Thách thức trƣớc mắt là phát triển các khu ở cho ngƣời thu nhập thấp và công nhân. Theo quyết định số 1701/QĐ-UBND, nhà ở công nhân hiện nay đáp ứng cho 53.11% công nhân; nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đáp ứng cho 59.69% nhu cầu. Dân cƣ và việc làm tập trung nhiều ở phía Nam - nơi có nhiều KCN. Nhà ở cho cơng nhân phần đông là nhà trọ tự phát, quy mô lên đến 50 - 80 phịng/nhà. Khi lƣợng cơng nhân tăng lên, nhu cầu nhà trọ gần KCN không đủ đáp ứng buộc họ phải ở xa hơn và dùng phƣơng tiện xe gắn máy để di chuyển. Đây là lý do gây ách tắc trên trục chính vào giờ đi làm và tan tầm.
Giá đất tại các khu đô thị
Tên khu đô thị Giá đất (triệu/m2
) Giá một lô đất (triệu đồng)
Thủ Dầu Một 19.5 1,950
Thành phố mới (không gần trung tâm) 3.5 350
Dĩ An, Thuận An 1 đến 20 100 đến 2,000 Tân Uyên - - Phú Giáo - - Dầu Tiếng 0.55 - 0.65 55 đến 65 Bến Cát - - Mỹ Phƣớc 2.9 290
Nguồn: Tác giả tự tính, giả định một lơ đất khoảng 100 m2, giá đất từ Arep Ville (2012).
Với giá đất nhƣ trên, rất khó để 90% ngƣời lao động là dân nhập cƣ vào Bình Dƣơng có thể sở hữu một căn nhà. Tƣơng lai, đô thị sẽ gặp phải những vấn đề về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ TPHCM, nhiều ngƣời dân chỉ có thể sở hữu căn hộ dựa vào nhà ở tự phát, vì giá nhà ở chính thức cao gấp 25 lần thu nhập trung bình của các hộ gia đình (Huỳnh Thế Du, 2013). Nghiên cứu của Lê Nguyệt Trân (2011) về phát triển nhà ở giá rẻ chính thức dựa trên dự án một khu dân cƣ hồn chỉnh ở Bình Dƣơng do Becamex thực hiện cho thấy, yếu tố quan trọng nhất khiến nhà ở khu vực khơng chính thức có lợi thế hơn khu vực chính thức là giá đất và tránh đƣợc các khoản phí liên quan.
Giả định chi phí xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại Bình Dƣơng tƣơng tự nhƣ vùng ngoại vi TPHCM, khu vực chính thức khoảng 9.7 triệu đồng/m2
và nhà xây tự phát khoảng 4 triệu đồng/m2, 30% thu nhập sẽ chi cho nhà ở, suất chiết khấu là 16% (lãi suất trung bình ở Việt
Nam trong giai đoạn 1992 – 2011 theo thống kê của EIU) thì đến năm 2030, giá trị hiện tại của chi phí dành cho nhà ở của một hộ gia đình trong 19 năm sẽ dao động từ 142 – 966 triệu đồng. Năm 2030, dù Bình Dƣơng đã là thành phố trực thuộc trung ƣơng đƣợc 10 năm, nhƣng với số tiền nhƣ trên, chỉ có nhóm 5 mới có thể sở hữu căn hộ chính thức có diện tích 100 m2, 4 nhóm cịn lại chỉ sở hữu dƣới 50 m2. Nhƣ vậy, khả năng ngƣời lao động phải dựa vào nhà ở phi chính thức nếu địa phƣơng khơng có chính sách hỗ trợ.
Ƣớc tính sơ bộ chi phí và diện tích nhà ở
Đơn vị tính: triệu đồng Nhóm thu nhập (năm 2011) Thu nhập Chi phí nhà ở 30% Nhà ở chính thức Nhà ở tự phát Hàng tháng chiết khấu
19 năm Giá/m2 m2 Giá/m2 m2
Nhóm 1 4.39 1.31 142.56 9.7 15 4 36
Nhóm 2 6.96 2.09 227.44 9.7 23 4 57
Nhóm 3 9.32 2.79 303.62 9.7 31 4 76
Nhóm 4 12.57 3.77 410.26 9.7 42 4 103
Nhóm 5 29.6 8.88 966.35 9.7 100 4 242
Nguồn: Tác giả tự tính tốn, số liệu từ Lê Nguyệt Trân (2011) và NGTK Bình Dương (2012), nhóm thu nhập năm 2011 lấy trung bình của năm 2010 và 2012.
Mặt khác, thị trƣờng căn hộ cho thuê hiện nay vẫn còn bỏ ngỏ. Đây là xu thế của các nƣớc phát triển, sẽ rất hợp với đô thị có nhiều ngƣời nhập cƣ và KCN nhƣ Bình Dƣơng. Hiện tại gần các KCN, nhiều ngƣời thuê nhà nhƣng số lƣợng không đủ buộc họ phải sống chen chúc trong những phòng th chật hẹp. Vì vậy, cần khuyến khích phát triển loại hình căn hộ cho thuê.
Phụ lục 8. Hợp tác khu vực bao gồm một khuôn khổ quy hoạch của Auckland, New Zealand (Moffatt, 2012)
Khuôn khổ bền vững
Nhận diện các thách thức chính cho q trình phát triển bền vững mà khu vực này cần giải quyết.
Tầm nhìn 100 năm. Tám mục tiêu dài hạn.
Tám bƣớc chuyển đổi cần có từ thực tiễn hiện nay để đạt đƣợc các mục tiêu. Các phản ứng chiến lƣợc đƣợc khuyến nghị.
Một khuôn khổ đánh giá và quy trình giám sát
Một bộ công cụ để áp dụng khuôn khổ này vào các chiến lƣợc, các quyết định quan trọng và các kế hoạch để kết hợp quy hoạch nội vùng.
Vai trị của quy trình này bao gồm:
Thống nhất các chiến lƣợc và các dự án nội vùng, ví dụ nhƣ Chiến lƣợc Tăng trƣởng Khu vực, Chiến lƣợc Giao thông đất đai Khu vực và Chiến lƣợc Phát triển Kinh tế Khu vực Auckland.
Thống nhất các chiến lƣợc và các dự án nội vùng tƣơng lai.
Dẫn đƣờng phát triển cho một kế hoạch nội vùng duy nhất (Kế hoạch Số một; xem thêm dƣới đây).
Cung cấp các quy trình để áp dụng các q trình cơng việc thơng thƣờng, ví dụ nhƣ các kế hoạch đầu tƣ cộng đồng của một hội đồng địa phƣơng trong 10 năm.