(Nguồn: CBRE, 2016)
Có đến 80% ngƣời mua bất động sản tại Phú Quốc đến từ Hà Nội, tiếp theo là 15% ngƣời mua đến từ TPHCM, còn lại là các khu vực khác... Những ngƣời mua bất động sản nghỉ dƣỡng ở Phú Quốc chủ yếu là mua để đầu tƣ hoặc nghỉ dƣỡng.
Theo báo cáo của Savills, ở phân khúc biệt thự hết quý I, tổng nguồn cung bất động sản của Phú Quốc có hơn 1.700 căn từ sáu dự án biệt thự và một dự án căn hộ. Đến nay, phân khúc biệt thự đã bán đƣợc 65% và phân khúc căn hộ đã bán đƣợc 35%. Các dự án này bán khá tốt nhờ có chiến lƣợc tiếp thị, uy tín của chủ đầu tƣ, tiến độ xây dựng tốt và những bãi biển hoang sơ.
Kể từ quý II/2016 trở đi sẽ có ba dự án gia nhập thị trƣờng, cung cấp hơn 660 căn hộ. Ở phân khúc khách sạn, đa số các khách sạn tại Phú Quốc là của ngƣời địa phƣơng và có quy mơ nhỏ, chỉ một ít đƣợc xếp hạng và quản lý chuyên nghiệp.
Đa số các khách sạn và resort tại Phú Quốc năm ở Dƣơng Đơng với với tổng số 2.362 phịng (chiếm 71% tổng số). 7 cơ sở nằm ở Cửa Dƣơng (chiếm 155 tổng số), 4 cơ sở ở Dƣơng Tơ (chiếm 8% tổng số), và 3 cơ sở còn lại nằm ở Cửa Cạn và Gành Dầu (chiếm 6% tổng số). Tất cả các khách sạn và resort này đều nằm ở phía tây của đảo, nơi có thể quan sát mặt trời lặn.
Thị trƣờng khách sạn và resort ở Phú Quốc có 48 cơ sở với tổng số 3.029 phòng bao gồm các cơ sở 3, 4, 5 sao (báo cáo nghiên cứu thị trƣờng của cơng ty). Nhìn chung nguồn cung khách sạn và resort ở Phú Quốc khá mới với phân nửa trên số phịng đƣợc hồn thành sau năm 2011. Thị trƣờng khách sạn ở Phú Quốc tụt sau Nha Trang và Đà Nẵng về mặt nguồn cung và quy mô do việc hạn chế phát triển của cơ sở hạ tầng trong quá khứ. Điều này có nghĩa là các cơ sở tại Phú Quốc khơng phải chịu tình trạng nguồn cung quá tải. Trong tƣơng lai, có hơn 50 dự án du lịch đã đƣợc cấp phép xây dựng, hoạt động và đa số nằm ở Bãi Trƣờng (Dƣơng Tơ). Dự kiến đến năm 2018 thị trƣờng khách sạn và resort ở Phú Quốc sẽ có khoảng 12.500 phịng.
Dự án Grand World tọa lạc Bãi Dài (Gành Dầu), một trong mƣời bãi biển đẹp và hoang sơ nhất Thế giới (do BBC bình chọn). Với Quy mơ 85ha, tổng diện tích là 851.096 m2 , mật độ xây dựng: 18%, tổng diện tích sàn xây dựng: 433.092 m2. Dự án đƣợc thiết kế thành các khu gồm: Villas (182.335 m2 – 447 căn), Bungalow và Condotel (68.575 m2 – 104 căn và 496 căn). Tổng vốn đầu tƣ: 7.000 tỷ đồng.
Nhƣ vậy, dự án Grand World khi hoàn thiện bàn giao đi vào hoạt động sẽ đáp ứng khoảng 8,38 % thị trƣờng khách sạn và resort tại Phú Quốc vào năm 2018. Sau
này đi vào hoạt động sẽ làm tăng tính cạnh tranh gay gắt hơn nữa tại thị trƣờng Phú Quốc. Do đó, mục tiêu của Cơng ty LDG là duy trì dự án Grand World sẽ chiếm từ 6% đến 6,5% thị trƣờng khách sạn và resort tại Phú Quốc.
2.3.1.2 ịnh vị thị trƣờng mục tiêu
Tại nhiều nƣớc phát triển trên thế giới, bất động sản nghỉ dƣỡng là một trong những dòng sản phẩm hấp dẫn nhất hiện nay. Ở Việt Nam, bất động sản nghỉ dƣỡng vẫn là một loại hình kinh doanh cịn xa lạ. Thuật ngữ bất động sản nghỉ dƣỡng còn khá mới mẻ đối với những khách hàng Việt. Vậy đâu là đối tƣợng khách hàng mục tiêu của bất động sản nghỉ dƣỡng?
Theo các chuyên gia bất động sản, có 3 nhóm khách hàng chính mà bất động sản nghỉ dƣỡng hƣớng tới bao gồm nhà đầu tƣ, những ngƣời có lối sống hƣởng thụ và những ngƣời có khoản thu nhập nhàn rỗi.
Nhà đầu tƣ: Nhiều nhà đầu tƣ thơng thái đang tìm đến phân khúc bất động
sản nghỉ dƣỡng. Điều mà các nhà đầu tƣ này thực sự chú ý là tính thanh khoản và giá trị gia tăng của dòng tiền đƣợc sinh ra từ bất động sản đó là bao nhiêu, có đều đặn và an tồn hay khơng? Họ thích thú với việc mua các bất động sản nghỉ dƣỡng ở giai đoạn tiền xây dựng khi mức giá của nó cịn thấp và bán ra với giá cao hơn, khi mà dự án đã đi vào hoạt động đều đặn.
Những ngƣời có lối sống hƣởng thụ: Những ngƣời có lối sống hƣởng thụ là những ngƣời thành đạt, họ kiếm ra nhiều tiền và muốn dành tiền đó để trải nghiệm những khoảnh khắc sống mới. Bất động sản nghỉ dƣỡng đƣợc thiết kế sang trọng, tiện ích đầy đủ phục vụ mọi nhu cầu của cuộc sống, là nơi nghỉ dƣỡng đích thực để khách hàng tìm đến sau những ngày dài bận rộn. Khơng những thế, chủ sở hữu cịn đƣợc sử dụng quyền nghỉ dƣỡng hàng năm tại chính căn hộ của mình hoặc hốn đổi với các khu
viên. Nhƣ thế, khách hàng có thể đi đến nhiều vùng đất mới, khám phá các nền văn hóa khác nhau và thƣởng thức nhiều hƣơng vị hải sản độc đáo. Bất động sản ngỉ dƣỡng sẽ mang đến cho khách hàng những trải nghiệm sống thú vị và khó quên.
Những ngƣời có khoản tiền “nhàn rỗi”: Những ngƣời có khoản tiền
“nhàn rỗi” lớn có xu hƣớng chọn bất động sản nghỉ dƣỡng là nơi để “gửi tiền” vì nó an tồn và sinh lợi hấp dẫn nhất. So với việc đầu tƣ vàng, chứng khoán, ngoại tệ… đã khơng cịn hấp dẫn và mang lại nhiều rủi ro thì đây là kênh đầu tƣ bất động sản đƣợc coi là hợp lý nhất hiện nay. Đặc biệt, với dòng bất động sản nghỉ dƣỡng, Chủ đầu tƣ cam kết lợi nhuận tối thiểu hấp dẫn hơn hẳn các kênh đầu tƣ cịn lại, những ngƣời có khoản tiền nhàn rỗi hồn tồn có thể tin tƣởng đầu tƣ vào loại hình sản phẩm này.
Thị trƣờng mục tiêu: Do phân khúc nghỉ dƣỡng là một phân phân khúc thị
trƣờng mới và có những đặc trƣng riêng của nó, nên thị trƣờng mục tiêu của dự án Grand World chỉ tập trung chủ yếu vào các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, TP.HCM, TP.Đà Nẵng, TP.Cần Thơ… Các thành phố lớn này tập trung một số lƣợng lớn những khách hàng đầu tƣ, hoặc có trong tay một lƣợng tiền nhàn rỗi…
Phân khúc mục tiêu: Những khách hàng làm trong các lĩnh vực tài chính,
đầu tƣ, bất động sản, chứng khoán…. Sản phẩm Villas dành cho những khách hàng thƣợng lƣu, thích thể hiện đẳng cấp trong khi sản phẩm Bungalow lại dành cho những khách nƣớc ngồi là chủ yếu, u thích hịa mình vào thiên nhiên. Sản phẩm Condotel có tổng giá trị thấp, thích hợp cho những nhà đầu tƣ nhỏ lẻ, thậm chí là những nhân viên văn phịng tích lũy đƣợc một lƣợng tiền nhất định.
2.3.2 Sản phẩm
2.3.2.1 Thực trạng hoạt động về sản phẩm
Thƣơng hiệu sản phẩm: Là sản phẩm nghỉ dƣỡng đầu tiên của công ty
LDG tại Phú Quốc, dự án Grand World mang lại sự hài hòa của những đƣờng nét đơn giản và tinh tế cùng phong cách hiện đại và sang trọng. ặc điểm sản phẩm: Dự án Grand World Phú Quốc là khu nghỉ dƣỡng
tiêu chuẩn 5 sao nằm trong qui hoạch khu du lịch Bãi Dài 500ha, nơi có bãi biển đẹp bậc nhất Phú Quốc. Dự án nằm liền kề khu vui chơi giải trí Vinpearl, khu casino và đối diện với khu công viên Safari Phú Quốc lớn nhất Đông Nam Á. Gồm 3 loại hình đầu tƣ nghỉ dƣỡng chính: Villas, Bungalow và Condotel, dự án Grand World đem lại cho khách hàng những lựa chọn đầu tƣ đa dạng với nhiều mức giá cả khác nhau. Villas bao gồm phịng khách, phịng ngủ, đơi khi có bếp và khu sân vƣờn, hồ bơi riêng, thƣờng đƣợc tách biệt hoặc xây dựng theo cụm từ 1 đến 2 phòng hoặc 3 đến 4 phòng. Bungalow là dạng nhà nhỏ riêng biệt, đơn giản và có khả năng dịch chuyển. Bungalow đƣợc xây dựng hài hịa với thiên nhiên, vì vậy vật liệu thƣờng xây dựng là mây, tre, nứa lá, gỗ...
Condotel là loại hình căn hộ kết hợp khách sạn, công năng giống bất kỳ
một khách sạn thông thƣờng, sự khác biệt duy nhất là mỗi phòng đều thuộc quyền sở hữu của một cá nhân nào đó. Tuy nhiên, tất cả những loại hình đầu tƣ này đều là hình thức đầu tƣ chia lợi nhuận Timeshare, đặc điểm đầu tƣ đặc trƣng của bất động sản nghỉ dƣỡng.
Timeshare là hình thức đầu tƣ cùng chia lợi nhuận giữa khách hàng và đơn vị quản lý kết hợp chủ đầu tƣ. Khách hàng sẽ mua nhƣng không quản lý bất động sản của mình, họ giao cho đơn vị quản lý kinh doanh và chia lại lợi nhuận vào cuối mỗi năm. Tại Việt Nam, Timeshare mới đƣợc
nhiều ngƣời quan tâm khoảng 2 – 3 năm trở lại đây. Tuy vậy, những tín hiệu trên thị trƣờng bất động sản cho thấy, Timeshare đang dần trở thành kênh đầu tƣ hấp dẫn bởi lợi nhuận và độ an toàn cao của loại hình này.