CHƯƠNG 1: BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH
4.1. Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu quả
4.1.1.1. Thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo
“…Thị trường bất động sản có những thuộc tính đặc trưng như tổng cung kém co dãn và bị hạn chế; nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn cung; sản phẩm khơng đồng nhất, mang tính địa phương; chi phí giao dịch cao; giá trị bất động sản lớn và có tính thanh khoản kém đã làm hạn chế sự tham gia của vào thị trường một cách công bằng của các những người tham gia tiềm năng…” 17.
Nhà ở là một sản phẩm trên thị trường bất động sản, và do đó, thị trường nhà ở cũng có các đặc điểm như trên.
Nhà ở gắn liền với đất đai và cung nhà ở phụ thuộc chủ yếu vào nguồn cung đất đai, nhưng nguồn cung đất đai lại rất hạn chế và kém co dãn, phụ thuộc vào nguồn cung cố định, qui
hoạch sử dụng đất trong từng giai đoạn 5 năm hay 10 năm, và sự đánh đổi giữa các mục đích sử dụng khác nhau. Do đó, cung nhà ở là có giới hạn và chậm thay đổi khi giá nhà thay đổi.
Bên cạnh đó, nhà ở là sản phẩm khơng đồng nhất, cùng một phân khúc nhà ở nhưng mỗi căn nhà lại có sự khác nhau về vị trí tọa lạc, hình thể, kích thước, cấu trúc xây dựng,.... Ngồi ra, nhà ở là hàng hóa có giá trị cao, do thuộc tính bền vững, gắn liền với giá trị đất đai và chi phí đầu tư xây dựng, nên các giao dịch thường được cân nhắc kỹ và cần nhiều thời gian đã dẫn đến chi phí giao dịch cao, nhà nước phải đảm bảo tính chất pháp lý, và do đó nhà ở có tính thanh khoản kém.
Tất cả các hạn chế trên đã làm giới hạn sự tham gia của những người tiềm năng, và do đó, thị trường nhà ở là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, giá cả thị trường nhà ở có sự chênh lệch so với mức giá cân bằng là mức giá hiệu quả của thị trường.