Chương 2 KHUNG PHÂN TÍCH
3.5. Phân tích kinh tế phân phối
Đối với dự án này, cần phải phân tích xem loại hình cơng trình nào là có hiệu
quả nhất (giá trị kinh tế lớn nhất) cho kinh tế Quận 5 nói riêng, TPHCM nói chung. Tuy nhiên, với một quan sát thơng thường cho thấy, ở vị trí như dự án (trung tâm của các
quận trung tâm), thường dành cho các phức hợp cao tầng với các chức năng hỗn hợp gồm căn hộ, kinh doanh thương mại và để xe. Điều này có nghĩa là, những cơng trình như vậy sẽ mang lại giá trị gia tăng hay giá trị kinh tế (NPV kinh tế) dương cho kinh tế thành phố. Để tính tốn lợi ích dự án tạo ra cho xã hội, cần tiến hành phân tích kinh tế.
Để phân tích các yếu tố tác động đến dự án đề tài sử dụng đồ thị 3.1 sau đây:
Đồ thị 3.1: Tác động của thuế và trợ cấp trong thị trường cạnh tranh
Như đã biết đặc điểm của dự án là chi phí đất nhà đầu tư không phải mua theo giá thị trường mà thực hiện đền bù, giá bán nhà khu A được thực hiện theo mức hỗ trợ 10% trên chi phí. Như vậy khi phân tích kinh tế, giá để tính tốn khi này sẽ khơng bao gồm các khoản hỗ trợ và các khoản thuế. Việc giá nhà khu A khác biệt so với giá thị trường xem như là ngoại tác thứ nhất tác động đến dự án. Về giá đất khi này sử dụng giá đất thị trường để tính tốn. Việc chi phí đất trong thực hiện dự án khác với giá đất thị trường xem như ngoại tác thứ hai. Các giá sử dụng đều khơng có thuế. Thuế được xem như là ngoại tác thứ ba.
Để tính tốn ngân lưu kinh tế của dự án, tác giả sử dụng các giả định và số liệu
như sau: Suất sinh lợi thực của vốn tính cho tồn bộ nền kinh tế là 8% 21 như đã nêu ở mục 2.2; Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế dựa vào số liệu dự báo tốc độ tăng GDP
Việt nam của The Economist Intelligence Unit (EIU) là 4% ;22 Giá đất thị trường căn cứ vào phần giá thị trường trong Báo cáo đề xuất bảng giá đất ở quận 5 các năm 2004-2009
23 như đã nêu ở mục 3.1; Giá cho thuê khu thương mại, dịch vụ, nhà xe sử dụng giá như
ở phụ lục 1, giá cho thuê nhà được tính dựa vào giá thị trường của Hùng Vương Plaza
và Tản đà court. Khi này các thông số tính tốn như sau:
Bảng 3.12: Thơng số dự án theo giá kinh tế
Hiệu suất KD Diện tích m2 Giá 1m2 Tổng cộng (giá 2003)
Tổng cộng chi đầu tư 311.272
Chi phí đất thị trường24 4.829 36,30 168.532 Chi phí xây dựng 46.333 2,97 129.764 A 2,33 28.561 B 2,97 101.203 Chi phí dự phịng 10% 12.976
Diện tích thương mại và giá cả 92% 38.097 26.150
cho thuê 1 năm 0,78 26.150
Nhà ở 100% 18.016 0,54 9.678 Nhà ở A 100% 8.326 0,46 3.822 Nhà ở B 100% 9.690 0,60 5.856 Nhà xe 90% 7.586 0,48 3.277 Thương mại 80% 12.495 1,32 13.195
Sau khi có số tiền cho thuê một năm, tác giả tính tốn tiền cho thuê nhà vĩnh viễn về năm 2007 dựa vào các thông số đã nêu. Các khoản duy tu, bảo trì … giả sử có NPV=0. Như vậy ngân lưu kinh tế của dự án như sau: Ngân lưu vào là tiền cho thuê căn hộ, khu thương mại dịch vụ, nhà xe vĩnh viễn; Ngân lưu ra là chi đầu tư bao gồm chi mua đất theo giá thị trường, chi phí xây dựng và dự phịng. Cụ thể ngân lưu kinh tế như bảng sau (Chi tiết ngân lưu kinh tế xem phụ lục 10):
22 The Economist Intelligence Unit (2010) [15]
23 Ủy ban Nhân dân quận 5 (2004-2009) [11]
Bảng 3.13: Ngân lưu kinh tế trong trường hợp đúng hạn, giá thay đổi theo lạm
phát (triệu đồng)
Năm Ngân lưu kinh tế NPV
2003 2004 2005 2006 2007 Ngân lưu ra 291.428 3.199 188.427 82.079 101.449 0 Chi phí đầu tư 291.428 3.199 188.427 82.079 101.449 0 Ngân lưu vào 421.674 0 0 0 0 764.785 Doanh thu thuần 421.674 0 0 0 0 764.785
Ngân lưu ròng 130.246 -3.199 -188.427 -82.079 -101.449 764.785
Sau khi tính tốn ngân lưu kinh tế, tác giả sử dụng công cụ phân tích độ nhạy của MS. Excel để tính tốn thiệt hại đối với nền kinh tế trong trường hợp dự án bị trễ
hạn như sau:
Bảng 3.14: Thiệt hại đối với nền kinh tế trong trường hợp trễ hạn (triệu đồng)
Số năm tăng thêm Do
đền bù Do chậm xây dựng Do đền bù + xây dựng trễ 1 năm 0 130.246 130.246 91.369 1 94.533 91.369 60.010 2 63.092 56.847 32.459 3 35.461 26.215 8.303 4 11.226 -943 -12.830 5 -9.981 -24.999 -31.268
(Nguồn: Tính tốn của tác giả)
Như vậy đây là một dự án khả thi về mặt kinh tế khi đem lại lợi ích cho nền kinh tế là 130 tỷ. Tuy nhiên nếu cơng tác đền bù hồn thành chậm một năm lợi ích do dự án mang lại chỉ là 94 tỷ đồng, như vậy nền kinh tế bị thiệt hại là 130-94 = 34 tỷ
đồng, nếu công tác đền bù chậm 4 năm thì nền kinh tế bị thiệt hại 119 tỷ đồng. Như vậy
bình quân mỗi năm đền bù kéo dài nền kinh tế bị thiệt hại là 28 tỷ đồng. Nếu đền bù đúng hạn, mà chậm đưa vào xây dựng, một năm chậm xây dựng sẽ làm cho lợi ích dự
án chỉ cịn là 91 tỷ đồng nền kinh tế bị thiệt hại là 130- 91 = 39 tỷ đồng, tương tự tính tốn được bình quân mỗi năm chậm xây dựng dự án bị thiệt hại 31 tỷ đồng. Nếu kết hợp cả 2 yếu tố này, trong trường hợp công tác đền bù chậm 4 năm và chậm xây dựng 1 năm thì nền kinh tế bị thiệt hại là 130+13 tỷ = 143 tỷ đồng.
Bên cạnh đố để tiến hành đánh giá tác động của việc thực hiện dự án đến nền kinh tế và các đối tượng, cần thực hiện phân tích phân phối. Khi này các tác động đến dự án như thuế, việc hỗ trợ giá đất và khống chế giá bán nhà cần được tiến hành phân tích, các đối tượng chịu tác động bởi việc thực hiện dự án khi này là chủ đầu tư, người dân và chính quyền, các tính tốn được thực hiện cụ thể như sau:
lạm phát (triệu đồng)
Thực hiện dự án/Không thực hiện Để đất
trống
Thực hiện dự án
Ảnh hưởng của thực hiện dự án/
không thực hiện
Tác động đến nền kinh tế -85.388 130.246
Thực hiện dự án/không thực hiện 215.634 tích cực
Tác động của ngoại tác đến dự án Các ngoại tác tác động đến dự án
Tổng tác động Thuế Hỗ trợ giá đất cho dự án Khống chế giá nhà (hỗ trợ cho dân) -161.421 -6.715 41.446 -196.152
Khi khơng có ngoại tác 105.786 -24.460 -291.428 421.674
Khi có ngoại tác -55.636 -31.175 -249.982 225.522
Nếu thực hiện dự án, tác động của dự án đến các đối tượng
Khơng ngoại tác
Có ngoại tác
Ảnh hưởng của ngoại tác đến các đối tượng
Nền kinh tế 130.246 130.246
Chủ đầu tư 125.256 -31.175 tiêu cực
Ngân hàng 4.990 502 tiêu cực
Người dân 196.152 tích cực
Ngân sách -35.890 tiêu cực
Thuế 5.556 tích cực
Trong trường hợp đúng kế hoạch giá thay đổi theo lạm phát, tổng ngoại
tác tác động đến tính khả thi của dự án là -161,4 tỷ đồng. Trong đó tác động của
thuế đến tính khả thi của dự án là tiêu cực, nếu khơng có thuế, ngân lưu của dự án là - 24,5 tỷ, do có thuế nên ngân lưu của dự án là – 31,2 tỷ, như vậy tác động này làm cho ngân lưu dự án bị giảm đi 6,7 tỷ. Việc hỗ trợ giá đất cho dự án là tác động tích cực đến tính khả thi của dự án, nếu khơng có hỗ trợ này chi phí đầu tư là 291 tỷ, nhưng vì được hỗ trợ chi đầu tư khi này chỉ là 250 tỷ, tác động này làm ngân lưu dự án tăng 41 tỷ. Việc khống chế giá nhà tác động tiêu cực đến tính khả thi của dự án, lợi ích dự án chỉ cịn 225 tỷ thay vì 421 tỷ giảm -196 tỷ. Tóm lại tổng tác động của các ngoại tác này đến dự án là làm cho ngân lưu dự án giảm 161 tỷ.
Về tác động đến nền kinh tế thì dự án tạo ra lợi ích 130 tỷ đối với nền kinh
tế khi được thực hiện. Nếu khơng có các ngoại tác tác động thì chủ đầu tư được lợi là
125 tỷ. Tuy nhiên, việc thực hiện dự án là do có hỗ trợ đất, khống chế giá bán và có các chính sách về thuế, tổng tác động của các yếu tố này làm cho việc thực hiện dự gây ra thiệt hại cho chủ đầu tư -31 tỷ. Người dân được hưởng lợi là 196 tỷ do được mua nhà với giá khống chế. Để đổi lại điều này thì ngân sách thiệt hại -41 tỷ nhưng nhờ thu được khoảng thuế là 5 tỷ nên thiệt hại còn lại là 36 tỷ. Tổn thất vơ ích (DWL) do dự án tạo ra là 0,6 tỷ đồng (Chi tiết tính tốn xem phụ lục 11).
Tóm lại: Mặc dù dự án là khơng khả thi về mặt tài chính, nhưng lại mang lại
lợi ích cho nền kinh tế, trong đó hỗ trợ đất giúp làm giảm chi phí cho chủ đầu tư, và hỗ trợ giá mua nhà mang lại lợi ích cho người dân nên cần được xem xét thực hiện. Ở
trường hợp đúng hạn, dự án tạo ra giá trị căn hộ, giá trị này được xem như là độ thỏa dụng của người dân khi được sống trong căn hộ nói trên. Hơn nữa, nếu sống trong chung cư cũ, tính mạng người dân bị đe dọa thường xuyên, môi trường sống cũ và
xuống cấp, đây là một ngoại tác tính cực to lớn mà dự án mang lại. Trong trường hợp trễ hạn, lợi ích của người dân và nhà đầu tư giảm xuống, nếu kéo dài quá lâu các bên
đều bị thiệt hại.
Thơng qua ứng dụng mơ hình chiết khấu dịng tiền trong việc xây dựng mơ hình tài chính đối với dự án, đề tài đã phân tích được các yếu tố tác động đến tính khả
thi của dự án như lạm phát, suất chiết khấu, độ trễ, cũng như thực hiện phân tích kinh tế giúp chỉ rõ được các ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ đối với các đối tượng thụ hưởng.