Giai đoạn Thời gian Đặc điểm
1 Trước năm
1990
Hầu như không tồn tại thị trường BĐS do kinh tế chưa phát triển, quỹ đất cịn nhiều và q trình đơ thị hóa cịn chậm.
2 Cơn sốt lần
thứ nhất (1993-1994)
Cơn sốt diễn ra mạnh ở phân khúc đất và quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở và đất sản xuất kinh doanh ngày càng tăng.
3 Đóng băng lần
thứ nhất
Nhà nước ban hành nghị định số 18 và 87 về thuế đất nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ buộc các nhà đầu
(1995-1999) cơ bán tháo đất đai và làm cho thị trường lao dốc.
4 Cơn sốt lần
thứ 2 (2001-2002)
Cơn sốt diễn ra bắt nguồn từ dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới nên nhiều người mua đất và tạo nên cơn sốt.
5 Đóng băng lần
thứ 2 (2002-2006)
Nhà nước một lần nữa lại đứng ra điều tiết thị trường bằng luật đất đai 2003 và nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai. Chính sách này đã chấm dứt tình trạng phân lơ bán nền và làm cho thị trường đất hạ nhiệt.
6 Cơn sốt lần
thứ 3 (2007-2008)
Cơn sốt diễn ra ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Nguyên nhân là do vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng trưởng mạnh và thị trường chứng khốn huy hồng đã tạo ra nguồn thu nhập lớn từ những người thắng chứng khoán và chuyển dịch nguồn thu nhập này sang thị trường BĐS.
7 Đóng băng lần
thứ 3 (2008-Đến nay)
Trước tình trạng lạm phát cao, chính phủ đã tiến hành kiểm sốt tiền tệ thắt chặt đặc biệt là tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất. Việc này đã làm thị trường nhanh chóng suy giảm cả về giá lẫn giao dịch.
Đặc biệt năm 2012 là năm có nhiều doanh nghiệp phá sản nhất: hàng loạt các công ty dịch vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa, các chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính gần như tuyên bố phá sản vì khơng đủ vốn tiếp tục đầu tư, cũng như khơng có nguồn trả nợ ngân hàng buộc phải rao bán chuyển nhượng dự án…
Như vậy, trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, hiện nay ngành kinh doanh BĐS đang ở giai đoạn đóng băng mạnh nhất và vẫn cịn tiếp tục trong thời gian tới. Theo số liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, cho thấy trong năm 2012 đã có 680 doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh chính là BĐS đăng ký giải thể, ngừng hoạt động (con số của năm 2011 thống kê được là 576 doanh nghiệp). Và Bộ xây dựng cũng cho biết đến tháng 06/2013 tổng giá trị tồn kho BĐS khoảng 108.773 tỷ đồng. Trong đó: