3.3 Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay
3.3.1.1 Xây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản
•Thời gian qua, bản thân ngân hàng nhà nước Việt Nam cũng không ban hành
quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số: 1627/2001/QĐ – NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng bất động sản.
•Tín dụng BĐS chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường BĐS, vì vậy các ngân
hàng cần cập nhật thông tin thị trường, các cơ chế chính sách điều tiết thị trường BĐS của Nhà nước để hạn chế thấp nhất rủi ro từ thị trường này mang lại.
•Liên kết giữa ngân hàng với các tổ chức kinh tế khác: Hiện nay, cùng với
môi trường mới về hội nhập kinh tế quốc tế, đòi hỏi bản thân ngân hàng cũng như các thành phần kinh tế khác phải tăng cường về quy mô tài sản, thị trường hoạt động, đồng thời sẽ dẫn tới việc hợp nhất, sáp nhập hoặc liên kết đầu tư. Các ngân hàng có thể sử dụng chiến lược liên kết với các đối tác sau: liên kết giữa ngân hàng với các công ty kinh doanh địa ốc, liên kết giữa ngân hàng với bảo hiểm.
•Các ngân hàng thương mại cần tăng cường các biện pháp huy động vốn
trung, dài hạn trong nền kinh tế bằng giải pháp: Áp dụng chiến lược linh hoạt hay còn gọi là chiến lược lãi suất và khách hàng mục tiêu thông qua 2 yếu tố.
Xác định khách hàng mục tiêu: Để thu hút nguồn vốn gửi tiền vào ngân hàng có kỳ hạn dài, ngân hàng cần có chính sách đánh giá khách hàng có nguồn thu ổn định có kỳ hạn dài như các công ty bảo hiểm, các công ty quản lý quỹ, và các tổng công ty nhà nước.
Thực hiện lãi suất huy động tiết kiệm trung, dài hạn có tính đến yếu tố lạm phát.
•Để phát triển hiệu quả cho vay bất động sản, các ngân hàng thương mại cần
căn cứ vào quy chế cho vay chung của ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản, điều này khơng chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà hơn thế nữa cịn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán bộ tín dụng áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng bất động sản.
•Các ngân hàng thương mại khi cho vay đối với lĩnh vực BĐS phần nhiều vẫn
dựa vào tài sản thế chấp, chưa đánh giá được năng lực trả nợ của khách hàng làm cơ sở cho vay. Đây là điểm yếu của các ngân hàng thương mại trong thời gian qua. Để hạn chế điểm yếu này, các ngân hàng thương mại cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thông qua hoạt động kinh doanh của khách hàng, thực hiện chun mơn hóa trong hoạt động cho vay BĐS để giám sát biến động của thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý.
Tác giả xin đề xuất sử dụng nguyên tắc 6C, cho phép phân tích khá hiệu quả hoạt động của người đi vay để đưa ra quyết định cho khách hàng vay vốn.
Uy tín và đạo đức của khách hàng (Character)
Khi xem xét cho vay, các tổ chức tín dụng quyết định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy và cá tính của người vay. Chính vì vậy, người đi vay phải trình bày một cách trung thực và rõ ràng. Ngân hàng cần tiến hành xác minh, nếu phát hiện có chi tiết thiếu trung thực thì sẽ đặt vấn đề về độ tin cậy đối với người đi vay. Cụ thể cần chú ý đến các vấn đề sau: Lịch sử tín dụng của khách hàng, các đánh giá của các ngân hàng khác và đối tác đối với khách hàng này,…
Năng lực (Capacity)
Cần xem xét kỹ năng quản lý, sự nhạy bén trong kinh doanh và vị thế của người xin vay vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Những tài năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, thương hiệu, thị phần, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết nào mà người đi vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh của mình nhằm trụ vững và phát triển trong khi nhiều doanh nhân khác thất bại. Các mô tả quá trình hoạt động của doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại, đã từng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, cơ cấu sở hữu, tính chất hoạt động, sản phẩm, khách hàng chính, người cung cấp chính của doanh nghiệp.
Điều kiện (Conditions)
Cần phải thận trọng, tuân thủ và luôn tính đến tình huống xấu nhất có thể xảy ra. Cần xác định và tìm hiểu rõ những điều kiện kinh tế, tình hình nghành và khả năng cạnh tranh dự kiến sẽ có tác động (cả tích cực lẫn tiêu cực) đến hoạt động kinh doanh bất động sản của khách hàng. Xem xét thị phần hiện tại của khách hàng trong nghành và thị phần dự kiến, kết quả hoạt động của khách hàng so với các đối thủ cạnh tranh khác trong ngành, mức độ nhạy bén của khách hàng đối với chu kỳ kinh doanh.
Dựa vào diễn biến của nền kinh tế, chính sách của nhà nước để đánh giá, dự báo thị trường bất động sản tại khu vực khách hàng đầu tư. Xem xét các yếu tố
chính trị, pháp lý, xã hội, công nghệ, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như các lĩnh vực khác của khách hàng.
Tài sản đảm bảo (Callateral)
Cần phải đánh giá một cách chính xác và trung thực khả năng thanh lý các tài sản đảm bảo nợ vay khi cần thiết. Khi xem xét một khỏan vay cần chú trọng vào hiệu quả hoạt động kinh doanh có thể có của khách hàng, báo cáo tài chính của khách hàng có đáng tin cậy khơng. Đồng thời, trong điều kiện thông tin bất cân xứng, khỏan tiền cho vay cần được đảm bảo bởi giá trị tài sản của khách hàng, trong trường hợp khách hàng khơng cịn khả năng trả nợ thì ngân hàng sẽ tiến hành thanh lý tài sản để thu hồi nợ.
Vốn (Capital)
Cần xem xét nguồn vốn mà khách hàng dùng để thực hiện dự án, phương án kinh doanh, khách hàng phải có vốn đối ứng khi thực hiện dự án, phương án kinh doanh. Ngân hàng cần nhìn vào giá trị rồng của cơng ty và các hệ số tài chính, thu nhập đã qua, tình hình phân chia cổ tức, doanh thu bán hàng, dịng tiền hiện tại và dự kiến, tính thanh khỏan của tài sản lưu động, cơ cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để quyết định cho vay.
Kiểm soát (Control)
Cần xem xét các luật, quy định, quy chế hiện hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Mức độ phù hợp của khỏan vay đối với quy chế, quy định của ngân hàng. Hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ và phải được ký bởi các bên. Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn.
Về ngun tắc thì khơng nên xem trọng C nào cả nhưng thứ tự ưu tiên xem xét thì nên theo thứ tự nêu trên.