Đơn vị tính: Tỷ đồng
2010 2011 2012 T6/2013 2011/2010 2012/2011 T6.2013
/2012 Dư nợ cho vay
kinh doanh BĐS
235.276 203.596 228.414 242.804 -13,47% 12,19% 6,3%
Nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS < 4.706 8.492 12.312 15.500 > 80,45% 44,98% 25,89% Tỷ trọng nợ xấu/Tổng dư nợ (%) < 2% 4,14% 5,39% 6,4% > 107% 30,19% 18,74% Nguồn: NHNN (2010, 2011, 2012, 2013) Tuy nhiên theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia thì con số nợ xấu 6,4% tại thời điểm 06/2013 này được xem chỉ là trên sổ sách, con số nợ xấu thực tế
có thể lên đến 33-35% dư nợ. Nguyên nhân là do hầu hết các ngân hàng đều cho vay kinh doanh BĐS dưới hình thức đầu tư trái phiếu doanh nghiệp hay ủy thác đầu tư. Mặc dù các khoản này đã đến hoặc quá hạn nhưng theo qui định hiện hành của NHNN thì ngân hàng không phải thực hiện phân loại nợ và trích lập dự phịng cho những khoản này. Mặc khác, NHNN đã né tránh nợ xấu của ngành khi giữa năm 2013 đã ban hành Quyết định 780 của NHNN (về việc phân loại nợ đối với nợ được điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ) cho phép nhiều ngân hàng thực hiện cơ cấu lại các khoản vay này dưới hình thức gia hạn nợ nhằm chuyển các khoản từ nhóm xấu sang các nhóm tốt hơn. Chính những điều này đã làm cho dư nợ xấu của tồn ngành khơng phản ánh đúng thực tế của nó.
Với tình hình thực tế của ngành kinh doanh BĐS cũng như những đặc điểm của ngành này thì hoạt động cho vay các cơng ty kinh doanh BĐS của ngân hàng hiện nay gặp khơng ít những rủi ro và khó khăn sau:
- Thứ nhất: Thị trường BĐS giảm mạnh, các dự án hồn thành khơng đúng tiến độ, không thể bán với giá mong đợi từ đó khơng có nguồn thu để trả nợ ngân hàng, làm tăng rủi ro cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ.
- Thứ hai: hiện nay giá trị BĐS giảm từ 30%-40% so với thời kỳ 2008-2010, trong khi việc xét duyệt cho vay khách hàng lại được đánh giá cao vào thời điểm đó. Điều này dẫn đến rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thanh tốn, ngân hàng cũng khó khăn trong việc phát mãi tài sản, thu hồi đủ nợ. - Thứ ba: đối với các khoản vay của các công ty kinh doanh BĐS thường là các
khoản vay trung dài hạn với mức lãi suất điều chỉnh linh hoạt 6 tháng hoặc 1 năm một lần. Với diễn biến thị trường lãi suất đang giảm hiện nay, buộc các ngân hàng phải điều chỉnh giảm lãi suất cho khách hàng, trong khi đó các khoản cho vay ban đầu ngân hàng đã phải huy động với mức lãi suất rất cao. Điều này dẫn đến rủi ro lãi suất cho các ngân hàng.
- Thứ tư: đó là những khó khăn của ngân hàng từ những chính sách của nhà nước liên quan đến BĐS nói chung. Có thể nói là các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai từ trước đến nay được đánh giá là khá phức tạp và thiếu minh bạch. Sự thực thi và áp dụng các thay đổi trong việc quản lý đất đai như công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo, xử lý tài sản thế chấp diễn ra khơng đồng nhất, và có sự khác nhau về một số thủ tục giữa các cơ quan Sở tài nguyên, Sở xây dựng, Phịng cơng chứng, Tịa án,... Chính điều này đã gây ra sự lúng túng và tốn kém thời gian và chi phí cho cả khách hàng và ngân hàng.
Những vấn đề trên đã khiến cho hoạt động cho vay của các ngân hàng khi cho các cơng ty kinh doanh BĐS vay ln tìm ẩn rủi ro. Đây cũng chính là khó khăn cho các ngân hàng trong hoạt động quản trị rủi ro của mình.
2.1.2.2 Thực trạng đo lường rủi ro tín dụng của NHTM trong cho vay các cơng ty kinh doanh BĐS
Hiện nay thực hiện theo quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN về việc “Phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phịng rủi ro để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng”, các NHTM hoạt động tại Việt Nam đã tự xây dựng cho mình các hệ thống xếp hạng nội bộ riêng. Ở mỗi ngân hàng sẽ có các mơ hình xếp hạng khác nhau, nhưng tổng hợp những điểm chung lại thì các mơ hình này đều căn cứ trên các chỉ tiêu tài chính cơ bản của mơ hình xếp hạng do NHNN qui định tại quyết định 57/2002/QĐ- NHNN ngày 24/01/2002 và bổ sung thêm các chỉ số phi tài chính cho phù hợp với ngành nghề và đối tượng xếp hạng.
Cụ thể mơ hình xếp hạng của NHTM cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) và NHTM cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) đang áp dụng cho các công ty kinh doanh BĐS tại Việt Nam như sau:
Mơ hình xếp hạng của BIDV và Vietcombank đối với khách hàng là cơng ty kinh doanh BĐS nói riêng và khách hàng là các doanh nghiệp khác nói chung tuy có
những bộ chỉ tiêu tài chính, phi tài chính và trọng số của những bộ chỉ tiêu ấy là khác nhau, nhưng nhìn chung tuân theo các bước sau:
- Bước 1: Xác định ngành kinh tế, việc xác định ngành kinh tế căn cứ vào hoạt động sản xuất kinh doanh chính của doanh nghiệp. Hoạt động kinh doanh chính là hoạt động mang về trên 50% doanh thu của doanh nghiệp. Theo đó BIDV và Vietcombank phân thành 4 nhóm ngành chính: nơng- lâm- ngư nghiệp, thương mại dịch vụ, xây dựng, công nghiệp. Ở đây công ty kinh doanh BĐS là thuộc nhóm ngành thương mại dịch vụ (kinh doanh tài sản).
- Bước 2: Xác định quy mơ doanh nghiệp thuộc nhóm nào trong ba nhóm quy mơ lớn, vừa và nhỏ. Quy mơ này được xác định dựa trên các tiêu chí: VCSH, số lượng lao động, doanh thu thuần và tổng tài sản.
- Bước 3: Xác định loại hình sở hữu khách hàng. Căn cứ vào đối tượng sở hữu, khách hàng được chia thành các loại khác nhau: Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, doanh nghiệp khác.
- Bước 4: Chấm điểm các chỉ tiêu tài chính. Nhóm các chỉ tiêu tài chính gồm 14 chỉ tiêu (BIDV) và 10 chỉ tiêu (Vietcombank) thuộc 4 nhóm sau: Nhóm chỉ tiêu thanh khoản; nhóm chỉ tiêu hoạt động; nhóm chỉ tiêu cân nợ; và nhóm chỉ tiêu thu nhập. Ứng với mỗi nhóm qui mơ, các chỉ tiêu sẽ có 6 mức từ 0, 20, 40, 60, 80, 100. Tương ứng với từng chỉ tiêu sẽ có được tổng số điểm từ bộ chỉ số tài chính.
Bảng 2.5 Tiêu chuẩn đánh giá chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp thuộc ngành thương mại dịch vụ theo Vietcombank
Chỉ tiêu Tỷ trọn g
Quy mô lớn Quy mơ trung bình Quy mơ nhỏ
100 80 60 40 20 0 100 80 60 40 20 0 100 80 60 40 20 0
Chỉ tiêu thanh khoản 1.Khả năng thanh khoản
8% 2,1 1,6 1,1 0,8 0,5 <0,2 2,3 1,7 1,2 1 0,6 <0,3 2,9 2,3 1,7 1,4 0,9 <0,4
2. Khả năng thanh toán nhanh
8% 1,4 0,9 0,6 0,4 0,2 <0,1 1,7 1,1 0,7 0,6 0,4 <0,2 2,2 1,8 1,2 0,9 0,6 <0,3 Chỉ tiêu hoạt động 3. Luân chuyển hàng tồn kho 15% 5 4,5 4 3,5 2,7 <1,2 6 5,5 5 4,5 3,5 <1,5 7 6,5 6 5,5 4,3 <2 4. Kỳ thu tiền bình quân 10% 39 45 55 60 80 >180 34 38 44 55 75 >160 32 37 43 50 70 >150 5.Doanh thu/Tổng tài sản 10% 3 2,5 2 1,5 0,8 <0,4 3,5 3 2,5 2 1,2 <0,7 4 3,5 3 2,5 1,5 <1 Chỉ tiêu cân nợ 6.Nợ phải trả/Tổng tài sản 15% 35 45 55 65 80 >90 30 40 50 60 75 >85 25 35 45 55 70 >85 7.Nợ phải trả/VCSH 15% 53 69 122 185 280 >730 42 66 100 150 240 >610 33 54 81 122 200 >590 Chỉ tiêu thu nhập 8.Thu nhập trước thuế/Doanh thu 8% 7 6,5 6 5,5 4 <2 7,5 7 6,5 6 5 <2,5 8 7,5 7 6,5 5,5 <3 9.Thu nhập trước thuế/Tổng tài sản 8% 6,5 6 5,5 5 4 <2 7 6,5 6 5,5 4,5 <2,5 7,5 7 6,5 6 5 <3 10.Thu nhập trước thuế/VCSH 8% 14,2 12,2 10,6 9,8 8 <3 13,7 12 10,8 9,8 8,5 <3,5 13,3 11,8 10,9 10 8,7 <4,2 Nguồn: Vietcombank
- Bước 5: Sau khi đã chấm điểm chỉ tiêu tài chính, sẽ xem xét đến các chỉ tiêu phi tài chính. Trong đó trọng số của các chỉ tiêu phi tài chính là khác nhau tùy theo loại hình doanh nghiệp.
Bảng 2.6 Trọng số chỉ tiêu phi tài chính của BIDV và Vietcombank
Nguồn: BIDV, Vietcombank - Bước 6: Tổng hợp điểm và xếp hạng:
Tổng hợp điểm: Điểm khách hàng = Điểm các chỉ tiêu tài chính * Trọng số phần tài chính + Điểm các chỉ tiêu phi tài chính * Trọng số phần phi tài chính. Trong đó trọng số của phần tài chính và phi tài chính như sau:
Chỉ tiêu phi tài chính
Doanh nghiệp nhà nước
Doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài Doanh nghiệp khác
BIDV Vietcombank BIDV Vietcombank BIDV Vietcombank
Khả năng trả nợ từ lưu chuyển tiền tệ 6% 25% 7% 30% 5% 24% Trình độ quản lý 25% 27% 20% 27% 25% 30% Quan hệ với ngân hàng 40% 20% 40% 18% 40% 20% Các nhân tố bên ngoài 17% 13% 17% 15% 18% 13% Các đặc điểm hoạt động khác 12% 15% 16% 10% 12% 13%
Bảng 2.7 Trọng số chỉ tiêu tài chính và chỉ tiêu phi tài chính của BIDV và Vietcombank
Chỉ tiêu
Báo cáo tài chính được kiểm tốn Báo cáo tài chính chưa được kiểm tốn
BIDV Vietcombank BIDV Vietcombank Doanh nghiệp nhà nước Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Doanh nghiệp khác Doanh nghiệp nhà nước Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Doanh nghiệp khác Các chỉ tiêu tài chính 35% 50% 60% 40% 30% 50% 60% 40%
Các chỉ tiêu phi tài chính
65% 50% 40% 60% 70% 50% 40% 60%
Điểm thưởng báo cáo tài chính được kiểm tốn + 6 điểm + 6 điểm + 6 điểm Nguồn: BIDV
Xếp hạng tín dụng khách hàng: Căn cứ tổng điểm đạt được cuối cùng đã nhân với trọng số, các doanh nghiệp được XHTD theo mười loại tương ứng mức độ rủi ro tăng dần từ AAA (Có mức độ rủi ro thấp nhất) đến D (Có mức độ rủi ro cao nhất).
Như vậy qua xem xét hai mơ hình trên đang áp dụng tại các NHTM hiện nay để xếp hạng các công ty kinh doanh BĐS nói riêng và cho vay các cơng ty kinh doanh khác nói chung. Về cơ bản các mơ hình đều đã tính đến chỉ tiêu tài chính và phi tài chính của khách hàng. Kết quả xếp hạng của các mơ hình tại một số ngân hàng đã được sử dụng đề xuất cấp tín dụng và đưa ra chính sách lãi suất với khách hàng.
Bên cạnh một số kết quả đạt được trên, các mơ hình đo lường rủi ro tín dụng tại các NHTM còn những hạn chế sau:
- Thứ nhất: Như đã phân tích ở chương 1, ngành kinh doanh BĐS là có những đặc thù và những rủi ro riêng. Tuy nhiên, qua hai mơ hình xem xét trên, để xếp hạng đối với công ty kinh doanh BĐS, các ngân hàng đều sử dụng bộ chỉ tiêu và trọng số tương tự như những ngành kinh doanh thuộc nhóm ngành thương mại dịch vụ- kinh doanh hàng hóa thơng thường. Trong khi đó ngành kinh doanh BĐS có thể xem là một ngành kinh doanh hàng hóa đặc biệt- kinh doanh tài sản. Cụ thể, sự khác biệt qua một số chỉ tiêu của ngành kinh doanh BĐS và ngành thương mại dịch vụ như sau:
Bảng 2.8 Một số chỉ tiêu tài chính trung bình của ngành kinh doanh BĐS và thương mại dịch vụ Chỉ tiêu Ngành kinh doanh BĐS Ngành thương mại Ngành dịch vụ Vòng quay tài sản 17% 202% 52% Vòng quay tài sản ngắn hạn 29% 317% 129% Vòng quay VCSH 44% 103% 541%
Tỷ lệ doanh thu/Lợi nhuận thuần -27% 9% 22%
ROA 3% 6% 5%
ROE 7% 13% 13%
Thanh toán hiện hành 164% 182% 128%
Thanh toán nhanh 76% 169% 77%
Qua bảng trên cho thấy, ngành kinh doanh BĐS có các chỉ số tài chính khác biệt tương đối lớn so với ngành thương mại và dịch vụ đặc biệt là ở vòng quay tài sản, vòng tài sản ngắn hạn, vòng quay VCSH và hiệu quả sinh lời từ doanh thu. Như vậy việc áp dụng cùng một mơ hình để xếp hạng chung cho cả ngành kinh doanh BĐS và ngành thương mại dịch vụ là không hợp lý.
- Mặc khác, mỗi ngân hàng lại tự xây dựng riêng cho mình bộ số và trọng số các chỉ tiêu. Điều này đã dẫn đến những bất cập trong việc so sánh, đánh giá cùng một đối tượng khách hàng nhưng lại có kết quả khác nhau (cùng 1 khách hàng, có NHTM phân loại vào nhóm nợ cao, có NHTM lại phân loại vào nhóm nợ thấp).
- Thứ ba: toàn bộ các yếu tố cơ bản của hệ thống xếp hạng (bộ chỉ tiêu, trọng số của từng chỉ tiêu) tại các NHTM Việt Nam hiện nay đều hoàn toàn phụ thuộc vào quan điểm chủ quan của các chuyên gia thay vì dựa trên dữ liệu thống kê lịch sử và phân tích mơ hình kinh tế lượng. Những mơ hình này khơng dự báo, tìm được các chỉ tiêu đóng vai trị then chốt, ảnh hưởng đến kết quả XHTD của khách hàng. Từ đó kết quả XHTD nội bộ mang tính chủ quan và chưa thực sự là căn cứ để làm cơ sở xây dựng các thước đo lượng hóa rủi ro, hỗ trợ ngân hàng tính tốn chuẩn xác tổn thất dự tính và yêu cầu vốn tối thiểu bù đắp rủi ro. Điều này dẫn đến hạn chế trong quản trị rủi ro danh mục, định giá tín dụng, xác định khẩu vị rủi ro… của ngân hàng.
2.2 Ứng dụng Hồi quy Logistic xây dựng mơ hình đo lường rủi ro tín dụng Thơng qua phân tích những hạn chế trên trong cơng tác đo lường rủi ro tín dụng của các NHTM khi cho vay các công ty kinh doanh BĐS nói riêng và các cơng ty kinh doanh khác nói chung ở trên. Nghiên cứu thấy rằng, việc xây dựng được một mơ hình đo lường rủi ro tín dụng có chất lượng cao và ổn định phù hợp với từng ngành nghề
khác nhau của từng loại hình doanh nghiệp, trong đó có cơng ty kinh doanh BĐS nói riêng là yêu cầu cần thiết cho các NHTM trong giai đoạn hiện nay.
Để xây dựng được một mơ hình đo lường rủi ro tín dụng có chất lượng cao và ổn định đòi hỏi phải thu thập được nhiều thơng tin từ chỉ số tài chính đến chỉ số phi tài chính của đối tượng cần đánh giá. Tuy nhiên việc làm này là tốn kém rất nhiều thời gian và chi phí. Vì vậy, nghiên cứu này chỉ thực hiện nghiên cứu đối với các chỉ số tài chính vì hạn chế về thơng tin cũng như với mong muốn là sẽ xây dựng được một mơ hình đo lường chính xác mà không phải tốn nhiều thời gian thu thập các thơng tin khác.
Mặc khác để kiểm tra tính đúng đắn trong việc sử dụng các tỷ số tài chính trong việc xếp hạng khách hàng, Ngân hàng UBS đã sử dụng các tỷ số tài chính đánh giá rủi ro tín dụng mà Moody’s sử dụng kết hợp với các mức phân loại của S&P trong thời gian từ 1993 đến 2003. Kết quả cho thấy rằng các tỷ số tài chính đều có tương quan mạnh với các mức phân loại, đồng thời có xu hướng tăng chung trong mức ý nghĩa thống kê của hầu hết các tỷ số này qua các mức phân loại khác nhau, cũng như qua các ngành khác nhau của nền kinh tế. Điều này thể hiện thông qua thống kê t tăng mạnh qua thời gian (t tăng thể hiện độ tin cậy gia tăng).
Hình 2.1 Thống kê t của các thước đo tín dụng.
Nguồn: UBS (2004) Kết quả này cho thấy các thước đo định lượng đang ngày càng trở thành một công cụ đáng tin cậy hơn trong ước lượng rủi ro tín dụng. Ngun nhân có thể vì chất lượng báo cáo tài chính ngày càng được cải thiện, số liệu đáng tin cậy và nhất qn hơn.
Vì vậy, thơng qua nghiên cứu các ưu và nhược điểm từ những mơ hình lý thuyết