2.3. Thẩm định dự án đầu tư cụ thể tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân
2.3.1. Thẩm định về khách hàng
2.3.1.1. Thẩm định về năng lực pháp lý
Thẩm định năng lực pháp lý là một trong những bước quan trọng đòi hỏi cán bộ thẩm định cần nắm rõ những điều luật mà Nhà nước quy định cũng như phạm vi của Doanh nghiệp. Ta dựa vào những căn cứ pháp lý để thẩm định: Luật Doanh nghiệp được Quốc hội khóa XIV, thơng qua kỳ họp thứ 9 ngày 17/6/2020;
03/1998/QH 10 ngày: 20/5/1998, Nghị định số 51/1999/NĐ.CP ngày: 08/7/1999 của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành luật khuyến khích đầu tư trong nước và
Nghị định số 35/2002/NĐ-CP ngày 29/03/2002 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung nghị định 51/1999/NĐ. CP;
Căn cứ Nghị định số: 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý Dự án đầu tư xây dựng;
Về khách hàng- Công ty TNHH Hi Brand Việt Nam
- Thành lập tháng 5/2008 theo GCN ĐKKD số 0500586919 là đơn vị 100% vốn FDI Hàn Quốc – chủ sở hữu: Công ty TNHH InPyung
- Người đại diện theo pháp luật: Ông Park Chun Seon
- Vốn điều lệ: 513,8 tỷ đồng, vốn thực góp theo BCTC kiểm tốn năm
2019 = 556 tỷ đồng
- Khách hàng được thành lập để triển khai dự án khu nhà ở Hi Brand (Lacasta) tại KĐT mới Văn Phú, phường Phúc La, Hà Đông, Hà Nội. Quy mô dự án: 359 căn hộ liền kề và 522 căn hộ chung cư (07 ơ đất với tổng diện tích 65.585 m2), cụ thể:
Bảng 2.7: Thông tin dự án của khách hàng TT Sản TT Sản phẩm Ơ đất, diện tích TMĐT (đvt: tỷ đồng) Tiến độ mở bán Tiến độ bàn giao sản phẩm Tiền thu đến 31/12/2019 1 359 căn liền kề 05 ô đất (41,798 m2) 1.569 Đã mở bán Đã bàn giao quý I/2018 2 522 căn chung cư ( đề xuất MB tài trợ ) H-CT1 10,078 m2 1.247 Chưa mở bán Dự kiến bàn giao quý III/2020 - 3 Chuyển nhượng dự án cho Cen Group H-CT2 13,709 m2 181 - Đã chuyển nhượng dự án GT chuyển nhượng = 200 Tổng cộng 65.585 m2 2.297
(Nguồn: Báo cáo thẩm định khách hàng của ngân hàng MB- PGD Phùng
Hưng)
Đánh giá: - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và các giấy tờ liên quan đầy đủ,hợp pháp, đáp ứng yêu cầu của MB nói riêng và quy định trong luật pháp hiện hành Nhà nước nói chung. Điều lệ, quy chế hoạt động và tổ chức của Công ty thể hiện rõ phương thức tổ chức, hoạt động quản trị điều hành. Giữa các tài liệu hồ sơ pháp lý được khách hàng cung cấp khơng có sự bất hợp lý. Các hồ sơ có tính trung thực cao, đã được chi nhánh kiểm tra, đối chiếu. Pháp lý của khách hàng đủ điều kiện giao dịch tại MB. Công ty hoạt động nhiều năm có uy tín, chất lượng cao. Qua phân tích tình hình tài chính của cơng ty cán bộ thẩm định nhận thấy hoạt động của công ty ổn định.Điều này càng chứng
tỏ hoạt động của doanh nghiệp tốt, đảm bảo khả năng thanh toán, đảm bảo an toàn trong hoạt động kinh doanh. Khách hàng đã có kinh nghiệm triển khai thành cơng dự án BĐS nhà ở (đã hồn thiện xây dựng, bàn giao nhà và thu tiền đối với các dự án đã triển khai).
Từ những tài liệu pháp lý đã được thu thập như trên, có thể thấy cán bộ tín dụng đã nắm bắt rất rõ về tình hình pháp lý cũng như trạng thái hoạt động của khách hàng để từ đó đưa ra phương án cụ thể để cấp tín dụng cho khách hàng.
2.3.1.2. Thẩm định năng lực tài chính, hoạt động của khách hàng
BCTC kiểm toán năm 2019 do cơng ty TNHH kiểm tốn và định giá châu
Á thực hiện kiểm toán. Ý kiến đơn vị kiểm tốn: Khơng đủ cơ sở đưa ra ý kiến về khoản mục phải thu khác (tiền tạm ứng cho nhân viên) giá trị 590 tỷ đồng. Cán bộ thẩm định đã tiến hành thẩm định và điều tra:
MB Phùng Hưng đã thẩm định tài chính của dự án đầu xây dựng của cơng ty. Đã thẩm định về các khía cạnh chi phí và lợi ích mà dự án mang lại và có các đánh giá sau:
Về các chi phí và lợi ích mà dự án mang lại về mặt tài chính có tính hợp lý với thực tế. Các chỉ tiêu tài chính của dự án cho thấy hiệu quả mang lại khá cao cho chủ đầu tư.
Bảng 2.8: BCTC nội bộ tại thời điểm 31/03/2020 (Đvt tỷ đồng) KQKD 2018 2019 3T/2020 TĂNG/GIẢM DT 1,094 815 - -26% LNST (49) (126) (0.1) -157% Tỷ lệ lợi nhuận gộp 32% 30% - +2% Tình hình tài chính 2018 2019 3T/2020 Tổng TS 2,403 1,701 1,292 -29% KPT ngắn hạn KH 222 69 35 -69% Phải thu NH khác 314 601 485 +91% Hàng tồn kho 551 - - -100% CP XDCB dở dang 1,256 1,007 746 -20% Phải trả người bán ngắn hạn 1,184 1,143 737 -3% Vay và nợ thuê tài chính ngăn hạn 428 422 422 -2% DT chưa thực hiện dài hạn 454 7 5 -98%
Vốn CSH 238 111 111 -53% Hệ số nợ 90% 93% 91% +3% Cân đối tài chính (-568) (-893) (-633) +57% Cân đối tiền hàng (-815) (-1,488) (-1,114) +83%
( Nguồn: Tờ trình thẩm định của ngân hàng MB- PGD Phùng Hưng)
Qua bảng phân tích ở trên, ta rút ra được một số đánh giá như sau: - Doanh thu Khách hàng ghi nhận tương ứng với sản phẩm bàn giao: + Năm 2017: 200 tỷ đồng – Chuyển nhượng ô đất H – CT2
+ Năm 2018: 1,094 tỷ đồng – bán và chuyển giao 210/359 căn nhà liền kề thấp tầng dự án
+ Năm 2019: 815 tỷ đồng – bán và chuyển nhượng 149 căn nhà liền kề thấp tầng dự án
- Khách hàng đã hoàn thiện bán hàng, bàn giao 359 căn nhà liền kề thấp tầng (100%SP) của dự án -> doanh thu trong thời gian tới của Khách hàng phụ thuộc vào dự án chung cư (H-CT2) đang triển khai và đề xuất MB tài trợ.
- Tỷ lệ lợi nhuận gộp của khách hàng tương đối ổn định
Tổng tài sản giảm qua các thời điểm chủ yếu do: Quy mô HTK + Chi phí xây dựng dở dang và KPT giảm phù hợp với tiến độ triển khai dự án, thu tiền và bàn giao nhà cho người mua
Hiện khơng có thơng tin đánh giá các dự án khác theo thông tin cung cấp, do đó khơng đánh giá được khả năng thu hồi các khoản tạm ứng này
Khách hàng chỉ còn sản lượng dở dang duy nhất dự án Khu nhà chung cư cao tầng (H-CT1) đang đề xuất MB tài trợ :
Chi phí QLDA chiếm tỷ trọng lớn, chưa phù hợp quy định tại TT 16/2019/TT-BXD (tối đa 1,18% TMĐT bao gồm CPXD. TB trước VAT)
Khách hàng điều chỉnh giảm sản lượng dở dang so với cuối năm 2019 với giá trị: 261 tỷ đồng. Nguyên nhân: KH ký HĐ tổng thầu Deawoo E&C xây dựng dự án H-CT1 năm 2011, tuy nhiên dự án tạm dừng thi công và phát sinh tranh chấp với nhà thầu -> Khách hàng giảm giá trị SLDD tương ứng phần chênh lệch nhà thầu Deawoo E&C yêu cầu và giá trị thực tế Khách hàng phải thanh toán theo thỏa thuận tại tòa án TP Hà Nội
Hệ số nợ của Khách hàng cao, áp lực trả nợ lớn. Khách hàng hoạt động dựa chủ yếu trên (i) Vốn chiếm dụng nhà thầu Deawoo E&C (ii) vốn vay nợ công ty mẹ (571,7 tỷ đồng) (iii) Vay công ty TNHh YS Global (402 tỷ đồng)
Nguyên nhân: Khách hàng sử dụng phần lớn nguồn vốn vay nợ thuê ngắn hạn, vốn chiếm dụng nhà cung cấp để(i) Tạm ứng cho cá nhân BLĐ khảo sát triển khai dự án khác: 590 tỷ đồng (ii) Đầu tư dự án H-CT1.
Trường hợp điều chuyển khoản vay/ chiếm dụng công ty mẹ sang vay dài hạn: Khách hàng mất cân đối vốn (-321 tỷ đồng), khả năng hoạt động của KH phụ thuộc vào duy trì khoản vay của cơng ty TNHH YS Global. Ta có
Bảng 2.9: Bảng cân đối nguồn dự án H-CT1 tại thời điểm 31/03/2020
Khoản mục Giá trị
Chi phí dở dang 746
Trả trước cho người bán NH 4
Tiền và thuế phải thu nhà nước 19
Tài sản khác (Tạm ứng BLĐ) = 506 tỷ đồng
Nguồn vốn tài trợ = 1.275
Khoản mục Giá trị
Doanh thu chưa thực hiện dài hạn 5
Phải trả nhà cung cấp 737
Vay nợ thuê tài chính 422
Vốn tự có 111
( Nguồn: Tờ trình thẩm định ngân hàng MB- PGD Phùng Hưng)
-> Nguồn vốn > Chi phí triển khai dự án (H-CT1): Nguyên nhân: Khách hàng có sử dụng 01 phần nguồn vốn (~ 506 tỷ đồng) từ phải trả ngắn hạn công ty mẹ (~560 tỷ đồng) để tạm ứng cho BLĐ
-> Đánh giá: Tình hình tài chính của khách hàng phù hợp với thực tế triển khai dự án, Khách hàng mất cân đối vốn, tiền hàng, hệ số nợ ở mức cao, tạm ứng cho BLĐ chi phí phát triển dự án khác. Yếu tố giảm thiểu: Tính đến thời
điểm tháng quý 2/2020: Khách hàng đã tham gia 100% vốn tự có theo đề xuất vào phương án với giá trị 563 tỷ đồng.
Quan hệ tín dụng:
- Khách hàng và ông Park Chun Seon (người đại diện): hiện khơng có thơng tin về dư nợ tín dụng và dư nợ thẻ theo CIC. Lịch sử tín dụng đảm bảo: Không phát sinh nợ cần chú ý trong 12 tháng gần nhất, nợ xấu trong 05 năm trở lại đây, khơng có nợ bán VAMC
- Cảnh báo CRA: Khơng có a, Cơng ty TNHH Inpyung
+ Thơng tin tình trạng hoạt động, lĩnh vực kinh doanh:
- Đơn vị hoạt động từ năm 1994, theo mơ hình cơng ty TNHH, chủ tịch: Ơng Chun – Seon Park. Tình trạng pháp lý: Đang hoạt động
- Vốn: 2.077.896 USD, với sự góp vốn của 3 cá nhân (Ơng Chun- Seon Park góp 57.14% vốn, đồng thời là người đại diện theo pháp luật của Hi Brand Việt Nam)
- Lĩnh vực kinh doanh cốt lõi: Phát triển bất động sản, cho thuê bất động sản, thầu xây dựng.
- Các dự án tiêu biểu đã triển khai tại Hàn Quốc, ngoài dự án của khách hàng:
+ Trung tâm thương mại Yangjea Hibrand với quy mô 19 tầng nổi, 03 tầng hầm, tổng diện tích sàn 160.000 m2 – năm triển khai 2002
+ Căn hộ Indeogwon Apaetment: Quy mơ 2,500 căn hộ, diện tích ơ đất 100,000m2 từng được bình chọn là sản phẩm ăn khách năm 1996
+ TTTM Cheonyangi Huyndai Core: Quy mô 42.000 m2 sàn- năm triển khai 1994
-> Đánh giá: Công ty mẹ của khách hàng đã có kinh nghiệm trong việc triển khai phát triển các dự án BĐS, từ thời điểm năm 2002- nay: Đơn vị khơng có dự án BĐS nào được triển khai.
Nhận xét: chủ đầu tư đã có kinh nghiệm triển khai những dự án tại thị trường Hàn Quốc với lượng vốn không hề nhỏ và đã triển khai đưuọc một khoảng thời gian khá lâu, chứng tỏ tiềm năng phát triển và tình hình tài chính của khách hàng khá tốt.
b, Tình hình tài chính:
Nguồn: Thơng tin tài chính tại CIC báo cáo thông tin doanh nghiệp nước ngồi ngày 07/07/2020. Một số điểm chính:
- Kết quả kinh doanh: Xu hướng biến động doanh thu 02 năm (2017- 2018): Tăng trưởng chưa ổn định, doanh thu năm 2018 giảm 93% (năm 2017 tăng trưởng 74%). Doanh thu năm 2018= 2,1 triệu USD, TN ròng = (-63,9) triệu USD.
- Tình hình tài chính (31/12/2018):
+ Tổng tài sản = 234 tỷ KRW, cơ cấu TSNH/TSHD (16%/84%) hệ số nợ =78% (chủ yếu là nợ vay ngắn hạn: 75% nguồn vốn, trong đó khoản vay ngắn hạn: 90 tỷ KRW~38% nguồn vốn)
+ Cân đối vốn = (-137 tỷ KRW)
-> Đánh giá: Tình hình hoạt động kinh doanh của cơng ty mẹ Khách hàng suy giảm về quy mô doanh thu, hoạt động kinh doanh chưa hiệu quả.
- Thơng tin quan hệ tín dụng:
+ Chỉ số rủi ro: cao, xếp loại tín dụng trung bình (45 điểm) + Hồ sơ thơng tin bất lợi: Khơng có
+ Hạn mức tín dụng tối đa được khuyến cáo: Khơng khuyến cáo
Về khía cạnh thẩm định tình hình tài chính của khách hàng, cán bộ thẩm định đã thẩm định rất chi tiết, kỹ lưỡng, để từ đó hạn chế được tối đa rủi ro khi cấp tín dụng.