2.3. Thẩm định dự án đầu tư cụ thể tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân
2.3.2. Thẩm định dự án đầu tư vay vốn
Dựa vào tờ trình thẩm định tại ngân hàng TMCP Quân Đội - PGD Phùng Hưng và dựa vào báo cáo tài chính và các tài liệu liên quan mà doanh nghiệp cung cấp, ta có những thơng tin thẩm định dự án đầu tư vay vốn như sau:
2.3.2.1. Thông tin chung về dự án:
Tên dự án: Dự án chung cư kết hợp dịch vụ H-CT1 thuộc dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Hi Brand
Địa điểm dự án: Lô đất H-CT1. Khu đô thị mới Văn Phú, Phường Phúc La, quận Hà Đông, Hà Nội
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Hi Brand Việt Nam
Quy hoạch đất: Diện tích dự án: 10.088m2, trong đó diện tích xây dựng căn hộ chung cư= 4.980m2
Quy mơ: Cơng trình gồm 2 tịa nhà cao 23 tầng và 23 tầng,chung khối đế 2 tầng, 2 tầng hầm. Sản phẩm gồm 522 căn hộ chung cư diện tích từ 47,3m2 – 117,3m2
Tổng mức đầu tư: 1.224 tỷ đồng (bao gồm VAT)
Tiến độ dự án: Dự án đã triển khai xây dựng, mở bán vào năm 2011. Khách hàng đã mở bán 257 căn hộ. Xây dựng xong 2 tầng hầm. Tiến độ hiện tại xây thô đến tầng 10
Dự án có quy mơ đầu tư lớn, ảnh hưởng rất lớn tới điều kiện kinh tế, xã hội tại khu vực thực hiện, nên cần phải xem xét, thẩm định khách hàng một cách kỹ lưỡng.
2.3.2.2. Về thẩm định cơ sở pháp lý và về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án:
Căn cứ vào DAĐT mà công ty đang tiến hành, ngân hàng MB- PGD Phùng Hưng đã thẩm định và kết luận dự án phù hợp với các điều kiện pháp lý theo
quy định. Dự án đầu tư phù hợp, có tính hợp pháp và đúng quy định của pháp luật, đảm bảo đúng các quy định mà Nhà nước đã đặt ra.
Pháp lý đầu tư:
Theo GCN đầu tư số 1032744201 điều chỉnh lần 2 ngày 07/09/2017: Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm kể từ ngày cấp chứng nhận đầu tư lần đầu(19/05/2008)
Pháp lý đất:
QĐ 6151/QĐ-UBND ngày 14/12/2010 cho khách hàng thuê 65.606m2, thuê trả tiền 1 lần với thời hạn 50 năm. Công ty Hi Brand không phải nộp tiền thuê đất.
Pháp lý xây dựng:
QH 1/500: QĐ số 4700/QĐ-UBND ngày 10/09/2014 điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/500. Điều chỉnh giảm tầng cao cơng trình từ 2 tịa 36 tầng giảm thành 23 tầng và 25 tầng
Thiết kế cơ sở và giấy phép xây dựng: Dự án được miễn giấy phép xây dựng Pháp lý khác: báo cáo đánh giá tác động mơi trường, thẩm duyệt PCCC:Đã hồn thiện các văn bản kèm theo, đảm bảo đủ điều kiện về môi trường và PCCC Pháp lý mở bán chung cư: Đủ điều kiện bán theo công văn số 5115/SXD- QLN ngày 19/06/2020 của sở xây dựng thành phố Hà Nội.
Giải quyết tranh dân sự với nhà thầu: Khách hàng ký hợp đồng thầu deawoo E&C xây dựng dự án năm 2011 và xảy ra tranh chấp. Theo quyết định của tòa án TP Hà Nội đã chấm dứt tranh chấp và tháng 03/2011 giữa khách hàng và nhà thầu.
Đội ngũ cán bộ xây dựng có tay nghề và kinh nghiệm triển khai và thực hiện các dự án xây dựng trên địa bàn nên việc quản lý và tổ chức thực hiện dự án thuận lợi, đảm bảo tiến độ đặt ra.
Bên cạnh đó, cơng ty cịn xây dựng chiến lược phát triển đội ngũ cán bộ và chun gia có năng lực và trình độ cao.
Nhận xét: Dự án của khách hàng về cơ bản đủ điều kiện triển khai xây dựng và đang hoàn thiện các thủ tục để mở bán. Điều kiện pháp lý được bảo đảm.
Từ những tài liệu pháp lý đã được thu thập như trên, có thể thấy cán bộ tín dụng đã nắm bắt rất rõ về tình hình pháp lý cũng như trạng thái hoạt động của khách hàng để từ đó đưa ra phương án cụ thể để cấp tín dụng cho khách hàng.
2.3.2.2: Thẩm định về thị trường và vị trí của dự án a, Về thị trường:
Quý 1/2020, thị trường bất động sản trầm lắng do gián đoạn từ dịch covid 19. Nguồn cung chi phí giới hạn ở mức thấp. Số căn mới mở bán chủ yếu đến từ đợt mở bán tiếp theo. Giá BĐS bình quân tăng 4%/ năm
Sau giãn cách xã hội, các hoạt động bán hàng tấp nập trở lại, đặc biệt là căn hộ trung cấp chiếm lĩnh thị trường, Mặc dù giao dịch trầm lắng nhưng giá có xu hướng tăng.
Nguyên nhân do giá nhà Hà Nội có nguồn cung sụt giảm, đồng thời bảng giá đất theo quy định của nhà nước tăng. Tính đến năm 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người với tốc độ tăng trưởng ổn định 2%/năm
Nhận xét: Thị trường căn hộ tại Hà Nội dự kiến có sự gia tăng về giá do nguồn cung thị trường hạn chế, đồng thời chi phí đất tăng cao theo sự điều chỉnh đơn giá đất của UBND TP Hà Nội và nhu cầu dài hạn tại Hà Nội là rất lớn. Ngoài ra do sự tác động của dịch covid 19 đã tác động tiêu cực đến kế hoạch mở bán, tiêu thụ bđs của thị trường do người mua trong nước tránh các sự kiện bán hàng đông đúc, trong khi lệnh cấm du lịch đã hạn chế khách mua nước ngoài, đồng thời làm suy giảm thu nhập của nền kinh tế.
b, Về vị trí của dự án và thị trường khu vực dự án
Được xây dựng ngay mặt tiền đường Lê Trọng Tấn, trong Khu đô thị Văn Phú, Hà Đông, Hà Nội. Nằm trong quần thể dự án Hi Brand Văn Phú được đầu
tư bài bản, dự án kế thừa hạ tầng tiện ích xung quanh như: Bể bơi ngồi trời, công viên, khu vui chơi,…
Cơ sở hạ tầng giao thơng xun suốt, có các tuyến đường huyết mạch của Hà Đơng như đưng: Lê Trọng Tấn, Quang Trung, Nguyễn Trãi, Tố Hữu, Lê Văn Lương kéo dài, tuyến đường sắt Cát Linh- Hà Đơng… Với vị trí trung tâm của nhiều tuyến đường, cư dân kết nối dễ dàng các quận huyện nội thành bởi các hệ thống giao thông thuận tiện,…
Dự án nằm ở trung tâm của quận Hà Đơng, là khu vực có tốc độ phát triển mạnh mẽ về kinh tế, xã hội , mang lại sự kết nối với đầy đủ các tiện ích về an sinh, xã hội, các tiện ích cộng đồng.
Dự án thuộc phía Tây Hà Nội, đang là thị trường BĐS tiềm năng, thu hút sự quan tâm của đông đảo khách hàng bởi hưởng lợi thế của cơ sở hạ tầng giao thông, xã hội phát triển đồng bộ, hiện đại.
Quỹ đất tại khu vực trung tâm Hà Nội đang dần cạn kiệt nguồn cung hạn chế, với lợi thế gần trung tâm hơn – giá bán hợp lý hơn đã khiến các dự án tại đây thanh khoản tốt, đặc biệt là những dự án thuộc phân khúc trung cấp.
Nguồn cầu từ nước ngoài là một trong những động lực giúp cho hoạt động bán hàng khả quan tại Hà Nội, đặc biệt là các dự án có vị trí tốt ở khu vực phía Tây và Hà Tây.
Giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm quý 4/2019 phân khúc trung cấp được ghi nhận ở mức 1.370 USD/m2 tăng 5% theo năm. Đáng chú ý, dự án từ các khu đô thị với tiện ích đồng bộ và cơ sở hạ tầng hồn thiện có giá bán cao hơn trung bình hiện tại khu vực Hà Nội khiến cho BĐS trung cấp Hà Đông đạt ngưỡng giá mới
Nhận xét: BĐS tại khu vực có nhiều tiềm năng phát triển, hạ tầng hoàn thiện, với lợi thế gần trung tâm và giá bán hợp lý đã khiến các dự án tại khu vực có tính thanh khoản tốt với phân khúc trung cấp, đặc biệt được bổ sung nguồn cầu
từ nước ngồi. Vị trí dự án thuận lợi kết nối hạ tầng giao thông – kinh tế xã hội, tiện ích xung quanh
Cán bộ thẩm định cũng đã xem xét và phân tích vị trí và tiềm năng phát triển của dự án một cách kỹ lưỡng, để từ đó có những phân tích cụ thể về khả năng tạo ra doanh thu của sản phẩm để xem xét khả năng trả nợ của khách hàng.
2.3.2.3: Thẩm định về kỹ thuật của dự án và ứng dụng công nghệ của dự án.
Quy mô gồm 2 khối tháp: tháp A cao 23 tầng và tháp B cao 25 tầng chung khối đế cao 03 tầng+ 02 tầng hầm.
Gồm 84 căn 1 ngủ, 324 căn 2 ngủ và 114 căn 3 ngủ với diện tích bình qn là 85,5m2
Theo quy chuẩn diện tích đỗ xe của nhà chung cư tối thiểu 20m2 cho 100m2 diện tích sử dụng căn hộ-> dự án đáp ứng yêu cầu tối thiểu diện tích đỗ xe cho cư dân.
Năng lực nhà thầu thi cơng: CTCP CDC Hà Nội là đơn vị có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực : tổng thầu thi công, tư vấn thiết kế thi cơng dân dụng, các cơng trình BĐS.
Về kỹ thuật– cơng nghệ của dự án, cán bộ tín dụng thẩm định các nội dung. - Địa điểm xây dựng: KĐT Văn Phú, Hà Đông, Hà Nội.
- Quy mô xây dựng : 10.088m2 Vật liệu chính bao gồm:
Những ngun vật liệu có đặc tính và chất lượng tốt để phục vụ hoạt động xây dựng của dự án là cơng trình xây dựng khu chung cư tích hợp. Đây đều là những vật liệu phải qua kiểm định rõ ràng, cụ thể, đôi khi những nguyên vật liệu này trong nước khơng có mà phải đi nhập khẩu từ nước ngồi.
Công nghệ:
- Công nghệ, thiết bị: áp dụng công nghệ tiên tiến,hiện đại, trang thiết bị chủ yếu được nhập khẩu đảm bảo.
- Giải pháp công nghệ phải đảm bảo cho vận hành, bảo dưỡng thuận tiện, dễ dàng nâng cao hoạt động hữu ích của thiết bị.
- Lựa chọn công nghệ phải phù hợp với điều kiện mặt bằng.
- Lựa chọn cơng nghệ và bố trí thiết bị khơng được làm ảnh hưởng tới môi trường trong khu vực. Các chỉ tiêu về nồng độ bụi, tiếng ồn, chất thải, ...phải nằm trong giới hạn cho phép của các tiêu chuẩn hiện hành.
- Công nghệ áp dụng phải tiết kiệm nguyên liệu và năng lượng, dễ dàng chuyển đổi cơ cấu sản phẩm khi cần thiết hoặc mở rộng dây chuyền sản xuất khi có nhu cầu.
Nhận xét: Dự án cung cấp các sản phẩm hướng tới phân khúc trung cấp, diện tích căn hộ thuộc nhóm thanh khoản tương đối tốt trên thị trường. Nhà thầu có kinh nghiệm và năng lực, phương diện về cơng nghệ và kỹ thuật được đảm bảo một cách tối ưu nhất theo chuẩn mực ngành.
Về việc thẩm định kỹ thuật và cơng nghệ của dự án, cán bộ thẩm định cịn khá là sơ sài, chưa đi vào chi tiết, cụ thể về các vấn đề có thể phát sinh khi thẩm định khía cạnh này.
2.3.2.4: Thẩm định tài chính và hiệu quả của dự án
Cán bộ thẩm định đã tiến hành thẩm định và điều tra:
MB Phùng Hưng đã thẩm định tài chính của dự án đầu xây dựng của công ty. Đã thẩm định về các khía cạnh chi phí và lợi ích mà dự án mang lại và có các đánh giá sau:
Về các chi phí và lợi ích mà dự án mang lại về mặt tài chính có tính hợp lý với thực tế. Các chỉ tiêu tài chính của dự án cho thấy hiệu quả mang lại khá cao cho chủ đầu tư
Tổng tài sản = 753 tỷ đồng, TTS chủ yếu bao gồm: KPT + 276 tỷ đồng, HTK = 119 tỷ đồng. tài sản luân chuyển khá tốt, phát sinh KPT + HTK chậm luân chuyển, nghiệm thu = 35,4 tỷ đồng.
Hệ số nợ 52%, chủ yếu là nguồn vốn chiếm dụng thương mại ( đầu vào/đầu ra) với tỷ lệ ~ 30% nguồn vốn, vay ngắn hạn ~ 18% nguồn vốn.
Đơn vị không mất cân đối vốn (VLĐR = 49 tỷ đồng), không mất cân đối tiền hàng (= 51 tỷ đồng) (đã bao gồm trích lập dự phịng KPT + HTK chậm ln chuyển)
Thơng tin QHTD: Hiện đang có dư nợ tại 6 TCTD với tổng dư nợ = 152,6 tỷ đồng (nợ ngắn hạn = 147,2 tỷ đồng, dư nợ tại MB = 30 tỷ đồng), dư cam kết ngoại bảng tại 04 TCTD với tổng nghĩa vụ: 231 tỷ đồng (tại MB = 103 tỷ đồng). Dư nợ bình quân tại các TCTD trong 12 tháng gần nhất = 131 tỷ đồng, trong đó dư nợ thấp nhất = 99,2 tỷ đồng (Tháng 1/2020), cao nhất =162,3 tỷ đồng (tháng 5/2020). Lịch sử tín dụng đảm bảo: Dư nghĩa vụ hiện tại đủ tiêu chuẩn, đơn vị không phát sinh nợ cần chú ý trong 12 tháng gần nhất, nợ xấu trong 05 năm trở lại đây.
Bảng 2.10: Chi phí các hạng mục của dự án Stt Hạng mục TMĐT theo kế hoạch KH TMĐT theo đánh giá TĐ Tỷ trọng 1 Chi phí tiền đất 52 52 4%
2 Chi phí đã đầu tư 484 484 39%
3 Chi phí đầu tư xây dựng và hồn thiện
639 603 49%
4 Chi phí bổ sung hồn thiện 490 490 40%
5 Chi phí quản lý 75 82 7%
6 Chi phí dự phịng 43 36 3%
7 Chi phí bổ sung đầu tư 30 30 2%
8 Lãi vay trong thời gian xây dựng
45 22 1%
9 Chi phí thanh lý HĐ người mua nhà
- 26 2%
Tổng mức đầu tư 1.218 1,224 100%
Như vậy,cán bộ thẩm định đã tổng kết lại: các chi phí để hồn thành dự án là 1.224 tỷ đồng, chênh lệch lớn hơn so với mức giá đưa ra của chủ đầu tư là 1.218 tỷ đồng.Điều này đảm bảo tham gia dự án này ngân hàng có khả năng sinh lời, mang lại hiệu quả kinh tế. Hiệu quả tài chính đem lại của dự án phù hợp với mục tiêu và đặc điểm của dự án đảm bảo được hiệu quả về mặt kinh tế xã hội, không gây tổn hại đến xã hội hay lợi ích chung của tồn bộ nền kinh tế.
Bảng 2.11: Bảng cân đối nguồn vốn thực hiện dự án:
(Nguồn : Tờ trình thẩm định ngân hàng MB-PGD Phùng Hưng)
Với việc hạch tốn chi tiết dịng tiền ra, dịng tiền vào và các khoản chi phí thực hiện dự án một cách chi tiết, giúp cho cán bộ thẩm định dễ dàng đánh giá được hiệu quả của phương án, để từ đó đưa ra mức cấp tín dụng một cách chuẩn xác nhất. Chi tiết Tổng LK đến Q2/2020 Q3/2020 Q4/2020 Q1/2021 Q2/2021 Q3/2021 Q4/2021 Q1/2022 Q2/2022 Q3/2022 Dòng tiền vào 2.549 563 249 175 103 173 103 150 678 278 79 VTC 514 514 Vốn vay 300 - 216 83 1 - - - - - - Tiền bán hàng 1.628 - 15 77 93 166 96 146 677 278 79 Hoàn VAT 107 48 18 15 9 7 7 3 1 - - Dòng tiền ra 1.874 563 200 173 107 91 155 190 289 82 23 Đã đầu tư đến bù 563 563 Chi đầu tư xây dựng 639 - 193 160 94 72 72 38 10 - - Trả nợ gốc lãi 323 - 6 5 4 4 75 137 92 - - Nộp VAT 156 - 1 7 9 16 9 14 65 27 8 Thuế TNDN 193 - - - - - - 122 56 16 Cân nguồn 675 - 23 3 0 53 -37 -11 389 195 56 Lũy kế 23 27 27 80 43 31 430 625 681
- Độ nhạy phương án:
NPV Biến động giá bán căn hộ dự kiến bán người nước ngoài
70,6 -5% -10% -15% Biến động giá căn hộ trong nước -5% 27 8 (12) -10% 4 (16) (35) -15% (20) (40) (59)
DSCR Biến động giá bán căn hộ dự kiến bán người
nước ngoài
4 -45% -50%
Biến động giá căn hộ trong nước
-45% 1,2 1,1
-50% 1,1 1,0
-55% 1,0 0,7
(Nguồn báo cáo thẩm định ngân hàng MB) -> Đánh giá: Phương án có hiệu quả, tuy nhiên hiệu quả đạt được ở mức
thấp. Khách hàng có khả năng cân đối trả nợ cho MB với độ khả năng trả nợ thấp, dự án không cân đối được nguồn trả nợ khi giá bán căn hộ giảm về mức bình quân: 15,5 triệu đồng/ m2
Phương án có hiệu quả với:
Doanh thu bán hàng =1,628 tỷ đồng
Chi phí = 1,224 tỷ đồng
Lợi nhuận sau thuế = 211 tỷ đồng
NPV = 70,6 tỷ đồng
IRR = 3,43% > WACC (1,9%/ quý)
(Nguồn báo cáo thẩm định ngân hàng MB)
Những chỉ tiêu trên đều cho thấy việc đầu tư của cơng ty có hiệu quả và có độ an tồn khá cao. Nên có thể n tâm đầu tư vào dự án.
Cán bộ thẩm định đã thẩm định rất chặt chẽ, chi tiết về tình hình tài chính