- Góp phần đẩy mạnh việc đáp ứng nhu cầu về vốn, thúc đẩy phát triển cho thị trường bất động sản.
HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.3.3. Giải pháp về giá đất
Giá đất là vấn đề được quan tâm và bàn cãi nhiều nhất, bởi vì giá đất là căn cứ tính thuế liên quan đất đai, hay tiền thuê đất, tiền đền bù đất bị thu hồi,…tức là nó ảnh hưởng mạnh đến nghĩa vụ và lợi ích kinh tế của các cá nhân, tổ chức trong mọi hoạt động liên quan đến bất động sản. Việc xác định giá đất nhanh chóng, chính xác, hợp lý và sát với giá thị trường là yêu cầu vô cùng quan trọng hiện nay, nhằm xóa bỏ tình trạng lãng phí đất đai, thu hẹp chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thực tế như trong thời gian qua, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển tích cực hơn nữa.
Về dài hạn, để có thể xác định giá đất chính xác và theo sát giá thị trường cần phải xây dựng một hệ thống thơng tin lưu trữ tồn bộ các thơng số về đất đai trên thị trường của từng địa phương, như mức sinh lợi của đất đai do vị trí thuận lợi kinh doanh, đi lại, nhiều tiện ích,…từ đó làm căn cứ phân chia thành từng loại đất khác nhau. Hệ thống thông tin này luôn công khai và minh bạch, tất cả mọi người có thể tham khảo và đối chiếu khi cần. Mọi ý kiến tranh cãi về giá đất ở từng nơi, cá nhân và tổ chức đều có quyền đệ trình lên lên văn phịng quản lý đất đai của mỗi địa phương cùng với phương thức tính giá thay thế (nếu có).
Giá từng loại đất có thể được xác định thơng qua những giao dịch bất động sản thực tế, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đấu giá bất động sản. Từ đó đưa vào hệ thống thông tin lưu trữ giá đất làm cơ sở tham chiếu.
Cán bộ định giá đất và nhân viên làm việc trong các văn phịng quản lý thơng tin lưu trữ đất đai phải được đào tạo kỹ, được học tập nâng cao trình độ chun mơn thường xun.
Ngân sách để xây dựng hệ thống thông tin lưu trữ về đất đai sẽ rất lớn trong thời gian đầu, nhưng sau khi hệ thống hoàn chỉnh cùng với những đổi mới trong chính sách thuế, phí và lệ phí thì hiệu quả kinh tế mà hệ thống này mang lại sẽ không nhỏ cho thị trường bất động sản nói riêng và cho cả nền kinh tế nói chung.
Về ngắn hạn, trong thời gian trước mắt chờ hệ thống thơng tin lưu trữ hồn chỉnh,
mọi nghĩa vụ và quyền lợi liên quan đến đất đai vẫn phải sử dụng theo khung giá đất của Nhà nước, nhưng cần đảm bảo cho giá đất có cơ chế tự thích ứng, khi mà các yếu tố cấu thành giá đất thị trường thay đổi như cơ sở hạ tầng, các tiện ích xung quanh,…thì giá đất trong khung giá của Nhà nước phải kịp thời thay đổi theo.
Để khung giá đất của Nhà nước theo sát diễn biến của thị trường đòi hỏi:
- Các cấp quy định khung giá đất từng địa phương cần thu thập đầy đủ thông tin về đất đai để xác định giá đất chính xác và linh hoạt hơn nữa. Đặc biệt, tại các thành phố lớn cần quan tâm hơn nữa về việc phân chia đô thị thành nhiều loại rõ ràng để có thể có giá đất hợp lý và công bằng, như một số vùng ngọai ô trước đây được phân loại là nơi đất sinh hiệu quả kinh tế thấp, nhưng khi đất nước phát triển, cở sở hạ tầng ngày càng hiện đại, đời sống thu nhập người dân ngày càng tăng, tiện ích cuộc sống cao và ngoại ô là xu hướng an cư mới vừa hưởng mức thuế đất thấp do giá đất thấp, vừa tránh được nạn ô nhiễm môi trường vì vậy Nhà nước cần có chính sách giá đất hợp lý cho các khu vực như vậy.
- Khi khung giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay thành phố trực thuộc trung ương xây dựng xong cần có sự kiểm tra đánh giá của Bộ tài chính so sánh với mặt bằng chung của cả nước.
- Việc xác định giá đất cần tách riêng với giá trị các yếu tố vật chất gắn liền trên đất như cơng trình, cây lâu năm,….Như vậy mới đảm bảo tính cơng bằng và chính xác.
- Khung giá đất cần điều chỉnh kịp thời cùng với sự thay đổi giá trị đất tại khu vực đó do cơ sở hạ tầng mới, đường giao thông mở rộng,…để đảm bảo các
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước cũng như đảm bảo sự cơng bằng xã hội, bình ổn thị trường.
Kết luận chương 3: Để thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển
mạnh và bền vững thì việc hồn thiện chính sách tài chính đối với thị trường này là một yêu cầu cấp thiết. Nhằm đảm bảo tính khả thi, các giải pháp để hồn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản được đưa ra dựa trên sự phân tích những mặt đạt được và chưa đạt được của chính sách tài chính trong thời gian qua, các dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới, mục tiêu và quan điểm quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước. Có bốn nhóm giải pháp chủ yếu đó là: Giải pháp hồn thiện chính sách thuế; điều chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai; đổi mới và hồn thiện chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến bất động sản; giải pháp về các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản ở nước ta đang ở giai đoạn khởi đầu của quá trình phát triển cùng với cơ chế đổi mới nền kinh tế theo quy trình hội nhập kinh tế quốc tế, các chính sách tài chính điều tiết thị trường này thời gian qua chắc chắn cũng không tránh khỏi những mặt hạn chế, bất cập với những diễn tiến của thị trường, đôi khi không thúc đẩy thị trường phát triển theo đúng hướng mà còn làm rào cản sự phát triển. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, đề tài này đã nêu ra những kết quả đạt được cũng như phân tích những mặt tồn tại của chính sách tài chính đang áp dụng cho thị trường bất động sản, từ đó cũng đề ra các giải pháp định hướng cho việc sửa đổi và hoàn thiện các chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản để đưa thị trường bất động sản ở Việt Nam ngày càng ổn định và bền vững hơn.
Hiện tại cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam còn ở mức thấp so với yêu cầu của sự phát triển, nên trước mắt luận văn kiến nghị Nhà nước tiến hành thực hiện điều chỉnh và sửa đổi ngay những mặt hạn chế của chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua nhằm khai thông sự vận động của thị trường. Bên cạnh đó, để bổ trợ cho chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản phát huy tác dụng, thì yêu cầu chính sách giá đất phải sát với giá thị trường; hệ thống pháp luật phải đồng bộ, rõ ràng, minh bạch; cơ chế quản lý của Nhà nước không chồng chéo chức năng và nhiệm vụ lẫn nhau gây khó khăn cho mọi hoạt động liên quan đến bất động sản.