Hình 3.4 thể hiện hai lớp phân nhánh đầu tiên của cây quyết định giá đất thành phố Mỹ Tho. Hình này cho thấy, với mức độ ảnh hưởng tuyệt đối (100%), mật độ kinh doanh là yếu tố đầu tiên mơ hình lựa chọn để phân tách cây. Quá trình phân cấp thể hiện sự khách quan và khoa học, các vị trí có khả năng kinh doanh rất
thuận lợi được tách thành nhánh có giá trị trung bình cao, các vị trí cịn lại được tách thành nhánh có giá trị trung bình thấp.
Tương tự, ở lần phân nhánh thứ 2, các nhánh tiếp tục được phân cấp theo yếu tố có mức ảnh hưởng cao nhất. Tại nút 2, yếu tố được lựa chọn phân cấp là khu vực. Trong khi tại nút 3, mật độ kinh doanh mới là yếu tố được lựa chọn để phân cấp.
Tại nút 2, các vị trí thuộc khu vực cận trung tâm có giá trị trung bình cao hơn các vị trí thuộc khu vực cịn lại. Vì khu vực cận trung tâm có mức độ thuận lợi về vị trí hơn và đồng thời có quy mơ cũng như khả năng kinh doanh cao hơn khu đô thị, khu vực ven đô và khu vực ngoại ô.
Tại nút 3, Ngay ở lần phân nhánh thứ 2, nút 79 đã khơng cịn sự khác biệt của các thuộc tính nên khơng tiếp tục phân nhánh và trở thành nút lá. Mật độ kinh doanh của các đường có khả năng kinh doanh rất thuận lợi có mức giá trung bình 53.000 (năm mươi ba triệu đồng), độ lệch chuẩn là 3.098 (chỉ có 05 mẫu). Trong khi các nút 4 và nút 5 tiếp tục được phân tách vì vẫn cịn sự khác biệt của các thuộc tính khác.
Hình 3.4 cũng cho thấy trong cùng một lớp phân nhánh, yếu tố phân nhánh của các nút khác nhau có thể khác nhau. Ở lần phân nhánh này, yếu tố được lựa chọn của hai nút 2 và 3 là khác nhau.Vì yếu tố được lựa chọn để phân nhánh là yếu tố có mức độ ảnh hưởng cao nhất của nhóm đó nên yếu tố được lựa chọn để phân nhánh không phải là duy nhất trong một lớp phân nhánh.
Như vậy, nguyên tắc phân nhánh của cây quyết định phụ thuộc vào các yếu tố sau:
(1) Biến dự báo có mức ảnh hưởng cao nhất đến giá đất;
(2) Quá trình phân nhánh diễn ra đến khi khơng cịn sự khác biệt của các biến dự báo trong nhánh đó (hoặc nút vẫn cịn có sự khác biệt của các thuộc tính nhưng đã là nút của lớp phân nhánh tối đa);
(3) Nhánh có yếu tố thuận lợi hơn trong phân nhánh sẽ có giá trị trung bình cao hơn nhánh cịn lại.
Yếu tố mật độ kinh doanh, khu vực và ngành nghề kinh doanh của thành phố là các yếu tố vị thế phổ quát, tác động nhất quán đến giá đất của các tuyến và đoạn đường trên địa bàn thành phố Mỹ Tho.
Tại những đoạn đường có mật độ kinh doanh cao hơn thì có mức giá cao hơn được thể hiện tại tất cả các nút.
Giá đất của độ rộng đường lớn hơn lại có mức thấp hơn so với đất có độ rộng đường nhỏ hơn. Độ rộng đường chỉ tác động nhất quán trong từng phân khúc nhỏ lẻ của thị trường đất đai. Trên bình diện chung toàn thành phố Mỹ Tho thì giá đất khơng nhất thiết có quan hệ tỷ lệ thuận với độ rộng của các tuyến và đoạn đường. Tuy nhiên trong từng phân khu đô thị thì giá đất có quan hệ tỷ lệ thuận với độ rộng đường. Khu phố cổ có đường hẹp hơn so với khu phố mới nhưng lại có giá đất cao hơn. Trong cùng một khu phố cổ đường rộng hơn có giá cao hơn so với đường hẹp hơn.
3.4.2.3 Những nút phân cấp chưa phù hợp trong mơ hình cây quyết định
Đa số các nút chưa phù hợp đều dựa vào yếu tố độ rộng đường để phân tách. Tại các nút phân tách theo yếu tố độ rộng đường như nút 8, 15, 20, 28, 44, 48, 53, 55, 56. Tại những đoạn đường có độ rộng lớn hơn thì lại có mức giá nhỏ hơn, nhưng sự chênh lệch giá giữa các nút phân đôi là không lớn, vì vậy tại các nút này khơng nên phân tách tiếp theo, mà chỉ cần xác định giá trị đất tại các nút này.
Tổng hợp các nhánh phân cấp chưa phù hợp (phụ lục 3)
3.4.3. Đánh giá chung
Đối với nhóm đất nơng nghiệp, tiêu chí phân cấp khu vực và vị trí thống nhất và tương đối đơn giản phản ánh giá trị của nhóm đất nơng nghiệp là giá trị hữu hình của các đặc điểm chất lượng tự nhiên và kỹ thuật hạ tầng của đất đai. Tuy nhiên, trong các khu vực đơ thị hóa thì mức giá của nhóm đất này quy định trong bảng giá cũng chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường do bị giới hạn quy định của pháp luật đất đai hiện hành là định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất.
Đối với đất phi nơng nghiệp, tiêu chí phân cấp của đất phi nơng nghiệp (cụ thể là đất ở nông thôn và đất ở đơ thị) mang tính chủ quan, khơng có hệ thống làm
mất cân đối giữa các tuyến đường vì khơng xác định được tiêu chí ảnh hưởng đến giá đất đai.
Giá đất ở được xây dựng theo tuyến hay đoạn đường giao thông. Việc phân chia các đoạn đường chủ yếu dựa vào “cảm nhận” của người định giá mà không giải thích đưa ra được các căn cứ khách quan.Ngồi ra, giá đất còn bị giới hạn bởi khung giá do nhà nước quy định tại nghị định 123/2007/NĐ-CP nên bảng giá cịn bị “áp giá” để khơng vượt khung.
Qua đánh giá bảng giá đất hàng năm, cụ thể bảng giá các loại đất năm 2015 của thành phố Mỹ Tho cho thấy cùng một lúc đảm bảo điều kiện sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giới hạn của khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 là khơng thể thực hiện được, bởi vì mức giá trần (cao nhất) tại Nghị định này là 45.000.000 đồng/m2 cộng tăng thêm 20% sẽ là 54.000.000 đồng/m2 vẫn thấp hơn nhiều lần so với mức giá chuyển nhượng tại vị trí cao nhất trên địa bàn thành phố Mỹ Tho.
Với việc xác định các yếu tố vị thế đất đai rõ ràng và khách quan, sử dụng phương pháp phân tích thống kê định lượng và phần mềm DTREG đã phân tích được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố vị thế đến giá đất.
Kết quả phân tích các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất và xây dựng mơ hình cây quyết định giá đất được trình bày ở trên phần nào đã khẳng định sự đúng đắn trong việc xác định giá đất của các tuyến và đoạn đường, đồng thời cũng khẳng định khả năng sử dụng mơ hình cây quyết trong việc xây dựng bảng giá đất hàng năm của thành phố.
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ
Qua kết quả nghiên cứu – thảo luận, đề tài rút ra một số kết luận, kiến nghị sau:
Kết luận:
Quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất hiện nay đáp ứng yêu cầu của công tác định giá hàng loạt tại các địa phương. Tuy nhiên, để khắc phục các khiếm khuyết tồn tại và hoàn thiện phương pháp định giá đất đai, cần xác định cơ sở phân cấp vị trí đất ở khi xây dựng bảng giá đất hàng năm.
Và phương pháp hồi quy là một phương pháp rất hữu hiệu phục vụ công tác phân cấp vị trí đất ở khi xác định giá đất đai. Mơ hình nghiên cứu tại địa bàn thành phố Mỹ Tho minh chứng điều đó.
Do đó, giải pháp để hồn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm hiện nay tại các địa phương là xác định và phân cấp các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất đai, ứng dụng mơ hình phân tích hồi quy cây quyết định bằng phần mềm DTREG để phân tích các số liệu thị trường để xây dựng bảng giá đất đai có tính khách quan và khoa học.
Phương pháp phân tích hồi quy cây quyết định có các ưu điểm sau:
- Có tính kế thừa bảng giá đất hàng năm, là một bổ sung cần thiết xác định các căn cứ khách quan trong việc phân cấp khu vực, vị trí và phân đoạn các tuyến đường.
- Có tính khách quan và cơng bằng thơng qua việc xác định được các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất và các vùng giá trị đất đai theo các yếu tố này, loại bỏ được giá ảo nhờ vào phương pháp thống kê số lớn và xây dựng được bảng giá đất công bằng giữa các vùng và khu vực có sự tương đồng về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội và chính trị của đất đai.
- Có tính tùy biến, dễ dàng bổ sung thêm các yếu tố cấu thành giá trị đất theo ý kiến của các chuyên gia để điều chỉnh định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất trên thị trường trong phạm vi sai số cho phép.
Quy trình định giá đất vẫn tuân thủ các bước theo thơng tư 36/2014/TT- BTNMT nhưng có bổ sung nội dung phân tích định lượng nhằm lượng hóa các yếu tố cấu thành giá trị đất làm cơ sở phân cấp vị trí và khu vực khách quan, khoa học. Cụ thể như sau:
Bước 1: Công tác chuẩn bị.
Khảo sát sơ bộ, xác định quy trình và phương pháp định giá đất; xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập; xây dựng mẫu phiếu điều tra. Bước 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội cấu thành giá trị đất.
- Điều tra các thửa đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm điều tra và các thửa đất có thu nhập từ việc khai thác sử dụng đất trong năm điều tra;
- Điều tra đặc điểm phân bố mạng lưới giao thông, khu dân cư, khu thương mại, dịch vụ, khu du lịch, khu cơng nghiệp và các cơng trình cơ sở hạ tầng.
Bước 3: Xử lý phiếu điều tra, phân tích định lượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội đến giá đất; xác định giá các loại đất theo từng vùng giá trị điều tra.
- Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu thu nhập, điểm điều tra;
- Sử dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất và tài sản gắn liền với đất theo từng dạng phiếu điều tra.
- Xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất, chạy hàm hồi quy phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố và xây dựng mơ hình hồi quy giá đất.
Bước 4: Tổng hợp và hiệu chỉnh các tiêu chí phân loại vùng giá trị đất theo kết quả phân tích định lượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội.
- Tổng hợp kết quả tính tốn giá đất của phiếu điều tra bằng hàm hồi quy (hoặc bằng cây quyết định).
+ So sánh kết quả định giá đất với bảng giá đất năm trước theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực của từng loại đất (vùng giá trị).
+ Đánh giá mức độ phù hợp giữa các mức giá đang áp dụng với thực tế, giữa phân loại vùng giá trị đang áp dụng với đặc điểm vùng giá trị thực tế.
+ Xác định các mức giá, phân loại vùng giá trị chưa phù hợp thực tế theo từng loại đất.
+ Phân tích đánh giá các điều kiện về hạ tầng và các thông tin khác làm ảnh hưởng đến giá đất tại các vị trí đất giáp ranh.
- Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân loại vùng giá trị chưa phù hợp.
+ Đề xuất giải pháp xử lý cụ thể đối với các khu vực có mức giá đất chưa phù hợp.
+ Đề xuất giải pháp xử lý cụ thể đối với các cấp vị trí phân loại chưa phù hợp.
Bước 5: Kiểm chứng kết quả định giá đất, xây dựng bảng giá các loại đất. - Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngồi thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra và ước tính giá đất ở bước 2, 3).
- Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá ±20%.
- Xây dựng bảng giá đất.
+ Tổng hợp, phân nhóm các mức giá của các loại đất đã điều tra theo khu vực, tuyến đường, cấp hành chính và quy định phân cấp vị trí (đã được hiệu chỉnh);
+ Xây dựng quy định giá đối với các loại đất không điều tra. + Xây dựng các quy định liên quan khác theo quy định pháp luật.
Đất đai là tài nguyên quan trọng, việc xác định giá đất để tính tốn giá trị quyền sử dụng đất khi nhà nước tiến hành trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là cần thiết, tránh thất thốt, lãng phí tài ngun quốc gia.
Cơng tác xây dựng bảng giá đất hiện nay được tiến hành hàng năm mất nhiều công sức và kinh phí tài chính, nhưng hiệu quả lại chưa cao do:
(1) Bảng giá không phù hợp với giá thị trường, bị giới hạn bởi khung giá trần của Chính phủ đã q lạc hậu khơng được cập nhật thường xun;
(2) Bảng giá khơng tính cơng bằng giữa các các vùng và khu vực có sự tương đồng về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội và chính trị của đất đai, có ngun nhân từ việc khơng xác định được các yếu tố vị thế đất đai và mức độ tác động của các yếu tố này đến giá đất.
Bảng giá bị giới hạn khung giá trần hiện nay khơng những gây thất thốt ngân sách, mà còn gây ra sựmất công bằng khi thực hiện nghĩa vụ tài chính giữa các người sử dụng đất với nhau.
Các yếu tố được dự báo là có ảnh hưởng đến giá đất được phân tích và phân cấp rõ ràng làm nguồn dữ liệu đầu vào cho phần mềm DTREG. Đây là các phần mềm phân tích thống kê có khả năng phân tích dữ liệu điều tra để xác định các các yếu tố cấu thành giá trị đất đất và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất.
Bằng phần mềm DTREG xây dựng được mơ hình cây quyết định,phân cấp các mức giá trung bình khác nhau tương ứng với các vị trí theo từng tổ hợp các yếu tố cấu thành giá trị đất. Đây là kết quả khách quan và khoa học với các tiêu chí rõ ràng. Kết quả của mơ hình có hệ số tương quan cao, mơ tả được 99,499% sự thay đổi của giá đất, với các biến dự báo quan trọng phản ánh các yếu tố vị thế của đất đai như mật độ kinh doanh, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khu vực trung tâm thành phố và độ rộng đường phố.
Kết hợp kinh nghiệm định giá của các định giá viên và kết quả phân tích của mơ hình, bảng giá sẽ được xây dựng với độ chính xác cao, khách quan và khoa học.
Kiến nghị:
Định giá đất là nhiệm vụ thường xuyên đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương, để cho cơ quan nhà nước quản lý giá đất một cách có hiệu quả phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương đề tài có một số kiến nghị sau:
Xây dựng hệ thống thông tin đất đai để phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung và cơng tác định giá đất thơng qua phân tích các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
Ở cấp quốc gia, các cơ quan, bộ ngành tham gia quản lý đất đai cần tăng cường tuyên truyền và giúp người dân hiểu rõ về chủ trương, chính sách, pháp luật của nhà nước về đất đai thông qua các phương tiện thông tin đại chúng.
Ơ cấp địa phương, Ủy ban nhân dân các cấp cần tổ chức thực hiện nghiêm