trong đó có khơng ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu “chộp giật”, thậm chí là lừa đảo, làm mất lịng tin của xã hội đối với thị trường, đồng thời đẩy thị trường BĐS “nóng lên”, làm gia tăng nợ xấu, thị trường tiền tệ và vốn trở nên
Thứ tư, các thị trường khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản, như thị trường vốn, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản.
Thứ năm, về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng BĐS của các ngân hàng, các quy định của pháp luật hay tổ chức tín dụng dù có chặt chẽ đến đâu, nhưng những người có trình độ thẩm định tính hợp pháp của giấy tờ và cán bộ ngân hàng nếu không làm đúng chức năng, nhiệm vụ và tư lợi cá nhân thì sai phạm và thất thoát tất yếu sẽ xảy ra, do vậy, kiện toàn quy định pháp luật phải đồng nghĩa với việc kiện toàn nhân lực, xây dựng quy chế quy định về trình độ và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng để giảm thiểu tối đa những vụ án nghiêm trọng như đã xảy ra trong thời gian gần đây. Các biện pháp bảo đảm thực chất là để ràng buộc nghĩa vụ giữa các bên, nhưng nếu được áp dụng và hiểu khơng đúng bản chất thì đơi khi nó lại trở thành công cụ để một số đối tượng lạm dụng để trục lợi.