1.2 Tổng quan về tín dụng bất động sản
1.2.6 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau cuộc khủng hoảng cho
cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ
1.2.6.1 Khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ.
• Tác động của cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn đang ngày càng trở nên sâu
rộng khi hàng loạt các tập địan tài chính tên tuổi của Mỹ sụp đổ. Sau Bear Stearns – ngân hàng môi giới và đầu tư lớn thứ 5 phố Wall bị JP Morgan Chase mua lại vào tháng 3 – 2008, hàng loạt các đại gia ngã quỵ Fannie Mae và Freddie Mac, hai ngân hàng bất động sản lớn nhất thế giới bị quốc hữu hóa, Lehman brothers, ngân hàng đầu tư lớn thứ 4 phố Wall phá sản, chấm dứt 158 năm họat động, tập đoàn bảo hiểm lớn nhất nước Mỹ - AIG cũng chỉ tạm yên sau khi nhờ khỏan ứng cứu 85 tỷ USD của chính phủ Mỹ.
• Sau một thời gian phát triển q nóng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế
cho vay dễ dãi, thì đến năm 2007 thị trường BĐS ở nước Mỹ trở nên “đóng băng”. Lúc này, người dân Mỹ đã vay mua BĐS khơng bán được nhà nên khơng có tiền trả cho các cơng ty tài chính, các cơng ty tài chính vì thế cũng khơng có tiền trả cho các ngân hàng đầu tư và buộc phải giữ lại BĐS của mình. Đối với các ngân hàng đầu tư, chứng khóan huy động từ khắp thế giới để cho các cơng ty tài chính trong nước vay đã đến kỳ đáo hạn, thế nhưng họ lại khơng địi được tiền từ các cơng ty tài chính. Trong khí giá chứng khóan giảm rất mạnh, các ngân hàng đầu tư vẫn phải trả nợ nguyên mệnh giá. Chính điều này đã dẫn đến sự đổ vỡ của hàng loạt các ngân hàng lớn nhỏ tại Mỹ, kéo theo đó là sự đổ vỡ của các ngân hàng trên thế giới.
Tín dụng cho BĐS là khách quan và cần thiết. Song câu chuyện từ nước Mỹ cũng cho thấy, cơ chế cho vay quá dễ dãi cũng như các chính sách về tài chính, tiền tệ liên quan đến BĐS nếu khơng được tính tốn, cân nhắc kỹ rất có thể sẽ dẫn đến những rủi ro khôn lường.
1.2.6.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính ở Mỹ đã kết thúc nhưng hậu quả của nó để lại là khơn lường đối với chính nước Mỹ và các quốc gia trên thế giới trong đó có Việt Nam. Rút kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng này, Việt Nam trước hết cần phải
nghiên cứu để nhận dạng đầy đủ tác động của cuộc khủng hoảng và tìm ra các giải pháp để đối phó, cụ thể:
Đối với cơ quan nhà nước:
Hình thành thị trường tài chính vững mạnh và được quản lý tốt. Đây được xem là chính sách quan trọng để Việt Nam có thể đối phó được trước bất kỳ một cuộc khủng hoảng tài chính nào. Nền kinh tế mà chúng ta đang xây dựng đó là một nền kinh tế mở, do đó việc giám sát thị trường và các tổ chức tài chính càng phải chặt chẽ vì nền kinh tế thị trường mở cũng đồng nghĩa với nguy cơ doanh nghiệp thất bại cao kèm theo đó là những rủi ro lớn của các tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư và cho vay đối với các doanh nghiệp đó.
Cần phải đưa ra những chính sách mang tính chất “ứng phó” liên tục của
chính phủ trước những vấn đề nảy sinh của thị trường tài chính nhằm bù đắp lại những thiếu hụt của nền kinh tế và ngăn chặn được lạm phát.
Tăng khả năng quản lý vĩ mô một cách linh hoạt, khéo léo, ổn định giá cả của thị trường BĐS.
Điều chỉnh tỷ giá linh hoạt, mở rộng hiệu quả của chính sách tiền tệ.
Nâng cao hiệu quả vai trị của cơng tác thông tin, dự báo và giám sát, cảnh báo an tòan, nhất là an tịan hệ thống tài chính – ngân hàng. Đây là vấn đề hết sức quan trọng và không thể coi nhẹ trong bất kỳ trường hợp nào và vào thời điểm nào,… Ngoài ra, cần luôn tỉnh táo với các tác động lan tỏa, dây chuyền của các sự kiện kinh tế trên thị trường trong nước và quốc tế.
Hồn thiện các chính sách đối với tín dụng BĐS: Thị trường BĐS là thị trường đặc biệt nhạy cảm với những chính sách và qui định của Nhà nước, từ các ban ngành trực tiếp (Bộ xây dựng, Bộ đầu tư,…) đến các ban ngành lĩnh vực liên quan (vốn, vật liệu xây dựng, trang thiết bị,…). Bất kỳ sự thay đổi của các Chính sách, qui định đều ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến quá trình cấp tín dụng cho nền kinh tế. Từ những khỏan tài trợ khả thi trong điều kiện bình thường, nếu khơng có những biện pháp phịng ngừa trước, thì với bất kỳ một sự điều chỉnh chính sách, pháp lý liên quan, khỏan tài trợ rất dễ trở thành khoản vay có vấn đề và kém hiệu
quả. Để có thể thích nghi và phát triển trong mọi hịan cảnh, các Ngân hàng cần có những chính sách tín dụng chặt chẽ, hịan thiện các chính sách đang áp dụng và có những chiến lược cụ thể trong từng giai đoạn. Những ảnh hưởng từ sự thay đổi môi trường kinh tế và môi trường pháp lý trong thời gian qua là những minh chứng cho những tác động đến hiệu quả các khỏan tín dụng BĐS.
Đối với ngân hàng nhà nước:
Ngân hàng nhà nước cần sẵn sàng bơm tiền mặt vào hệ thống ngân hàng khi cần và có kế hoạch sáp nhập những ngân hàng xấu vào những ngân hàng lành mạnh. Mặt khác, ngân hàng nhà nước cần xây dựng kế hoạch đối phó bất ngờ để bảo đảm tiền gửi của khách hàng tại các ngân hàng.
Đối với các NHTM:
Các ngân hàng cần tuân thủ đúng các quy định và quy chế cho vay, để bảo đảm tính tn thủ, hoạt động kiểm sóat nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro có hệ thống và theo một tiêu chuẩn thống nhất. Đối với các khỏan vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản.
Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khỏan, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân hàng. Đặc biệt thị trường BĐS gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng, nên các ngân hàng cần có quy chế rõ ràng và năng động cho việc đầu tư vào thị trường này.
Xác định tỷ trọng dư nợ cho vay hợp lý đối với các ngành nghề trong hoạt động cho vay của các ngân hàng.
Đảm bảo tuân thủ chính sách, quy định trong cho vay:
Các ngân hàng cần tuân thủ đúng các quy định và quy chế cho vay, theo đó,
để bảo đảm tính tn thủ, hoạt động kiểm sốt nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro có hệ thống và theo một tiêu chuẩn thống nhất. Đối với các khỏan vay BĐS, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng thực hiện,
thiện chí và khả năng trả nợ của khách hàng, dự án, phương án kinh doanh khả thi và hiệu quả, đem lại lợi ích chung cho xã hội.
Các ngân hàng cần có những chính sách, qui định, biện pháp giám sát tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ cho vay tại ngân hàng để có sự phân bố rủi ro phù hợp.
Mặt khác, trong trường hợp khi thị trường BĐS đang “nóng”, việc định giá
BĐS để cho vay là điều khó khăn. Các ngân hàng cần tuân thủ quy định và cẩn trọng trong việc xác định giá BĐS (mặc dù điều này ảnh hưởng rất nhiều tâm lý khách hàng và khả năng thu hút khách hàng), nhằm đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá BĐS đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng và cả khách hàng, dẫn đến những hệ lụy khó ngờ.
Nâng cao quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng BĐS:
Đa phần các ngân hàng đều tăng trưởng cao dư nợ tín dụng BĐS vào những
giai đoạn thị trường BĐS phát triển nóng và ồ ạt. Vì áp lực cạnh tranh lơi kéo khách hàng, tăng trưởng dư nợ, hầu hết các Ngân hàng ít chú trọng đến việc phân tích và quản trị rủi ro, một khâu quan trọng thường bỏ ngỏ trong quá trình thực hiện, các khâu trong quá trình thẩm định thường được rút ngắn và bỏ qua khá nhiều cảnh báo rủi ro.
Trong thời gian sắp tới, các loại hình hoạt động kinh doanh khác sẽ phát triển như việc mua bán công ty, mua bán nợ, các sản phẩm phái sinh, chứng khốn hóa các khỏan cho vay, chứng khốn hóa BĐS,… càng làm cho thị trường tài chính, ngân hàng phát triển mạnh. Do vậy, việc quản lý rủi ro sẽ ngày một khó khăn. Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân hàng. Đặc biệt thị trường BĐS gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng, các ngân hàng cần có quy chế rõ ràng và năng động cho việc đầu tư vào thị trường này, trong đó việc đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định đánh giá là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu ban
đầu của quá trình cho vay đối với lĩnh vực BĐS là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quả nhất.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Những nội dung trong chương 1 trình bày sơ lược và tóm tắt nhất về bất động sản, thị trường bất động sản, tín dụng ngân hàng và vai trị của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản. Trong đó chủ yếu tập trung những nội dung chủ yếu sau:
− Khái niệm về bất động sản, phân loại bất động sản, các yếu tố ảnh hưởng đến
giá trị bất động sản và các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
− Khái niệm về thị trường bất động sản, các yếu tố tác động đến thị trường bất
động sản.
− Khái niệm về tín dụng ngân hàng, tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động
sản, một số rủi ro trong cho vay bất động sản, chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng bất động sản, vai trị của tín dụng bất động sản.
Chương 2
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TẠI TP.HCM