CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.4. Lược khảo các nghiên cứu có liên quan
2.4.1. Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinhtế vĩ mô đến giá
bất động sản nói chung.
Đã có nhiều nghiên cứu được thực hiện về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến sự thay đổi giá của bất động sản. Một số nghiên cứu điển hình có thể kể đến như:
Khảo sát giá nhà tại Singapore trong giai đoạn 1978 – 2004, bằng các kiểm
định nghiệm đơn vị, kiểm định đồng liên kết, Pillay (2005) đã tìm thấy bằng chứng về sự tăng giá bất động sản tại thị trường Singapore. Sử dụng phân phối trễ, tác giả đã chỉ ra mối quan hệ hai chiều giữa giá nhà và lạm phát. Một mặt, lạm phát tăng thúc đẩy giá nhà tăng. Mặt khác, giá nhà tăng cũng có tác động trở lại, làm lạm phát tăng cao hơn.
Kết quả nghiên cứu của Pillay (2005) cũng cho thấy, tốc độ tăng trưởng GDP có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà ở tại Singapore. Khảo sát mối quan hệ giữa GDP và giá nhà ở tại Trung Quốc, Yanbing (2012) cũng tìm thấy bằng chứng về sự
ảnh hưởng khá mạnh của biến tốc độ tăng GDP lên giá nhà ở trong giai đoạn 1999 - 2010.
Một nghiên cứu khác sử dụng mơ hìnhVAR(mơ hình véc tơ tự hồi quy) được thực hiện bởi Tsatsaronis và Zhu (2004). Kết quả nghiên cứu cho thấy, lãi suất giải thích khoảng 10,8 % sự thay đổi của giá nhà. Đặc biệt, lãi suất cho vay ngắn hạn giảm một % sẽ làm tăng giá nhà 1,2 % trong hai năm tiếp theo. Nghiên cứu của họ cũng phát hiện rằng, ở những nước duy trì chính sách lãi suất thỏa thuận, sự ảnh hưởng của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà có xu hướng mạnh hơn.
Trong một nghiên cứu về ảnh hưởng của chính sách tiền tệ đến sự tăng giá bất động sản tại Trung Quốc, Xu và Chen (2012) đã sử dụng mơ hình VAR (mơ hình véc tơ tự hồi quy), khảo sát sự tác động của các biến tiền tệ, bao gồm lãi suất
cho vay dài hạn, tăng trưởng cung tiền, và dư nợ tín dụng bất động sản đến sự tăng
trưởng giá nhà tại Trung Quốc. Kết quả thực nghiệm cho thấy, mức lãi suất cho vay thấp, kết hợp với tăng trưởng cung tiền nhanh hơn, và điều kiện cho vay nới lỏng có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà ở, và ngược lại. Nghiên cứu về sự tăng trưởng thị trường nhà ở ở Thái Lan vào những năm 1990, Wong (2001)cho rằng, sự tự do hóa các dịng vốn đã đem lại các cơ hội cho những định chế tài chính trong nước vay mượn nguồn vốn giá rẻ ở nước ngoài để đầu tư vào việc phát triển các dự án nhà ở nội địa. Điều này dẫn đến hai loại bong bóng nhà ở ở Thái Lan là sự tăng giá quá mức và sự dư thừa nguồn cung. Hệ quả là sự sụp đổ của thị trường nhà ở ngay trước cuộc khủng hoảng tài chính châu Á vào năm 1997. Sử dụng mơ hình
VECM (mơ hình véc tơ hiệu chỉnh sai số), Pillay (2005) phát hiện thấy, khi tốc độ
tăng trưởng tín dụng tăng một % sẽ làm tăng 5,18 % độ lệch giữa giá trị quan sát và giá trị cơ bản của nhà ở. Nói cách khác, tăng trưởng tín dụng có ảnh hưởng đáng kể đến sự thay đổi giá bất động sản nhà ở ở Singapore.
Trong một nghiên cứu khác, Guo và Huang (2010) thực hiệnkhảo sát mức độ
ảnh hưởng của dòng vốn đầu cơ từ bên ngoài đến sự biến động của thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán ở Trung Quốc. Bằng cách sử dụng mơ hình
2008, kết quả cho thấy, dịng vốnđầu cơ từ bên ngồi có tác động làm tăng giá tài
sản trên cả thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán ở Trung Quốc.
Bên cạnh đó cũng có một số cơ sở để cho rằng, thị trường chứng khốn có
thể có ảnh hưởng đến thị trường nhà đất để ở. Nghiên cứu của Bardhan và cộng sự
(2003) phát hiện thấy, có sự tác động thuận chiều của thu nhập chứng khoán đến số
lượng nhà ở mới được xây dựng tại Singapore. Điều này gợi ý rằng, sự phát triển
của thị trường chứng khốn có thể làm tăng sự giàu có của các nhà đầu tư, những
người cuối cùng sẽ rút vốn ra và tái đầu tư vào bất động sản. Do đó, ảnh hưởng thu nhập từ thị trường chứng khoán sẽ lan tỏa sang thị trường bất động sản.
Ngồi ra, việc các biến vĩ mơ ảnh hưởng liên tục làm gia tăng giá trị bất động
sản sẽ dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản. Liên quan đến vấn đề này cũng
có một số nghiên cứu đã được thực hiện.
Trong Kinh tế học về bong bóng nhà đất, Mark Thornton (2005)đã chỉ ra các
quan điểm khác nhau về nguyên nhân gây nên hiện tượng bong bóng giá nhà đất, và
tiến hành phân tích thực nghiệm các yếu tố tác động đến sự phát triển bong bóng giá
nhà đất tại Mỹ trong giai đoạn 2000 - 2006. Nghiên cứu này chỉ ra rằng chính sách
duy trì lãi suất thấp của FED trong một thời gian quá lâu là nguyên nhân chính dẫn
đến các cơn sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản ở Mỹ.
Trong Lý thuyết kinh tế và bong bóng tài sản, Gadi Barlevy (2007) cho rằng
bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản vượt xa giá trị cơ bản. Theo
ơng, để một bong bóng xảy ra, phải có ít nhất một trong các điều kiện sau: có một
số lượng đủ lớn các nhà giao dịch tiềm năng, tồn tại sự khác biệt quan điểm về giá
giữa những nhóm nhà giao dịch, sự phân bổ nguồn lực kinh tế khơng hiệu quả.
Trong nghiên cứu về tín dụng ngân hàng và giá tài sản ở Hồng Kông, Stefan
Gerlach (2004) xây dựng mơ hình nhằm đánh giá ảnh hưởng của dịng vốn tín dụng
ngân hàng đến q trình phát triển bong bóng bất động sản ở Hồng Kông. Kết quả
nghiên cứu cho thấy, giá bất động sản và tín dụng bất động sản có mối quan hệ hai
chiều. Song sự ảnh hưởng của giá bất động sản lên tín dụng bất động sản mạnh hơn
2.4.2. Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá thuê văn phòng.
Hầu hết các nghiên cứu về giá thuê văn phòng đều tập trung vào xác định giá
thuê văn phịng dựa trên các yếu tố vi mơ xuất phát từ nội tại của bất động sản. Các
nghiên cứu này đều dựa trên mơ hình kinh tế lượng Hedonic. Nghiên cứu về ảnh
hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mơ đến giá th văn phịng cịn hạn chế. Một số
nghiên cứu điển hình có thể được kể đến như:
Nghiên cứu của Gardiner và Henneberry (1988, 1991) thực hiện đối với thị
trường văn phòng cho thuê tại Anh. Các tác giả đã cố gắng để xác định giá thuê văn phòng tại các vùng quy hoạch khác nhau. Bằng cách sử dụng dữ liệu hàng năm trong giai đoạn 1977 đến 1984 của các địa phương khác nhau. Họ nhận ra rằng GDP của địa phương và không gian trống để cho thuê là những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá th văn phịng. Tuy nhiên, nghiên cứu này mới chỉ dừng ở góc độ nhận biết định tính.
Nghiên cứu của Giussani , Hsia và Tsolocas (1993) là nghiên cứu đầu tiên cố gắng để kiểm tra các yếu tố quyết định giá thuê văn phòng trên khắp các thành phố
châu Âu. Bằng việc sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS),họ kiểm tra
mối quan hệ giữagiá thuê văn phòng và các hoạt động kinh tế. Dữ liệu được sử dụng trong nghiên cứu này là dữ liệu chéo và dữ liệu chuỗi thời gian. Cơ sở lý thuyết của nghiên cứu này dựa trên khuôn khổ cung và cầu. Tuy nhiên, nghiên cứu này đã bỏ qua các biến kinh tế vĩ mơ tác động lên phía cung, vì dữ liệu khơng có sẵn trên khắp châu Âu. Họ khẳng định rằng các biến kinh tế vĩ mơ tác động lên phía cầu có thể giải thích sự biến động giá trên thị trường văn phòng cho thuê ở châu Âu rất tốt. Mặc dù dữ liệu hạn chế, kết quả cho thấy rằng GDP đóng một phần quan trọng trong việc xác định giá thuê văn phòng. Tuy nhiên, nếu các biến kinh tế vĩ mô tác động lên phía cung được sử dụng, các kết luận rút ra từ mơ hình sẽ có độ tin cậy hơn.
Sau khi tìm thấy rằng GDP có ảnh hưởng đến giá th văn phịng, D' Arcy,
phòng, điều kiện kinh tế quốc gia, quy mô thị trường và các biện pháp tăng trưởng kinh tế và những thay đổi trong nền kinh tế. Dữ liệu phục vụ cho nghiên cứu này được thu thập từ 22 thành phố châu Âu trong giai đoạn 1982 – 1994, sử dụng dữ liệu chuỗi thời gian và dữ liệu chéo. Kết quả cho thấy các yếu tố địa phương riêng lẻ ít có ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng trên các thành phố châu Âu mà ảnh hưởng này vẫn liên quan đến các yếu tố kinh tế vĩ mô quốc gia. Tuy nhiên trong
nghiên cứu này, họ một lần nữa vẫn bỏ qua các dữ liệu từ phía cung, do thiếu tính
khả dụng và chất lượng kém của các dữ liệu đó.
Mặt khác, một số nhà nghiên cứu cho rằng, lãi suất thể hiện chi phí vốn , và lãi suất cũng được coi như dự đoán của các điều kiện kinh tế. (Chang et al . 1998). Một số nghiên cứu đã sử dụng lãi suất như một biến độc lập để kiểm tra tác động đến giá thuê văn phòng ( Giussani et al . 1993, D' Arcy et al ., 1994 , Keogh et al . 1998). Lãi suất cao sẽ khơng khuyến khích các quyết định đầu tư văn phịng cho
th , và sau đó giá thuê văn phòng sẽ tăng lên do nguồn cung văn phịng giảm. Tuy
nhiên, vẫn chưa có nghiên cứu thực nghiệm nào cho thấy rằng lãi suất có tác động
đáng kể đến giá th văn phịng.
Bảng 2.1: Tóm tắt mơ hình nghiên cứu ở một số quốc gia Quốc gia Tác giả Năm thực
hiện Mơ hình Kết quả nghiên cứu I. Nghiên cứu tác động của các yếu vĩ mô đến giá bất động sản
Singapore Pillay 2005 Mơ hình
VAR
Lạm phát tăng thúc đẩy giá nhà tăng. Mặt khác, giá nhà tăng cũng có tác động trở lại, làm lạm phát tăng cao hơn.
Tốc độ tăng trưởng GDP có ảnh
hưởng đáng kể đến giá nhà ở tại Singapore.
Switzerland Tsatsaronis và
Zhu 2004
Mơ hình VAR
Lãi suất giải thích khoảng 10,8 %
sự thay đổi của giá nhà. Đặc biệt,
lãi suất cho vay ngắn hạn giảm
một % sẽ làm tăng giá nhà 1,2 %
trong hai năm tiếp theo. Chính
sách lãi suất thỏa thuận, sự ảnh
hưởng của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà có xu hướng mạnh hơn.
Trung
Quốc Yanbing 2012
Mơ hình hồi quy
bội
Kết quả nghiên cứu cho thấy bằng chứng về sự ảnh hưởng khá mạnh của biến tốc độ tăng GDP lên giá nhà ở trong giai đoạn 1999 - 2010.
Trung
Quốc Xu và Chen 2012
Mơ hình VAR
Kết quả thực nghiệm cho thấy,
mức lãi suất cho vay thấp, kết hợp
với tăng trưởng cung tiền nhanh
hơn, và điều kiện cho vay nới
lỏng có tác dụng thúc đẩy tăng
trưởng giá nhà ở, và ngược lại.
Trung
Quốc Guo và Huang 2010
Mơ hình VAR
Khảo sát mức độ ảnh hưởng của
dòng vốn đầu cơ từ bên ngoài đến
sự biến động của thị trường bất
động sản và thị trường chứng khoán ở Trung Quốc. Kết quả cho thấy,
dòng vốn này có tác động làm tăng
Mỹ Mark Thornton 2005
Mơ hình hồi quy
bội
Nghiên cứu này chỉ ra rằng chính
sách duy trì lãi suất thấp của FED
trong một thời gian quá lâu là
nguyên nhân chính dẫn đến các cơn
sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản ở Mỹ
Chicago Gadi Barlevy 2007
Nghiên cứu định tính
Theo ơng, để một bong bóng xảy
ra, phải có ít nhất một trong các
điều kiện sau: có một số lượng đủ
lớn các nhà giao dịch tiềm năng,
tồn tại sự khác biệt quan điểm về
giá giữa những nhóm nhà giao
dịch, sự phân bổ nguồn lực kinh tế
Hồng
Kơng Stefan Gerlach 2004
Mơ hình VAR
Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá
bất động sản và tín dụng bất động
sản có mối quan hệ hai chiều. Song
sự ảnh hưởng của giá bất động sản
lên tín dụng bất động sản mạnh hơn
so với chiều ngược lại
II. Nghiên cứu tác động của các yếu vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê
Anh Gardiner và Henneberry 1988, 1991 Mơ hình hồi quy bội
GDP của địa phương và khơng gian
trống để cho thuê là những yếu tố
chính ảnh hưởng đến giá thuê văn
phòng
Châu Âu Giussani , Hsia
và Tsolocas 1993
Mơ hình hồi quy
bội
Kết quả cho thấy rằng GDP đóng
một phần quan trọng trong việc xác
Châu Âu D' Arcy , McGough và Tsolocas 1997 Mơ hình VAR
Kết quả cho thấy các yếu tố địa
phương riêng lẻ ít có ảnh hưởng đến
giá th văn phòng trên các thành
phố châu Âu mà ảnh hưởng này vẫn
liên quan đến các yếu tố kinh tế vĩ
mô quốc gia.
Nguồn: Tổng hợp của tác giả.
Kết luận chương 2.
Trong chương 2, tác giả đã giới thiệu khái quát cơ sở lý thuyết phục vụ cho
nghiên cứu như: khái niệm văn phòng cho thuê, phân loại văn phòng cho thuê, cung
cầu văn phòng cho thuê. Tác giả cũng đề cập đến giá th văn phịng và trình bày
cơ sở lý luận về các yếu tố vĩ mơ ảnh hưởng đến giá th văn phịng.
Bên cạnh đó, để tạo cơ sở cho mơ hình nghiên cứu sẽ được trình bày ở
chương 3,tác giả cũng tiến hành lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này.
Các nghiên cứu liên quan được lược khảo bao gồm các nghiên cứu về tác động của
yếu tố vĩ mô đến giá bất động sản và tác động của yếu tố vĩ mơ đến giá th văn
phịng. Hầu hết các nghiên cứu được lược khảo đều sử dụng mơ hình vector tự hồi
quy (VAR) và đây cũng là mơ hình định lượng được tác giả sử dụng trong luận văn.
Do đó, lý thuyết tổng qt về mơ hình VAR cũng đã được tác giả trình bày trong chương 2.
Trên cơ sở lý thuyết đã được trình bày ở chương 2, chương 3 sẽ tiến hành đề