Chương 2 KHUNG PHÂN TÍCH
3.4. Phân tích kết quả
Bảng 3.7 cho thấy lạm phát tăng giá đã tác động đến chi phí và doanh thu của dự án. Trường hợp 1 ngân lưu ra là 265 tỷ, còn trường hợp 4 ngân lưu ra là 826 tỷ. Chi phí của dự án do cơng ty lập lại vào năm 2009 là 843 tỷ. Sự khác biệt giữa số liệu do tác giả tính tốn và số liệu của công ty đưa ra là do dự án lập lại năm 2009 có một vài thay
đổi về thiết kế và máy móc thiết bị trang bị, mà nếu khơng có sự thay đổi này thì chi phí
dựa vào đơn giá thực tế do công ty đưa ra trong tính tốn năm 2009 sẽ cho kết quả tương đương với số liệu tính tốn theo mơ hình của tác giả. Như vậy ngay từ đầu nếu
đưa các yếu tố lạm phát tăng giá vào mơ hình, dùng kỹ thuật độ nhạy để dự báo, ta đã
có thể dự tính được sự thay đổi trong doanh thu và chi phí của dự án khi có các rủi ro về chậm trễ xảy ra.
Hơn nữa, khi xem xét theo tiêu chí giá trị hiện tại rịng cho thấy dù ở trường hợp nào thì ngân lưu tài chính của dự án đều không khả thi, tất cả các kết quả NPV đều <0. Việc đánh giá kết quả dự án theo NPV cho kết quả khá khác biệt so với xem xét kết quả kinh doanh. Khi so sánh giữa việc đánh giá các khoản doanh thu và chi phí chưa
xem xét đến lạm phát tăng giá đã cho kết quả khác biệt, cụ thể NPV dự án nếu xét giá không thay đổi là -16 tỷ đồng, trong trường hợp giá thay đổi theo lạm phát là -35 tỷ
đồng. Bên cạnh đó, trong thực tế q trình đền bù thường có rủi ro trễ hạn, khi trễ hạn
như giả định đã nêu thì NPV dự án là -43 tỷ đồng. Đi sâu vào phân tích thì ngân lưu dự án <0 là do nhiều tác động mà cụ thể chính là doanh thu đã khơng đảm bảo cho các khoản chi phí. Mặc dù đã được sự hỗ trợ về giá đất, nhưng chi phí xây dựng vẫn chiếm một tỷ trọng lớn, và chứng minh trên cho thấy dự án đã chịu ảnh hưởng bởi tác động của các yếu tố lạm phát tăng giá khi xem xét dưới suất sinh lợi yêu cầu của dự án. Như vậy việc đánh giá số liệu theo tính thời gian của tiền tệ có xem xét đến các yếu tố suất sinh lợi theo yêu cầu, lạm phát tăng giá giúp ta đánh giá dự án được đầy đủ và toàn diện hơn.
Như đã trình bày ở chương 2, suất sinh lợi theo yêu cầu đóng vai trị hết sức quan trọng trong đánh giá theo tiêu chí NPV. Với suất sinh lợi tính tốn được ở phụ lục 8, theo cách tính tốn ở mục 3.3, ta có thể xác định doanh thu cần thiết tối thiểu để nhà
đầu tư tham gia vào thực hiện dự án theo cách sau: Giả định đây là một dự án hoàn toàn
xác định doanh thu cần thiết để bù đắp đủ các khoản chi phí và mang lại một suất sinh lợi mà nhà đầu tư kỳ vọng. Đề tài đã tính tốn cụ thể các khoản chi đầu tư tại thời điểm 2003 theo giả định nói trên như bảng 3.8 sau:
Bảng 3.8: Chi phí đầu tư với giả định đất mua từ thị trường (triệu đồng) Tổng chi phí đầu tư 349.815
Chưa VAT 318.014
Đất 175.273
Chuẩn bị + Xây dựng 129.764
Dự phịng 12.976
VAT 31.801 (Nguồn: Tính tốn của tác giả)
Đề tài cũng xem xét dự án trong 4 trường hợp như đã nêu. Cách tính tốn chi
Bảng 3.9: Chi phí và ngân lưu ra trong giả định chi phí đất mua thị trường (triệu đồng) Năm 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Tổng cộng 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Chi đầu tư
TH 1 Đúng kế hoạch, giá cố định 318.014 3.199 175.693 65.989 73.132 0 0 0 0 0 0 0
TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 434.381 3.199 210.549 94.769 125.863 0 0 0 0 0 0 0
TH 3 Có trễ hạn, giá cố định 318.014 3.199 35.139 35.139 35.139 35.139 35.139 0 65.989 73.132 0 0
TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 860.901 3.199 42.110 50.464 60.475 72.473 86.851 0 234.238 311.091 0 0
Ngân lưu ra
TH 1 Đúng kế hoạch, giá cố định 367.834 3.519 193.263 74.355 83.390 6.384 6.922 0 0 0 0 0
TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 523.751 3.519 231.604 106.784 142.679 17.243 21.922 0 0 0 0 0
TH 3 Có trễ hạn, giá cố định 367.721 3.519 38.653 38.653 38.653 38.653 38.653 0 74.363 83.403 6.557 6.616
TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 1.133.072 3.519 46.321 55.510 66.523 79.720 95.536 0 263.962 352.701 64.573 104.706
Hiện giá ngân lưu ra dự án
TH 1 Đúng kế hoạch, giá cố định 312.853 3.519 175.987 61.656 62.967 4.390 4.334 0 0 0 0 0
TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 382.238 3.519 196.398 76.787 87.003 8.916 9.613 0 0 0 0 0
TH 3 Có trễ hạn, giá cố định 234.189 3.519 35.197 32.051 29.186 26.577 24.201 0 38.609 39.431 2.823 2.594
TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 420.626 3.519 39.313 39.984 40.667 41.361 42.067 0 83.721 94.941 14.752 20.302
Để nhà đầu tư thực hiện dự án ít nhất hiện giá của ngân lưu ra và hiện giá của
ngân lưu vào phải bằng nhau (NPV=0). Sử dụng công cụ Goal seek của MS. Excel đề tài tính tốn được tổng doanh thu tối thiểu của 2 trường hợp chi phí đất theo giá thị trường và chi phí đất tính theo chi phí đền bù (các chi phí này được qui tính về cùng thời điểm phát sinh doanh thu). Trong đó chi phí đất thị trường lấy theo giá thực tế, chi phí đền bù được tính theo lãi ngân hàng để quy về thời điểm phát sinh doanh thu. Các khoản chênh lệch xác định được như sau:
Bảng 3.10: Giá bán tối thiểu tính đến thời điểm thực hiện (triệu đồng)
TH1 TH2 TH3 TH4 /m2 Tổng cộng /m2 Tổng cộng /m2 Tổng cộng /m2 Tổng cộng Xác định giá bán
Giá tối thiểu 10,87 376.294 17,09 591.651 10,92 377.998 42,43 1.468.983 Giá dự án 7,23 250.458 10,39 359.644 7,23 250.458 24,96 864.104 Chênh lệch giá bán 3,63 125.836 6,70 232.007 3,68 127.541 17,47 604.880 Chênh lệch từ đất 19,17 112.947 19,17 112.947 26,27 281.688 26,27 281.688 Giá thị trường 52,11 251.658 52,11 251.658 107,69 520.025 107,69 520.025 Giá đền bù 32,94 138.711 32,94 138.711 81,42 238.337 81,42 238.337
(Nguồn: Tính tốn của tác giả)
Như trên đã cho thấy để nhà đầu tư tham gia thì giá bán tối thiểu cần đạt được xác định bằng sử dụng công cụ goal seek để NPV=0 theo biến giá bán nhà, thì khi này giá bán tối thiểu tương ứng với các trường hợp lần lượt là 11-17-11 và 42 triệu đồng/m2”, trong khi dự án hiện hữu có giá bán thấp hơn rất nhiều.
Xem xét ở khía cạnh ngược lại trong trường hợp mức giá với người dân là không thể tăng thêm được nữa thì có thể xem xét đến các yếu tố chi phí. Về chi phí, mức xây dựng đã xem xét và so sánh với các dự án tương đương, thậm chí khu A đã có mức tiết kiệm đáng kể, nên tác giả xem xét đến các mức hỗ trợ đối với nhà đầu tư, cụ
thể xem xét mức hỗ trợ về giá đất. Tác giả sử dụng kỹ thuật độ nhạy và công cụ goal seek để tính tốn NPV tương ứng với các mức chi phí đất, cụ thể như bảng 3.11 sau:
Bảng 3.11: Chi phí đền bù giải tỏa được nhà đầu tư chấp nhận (triệu đồng) NPV CP chấp nhận Triệu đồng/m2 % so với đền bù % so với thị trường TH1 TH2 TH3 TH4 0 0,00 0% 0% 55.273 49.774 33.204 49.342 8.402 1,74 10% 5% 48.159 41.238 26.802 39.875 21.006 4,35 25% 12% 37.428 28.423 17.161 25.630 43.395 8,99 51,6% 24,8% 18.308 5.658 0 325 43.683 9,05 52,0% 24,9% 18.053 5.355 -228 0 48.959 10,14 58% 28% 13.556 0 -4.265 -4.904 64.832 13,43 77% 37% 0 -16.140 -16.432 -22.184 67.220 13,92 80% 38% -2.039 -18.568 -18.262 -24.773 84.025 17,40 100% 48% -16.391 -34.645 -31.144 -42.999
(Nguồn: Tính tốn của tác giả)
Như vậy, ta nhận thấy rằng ở trường hợp 1 dự án sẽ khả thi khi chi phí đất là tương ứng 37% so với thị trường, tức 13,43 triệu đồng/m2. Còn càng để trễ hạn thì tổn thất cho ngân sách càng lớn hơn khi ở trường hợp 4 mức đất mà nhà đầu tư chấp nhận là 25% giá thị trường. Nếu tính tỷ lệ 37% so với giá đất cuối năm 2009 thì tương đương 108*37% = 40 triệu đồng/m2. Như vậy nếu xem xét về giá đất ta nhận thấy dự án sẽ khả thi nếu được thực hiện ở các khu vực vùng ven như quận 7, 8, Bình chánh… nơi mà có chi phí đất phù hợp đảm bảo cho tính khả thi của dự án và khả năng thanh toán của người dân, cũng như việc di dời cũng không quá xa nơi sinh sống hiện hữu. Điều này
cho thấy việc dự án SKL lồng ghép khá nhiều mục tiêu cũng gây khó khăn cho thực hiện dự án. Với tình trạng đất đắt đỏ tại quận 5, việc thực hiện một dự án tái định cư kết hợp với một khu phức hợp hiện đại là khá khó khăn.
Tóm lại, nếu giá bán và các khoản chi phí này được xem xét đến trước và cân nhắc rằng liệu ngân sách có thể hỗ trợ được đến mức nêu trên hay khơng thì đã có thể
đưa ra được quyết định phù hợp ngay từ ban đầu.
Cải tạo chung cư cũ liên quan đến nhiều đối tượng trong đó người dân là đối tượng thụ hưởng trực tiếp, nhà đầu tư là người thực hiện dự án và chính quyền địa
Đối với người dân đang ở trong các chung cư cũ xuống cấp, việc sinh sống nơi đây chắc chắn là ảnh hưởng đến đời sống, sinh hoạt và tính mạng của họ. Tuy nhiên có
nhiều lý do khiến họ khơng thể thay đổi chỗ ở vì các vấn đề liên quan đến đời sống như nơi làm việc, kinh doanh, chợ, bệnh viện, trường học cho con và các vấn đề liên quan
đến thủ tục hành chính.... khá thuận tiện. Thế nhưng giá cả nhà riêng lẻ tại khu vực quận
5 khá đắt đỏ. Cụ thể giá đất thị trường bình quân là trên 76,6 triệu đồng 1m2,19 đơn
thuần tính chuẩn diện tích nhà ở tối thiểu là 14m2 bình qn 1 người, nếu tồn bộ diện tích để ở là diện tích đất thì chi phí đất cho 1 đầu người khi này là 1,07 tỷ đồng. Với mức thu nhập bình quân của người dân thành phố là 46,64 triệu đồng/năm, việc mua nhà ở gắn liền với đất là khó khả thi đối với các đối tượng có mức thu nhập trung bình khi diện tích nhà ở bình quân tại quận là 84,16m2.20 Việc tái định cư của người dân cũng gặp nhiều khó khăn do giá đền bù thấp hơn so với giá nhà tái định cư, quỹ nhà tái
định cư hạn chế, việc giải tỏa tái định cư ảnh hưởng khá lớn đến đời sống của người
dân… và vấn đề quan trọng chủ yếu ở đây có thể là do năng lực tài chính có hạn ảnh
hưởng đến khả năng thu xếp, thay đổi nơi ở. Nếu dự án đền bù không thỏa đáng, kéo dài chắc chắn ảnh hưởng đến khả năng thu xếp nơi ở của người dân. Như bảng trên cho
thấy rằng, trong trường hợp dự án trễ hạn không đúng kế hoạch và chủ đầu tư phá vỡ cam kết, không thực hiện bán nhà tái định cư, thì khi này người dân phải mua nhà theo giá kinh doanh, với giá bình quân là 42 triệu đồng/m2 thì giá nhà ở có thể lên đến 50 triệu đồng/m2 là quá cao so với thu nhập.
Đối với các nhà đầu tư, các doanh nghiệp không mặn mà với việc xây mới
chung cư cũ do các thủ tục pháp lý để lập dự án xây dựng mới rất phức tạp, hầu như kinh doanh khơng có lợi, trong khi việc giải toả, tái định cư lại nhiều khó khăn. Trong quan điểm kinh doanh các nhà đầu tư luôn mong đợi đồng vốn bỏ ra phải được thu về một cách phù hợp để có thể tái sản xuất mở rộng hoặc gia tăng giá trị tài sản... Như trên
đã cho thấy để nhà đầu tư tham gia thì giá bán tối thiểu cần đạt được tương ứng với các
trường hợp lần lượt là 11-17 -11 và 42 triệu đồng/m2, trong khi dự án hiện hữu có giá bán thấp hơn rất nhiều bởi các ràng buộc về giá cả, suất sinh lợi... Bên cạnh đó việc thương lượng chưa có một cơ sở để xem xét, chưa có một cơ chế rõ ràng để phê duyệt
19 Ủy ban nhân dân Quận 5 (2004-2009) [8]
các yêu cầu của nhà đầu tư, điều này khiến cho quá trình thương lượng mang tính bị động và nhà đầu tư bị phụ thuộc trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh… cũng
gây nên yếu tố khó thu hút đầu tư.
Đối với chính quyền việc thực hiện xây dựng mới một chung cư cũ cũng gặp
rất nhiều khó khăn, do đây không phải là nhà ở riêng biệt, nhu cầu và khả năng của mỗi gia đình là khác nhau, muốn xây mới cần có sự đồng thuận của tồn bộ cư dân trong tịa nhà, việc đền bù giải tỏa khá phức tạp, thủ tục gặp nhiều khó khăn, đầu tư xây mới địi hỏi ngân sách khá lớn để thực hiện...nếu quá trình thẩm định chưa nêu được toàn diện
các đặc điểm, cân nhắc các yếu tố của dự án thì sẽ khơng thực hiện được các quyết định phù hợp.
Vì vậy việc xóa bỏ các chung cư cũ tạo ra quỹ nhà ở mới không thể thực hiện một cách thuận lợi nếu khơng có sự quan tâm thỏa đáng đến các vấn đề nêu trên. Để
như vậy thì dự án cần thẩm định một cách có khoa học, đối với các bên liên quan sẽ cân nhắc đến mục tiêu tài chính, lợi ích mà họ có được, vì vậy cần xem xét đến các yếu tố này, nhằm có thể đưa ra các giải pháp phù hợp, đáp ứng được nguyện vọng của chủ đầu tư, mang lại lợi ích cho người dân và tạo được hiệu quả tích cực trong cơng tác quản lý, hồn thành các u cầu đặt ra.