1.3.1 .Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nước ngoài
1.3.2. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nước
Tại Việt Nam các vấn đề về lý luận và phương pháp định giá, phân vùng giá trị đất phục vụ xây dựng bảng giá đất đã được đề cập và nghiên cứu giải quyết trong các đề tài và cơng trình nghiên cứu trong thời gian gần đây.
Đề tài “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta” của nhóm nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân (Bộ TN&MT), thực hiện năm 2004. Từ kết quả nghiên cứu nhóm nghiên cứu đề tài rút ra kết luận phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nhất cho cả 2 hình thức định giá: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ.
Theo đường hướng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, thì hàm giá đất đai - bất động sản có các biến số được tổ chức thành hai nhóm liên quan đến các thuộc tính vị thế đất đai và chất lượng bất động sản, động thái của các thuộc tính này là cơ sở vi mơ xác định cấu trúc các khu đơ thị và bằng hình thức này có thể đưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả của đất đai - bất động sản trên quy mơ tồn bộ thành phố (Hồng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000).
Các cơng trình “Lý thuyết Vị thế - Chất lượng và các ứng dụng trong phát triển đơ thị và định giá bất động sản” của nhóm nghiên cứu Hồng Hữu Phê (Bộ XD) và Trần Thanh Hùng (Trường Đại học TN&MT Tp.HCM), thực hiện từ năm 2002 đến nay và các kết quả nghiên cứu được đăng trên các tạp chí chuyên ngành. Hướng nghiên cứu tập trung vào các vấn đề lý thuyết và phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng. Kết quả nghiên cứu cho thấy giá trị của đất đai và bất động sản bao gồm các yếu tố giá trị hữu hình và giá trị vơ hình, có thể được xác định bằng phương pháp phân tích hồi quy giá ẩn (Hedonic Pricing Method). Từ đó có thể cung cấp căn cứ định lượng các yếu tố phân cấp vị trí đất tương ứng với phân vùng giá trị đất và xây dựng hệ thống định giá đất tự động cho cả 2 hình thức hàng loạt và riêng lẻ.
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng: Các ứng dụng trong nghiên cứu và quản lý thị trường bất động sản (Trần Thanh Hùng, 2010). Bài viết đã đưa ra những quan điểm khoa học về giá trị và đề xuất phương pháp định giá bất động sản trên cơ sở lý thuyết Vị thế - Chất lượng, đồng thời tiến hành kiểm chứng những luận điểm đề ra thông qua nghiên cứu thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Nghiên cứu đề xuất mơ hình tốn học cho lý thuyết Vị thế - Chất lượng và sử dụng mơ hình tốn học này xây dựng hàm giá nhà đất với các biến phản ánh vị thế và chất lượng của bất động sản có hệ số xác định của mơ hình R2 = 0,80. Kết quả ban đầu ít nhiều đã kiểm chứng được những vấn đề lý thuyết quanh phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng và đưa ra những định hướng nghiên cứu tiếp theo về các căn cứ áp dụng phương pháp định giá bất động sản trong từng bối cảnh cụ thể.
Năm 2009, Trịnh Hữu Liên, đề tài nghiên cứu cấp bộ về cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị. Đề tài nghiên cứu đề xuất cơ sở khoa học và phương pháp phân vùng giá trị đất phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam vận dụng lý thuyết Vị trí dân cư đơ thị của William Alonso và kinh nghiệm định giá đất của Trung Quốc.
Năm 2012, Trần Thanh Hùng, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Cơ sở của Trường Đại học TN&MT TP.HCM. Đề tài nghiên cứu xác định các yếu tố đặc điểm cấu thành giá trị đất và xây dựng mơ hình định giá đất vận dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng tại thị xã Gị Cơng, tỉnh Tiền Giang.
Những đề tài và dự án nghiên cứu nêu trên đã góp phần rất quan trọng trong việc hoàn thiện cơ sở lý luận và quy trình xây dựng mơ hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh thành.
Có thể nói, mơ hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất được phát triển trong các công trình nghiên cứu nêu trên khơng có sự khác biệt về mặt hình thức trong quy trình các bước thực hiện và việc sử dụng các cơng cụ tốn học để phân tích tính tốn xây dựng hàm hồi quy giá đất, nhưng có sự khác biệt căn bản về mặt chất trong việc vận dụng các lý thuyết Vị trí dân cư đơ thị để xác định các yếu tố thuộc tính cấu thành giá trị đất, giải thích sự biến thiên giá cả và thành lập phương trình hồi quy giá đất.
Năm 2001, Đào Thị Gọn, Nghiên cứu ứng dụng phương pháp định giá đất tại thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Dựa vào những quan điểm khoa học về động học dân cư đô thị của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, (phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000), để nghiên cứu vấn đề định giá nhà ở tại thành phố Vũng Tàu, bước đầu xây dựng mơ hình giá nhà đất bằng phương pháp hồi quy giá ẩn (hedonic). Nhưng đề tài chỉ dừng lại ở nội dung đánh giá khả năng áp dụng phương pháp hồi quy giá hedonic dựa trên lý thuyết về động học dân cư đô thị để định giá đất đai trong điều kiện thực tế Việt Nam.