3.1.3.1. Công tác chuẩn bị
1. Lập kế hoạch thi công chi tiết: xác định thời gian, địa điểm, khối lượng và nhân lực thực hiện của từng bước công việc; lập kế hoạch làm việc với các đơn vị có liên quan đến cơng tác chuyển đổi, bổ sung, hồn thiện cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn thi cơng.
2. Chuẩn bị nhân lực, địa điểm làm việc.
3. Chuẩn bị vật tư, thiết bị, dụng cụ, phần mềm phục vụ cho công tác chuyển đổi, bổ sung, hồn thiện cơ sở dữ liệu địa chính.
3.1.3.2. Chuyển đổi dữ liệu địa chính
1. Lập mơ hình chuyển đổi cấu trúc dữ liệu của cơ sở dữ liệu địa chính đã xây dựng sang cấu trúc dữ liệu hiện hành.
2. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền:
a) Tách, lọc và chuyển đổi dữ liệu không gian đất đai nền từ dữ liệu không gian của cơ sở dữ liệu địa chính đã có;
b) Đối với những khu vực chưa có cơ sở dữ liệu khơng gian địa chính thì tiến hành xây dựng mới dữ liệu khơng gian đất đai nền theo quy định tại Điều 10 của Thông tư này để đảm bảo dữ liệu không gian đất đai nền được phủ kín phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.
3. Chuyển đổi cấu trúc dữ liệu khơng gian địa chính. 4. Chuyển đổi cấu trúc dữ liệu thuộc tính địa chính. 5. Chuyển đổi cấu trúc dữ liệu hồ sơ quét.
3.1.3.3. Bổ sung, hồn thiện dữ liệu địa chính 1. Rà sốt, bổ sung dữ liệu khơng gian địa chính. 2. Rà sốt, bổ sung dữ liệu thuộc tính địa chính.
3. Thực hiện hồn thiện 100% thơng tin trong cơ sở dữ liệu đã được chuyển đổi, bổ sung.
4. Thực hiện xuất sổ địa chính (điện tử) đối với những thửa đất chưa có sổ địa chính (điện tử) theo khn dạng tệp tin PDF; đối với các thửa đất đã có sổ địa chính (điện tử) thì sử dụng sổ địa chính (điện tử) đã có.
3.1.3.4. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính
1. Chuyển đổi siêu dữ liệu địa chính theo mơ hình chuyển đổi cấu trúc dữ liệu đã lập quy định tại khoản 1 Điều 19 của Thông tư này.
2. Thu nhận các thông tin cần thiết để bổ sung thông tin cho siêu dữ liệu địa chính.
3. Nhập bổ sung thơng tin cho siêu dữ liệu địa chính theo từng đơn vị hành chính cấp xã.
3.1.3.5. Kiểm tra, nghiệm thu cơ sở dữ liệu địa chính 1. Đơn vị thi cơng có trách nhiệm:
a) Chuẩn bị tài liệu và phục vụ giám sát, kiểm tra, nghiệm thu;
b) Tổng hợp, xác định khối lượng sản phẩm đã thực hiện theo cơng đoạn cơng trình và kết thúc cơng trình;
c) Lập biên bản bàn giao theo Phụ lục số 06 kèm theo Thông tư này. 2. Đơn vị kiểm tra, nghiệm thu có trách nhiệm:
a) Thực hiện kiểm tra khối lượng, chất lượng cơ sở dữ liệu địa chính theo quy định về công tác giám sát, kiểm tra, thẩm định và nghiệm thu cơng
trình, sản phẩm trong lĩnh vực quản lý đất đai của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Làm thủ tục xác nhận sản phẩm theo cơng đoạn cơng trình và kết thúc cơng trình.
3.1.3.6. Đối sốt dữ liệu
Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện:
1. Đối sốt thông tin của thửa đất trong cơ sở dữ liệu đã được chuyển đổi, bổ sung với nguồn tài liệu, dữ liệu đã sử dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu đối với trường hợp phải xuất mới sổ địa chính (điện tử).
2. Thực hiện ký số vào sổ địa chính (điện tử) đối với trường hợp xuất mới sổ địa chính (điện tử).
3.2. Thực nghiệm cơng tác xây dựng CSDL địa chính 3.2.1. Mục đích nghiên cứu thực nghiệm 3.2.1. Mục đích nghiên cứu thực nghiệm
Với nhu cầu hiện đại hóa hồ sơ địa chính ngày càng trở nên cấp thiết do phần lớn dữ liệu ở các địa phương ở dạng giấy và phương pháp quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thơng tin và cập nhật biến động đất đai. Trong khi hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu mang tính kế thừa cao. Vì vậy, theo sự phát triển của xã hội, các thông tin về đất đai cũng ngày càng được tăng theo cấp số nhân. Và với những tiến bộ vượt bậc trong khoa học công nghệ cho thấy, giải pháp hữu hiệu nhất để giải quyết vẫn đề này là thiết lập CSDL địa chính và vận hành hệ thống thơng tin đất đai.
Ninh Hịa là thị xã có diện tích lớn của tỉnh Khánh Hịa, trung tâm thị xã cách TP. Nha Trang 33 km, và là trong những khu vực có tốc độ đơ thị hóa mạnh vì vậy trong địa bàn có có nhiều biến động trong sử dụng đất. Tuy nhiên hệ thống hồ sơ địa chính của thị xã đã cũ, giá trị sử dụng kém làm cho các giao dịch đất đai bị ngưng trệ và mang tính tự phát, thiếu tính pháp lý, việc mua bán trái phép gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại, công tác quản lý bị buông lỏng trong một thời gian dài dẫn tới hệ thống hồ sơ địa chính của địa
phương không thể đạp ứng của những yêu cầu quản lý đất đai cũng như nhu cầu thông tin của các đối tượng sử dụng đất đai ngày càng cấp thiết. Xuất phát từ thực tế đó, tơi đã lựa chọn thị xã Ninh Hịa là khu vực nghiên cứu nói chung và xây dựng CSDL địa chính phường Ninh Đa nói riêng.
3.2.2. Giới thiệu chung về khu vực nghiên cứu
3.2.2.1. Điều kiện tự nhiên a, Vị trí địa lý
Hình 3.4: Hình ảnh thể hiện vị trí của xã Ninh Hịa
Khu vực xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thuộc phường Ninh Đa, thị xã Ninh Hịa, tỉnh Khánh Hịa. Phía Bắc giáp huyện Vạn Ninh, phía Đơng giáp biển Đơng, phía Nam giáp thành phố Nha Trang, huyện Diên Khánh và huyện Khánh Vĩnh, phía Tây giáp tỉnh Đắk Lắk. Thị xã Ninh Hòa nằm tại ngã 3 nơi giao nhau giữa quốc lộ 1 và quốc lộ 26 đi Buôn Ma Thuột
Nằm ở vị trí tọa độ địa lý: Vĩ độ từ 12o
20’đến 12o45’
Kinh độ từ 105o
52’đến 109°20’
b, Đặc điểm địa hình
Ninh Hịa có tổng diện tích đất tự nhiên là 119.777 ha, có trên 70% là núi rừng, 0,44% là động cát ven biển.
Đồng bằng nơi đây là một lòng chảo hơi tròn, ba mặt bị núi bao bọc, bán kính khoảng 15 km. Địa hình thấp dần từ Tây sang Đơng và từ Bắc xuống Nam. Vùng trung tâm đồng bằng đất đai tương đối phì nhiêu.
Địa hình thị xã Ninh Hòa bị chia cắt nhiều bởi núi cao, nhiều dốc và đèo hiểm trở. Phía Tây trên quốc lộ 26 có đèo Dốc Đất, đèo Phượng Hồng. Phía Nam trên quốc lộ 1A có đèo Rọ Tượng, đèo Rù Rì. Phía Bắc có dốc Giồng Thanh, dốc Đá Trắng. Phía Đơng đồng bằng có dải núi Hịn Hèo chạy theo hướng Tây Bắc – Đông Nam, ba mặt nhô ra biển tạo thành một bán đảo lớn (146 km2) với nhiều đỉnh cao trên 700m.
c, Về khí hậu, thời tiết
Ninh Hịa nằm trong tiểu vùng khí hậu đồng bằng ven biển, mang đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng của khí hậu đại dương nên quanh năm khí hậu nơi đây tương đối ơn hồ, mùa đơng khơng rét buốt với nhiệt độ trung bình hàng năm là 26,60
C, độ ẩm bình quân hàng năm là 70%-80%. Lượng mưa trung bình hàng năm là 1350 mm, thời tiết mưa rải không đều, hàng năm mưa nhiều vào tháng 10, tháng 11, thường gây lũ lớn nhưng ít khi có bão. Mùa khơ nắng nhiều, gió Tây Nam thổi mạnh, thường gây hạn hán gay gắt. Nhiệt lượng ánh sáng dồi dào với 2.482 giờ nắng trong năm, tổng nhiệt lượng bình quân trong năm 9.5000
C.
3.2.2.2. Tình hình kinh tế - văn hóa – xã hội
a, Dân Số
Theo thống kê năm 2011, tồn thị xã có 235.098 nhân khẩu, mật độ dân số là 196 người/km2. Thị xã Ninh Hịa có 17 dân tộc sinh sống, trong đó dân tộc kinh chiếm tỷ lệ cao khoảng hơn 97 % và 16 dân tộc thiểu số gồm: Raglai, Ê đê, Thái, Mường, Tày, Nùng, Hoa, Khơ me, Thanh, Chăm, Bana, Thổ, Churu, Sán Dìu, Churơ, Stiêng với 1.286 hộ, 5.258 khẩu, chiếm 2,1% dân số tồn thị xã, trong đó đơng nhất là dân tộc Ê đê, Raglai, Hoa. Hầu hết đồng bào dân tộc thiểu số sống tập trung ở hai xã miền núi xã Ninh Tây, xã
Ninh Tân và các xã miền núi khác của thị xã, số còn lại sống rải rác ở các xã, phường trên địa bàn thị xã. Đồng bào dân tộc thiểu số trên địa bàn thị xã Ninh Hịa chủ yếu làm nghề nơng như: trồng lúa, mía, mì và một số hoa màu khác.
b, Kinh tế
Thị xã Ninh Hoà với điều kiện thổ nhưỡng, đặc điểm khí hậu, địa hình đã từ lâu hình thành nhiều nghề truyền thống lâu đời và đã có nguồn hàng hố bán ra trong và ngồi tỉnh như hàng nông hải sản: cá khô, muối ăn, nước mắm; hàng thủ cơng nghiệp: đẩu mây, chiếu, đường, gạch ngói Ninh Hịa.
Ruộng lúa nơi đây đã đem lại nguồn thu nhập ổn định hàng năm cho các hộ nơng dân gắn bó với nghề. Nghề ni trồng và đánh bắt thủy hải sản cũng phát triển với các loại loại thủy hải sản, tơm, cá, mực có giá trị kinh tế cao.
c, Giao thơng
Thị xã Ninh Hồ nằm tại ngã ba giao nhau của Quốc lộ 1A và Quốc lộ 26 đi Buôn Ma Thuột, tỉnh Đăk Lăk. Trung tâm thị xã cách thành phố Nha Trang 33 km, cách thị trấn Vạn Giã, huyện Vạn Ninh 27 km và cách Buôn Ma Thuột 164 km. Thị xã Ninh Hịa cịn là nơi có vị trí giao thông thuận lợi trong giao lưu phát triển kinh tế với đường sắt Bắc – Nam đi qua và có các cảng biển trọng yếu thuộc phía nam vịnh Vân Phong có ý nghĩa trong phát triển dịch vụ trung chuyển dầu, cảng tổng hợp vận chuyển hàng hóa, khách du lịch.
d, Văn hóa – Xã hội
Sự nghiệp văn hóa, giáo dục đã có bước phát triển vượt bậc so với trước kia. Những lớp học ca ba đã hồn tồn xóa bỏ. Số trẻ em 6 tuổi đều được đi học gần 100% thị xã Ninh Hịa đã được cơng nhận phổ cập giáo dục tiểu học. Tỷ lệ học sinh giỏi mỗi năm đều tăng, số học sinh thi đỗ vào cao đẳng và đại học ngày một đông. Việc chăm lo giáo dục đã trở thành mối quan tâm của tồn xã hội và tồn dân thị xã Ninh Hịa.
Mức hưởng thụ văn hóa của người dân trong xã ngày được nâng cao. Nhiều cuộc thi, hội diễn, liên hoan văn nghệ được tổ chức thường xuyên đã góp phần làm cho sinh hoạt ở nơng thơn nhộn nhịp góp phần cho việc “xây dựng nơng thơn mới”.
3.2.3. Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở khoa học – pháp lý xây dựng CSDL địa chính ở nước ta, nhu cầu xây dựng CSDL địa chính, tình hình xây dựng CSDL địa chính ở trong và ngoài nước.
Điều tra và đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính phường Ninh Đa, Thị xã Ninh Hịa, và tình hình xây dựng CSDL địa chính của phường Ninh Đa. Từ đó, đề xuất các giải pháp xây dựng CSDL địa chính phường Ninh Đa một cách hoàn thiện nhất.
3.2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu và kết quả đạt đƣợc
3.2.4.1. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháo khảo sát điều tra, khảo sát thực địa: Nhằm thu thập tài liệu, số liệu về hồ sơ địa chính, điều tra giá đất thị trường trong địa bàn phường Ninh Đa.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích các số liệu đã thu thập trong quá trình điều tra nhằm làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng CSDL địa chính trên địa bàn phường Ninh Đa, từ đó đề xuất các giải pháp.
Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu trong và ngồi nước có liên quan, khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các cơng trình nghiên cứu của các cơng trình, đề tài khoa học có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp mơ hình hóa: Được xây dựng để xây dựng CSDL địa chính của phường Ninh Đa.
Thiết kế được CSDL địa chính của phường Ninh Đa, thị xã Ninh Hòa nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của phường. Mơ hình có thể áp dụng cho các xã, phường khác trên địa bàn thị xã.
Xây dựng được CSDL địa chính bằng phần mềm ViLIS 2.0, với các số liệu, dữ liệu của phường Ninh Đa. Từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện hơn cho phần mềm này phục vụ nhu cầu quản lý đất đai trên địa bàn thị xã.
3.2.5. Quá trình thực hiện
3.2.5.1. Thực trạng hồ sơ địa chính phường Ninh Đa, thị xã Ninh Hịa a, Hệ thống hồ sơ địa chính
Hệ thống hồ sơ địa chính được hiểu là hệ thống bản đồ địa chính và sổ sách địa chính, gồm các thơng tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất, về người sử dụng đất, về quá trình sử dụng đất, được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ.t
Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ sở để thiết lập Hệ thống thông tin đất đai, Hệ thống thông tin bất động sản. Theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh sửa, quản lý hồ sơ địa chính quy định hồ sơ địa chính gồm :
- Bản đồ địa chính. - Sổ địa chính. - Sổ mục kê đất đai.
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
- Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại:
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết. + Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
Hồ sơ địa chính có vai trị rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai, nhất là ở cấp cơ sở xã (phường) và cấp huyện (quận). Điều này được thể
hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Qua đó có thể thấy, hồ sơ địa chính là tài liệu được sử dụng thường xuyên trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu quản lý về đất đai. Điều này trở nên rất dễ dàng khi thiết lập được CSDL địa chính. Đó là tập hợp thơng tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính (gồm dữ liệu khơng gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan) được sắp xếp, tổ chức, để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử. Khi đó, các thơng tin cần thiết có thể khai thác trực tiếp từ CSDL địa chính. Chính vì vậy, việc xây dựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại.
Hình 3.5: Vai trị của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai
b, Thực trạng hồ sơ địa chính phường Ninh Đa, thị xã Ninh Hịa
Với tốc độ phát triển kinh tế cao kéo theo nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gia tăng, trong khi đó việc thực hiện cập nhật chỉnh lý bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính khơng thực hiện đúng quy định tại ba cấp; cấp xã chỉnh lý theo nhiệm vụ nhưng chưa có quy định kỹ thuật cụ thể, khơng kiểm sốt được độ chính xác của cơng tác chỉnh lý; từ đó, tạo ra sự khác biệt hiện trạng giữa bản đồ, sổ sách địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trong nhân dân, giữa GCNQSDĐ và hiện trạng đất đang sử dụng. Với tình hình quản lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ đất đai như hiện nay thì các cơ quan chuyên môn không thể áp dụng theo các quy định hiện